刘华清、幸福基业物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

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刘华清、幸福基业物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院
【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院
【审结日期】2020.04.21
【案件字号】(2020)冀10民终126号
【审理程序】二审
【审理法官】杨心冰宋强赵洪亮
【审理法官】杨心冰宋强赵洪亮
【文书类型】判决书
【当事人】某某某;幸福基业物业服务有限公司
【当事人】某某某幸福基业物业服务有限公司
【当事人-个人】某某某
【当事人-公司】幸福基业物业服务有限公司
【代理律师/律所】李玉祥河北律清律师事务所
【代理律师/律所】李玉祥河北律清律师事务所
【代理律师】李玉祥
【代理律所】河北律清律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【被告】幸福基业物业服务有限公司
【本院观点】本案争议的焦点为上诉人某某某拒缴被上诉人幸福基业物业服务有限公司物业费是否存在合同约定或法定事由及被上诉人幸福基业物业服务有限公司向上诉人某某某主张涉案物业费是否超过诉讼时效。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定证人证言反证新证据关联性合法性质证举证不能的后果诉讼请求维持原判发回重审执行诉讼时效
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【本院查明】本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为上诉人某某某拒缴被上诉人幸福基业物业服务有限公司物业费是否存在合同约定或法定事由及被上诉人幸福基业物业服务有限公司向上诉人某某某主张涉案物业费是否超过诉讼时效。

第一，一、二审诉讼中，上诉人某某某没有提供充分、有效证据证实存在拒缴物业费的合同约定或法定事由。

一审法院认定上诉人某某某主张暖气漏水、阳台屋顶渗水等问题，因无法确认责任主体，且与本案并非同一法律关系，可通过法律程序另行解决有事实和法律依据。

第二，因上诉人某某某与被上诉人双方物业合同尚在履行中，一审判决认定物业费债务连续发生，债务总额连续变化，诉讼时效在债务总额发生变化时中断，因此被上诉人幸福基业物业服务有限公司起诉未过诉讼时效合法有据。

故上诉人某某某主张一审判决事实不清，被上诉人幸福基业物业服务有限公司物业费诉讼请求超过诉讼时效等上诉理由均不能成立。

综上所述，某某某的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人某某某负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 08:35:22
【一审法院查明】一审法院认定事实：被告某某某系廊坊市广阳区第七大街小区5-5604室业主。

2003年9月17日，原、被告签订《第七大街业主临时公约》，被告同意廊坊市华夏房地产开发有限公司委托的廊坊市华夏物业管理有限公司对小区实施物业管理，并制定公约。

公约中约定，被告依据本公约向原告交纳各项服务费用。

公约还约定，被告不按公约规定交纳各项费用，无理由纠缠拖欠的，超过一个月交款期限的，每天加收欠款总额的千分之三的滞纳金，累计加收。

物业费的收费标准为：住宅0.45平方米每月，商用0.8每平方米每月，物业面积以房产证上登记面积为准。

2014年，原告申请调整第七大街小区的物业服务费收费标准。

2014年6月10日，廊坊市物价局将原告的《物业服务收费备案表》进行备案，同意该小区物业服务费收费标准由原执行的每平方米每月0.6元，调整为每平方米每月1.05元，执行时间2014年4月1日。

原、被告签订《业主临时公约》后，被告某某某未按公约约定向原告交纳自2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费。

审理中原告明确，被告所拖欠的物业管理服务费可自2014年4月1日起按调整后的收费标准执行，物业管理服务费计费面积为81.59平方米，即2012年1月1日至2014年3月30日拖欠物业服务费1321.76元（0.6元㎡x81.59㎡x27个月）；2014年4月1日至2018年12月31日拖欠物业服务费4883.16元(1.05元㎡x81.59㎡x57个月)，共计6204.92元。

被告某某某为自己的主张提供了视频和电子图片证明屋内漏水、暖气跑水、阳台屋顶漏水等问题。

另查明，2009年1月7日廊坊市华夏物业管理有限公司变更名称为廊坊市幸福基业物业服务有限公司，2015年6月9日，廊坊市幸福基业物业服务有限公司名称又变更为幸福基业物业服务有限公司。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的《第七大街业主临时公约》，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。

