第3章-房地产开发项目可行性研究

回顾：项目投资的构成
3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 3.3 房地产开发项目投资与收入估算 3.3.1 房地产开发项目投资估算
5）社会影响分析
社会效益、环境效益
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
6）结论及建议
可行与否、问题、建议
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
2）初步可行性研究 预可行性研究
分析机会研究的结论
解
决
的
是否有进行详细可行性研究的必要
问 题
有哪些关键问题需要进行辅助研究
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
2）初步可行性研究
粗略审查的内容： 市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会 经济情况、项目地质及其周围环境、项目规划设计方案、项
自然、地理、气象、水文地质、 经济、社会等基础资料
有关工程技术方面的标准、规划、 指标、要求等资料
国家所规定的经济参数和指标
开发项目备选方案的土地利用条件、规 划设计条件以及备选规划设计方案等
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据
3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 2）融资参数
包括：房地产开发贷款的贷款利润率、资本金投入比例或财 务杠杠比率（通常为总投资的30%），预售收入用于后续开 发建设投资的比例等。
财务杠杆：企业负债经营，不论利润多少，债务利息是不变 的。于是利润增大时，每一元利润所负担的利息就会相对地 减少，从而给投资者收益带来更大幅度的提高。这种债务对 投资者收益的影响称作财务杠杆。
1）投资机会研究 主要内容： 地区情况、经济政策、经济政策、资源条件、劳动力状 况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目 建成后对社会的影响等。
依靠笼统的估计；精度±30% ；
研究费用一般占总投资的0.2%-0.8%。
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
五种竞争力理论-行业内竞争
迈克尔·波特
提供替代品 企业的压力
供应商讨价 还价的压力
同行业厂商 之间的竞争
购买者讨价 还价的压力
潜在的新进 入者的威胁
SWOT分析
S指组织自身具备的优势(Strengths)， W指组织自身存在的劣势(Weaknesses)， O指组织在发展中可能遇到的机会(Opportunities)， T指组织在发展中可能遇到的威胁(Threats)。
4）项目经济评价
项目经济评价
投资与收入估算 资金安排
经济参数的确定 财务评价
风险与不确定性分析 国民经济评价
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
筹集建设资金的依据
申请有关建设许可文件的依据
指导规划设计工作的依据
3.1 可行性研究概述
3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用
3.1.3 可行性研究的依据
国家和地区经济建设的方针、政策 和长远规划
批准的项目建议书和同等效力的文件
国家批准的城市总体规划、详细规 划、交通等市政基础设施规划等
财务杠杆系数=普通股每股利润变动率/息税前 利润变动率
3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 3）收益相关参数
包括：出租率或空置率、运营成本占毛租金收入比率。
3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 4）评价标准类指标
包括：基准收益率、目标成本率、目标投资利润率、目标投 资回报率等 。
1）项目概况
项目概况
项目基本情况
项目名称、开发商简介、区位及周边交通等
开发项目现状调查
用地性质、地形地貌、气象、用地现状、基础设施
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
不准审批、建设 咨询评估单位
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
房地产 开发项 目可行 性研究
项目概况
市场研究
项目开发方案 项目经济评价 社会影响分析 结论及建议
对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部 门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有 利的投资机会 。
一般投资机会研究
投资机会研究
指明具体的投资方向
特定投资机会研究
便于决策
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
2）市场研究
宏观环境层面调查
市场研究
区域环境层面调查 微观环境层面调查
项目定位
PEST分析 五种竞争力分析 竞争楼盘、周边等
SWOT分析
PEST分析 政治Political、经济economic、社会social、技术technological
政治法律环境
社会文化环境
房地产 开发项目
经济环境
技术环境
目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
精度±20% ；
研究费用一般占总投资的0.25%-1.5%。
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
3）详细可行性研究 可行性研究
是分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关 键步骤
3.1.6 房地产开发项目可行性研究的工作程序
房地产开发项目可行性研究的工作程序
接受委托与建立研究组织 A 开发商
专业咨询机构
收集资料，进行市场调查 设计研究项目投资方案
