张靖、成都中铁业兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

张靖、成都中铁业兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.12.21
【案件字号】(2020)川01民终11211号
【审理程序】二审
【审理法官】龚耘
【审理法官】龚耘
【文书类型】判决书
【当事人】张靖;成都中铁业兴房地产开发有限公司
【当事人】张靖成都中铁业兴房地产开发有限公司
【当事人-个人】张靖
【当事人-公司】成都中铁业兴房地产开发有限公司
【代理律师/律所】胡晓北京市竞天公诚(成都)律师事务所
【代理律师/律所】胡晓北京市竞天公诚(成都)律师事务所
【代理律师】胡晓
【代理律所】北京市竞天公诚(成都)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张靖
【被告】成都中铁业兴房地产开发有限公司
【本院观点】本案二审的主要争议焦点是：案涉房屋实际层高与约定层高不符的违约事实，应否参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差的处理原则，一审酌情确定中铁业兴公司应向张靖赔偿的损失数额是否恰当。

首先，案涉房屋的层高与约定不符，致使房屋可使用空间减少，可利用高度降低，张靖的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值和使用价值，中铁业兴公司应承担相应的赔偿责任。

【权责关键词】欺诈代理合同过错合同约定诚实信用原则证明罚款拘留诉讼请求维持原判执行
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【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，双方均未提交新的证据。

本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审的主要争议焦点是：案涉房屋实际层高与约定层高不符的违约事实，应否参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差的处理原则，一审酌情确定中铁业兴公司应向张靖赔偿的损失数额是否恰当。

现评判如下：庭审已查明，双方约定案涉房屋的层高为3.1米，而经双方确认实际层高为2.9米，与约定不符；但双方在合同中对实际层高与约定不符的情形如何处理未作约定。

张靖主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积差异的处理规则，中铁业兴公司对此不予认可，主张该条款不适用于层高差异，层高问题亦不影响案涉购房款的数额或张靖对房屋的实际使用。

对此，本院认为，首先，案涉房屋的层高与约定不符，致使房屋可使用空间减少，可利
用高度降低，张靖的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值和使用价值，中铁业兴公司应承担相应的赔偿责任。

其次，虽然购房者最终获得的是空间使用权，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，特别是对于房屋价格的确定，案涉房屋系按照面积计算价格而非按层高计算价格，因此不宜直接按照差异的层高占约定层高计算比例，再以该比例通过适用前述司法解释关于面积差异的处理规则来折算出相应的房价款损失。

最后，鉴于双方既未就相应的损失赔偿计算方式作出约定也缺乏法定的损失赔偿计算方式，且张靖亦未举证证明其具体损失，故一审法院综合中铁业兴公司的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，对赔偿数额予以酌定，并无不当，本院予以维持。

关于张靖上诉提及中铁业兴公司可能涉嫌欺诈的问题，因本案中张靖并未以此作为请求权的事实基础，亦未提出相应诉请，本院对此不作评判，张靖可另行主张权利。

综上，张靖的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4418元，由上诉人张靖负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。

逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【更新时间】2022-08-20 10:31:46
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年4月6日，张靖(买受人)与中铁业兴公司(出卖人)签订《四川省商品房买卖合同(预售)》(以下简称“合同”)，约定出卖人将其开发建设位于成都市武侯区××街××村××组，簇桥街办七里村4、5组“房屋出售给买受人，测绘建筑面积134.58平方米，房屋总价2169564元。

合同约定该房屋层高为3.1米。

该合同还对双方其他权利义务进行了约定。

上述合同签订后，张靖按约支付购房款。

2019年4月13日，中铁业兴公司向张靖交房，张靖明确表示对层高有异议；2019年8月1日，张靖实际收
房，在《西派城入伙汇签单》注明：房屋层高不符合合同约定；2019年4月6日，经四川现代三维勘测设计有限公司测绘，案涉房屋平均层高为2.905米。

一审庭审中，中铁业兴公司认可案涉房屋层高为2.9米，并称合同载明层高为3.1米属于销售人员笔误导致。

一审另查明，一、案涉房屋设计规划的层高即为2.9米；二、中铁业兴公司提交同楼栋其他业主的购房合同，载明的层高均为2.9米，房屋单价与张靖购房单价无明显差异；三、张靖购房时，同小区同时销售的另外一栋房屋的层高为3.1米，其户型及单价与张靖所购房屋差异较大。

一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同(预售)》、POS单、购房款发票、房屋交付验收记录表、房屋查验问题汇总单、《西派城入伙汇签单》、层高测绘报告、建筑工程规划核实意见书、成都市房屋建筑工程竣工验收备案表、西派城A区8栋8户业主商品房买卖合同及补充协议及当事人一审庭审陈述笔录。

