房地产开发与管理美国房地产发展概述
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§11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商
二战结束后的几年里，在曼哈顿掀起了一股修建写字楼的狂潮。新的需求开 始激活长期处于低迷状态的市场。在利润显著的写字楼开发中，纽约市走在 了全国的前列。
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§11.3.3 城市更新
有很多社区商业、房地产和市民团体提议的补救措施最初被称作“城区再规 划”，后来叫“城市再开发”，最后被称作“城市更新”。
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美国土地产权分布
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§11.4.2 美国城市的形态
1.城市内部交通形式决定了美国各城市的形态和密度。 2.城市中心单层厂房对土地的低效率使用和高效总装线及
短途货柜运输的出现，导致加工工业从市中心向城市外围 转移。 3.郊区各功能中心的发展，也改变了传统的交通模式。 4.郊区与郊区之间交通联系的增加，是20世纪后期美国城 市形态变化的一个最重要的方面。 4.从20世纪80年代开始，通讯技术的变革，进一步降低了 个商业区域间距离远近的重要性。
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2 0 世 纪 2§01年1代.长2期. 5的大繁 荣萧突条然 就与结第束 二了 ，次因世为 1界9 2 9大年 1战0 月 股 票 市 场 陷 入 了 危
机。 从1929年开始，产出和就业连续四年稳步下降，到1933年降到谷底。
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§11.3 二战结束至今
§11.3.1 郊区化与战后的繁荣 §11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商 §11.3.3 城市更新 §11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张 §11.3.5 20世纪70年代-20世纪90年代
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§11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣 （A）
在经历了一战前后一段相对的低迷期后，20世纪20年代城市中心各种 形状、尺寸和高度的写字楼都开始迅速发展。20世纪20年代后期，来 自社会公共机构、辛迪加组织以及抵押债权的金融支持非常自由，这就 进一步增加了写字楼建设的投机成分。写字楼市场飞速增长，美国的商 业性租客、投资者以及房地产开发商对于市场充满信心。 城市公寓的兴起：20世纪20年代一个值得注意的趋势就是公寓的巨大 增长。房地产投资者、开发商、出租者以及承包商都积极参与了新公寓 的建设。尽管在一些城市这些公寓出售给公司，但是主要用来出租。
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§11.1.2 土地分区和住宅建设(B)
2. 住宅建设 由于有足够廉价的土地、建筑材料以及交通技术的不断创新，使得居住 的扩散成为可能，美国城镇住房中的很大一部分是独户住宅。19世纪早 期建立的更加古老和拥挤的城市中，联体的成排房屋（由投机开发商在 街区建造的典型房屋）、多户家庭公寓、步行上班等，造成了人口的过 分集中。19世纪末其他类型的住宅开始登场，如豪华公寓、廉价公寓和 2-4户家庭居住的住宅等，通常情况下2-4户家庭居住住宅的业主是中等 收入者，并且他们自己也住在其中的一个单元中，有时甚至是由他们自 己建造的。
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§11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张
1. 郊区购物中心的发展 2. 郊区工业园区的发展 3. 饭店和汽车旅馆的发展
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§11.3.5 20世纪70年代-20世纪90年代
新城市华的目标就是倡导分散且适于生活的社区，在这 些社区中，住宅类型、土地利用和建筑密度有更大的多 样性。换句话说，就是开发并维护一个包容性很强的邻 里社区，这个社区中的住宅，能适应各种不同规模、年 龄、文化以及收入的家庭。
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§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（B）