原告依公约约定向被告提供了物
业服务，被告应按约定交纳物业管理服务费，逾期交纳，应承担违约责任，但协议约定违约金（滞纳金）过高，应予以调整，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。

原告主张被告支付截止至2018年12月31日的物业费6168.2元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。

对于被告某某某主张房屋暖气漏水、阳台屋顶渗水等问题，因无法确认责任主体，且与本案并非同一法律关系，被告可通过法律程序另行解决。

对于被告辩称本案已过诉讼时效的问题，因被告物业费债务连续发生，债务总额连续变化，诉讼时效在债务总额发生变化时中断，因此原告起诉未过诉讼时效。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：被告某某某于本判决生效之日起十日内支付原告幸福基业物业服务有限公司2018年12月31日之前拖欠的物业管理服务费6168.2元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付所欠物业管理服务费的违约金。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取计50元，由被告某某某负担。

【二审上诉人诉称】某某某上诉请求：1、原判决认定事实错误，请求发回重审或依法改判；
2、诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。

事实和理由：原判决认定事实错误，上诉人在庭审中所提交的证据已经清楚明确的显示了上诉人所居住的服务遭受的侵害，这是被上诉人的怠于作为所造成的，对于此点，上诉人已经提出指明，被上诉人对此亦无相反证据，所以，其应当承担举证不能的后果。

所以，原判决认定事实错误。

至于被上诉人单方的收费证据以及诉讼时效的情况，对此我将在二审审理中详陈。

依据法律的有关规定是应依法发回重审；或在依法查清核实的基础上依法改判。

综上，请求二审人民法院在查清核实的基础上依法撤销原判决，发回重审；或依法改判，维护上诉人的合法权益不受侵害。

刘华清、幸福基业物业服务有限公司（原廊坊市幸福基业物业服务有限公司）物业服务
合同纠纷二审民事判决书
河北省廊坊市中级人民法院
民事判决书
(2020)冀10民终126号当事人上诉人（原审被告）：某某某。

委托诉讼代理人：甄伟民，廊坊市爱民东道明珠法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：幸福基业物业服务有限公司（原廊坊市幸福基业物业服务有限公司），住所地廊坊市新世纪步行街第五大街画家村某某2F-205。

法定代表人：孟惊，总裁。

委托诉讼代理人：李玉祥，河北律清律师事务所律师。

审理经过上诉人某某某因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初3647号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称某某某上诉请求：1、原判决认定事实错误，请求发回重审或依法改判；2、诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。

所以，原判决认定事实错误。

至于被上诉人单方的收费证据以及诉讼时效的情况，对此我将在二审审理中详陈。

依据法律的有关规定是应依法发回重审；或在依法查清核实的基础上依法改判。

综上，请求二审人民法院在查清核实的基础上依法撤销原判决，发回重审；或依法改判，维护上诉人的合
法权益不受侵害。

二审被上诉人辩称幸福基业物业服务有限公司答辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称幸福基业物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付2012年1月1日至2018年12月31日欠原告的物业服务费6168.20元；2、依法判令被告按欠费总额日千分之三的标准支付违约金，至实际给付之日；3、本案一切诉讼费用由被告承担。

改判撤销第一项拖欠物业费6168.2元及服务违约金，改判上诉人不承担服务费。

一审法院查明一审法院认定事实：被告某某某系廊坊市广阳区第七大街小区5-5604室业主。

公约中约定，被告依据本公约向原告交纳各项服务费用。

公约还约定，被告不按公约规定交纳各项费用，无理由纠缠拖欠的，超过一个月交款期限的，每天加收欠款总额的千分之三的滞纳金，累计加收。

物业费的收费标准为：住宅0.45平方米每月，商用0.8每平方米每月，物业面积以房产证上登记面积为准。

2014年，原告申请调整第七大街小区的物业服务费收费标准。

原、被告签订《业主临时公约》后，被告某某某未按公约约定向原告交纳自2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费。

审理中原告明确，被告所拖欠的物业管理服务费可自2014年4月1日起按调整后的收费标准执行，物业管理服务费计费面积为81.59平方米，即2012年1月1日至2014年3月30日拖欠物业服务费1321.76元（0.6元/㎡
x81.59㎡x27个月）；2014年4月1日至2018年12月31日拖欠物业服务费4883.16
元(1.05元/㎡x81.59㎡x57个月)，共计6204.92元。