【一审法院认为】一审法院认为，张靖与中铁业兴公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。

按照合同约定，案涉房屋层高为3.1米，而实际向张靖交付的房屋的层高为2.9米。

中铁业兴公司抗辩该3.1米属于销售人员笔误，一审法院认为，案涉房屋从规划设计到竣工验收，层高均为2.9米，从中铁业兴公司提交的其他业主的购房合同看，与张靖同楼栋的其他房屋层高与张靖房屋层高相同，房屋单价差别不大，因此中铁业兴公司不存在以3.1米定价，交付2.9米层高房屋，获取非法利润的故意。

同时，张靖购房时中铁业兴公司同时在销售层高为3.1米的另外一栋商品房，因此可能出现销售人员大意导致合同层高输入错误的情形，故对中铁业兴公司提出的合同约定层高为3.1米系笔误的抗辩，一审法院予以采纳，因此，一审法院认定中铁业兴公司不存在违约的故意。

虽然中铁业兴公司不存在违约的故意，但是其确实存在违约行为，应承担违约导致的不利法律后果。

合同对层高不符合约定的违约责任并无约定，相关法律法规亦未对此予以明确规定，而案涉房屋层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故应根据张靖遭受的实际损失、合同履行情况、中铁业兴公司的过错程度等情节酌定赔偿数额。

张靖主张
参照面积误差计算方式确定赔偿数额，无相关法律依据，一审法院不予支持。

由于层高减少确实对张靖使用房屋和生活居住的舒适性造成一定影响，结合本案实际情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定中铁业兴公司按房屋总价款的2%向张靖支付赔偿款，即43391.28元，张靖主张的超出部分，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、中铁业兴公司于判决生效之日起五日内赔偿张靖张靖43391.28元；二、驳回张靖的其他诉讼请求。

一审案件受理费4418元，减半收取计2209元，由张靖负担1750元，中铁业兴公司负担459元。

【二审上诉人诉称】张靖上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判中铁业兴公司向张靖返还房价款65086.92元，并以65086.92元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率向张靖支付利息，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向张靖支付利息至实际付清本金之日止；3.改判中铁业兴公司向张靖双倍返还房价款共计142757.32元；4.本案全部诉讼费由中铁业兴公司承担。

综上，张靖的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
张靖、成都中铁业兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2020)川01民终11211号当事人上诉人(原审原告)：张靖。

委托诉讼代理人：喻朝勇，北京市竞天公诚(成都)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡晓，北京市竞天公诚(成都)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：成都中铁业兴房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区新城管委会武青南路某某某某某某某某。

法定代表人：崔跃峰，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：赵丹。

委托诉讼代理人：郑冀川。

审理经过上诉人张靖因与被上诉人成都中铁业兴房地产开发有限公司(以下简称中铁业兴公司)商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2020)川0107民初278号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张靖上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判中铁业兴公司向张靖返还房价款65086.92元，并以65086.92元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率向张靖支付利息，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向张靖支付利息至实际付清本金之日止；3.改判中铁业兴公司向张靖双倍返还房价款共计142757.32元；4.本案全部诉讼费由中铁业兴公司承担。

事实和理由：一、一审认定案涉合同约定的层高为3.1米系中铁业兴公司笔误，属于认定事实错误。

1.案涉合同中对房屋层高的约定系双方合意。

张靖购买案涉房屋系改善性住房，对房屋整体品质有更高要求，其中就包括对层高的要求，并对此十分在意。

双方签约前，张靖就层高要求与中铁业兴公司销售人员进行沟通，销售人员带领张靖参观了设计层高为3.1米的样板房。

因此，双方在签约前对张靖关于层高的要求具有
充分认知和合意。

在此基础上，双方在案涉合同中对层高进行了明确约定。

一审一方面认为合同系双方真实意思表示，另一方面又认定合同中对层高的约定系中铁业兴公司销售人员笔误，自相矛盾。

2.中铁业兴公司述称合同中对层高的约定系笔误，有违常理。

首先，2.9米与3.1米在文字表现形式上差异明显，不具有高度形似性。

其次，合同中关于3.1米的内容为电脑输入的打印体，并非手写，而电脑键盘上1与9字符间隔较远，将2.9米误录入为3.1米的概率极低，也不合常理。

第三，案涉合同在成立生效前，除销售部门完成拟制外，还历经中铁业兴公司法务或风控、财务等内职部门多重审核，在此过程中若中铁业兴公司告知张靖存在笔误并如实披露房屋实际设计层高为2.9米，张靖将有机会也必将放弃和终止双方交易。

二、张靖参照房屋面积误差后果的处理规定要求中铁业兴公司承担违约责任，与张靖所受损失及中铁业兴公司的过错程度相符，一审酌定中铁业兴公司按总房价的2%支付赔偿款，确有不当，应予改判。