2.市中心旅馆、公寓和百货商店的发展 许多大型旅馆都有很多楼层，日益成为城市中心地区重要的特征，吸引 了大量商业客户，参加会议、社交目的、休闲旅游者也大大增加，更重 要的是成千上万个客房的增加。19世纪晚期城市中出现的另外一个和居 住旅馆相关的创新就是公寓。由于中心地区土地价格的上涨，除了为富 有阶层建造的公寓，显然建造独门独户的住宅或者连栋住宅越来越不经 济。到1900年公寓已经日益成为纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛 顿以及其他地区土地的重要用途之一。
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§11.2.2 公共部门现代角色的开端
19世纪末和20世纪初，当城市变得越来越大也越来越复杂时，政 府开始增加提供市政服务，促进公共基础设施的发展，规范私人 房地产开发。 19世纪发展起来的契约限制作为土地管理的一种民间形式，为后 来公共部门决定对开发进行控制提供了先例和模式。房地产业的 领导者们开始认识到，地方政府应当拥有更大的权利和灵活性， 来对城市的物业和土地进行管理，这比民间的努力要有效和广泛 得多，因此在20世纪出现了更加直接和广泛的公共干预。
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§11.1.1 美国人传统的房地产(A)
1.完全所有权的房地产交易 完全所有权制度（FEE SIMPLE SYSTEM）的建立，使个人可获得完全 的财产权利，包括可以通过出售、出租、交易把这些权利从一个人转移 到另外一个人手中。这就产生了吸引大量投资资本并充满活力的房地产 市场。早些年时，进入和流出房地产市场的现金非常不稳定，导致交易 数量和价格的大范围波动。 通过获得土地并将其推销给投机者和移民者的土地投机或者城镇投机行 为，是早期美国财富积累的主要方法之一，并且从本杰明·富兰克林到 乔治·华盛顿，主要的商业和政府领导人都参与了。
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§11.2 19世纪后期到第二次世界大战
§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发 §11.2.2 公共部门现代角色的开端 §11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣 §11.2.4 金融 §11.2.5 大萧条与第二次世界大战
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§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（A）
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§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（C）
城市土地利用的另外一个创新就是大量供零售贸易使用的多层物业 的出现，刚开始称为干货或者普通商店，19世纪称为百货商店。19 世纪稍后的一段时间内，更大更壮观的百货公司覆盖了整个市区， 并且作为城市中心主要的服务机构在很多城市扩散开来。很多情况 下，这些百货公司成为房地产市场的磁石。
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§11.3.1 郊区化与战后的繁荣
新竣工住宅的数量达到了前所未有的规模，20世纪50年代， 就有1500万套住宅和公寓建成，超过了20世纪40年代的两 倍，比20世纪30年代的五倍还要多。1950年之后，随着三 分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，很多中心城市 的人口开始减少。 随着整个住宅产业规模的急剧扩大，联邦住房管理局和退伍 军人管理局对大规模住房建设的支持和促进，加上人寿保险 公司、储蓄与信贷机构、互助储蓄银行和其他来源提供了大 量的融资，使部分住宅开发商的企业规模迅速扩大。
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§11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用
19 世纪中期铁路的出现对美国人的生活带来了深远的影响。铁路迅 速成为旅客和货物在全国范围内城镇之间的主要交通工具。铁路公 司作为美国第一个真正巨大的商业组织，和房地产开发有着紧密的 联系。由于联邦政府不仅授予铁路公司修路的权利，而且将规划铁 路沿线的上百万英亩土地划拨给他们，使州际长距离铁路运输公司 获得了特权和资本。 铁路公司广泛参与了房地产行业。除了销售土地外，许多铁路公司 还持有大量土地抵押给银行，并且为买地者做保以使他们获得资本。