B 基础成本数据、预计租售价格
C
财务评价、 国民经济评D
全面分析论证
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容 3.1.6 房地产开发项目可行性研究的工作程序
项目开发方案
建设条件与资 源供给分析
规划方案
九通一平
规划设计思想、 规模、布局、户型、
技术指标
开发进度
全过程进度安排
市场营销策略 营销渠道、广告等
环境影响分析 单独进行、环评机构 开合发同组管织理机构 人员及制度保障
环境影响评价EIA-environmental impact assessment
3.1.7 房地产开发项目可行性研究报告的编制单位
可行性研究报告可以由开发商自行编制，作为企业内部 投资决策之用，但是不适用于向金融机构申请贷款的情 况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨 询机构来编制完成。（甲级、乙级）
3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择
房地产开发项目 经济评价基础参数
环境 影响评价
施工期环境影 响预测与评价
使用期环境影 响预测与评价
扬尘 噪声 固体废弃物 施工人员生活污染
大气 废水 噪声 底商
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对 与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致 的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的 技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效 益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目 的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可 行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意 见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为 开展下一步工作的基础。
项目基本情况
开发项目现状调查
宏观环境层面的调查 区域环境层面的调查 微观环境层面的调查
项目定位 建设条件与资源供给分析 规划方案 开发进度 市场营销策略 环境影响分析
项目组织机构
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
精度±10% ；
研究费用：小型1%-3%；大型复杂0.2%-1.0%。
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
4）项目评估
大中型及 限额以上 的项目、 重要的小 型项目
可研 评估论证
环境影响评价，是对环境质量的预断性评估，是在进行某项人为 活动之前对该项活动可能给环境质量造成的影响进行调查、预测 和估价的活动，其目的是为了提出相应的处理意见和对策。服务 于环境保护之目的的环境影响评价是一项科学的理性行为。
环境影响评价EIA-environmental impact assessment
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的
2）可行性研究的目的
1 实现项目决策的科学化、民主化
2
减少或避免投资决策失误
提高项目开发建设的经济、
3
社会和环境效益
房地产开发项目投资大、周期长、涉及面广
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的
3.1.2 可行性研究的作用 房地产开发项目投资决策的依据
3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
可行性研究的工作阶段
项目建议书阶段 “大可研” “大土木”
投资 机会研究
初步 可研
详细 可研
评估 决策
3.1 可行性研究概述
3.1.1 可行性研究的含义和目的
3.1.2 可行性研究的作用
3.1.3 可行性研究的依据
3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
1）投资机会研究
O
WO 扭转型战略
SO 增长型战略
W WT
防御型战略
S ST 竞争型战略
T SWOT战略选择图
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
3）项目开发方案
3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 3.3 房地产开发项目投资与收入估算 3.3.1 房地产开发项目投资估算
房地产开发项目费用构成：
现金流确定
土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套 设施建设费（附属工程费）、开发间接费用、管理费、销售费用、
不可预见费、税费、其他费用、建设期利息等。
3.1
可行性研究概述
3.2 房地产开发项目基础参数的选择
3.3 房地产开发项目投资与收入估算
房地产开发项目财务报表
3.4
及财务评价指标
房地产开发项目可行性研究
3.5
报告的撰写
3.1 可行性研究概述
3.1.1 可行性研究的含义和目的
1）可行性研究的含义
可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术 经济分析、论证的科学方法。
时间类参数 融资相关参数 收益相关参数 评价标准类指标
3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 1）时间类参数
包括：房地产开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、 准备期、建设期、出售期、出租经营期的时间点以及持续时 间长度。
作用？？
资金时间价值、机会成本
机会成本（Opportunity Cost）：是指为了得到某种东西而 所要放弃另一些东西的最大价值。