区域因素、个别因素修正

影响房地产价格的区域因素：商业繁华程度、 交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、 公共设施等。
一、区域因素修正
修正后的价格=参照物交易价格×区域因素修 正系数
修正系数=评估对象区域因素值/参照物区域因 素值
修正系数=100/（ ）
一、区域因素修正
区域因素 因素1 因素2 因素3 · · · 因素n 综合
三、如何确定评估结果
确定评估值 简单算术平均 加权平均
谢谢聆听！
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计算比准价值
【例】参照物房地产的交易价格为15000元/平 方米，经分析，其交易价格较正常交易价格偏 低3%，评估时该类房地产价格较交易时上涨了 2%，其区域因素值和个别因素值经打分计算分 别为104和98，则：
比准价值=15000×100/97×102/100×100/104 ×100/98=15476（元/平方米）
二、个别因素修正
个别因素修正是将参照物房地产自身特征下的 价格修正为评估对象房地产自身特征下的价格。
二、个别因素修正
影响土地价格的个别因素：土地面积、土地形 状、临街状态、基础设施、具体位置、地势地 形、使用年限、土地容积率。
影响建筑物价格的个别因素：建筑物新旧程度、 建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、 设备、装修、平面布置、工程质量等。
权重 F1 F2 F3 ·
·
· Fn 1
评估对象 参照物A 参照物B 参照物C
一、区域因素修正
区域因素 因素1 因素2 因素3 · · · 因素n 综合
权重 F1 F2 F3 ·
·
· Fn 1
评估对象 参照物A 参照物B 参照物C
100
101
100
97
100
102
100
95
100
98
100
101
100
二、个别因素修正
修正后的价格=参照物交易价格×个别因素修 正系数
修正系数=评估对象个别因素值/参照物个别因 素值
修正系数=100/（ ）
二、个别因素修正
个别因素 因素1 因素2 因素3 · · · 因素n 综合
权重 F1 F2 F3 ·
·
· Fn 1
评估对象 参照物A 参照物B 参照物C
三、如何确定评估结果
三、如何确定评估结果
计算比准价值 比准价值=参照物交易价格×交易情况修正系
数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
比 准 价 值 = 参 照 物 交 易 价 格 ×100/ （ ） × （ ）/100×100/（ ）×100/（ ）
三、如何Hale Waihona Puke 定评估结果102100
97
100
103
100
98
100
101
100
99
100
105
100
96
100
102
100
98
一、区域因素修正
【例】参照物A的交易价格为12500元/平方米， 经打分计算，参照物A的区域因素值为102，则：
修正后的价格=12500×100/102 =12255（元/平方米）
二、个别因素修正
资产评估
知识点4 区域因素、个别因素修正
学习本知识点，应当理解和掌握市场法中区域 因素、个别因素修正的含义及方法、如何确定 评估值。
区域因素修正 个别因素修正 如何确定评估值
一、区域因素修正
一、区域因素修正
区域因素修正是将参照物房地产所在区域特征 下的价格修正为评估对象房地产所在区域特征 下的价格。