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§11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣（B）
花园城市的传播：花园城市运动是针对西方工业城市快速发展过程中出现 的肮脏不卫生、犯罪猖獗以及过渡拥挤等现象而产生的。花园城市的主要 观点包括四个要素：环境改造、社会改造、城镇规划以及区域规划。 行业协会的诞生：20世纪早期的改革和现代化创新精神，推动者房地产业 的巨大增长以及机构的发展，也同时带来了专业化的呼声。房地产业的众 多参与者组织了行业商会，以提升行业实践的水准，孤立、排斥并革除不 规范行为，更好地与公共部门、商业活动的其他部门以及普通公共协调沟 通，并保护房地产业者的利益，提高行业的政治地位以及经济生存能力。 例如美国房地产经纪人协会（NAR）、建筑业主和管理者协会（BOMA）以及 美国抵押银行家协会（MBA）。
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§11.1.2 土地分区和住宅建设(A)
1.土地分区 尽管联邦或者州政府的公共土地分配方式包括出售或者赠与的上 百万英亩土地以及私人投资者和开发商之间的转售，土地本质上 可以细分为两种：更多的土地用来耕种或者其他必需的农业用途， 相对较少的土地用来供城镇开发用途。随着19世纪城市的发展， 越来越多的城市地区以及广阔的乡村土地变为建设用地来建设新 的城市。但是，多数的城市土地细分，无论是已经建成并入住还 是新建仍然空着，都缺乏有意义的土地使用控制。
§11.1 殖民地时期到19世纪末 §11.2 19世纪后期到第二次世界大战 §11.3 二战结束至今 §11.4 美国的土地、财富和人口
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§11.1 殖民地时期到19世纪末
§11.1.1 美国人传统的房地产 §11.1.2 土地分区和住宅建设 §11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用
第14页/共34页
§11.2.4 金融
融资方法： 1. 卖主—包括土地所有者、房屋所有者、土地细分者以及投机营造商总是信
贷的重要来源。 2. 另外一个典型的房地产资金供应者就是当地投资者网络，包括来自朋友、
亲戚以及有钱个人的直接融资，通过信托公司或者抵押公司借款，通过成立 或者参加辛迪加财团和有限合伙企业提供权益资本。
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§11.4 美国的土地、财富和人口
§11.4.1 美国土地产权分布 §11.4.2 美国城市的形态
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§11.4.1 美国土地产权分布
美国联邦政府是最大的土地拥有者。 接近三分之二的美国家庭拥有他们自己的住宅。商业和工业物业的产权主要 有使用者（如公司和零售连锁）、机构投资者（保险公司和退休基金）、金 融机构（银行）、房地产投资信托、房地产开发公司和私人个人或合伙者拥 有。
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§11.1.1 美国人传统的房地产(B)
2.土地租约 早期对于许多美国人来说出租土地是他们财富的基础。在长期土地租约 期间，地主收取使用土地的租金。出租人可以自己占用土地，或者出租 土地收取租金，出售其在租约中的利益，或者开发物业收取建筑物的租 金。在不放弃业主身份的前提下，地主将土地的分配、开发和使用权都 交给土地的承租人代理。 联邦政府和州政府通过货币控制、弥补带有公共色彩的金融机构的过失， 以及宏观经济政策对货币和金融机构的监管作用，促成了美国房地产开 发的日益兴旺和不断增长。
1.摩天大楼的发展 在19世纪80年代，可投入运营的电梯的出现使得建筑突破以前 的高度成为可能，此前人们总是认为六层是人们可以接受的每 天步行上下楼的最高界限。新型钢结构、轻巧的隔板加上玻璃 窗替代了传统的只能承受少量重量和体积的承重墙，使19世纪 80年代建筑的高度达到了几百英尺，一个世纪后达到了1000英 尺。
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综述
二战期间由于直接受到战争的影响，除了工业建筑和住宅开发，大 多数新建私人建筑物都被搁置。步十多年来经济大萧条的后尘，到 1945年为止，美国大部分房地产市场一直建设量不足，尤其是住房 需求受到抑制。战争结束后，1100万退伍军人回到家庭所在的社区， 而那里却只有极少数闲置房屋供他们使用。截至1947年，超过500 万的家庭要么和别的家庭一起居住在拥挤不堪的房子里，要么就在 搭建的临时房屋里过日子。经历了一个崎岖坎坷的开端，住宅建筑 业最终还是以迅速的发展来面对市场挑战。借助政府的各种帮助， 比如通过抵押筹措资金、新修公路和基础设施建设、政府许可的分 区规划等等，新增房屋供给达到了空前的水平。