首先，房屋层高与面积均是影响买受人购房判断和接受购房价格的重要因素。

案涉房屋层高的降低，不但直接减少了张靖对房屋进行有效利用和居住活动的立体空间，也对居住舒适度构成严重影响，更对张靖及其家人的心理造成严重负面影响。

我国法律虽未明确规定房屋实际层高与合同约定不符的处理规则，案涉合同中双方对此也未做约定，但客观上中铁业兴公司确实存在违约行为，应承担相应责任。

此类违约行为参照适用商品房买卖合同的司法解释中关于面积误差赔偿计算的方法，既符合最高人民法院提出的审判实务观点，也是各级人民法院在大量司法实践中的主要处理方式。

其次，一审中中铁业兴公司提交的证据及述称意见证明，案涉房屋为T3户型，其层高自设计之初即为2.9米，而同一小区的T2户型设计层高为3.1米。

由此可见，中铁业兴公司的销售人员对案涉房屋设计层高的数据事前是明知的。

而中铁业兴公司的一审委托诉讼代理人及负责人在庭后交流意见中，承认其在销售现场只有T2户型样板房，没有T3户型样板房，其销售人员向张靖展示和介绍的样板房为T2户型。

由此可见，中铁业兴公司向张靖销售设计层高为2.9米的
T3户型房屋过程中，向张靖展示的却是设计层高为3.1米的T2户型样板房。

该事实能够证明中铁业兴公司的行为涉嫌欺诈。

根据消费者权益保护法第五十五条的规定，张靖本有权向中铁业兴公司主张三倍索赔，但张靖仅参照商品房买卖合同的司法解释中关于面积误差后果的处理规定要求中铁业兴公司承担违约责任，无疑大大降低了中铁业兴公司的违约成本。

一审酌定的赔偿款数额未能充分考虑中铁业兴公司的过错程度即涉嫌欺诈的情形，应予改判。

二审被上诉人辩称中铁业兴公司辩称，一、一审认定事实清楚。

1.双方对买卖标的物的真实属性不存在任何误解，合同中对层高的约定系中铁业兴公司笔误，非真实意思表示，一审对此认定准确。

根据中铁业兴公司的规划方案设计的报建资料显示，案涉房屋所在的楼栋层高均为2.9米，与案涉房屋同层、同楼栋中其他业主所签合同中约定层高也均为2.9米，且中铁业兴公司在销售现场已充分公示了房屋的建设依据、规划属性等，张靖应对案涉房屋的层高有着清晰的认识。

故，合同中关于层高为3.1米的内容，是由于销售代理公司工作人员录入失误导致，并非中铁业兴公司的真实意思表示。

同时，张靖关于其因改善性住房需求、多次就房屋层高与中铁业兴公司销售人员进行沟通的陈述，并未提供任何证据佐证。

另，关于参观样板间，仅是将房屋装修效果供业主进行初步参考，并不构成销售承诺，均应以买卖合同为准。

合同第一条明确了房屋的建设依据，第三条明确了房屋的销售依据，案涉房屋通过前述约定已明确了基本属性，包括真实的层高为2.9米。

故，合同中误载明为3.1米，确非中铁业兴公司的真实意思表示。

2.层高误载确系笔误，中铁业兴公司对此不存在主观恶意。

首先，中铁业兴公司依法开展销售工作，案涉房屋同楼栋、同批次房屋乃至该项目的后续其他房屋销售中，未现出其他因层高误载导致的任何纠纷，进一步印证了层高误载确为偶发性工作失误。

同时，张靖上诉认为3.1米系笔误的发生概率极低，也并非否认不可能发生。

其次，张靖上诉认为的“多重审核”的理解存在偏差。

买卖合同及补充协议为格式合同，在签署前
已由开发商内部相关部门对各项条款进行审核、拟定，但对买受人信息、房屋价款、层高等基础信息，是由销售人员根据具体房源信息逐一录入并最终由买卖双方签章确认，而非待双方签章后才由开发商各部门进行审查。

最后，所谓欺诈，必须具备主观恶意。

中铁业兴公司已举证证明该楼栋其他房屋的销售过程中，不存在层高误载的情况，故中铁业兴公司亦不可能单独仅对张靖进行销售误导、欺诈，更未因此获取任何非法收益。

二、一审适用法律正确。

一审法院根据公平原则和诚信原则酌定中铁业兴公司按总房价的2%向张靖支付赔偿款，并无不当。

首先，案涉房屋层高较合同约定确有一定差异，但层高绝非商品房的价格核心要素，且该差异仅为0.2米，并未对张靖的舒适度造成实质影响，张靖所称因层高导致的心理负面影响更未对此举证证明，应承担举证不能的不利后果；其据此要求参照适用面积补差的赔偿计算方法，于法无据。

