房产中介“甩单”风险防范技巧

房产中介“甩单”风险防范
一、“甩单”的法律性质
甩单，是房产中介服务过程中客户在中介商提供了交易信息和双方资料后，客户中避开中介，私下与房产当事人实现成交，以逃避中介服务费的行为。

客户违反中介服务合同约定，逃避中介服务费用的行为在法律上属于违约行为，应当承担违约责任。

同时，如果中介服务的客户双方存在恶意串通的情况，房产中介公司有权根据合同法规定，以恶意串通损害第三人利益为由请求法院认定客户双方的房产买卖合同无效。

二、客户“甩单”的法律原因
虽然合同法及相关司法解释对客户“甩单”行为可以实现约束，但是实践中仍然存在大量客户“甩单”，房产中介公司只能表示无奈的情况。

究其原因主要有以下几点：
（一）房产中介公司自身无房产中介服务经营资质。

房产中介服务近几年在我国发展的很快，但是相应的管理并未跟上。

很多所谓的房产中介公司实际上并不具备有关部门规定的经营资格，甚至有些中介服务机构并非公司制形式，却在以公司名义对外从事房屋中介服务。

由于中介服务商自身的经营资质存在问题导致一旦客户“甩单”，只能采用各种非法律性的催告方式，却不敢诉诸法律。

（二）房产中介公司合同签订流程不规范
房产中介公司向客户收取中介服务费的依据是，其与客户之间签
订了房产中介服务协议。

中介服务协议中一般都明确约定，在中介公司所提供的房屋信息或委托中介谈判的情况下客户之间达成房屋买卖协议的，客户中的一方或者双方应当向房产中介公司支付中介服务费。

但是实践中却存在以下情况：
1、中介公司不与客户签订中介服务协议。

中介服务商为了提高所谓的工作效率，为客户（一般是买方）提供房源信息和带看服务时并不与客户签订书面协议，仅仅是做一个普通的客户登记，甚至连客户登记签字的环节都完全省略。

由此导致的后果只能是双方发生纠纷后，中介公司索要中介服务费（佣金）缺少有效证据，即便提起诉讼也往往只能以败诉结局。

2、中介服务协议由他人代签。

协议是双方当事人真实意思表示达成一致的体现。

中介服务协议如果由他人代签，首先必须具有完善的委托手续，协议代签人还要提供真实的身份材料。

现实中很多中介服务协议的代签往往仅仅是代签人写上自己的名字，但是并不注明自己的身份证号码，提供自己的身份证复印件。

由此产生的结果是当纠纷发生后，中介公司找不到真正的中介服务费债务负担人。

3、中介服务协议条款内容违法，导致协议约定无效。

例如在协议条款中约定，客户的任何亲属或者朋友在客户签订协议后也应当遵守本协议的约定。

实际上根据合同法的基本精神，合同或协议的约束范围仅限于合同当事人。

客户的亲属或朋友作为合同当事人以外的人除非自行向中介商承诺，否则没有义务履行中介协议约定的内容。

当然还有一些中介服务协议的内容直接违反法律的强制性规定，根据合同
法规定，这类规定自始无效。

三、“甩单”防范措施
（一）守法经营。

任何社会主体违反法律的规定就无法得到法律给予的相应保护。

违法经营的结果在有关部门没有查处到的情况下或许可以获得少许利益，但是一旦被查处，得到的教训将会相当惨重。

而从法律风险防范的成本和收益相比，在房产中介行业，守法经营获得的营业利益要比违法经营所获利益更加稳定、持久。

因为国家本身对这一行业的强制性要求并不苛刻，守法成本是很小的，相信任何一个希望在本行业有所发展的房产中介服务商在对上述利益问题认真衡量后最终会选择守法经营。

（二）规范中介服务协议的签订流程。

实现服务协议面签制度。

客户在签订中介服务协议时必须出示身份证原件，并提供身份证原件的复印件。

客户在提高身份证复印件时，应当在复印件上签字，并写明该复印件用途。

代签服务协议的，代签人也应当出示身份证原件，并按照上述要求提供身份证复印件。

代签人应在服务协议中注明委托人。

并提供委托人的身份证复印件，同时在其复印件上注明用途。

客户是法人或其他组织的，应要求客户提供营业执照的复印件，并有代签人（或授权代表）在复印件上注明用途，代签人或者授权代表同样应当按照上述要求提供个人身份信息材料。

在员工管理上，要做到：
1、严禁员工不经客户签订服务协议，就直接向客户提供房源信息，提供带看等中介服务。

2、严禁员工代客户签订中介服务协议或者在代签人未提供相应身份信息材料的情况下向客户提供房源信息或其他中介服务。

（三）完善和规范中介服务协议。

中介服务条款的完善和规范与否是中介合同风险能否顺利规避的关键之一。

笔者现拟定了一份中介服务合同的草稿，部分内容摘录如下：
三、权利、义务
第六条乙方同意，本合同约定期限内，乙方与甲方所推荐之房产所有人就本房源达成买卖或租赁协议，甲方中介服务即为完成。

本中介服务的完成，不以甲方工作人员在场见证或在买卖、租赁协议上签字为必要条件。

第七条乙方不得将甲方所提供之房源信息及房产所有人信息向任何第三人披露或者用于商业目的。

本条款的效力不受合同约定的中介服务期限限制。

四、违约责任及其他
第八条乙方违反本合同第六条约定，应承担违约金：
元。

造成甲方损失的，还应当赔偿相应的损失。

损害赔偿的计算方式根据该房源信息及房产所有人信息在与客户成交后，甲方应收取的佣金计算。

第九条甲方不得向乙方要求本合同约定内容以外的任何费用，不得在交易谈判中获取差价。

第十条乙方未按约定履行中介服务费支付义务的，甲方有权按照标准，要求乙方支付违约的逾期利息。

第十一条合同约定期限内，经双方协商可以变更、解除本合同。

变更、解除合同应当由双方书面签字，采用口头或电子邮件，传真等方式进行的沟通交流不能导致本协议的最终变更、解除。

（四）发现“甩单”情况发生，要及时调查。

甩单情况发生后，应要求工作人员及时进行初步调查。

工作人员可以根据已有房源信息，向小区物业或其他管理部门调查相关情况。

初步确认“甩单”发生后，可根据佣金数额的大小及诉讼风险决定采用的诉讼还是协商的方式解决纠纷。

其实如果前期准备工作做得充分，即便真的发生甩单，通过合法的途径，中介经营者依然可以挽回损失。

由于房产中介行业在我国仍然处于起步阶段，而中介客户在法律
上依然被认为是处于弱势地位的消费群体。

因此实践中，房产中介服务商在经营过程中既面临着同行业间的残酷竞争，又要应付经营过程中遭遇的各类法律风险。

笔者以为，房产中介服务商只有严格履行合法经营，学会运用法律保护自己的合法权益，不断完善和提高自身的中介服务质量，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。