§11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商
二战结束后的几年里，在曼哈顿掀起了一股修建写字楼的狂潮。新的需求开 始激活长期处于低迷状态的市场。在利润显著的写字楼开发中，纽约市走在 了全国的前列。
第20页/共34页
§11.3.3 城市更新
有很多社区商业、房地产和市民团体提议的补救措施最初被称作“城区再规 划”，后来叫“城市再开发”，最后被称作“城市更新”。
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美国土地产权分布
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§11.4.2 美国城市的形态
1.城市内部交通形式决定了美国各城市的形态和密度。 2.城市中心单层厂房对土地的低效率使用和高效总装线及
短途货柜运输的出现，导致加工工业从市中心向城市外围 转移。 3.郊区各功能中心的发展，也改变了传统的交通模式。 4.郊区与郊区之间交通联系的增加，是20世纪后期美国城 市形态变化的一个最重要的方面。 4.从20世纪80年代开始，通讯技术的变革，进一步降低了 个商业区域间距离远近的重要性。
第15页/共34页
2 0 世 纪 2§01年1代.长2期. 5的大繁 荣萧突条然 就与结第束 二了 ，次因世为 1界9 2 9大年 1战0 月 股 票 市 场 陷 入 了 危
机。 从1929年开始，产出和就业连续四年稳步下降，到1933年降到谷底。
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§11.3 二战结束至今
§11.3.1 郊区化与战后的繁荣 §11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商 §11.3.3 城市更新 §11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张 §11.3.5 20世纪70年代-20世纪90年代
第12页/共34页
§11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣 （A）
在经历了一战前后一段相对的低迷期后，20世纪20年代城市中心各种 形状、尺寸和高度的写字楼都开始迅速发展。20世纪20年代后期，来 自社会公共机构、辛迪加组织以及抵押债权的金融支持非常自由，这就 进一步增加了写字楼建设的投机成分。写字楼市场飞速增长，美国的商 业性租客、投资者以及房地产开发商对于市场充满信心。 城市公寓的兴起：20世纪20年代一个值得注意的趋势就是公寓的巨大 增长。房地产投资者、开发商、出租者以及承包商都积极参与了新公寓 的建设。尽管在一些城市这些公寓出售给公司，但是主要用来出租。
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§11.1.2 土地分区和住宅建设(B)
2. 住宅建设 由于有足够廉价的土地、建筑材料以及交通技术的不断创新，使得居住 的扩散成为可能，美国城镇住房中的很大一部分是独户住宅。19世纪早 期建立的更加古老和拥挤的城市中，联体的成排房屋（由投机开发商在 街区建造的典型房屋）、多户家庭公寓、步行上班等，造成了人口的过 分集中。19世纪末其他类型的住宅开始登场，如豪华公寓、廉价公寓和 2-4户家庭居住的住宅等，通常情况下2-4户家庭居住住宅的业主是中等 收入者，并且他们自己也住在其中的一个单元中，有时甚至是由他们自 己建造的。
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§11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张
1. 郊区购物中心的发展 2. 郊区工业园区的发展 3. 饭店和汽车旅馆的发展
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§11.3.5 20世纪70年代-20世纪90年代
新城市华的目标就是倡导分散且适于生活的社区，在这 些社区中，住宅类型、土地利用和建筑密度有更大的多 样性。换句话说，就是开发并维护一个包容性很强的邻 里社区，这个社区中的住宅，能适应各种不同规模、年 龄、文化以及收入的家庭。
第9页/共34页
§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（B）