被告某某某为自己的主张提供了视频和电子图片证明屋内漏水、暖气跑水、阳台屋顶漏水等问题。

一审法院认为一审法院认为，原、被告签订的《第七大街业主临时公约》，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。

原告依公约约定向被告提供了物业服务，被告应按约定交纳物业管理服务费，逾期交纳，应承担违约责任，但协议约定违约金（滞纳金）过高，应予以调整，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。

原告主张被告支付截止至2018年12月31日的物业费6168.2元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。

对于被告某某某主张房屋暖气漏水、阳台屋顶渗水等问题，因无法确认责任主体，且与本案并非同一法律关系，被告可通过法律程序另行解决。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取计50元，由被告某某某负担。

本院二审期间上诉人提交新证据。

证据1、暖气管道跑水的照片。

证据2-3、厨房损坏情况及受损位置。

证据4、楼顶跑水后厨房装修受损。

证据5、暖气管道井的全景（与证据1配套）。

证据6-9、物业收取广告费用，没有向小区业主公示，及物业管理不
严的情况。

证据来源均为上诉人现场拍照。

厨房拍照时间是2016年或2017年拍摄。

广告费问题是2020年3月20日左右拍摄。

管道井是2019年7月中旬拍摄。

证明物业公司没有按照物业管理条例及制定的业主公约履行其职责，构成违约，致使侵害发生至今，应对未能按约定履行承担违约责任。

被上诉人质证意见为，真实性、关联性及合法性均不认可。

上诉人提供的是电子数据打印件，无法与原始载体核对，不能作为认定案件事实的依据。

即使能够核对，该电子数据打印件所反映的内容也无法达到上诉人的证明目的。

房屋专有部分的质量问题不属于物业服务合同关系调整的范围，不管是专有部分还是共有部分，出现质量问题的原因经过损失，均应当由人民法院委托的司法鉴定机构依法认定，简单的照片无法对这样复杂的问题具体反映。

本院对上诉人提交证据因无提供原始载体，无法确认真实性，故不予认定。

上诉人方申请两位证人出庭，董某作证称2007年和2008年小区收取取暖费，不交物业费就不给供暖。

赵某作证称上诉人2005年找我录像，说上诉人家因为装修跑水，需要我录像。

门口处还有水，里面水很大。

我把屋内受损情况都拍了，跟着上诉人去了物业一趟，全程录像。

上诉人质证意见为，1、证人董某已经证实物业公司搭车卡，因为物业管理条例及物业公司的临时管理条约均没有约定物业公司因业主暂时未交物业费，而中止或中断供电、供水、供暖等向业主终端收取的权利。

所以，物业是利用自己的职权逼迫业主缴纳物业费。

董某的证言证实了自2009年后，由热力公司自行收取供暖费用。

2、证人赵某证言证实了上诉人因物业公司使用专有工具关闭、开启供暖阀，导致关闭不严，致使上诉人家中漏水浸泡，并随同与物业交涉情况。

该两位证人证言真实可靠，完全反应了当时的具体情况。

被上诉人质证意见为，1、证人董某与上诉人之间同为被上诉人所辖业主，从立场上来说有利害关系，其真实性不认可。

即使董某所述内容存在，也不是上诉人拒交物业费的理由。

董某2007年和2008年也完全可以直接向供热单位缴纳供暖费，无需经过物业公司的允许，且被上诉人一审诉讼请求仅主张2012年以后的物业费，2012年之前上诉人拖欠的所有物业费，被
上诉人已经放弃主张。

所以该证言与本案不存在关联性。

2、证人赵某的证言所体现的内容仅是看见上诉人家中有水，并不像上诉人所述的有水的原因是被上诉人使用专有工具导致关闭不严，致使上诉人家中走水。

本院对证人证言真实性无法确认，故不予认定。

被上诉人没有提交新证据。

本院查明本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。

本院认为本院认为，本案争议的焦点为上诉人某某某拒缴被上诉人幸福基业物业服务有限公司物业费是否存在合同约定或法定事由及被上诉人幸福基业物业服务有限公司向上诉人某某某主张涉案物业费是否超过诉讼时效。