其次，张靖主张中铁业兴公司存在层高欺诈，但未举证证明中铁业兴公司存在房间欺瞒、诱导购买、收取非法收益的情况，也未能证明中铁业兴公司存在笔误以外的严重过错情形，张靖要求改判适用面积补差的计算方法，于法无据。

最后，提请二审法院注意，张靖的一审起诉状中事实及理由部分第二段第一句话表述为“在该商品房进行交付前，张靖发现该房屋层高存在明显不足，……”根据常理，房屋未交付前买受人无法知悉标的房屋是否符合约定，而张靖在交付房屋前即已发现层高明显不足，毫无逻辑与合理性可言，故，存在一种合理推测，即张靖在购买案涉房屋的过程中已知晓案涉房屋真实层高，但放纵合同中关于层高的错误约定，在享受到资产增值红利的同时，又以此要求中铁业兴公司赔偿层高差异损失，严重违背公平和诚信原则。

请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称张靖向一审法院起诉请求：1.判令中铁业兴公司返还房价款65086.92元，并以本金65086.92元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付自2017年11月6日起的利息，至本金付清之日止；2.判令中铁业兴公司双倍返还房价款142757.32元。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年4月6日，张靖(买受人)与中铁业兴公司(出卖人)签订《四川省商品房买卖合同(预售)》(以下简称“合同”)，约定出卖人将其开发建设位于成都市武侯区××街××村××组，簇桥街办七里村4、5组“房屋出售给买受人，测绘建筑面积134.58平方米，房屋总价2169564元。

合同约定该房屋层高为3.1米。

该合同还对双方其他权利义务进行了约定。

上述合同签订后，张靖按约支付购房款。

2019年4月13日，中铁业兴公司向张靖交房，张靖明确表示对层高有异议；2019年8月1日，张靖实际收房，在《西派城入伙汇签单》注明：房屋层高不符合合同约定；2019年4月6日，经四川现代三维勘测设计有限公司测绘，案涉房屋平均层高为2.905米。

一审庭审中，中铁业兴公司认可案涉房屋层高为2.9米，并称合同载明层高为3.1米属于销售人员笔误导致。

一审另查明，一、案涉房屋设计规划的层高即为2.9米；二、中铁业兴公司提交同楼栋其他业主的购房合同，载明的层高均为2.9米，房屋单价与张靖购房单价无明显差异；三、张靖购房时，同小区同时销售的另外一栋房屋的层高为3.1米，其户型及单价与张靖所购房屋差异较大。

一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同(预售)》、POS单、购房款发票、房屋交付验收记录表、房屋查验问题汇总单、《西派城入伙汇签单》、层高测绘报告、建筑工程规划核实意见书、成都市房屋建筑工程竣工验收备案表、西派城A区8栋8户业主商品房买卖合同及补充协议及当事人一审庭审陈述笔录。

一审法院认为一审法院认为，张靖与中铁业兴公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。

按照合同约定，案涉房屋层高为3.1米，而实际向张靖交付的房屋的层高为2.9
米。

中铁业兴公司抗辩该3.1米属于销售人员笔误，一审法院认为，案涉房屋从规划设计到竣工验收，层高均为2.9米，从中铁业兴公司提交的其他业主的购房合同看，与张靖同楼栋的其他房屋层高与张靖房屋层高相同，房屋单价差别不大，因此中铁业兴公司不存在以3.1米定价，交付2.9米层高房屋，获取非法利润的故意。

同时，张靖购房时中铁业兴公司同时在销售层高为3.1米的另外一栋商品房，因此可能出现销售人员大意导致合同层高输入错误的情形，故对中铁业兴公司提出的合同约定层高为3.1米系笔误的抗辩，一审法院予以采纳，因此，一审法院认定中铁业兴公司不存在违约的故意。

虽然中铁业兴公司不存在违约的故意，但是其确实存在违约行为，应承担违约导致的不利法律后果。

合同对层高不符合约定的违约责任并无约定，相关法律法规亦未对此予以明确规定，而案涉房屋层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故应根据张靖遭受的实际损失、合同履行情况、中铁业兴公司的过错程度等情节酌定赔偿数额。

张靖主张参照面积误差计算方式确定赔偿数额，无相关法律依据，一审法院不予支持。

由于层高减少确实对张靖使用房屋和生活居住的舒适性造成一定影响，结合本案实际情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定中铁业兴公司按房屋总价款的2%向张靖支付赔偿款，即43391.28元，张靖主张的超出部分，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、中铁业兴公司于判决生效之日起五日内赔偿张靖张靖43391.28元；二、驳回张靖的其他诉讼请求。

一审案件受理费4418元，减半收取计2209元，由张靖负担1750元，中铁业兴公司负担459元。

本院查明二审中，双方均未提交新的证据。

本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。

二审中，张靖明确表示，其诉请返还房价款65086.92元及利息和双倍返还房价。