2.市中心旅馆、公寓和百货商店的发展 许多大型旅馆都有很多楼层，日益成为城市中心地区重要的特征，吸引 了大量商业客户，参加会议、社交目的、休闲旅游者也大大增加，更重 要的是成千上万个客房的增加。19世纪晚期城市中出现的另外一个和居 住旅馆相关的创新就是公寓。由于中心地区土地价格的上涨，除了为富 有阶层建造的公寓，显然建造独门独户的住宅或者连栋住宅越来越不经 济。到1900年公寓已经日益成为纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛 顿以及其他地区土地的重要用途之一。
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§11.2.2 公共部门现代角色的开端
19世纪末和20世纪初，当城市变得越来越大也越来越复杂时，政 府开始增加提供市政服务，促进公共基础设施的发展，规范私人 房地产开发。 19世纪发展起来的契约限制作为土地管理的一种民间形式，为后 来公共部门决定对开发进行控制提供了先例和模式。房地产业的 领导者们开始认识到，地方政府应当拥有更大的权利和灵活性， 来对城市的物业和土地进行管理，这比民间的努力要有效和广泛 得多，因此在20世纪出现了更加直接和广泛的公共干预。
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§11.1.1 美国人传统的房地产(A)
1.完全所有权的房地产交易 完全所有权制度（FEE SIMPLE SYSTEM）的建立，使个人可获得完全 的财产权利，包括可以通过出售、出租、交易把这些权利从一个人转移 到另外一个人手中。这就产生了吸引大量投资资本并充满活力的房地产 市场。早些年时，进入和流出房地产市场的现金非常不稳定，导致交易 数量和价格的大范围波动。 通过获得土地并将其推销给投机者和移民者的土地投机或者城镇投机行 为，是早期美国财富积累的主要方法之一，并且从本杰明·富兰克林到 乔治·华盛顿，主要的商业和政府领导人都参与了。
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感谢您的观赏！
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§11.2 19世纪后期到第二次世界大战
§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发 §11.2.2 公共部门现代角色的开端 §11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣 §11.2.4 金融 §11.2.5 大萧条与第二次世界大战
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§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（A）
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§11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（C）
城市土地利用的另外一个创新就是大量供零售贸易使用的多层物业 的出现，刚开始称为干货或者普通商店，19世纪称为百货商店。19 世纪稍后的一段时间内，更大更壮观的百货公司覆盖了整个市区， 并且作为城市中心主要的服务机构在很多城市扩散开来。很多情况 下，这些百货公司成为房地产市场的磁石。
第18页/共34页
§11.3.1 郊区化与战后的繁荣
新竣工住宅的数量达到了前所未有的规模，20世纪50年代， 就有1500万套住宅和公寓建成，超过了20世纪40年代的两 倍，比20世纪30年代的五倍还要多。1950年之后，随着三 分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，很多中心城市 的人口开始减少。 随着整个住宅产业规模的急剧扩大，联邦住房管理局和退伍 军人管理局对大规模住房建设的支持和促进，加上人寿保险 公司、储蓄与信贷机构、互助储蓄银行和其他来源提供了大 量的融资，使部分住宅开发商的企业规模迅速扩大。
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§11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用
19 世纪中期铁路的出现对美国人的生活带来了深远的影响。铁路迅 速成为旅客和货物在全国范围内城镇之间的主要交通工具。铁路公 司作为美国第一个真正巨大的商业组织，和房地产开发有着紧密的 联系。由于联邦政府不仅授予铁路公司修路的权利，而且将规划铁 路沿线的上百万英亩土地划拨给他们，使州际长距离铁路运输公司 获得了特权和资本。 铁路公司广泛参与了房地产行业。除了销售土地外，许多铁路公司 还持有大量土地抵押给银行，并且为买地者做保以使他们获得资本。
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§11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣（B）
花园城市的传播：花园城市运动是针对西方工业城市快速发展过程中出现 的肮脏不卫生、犯罪猖獗以及过渡拥挤等现象而产生的。花园城市的主要 观点包括四个要素：环境改造、社会改造、城镇规划以及区域规划。 行业协会的诞生：20世纪早期的改革和现代化创新精神，推动者房地产业 的巨大增长以及机构的发展，也同时带来了专业化的呼声。房地产业的众 多参与者组织了行业商会，以提升行业实践的水准，孤立、排斥并革除不 规范行为，更好地与公共部门、商业活动的其他部门以及普通公共协调沟 通，并保护房地产业者的利益，提高行业的政治地位以及经济生存能力。 例如美国房地产经纪人协会（NAR）、建筑业主和管理者协会（BOMA）以及 美国抵押银行家协会（MBA）。
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§11.1.2 土地分区和住宅建设(A)
1.土地分区 尽管联邦或者州政府的公共土地分配方式包括出售或者赠与的上 百万英亩土地以及私人投资者和开发商之间的转售，土地本质上 可以细分为两种：更多的土地用来耕种或者其他必需的农业用途， 相对较少的土地用来供城镇开发用途。随着19世纪城市的发展， 越来越多的城市地区以及广阔的乡村土地变为建设用地来建设新 的城市。但是，多数的城市土地细分，无论是已经建成并入住还 是新建仍然空着，都缺乏有意义的土地使用控制。
§11.1 殖民地时期到19世纪末 §11.2 19世纪后期到第二次世界大战 §11.3 二战结束至今 §11.4 美国的土地、财富和人口
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§11.1 殖民地时期到19世纪末
§11.1.1 美国人传统的房地产 §11.1.2 土地分区和住宅建设 §11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用
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§11.2.4 金融
融资方法： 1. 卖主—包括土地所有者、房屋所有者、土地细分者以及投机营造商总是信
贷的重要来源。 2. 另外一个典型的房地产资金供应者就是当地投资者网络，包括来自朋友、
亲戚以及有钱个人的直接融资，通过信托公司或者抵押公司借款，通过成立 或者参加辛迪加财团和有限合伙企业提供权益资本。
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§11.4 美国的土地、财富和人口
§11.4.1 美国土地产权分布 §11.4.2 美国城市的形态
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§11.4.1 美国土地产权分布
美国联邦政府是最大的土地拥有者。 接近三分之二的美国家庭拥有他们自己的住宅。商业和工业物业的产权主要 有使用者（如公司和零售连锁）、机构投资者（保险公司和退休基金）、金 融机构（银行）、房地产投资信托、房地产开发公司和私人个人或合伙者拥 有。
第3页/共34页
§11.1.1 美国人传统的房地产(B)
2.土地租约 早期对于许多美国人来说出租土地是他们财富的基础。在长期土地租约 期间，地主收取使用土地的租金。出租人可以自己占用土地，或者出租 土地收取租金，出售其在租约中的利益，或者开发物业收取建筑物的租 金。在不放弃业主身份的前提下，地主将土地的分配、开发和使用权都 交给土地的承租人代理。 联邦政府和州政府通过货币控制、弥补带有公共色彩的金融机构的过失， 以及宏观经济政策对货币和金融机构的监管作用，促成了美国房地产开 发的日益兴旺和不断增长。
1.摩天大楼的发展 在19世纪80年代，可投入运营的电梯的出现使得建筑突破以前 的高度成为可能，此前人们总是认为六层是人们可以接受的每 天步行上下楼的最高界限。新型钢结构、轻巧的隔板加上玻璃 窗替代了传统的只能承受少量重量和体积的承重墙，使19世纪 80年代建筑的高度达到了几百英尺，一个世纪后达到了1000英 尺。
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二战期间由于直接受到战争的影响，除了工业建筑和住宅开发，大 多数新建私人建筑物都被搁置。步十多年来经济大萧条的后尘，到 1945年为止，美国大部分房地产市场一直建设量不足，尤其是住房 需求受到抑制。战争结束后，1100万退伍军人回到家庭所在的社区， 而那里却只有极少数闲置房屋供他们使用。截至1947年，超过500 万的家庭要么和别的家庭一起居住在拥挤不堪的房子里，要么就在 搭建的临时房屋里过日子。经历了一个崎岖坎坷的开端，住宅建筑 业最终还是以迅速的发展来面对市场挑战。借助政府的各种帮助， 比如通过抵押筹措资金、新修公路和基础设施建设、政府许可的分 区规划等等，新增房屋供给达到了空前的水平。