何传家、陈益兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

何传家、陈益兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院
【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院
【审结日期】2021.03.23
【案件字号】(2021)鄂01民终4243号
【审理程序】二审
【审理法官】鲍刚
【审理法官】鲍刚
【文书类型】判决书
【当事人】何传家;陈益兰
【当事人】何传家陈益兰
【当事人-个人】何传家陈益兰
【代理律师/律所】杨家宏湖北瀛楚律师事务所;秦红艳湖北文臣律师事务所
【代理律师/律所】杨家宏湖北瀛楚律师事务所秦红艳湖北文臣律师事务所
【代理律师】杨家宏秦红艳
【代理律所】湖北瀛楚律师事务所湖北文臣律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】何传家
【被告】陈益兰
【本院观点】陈益兰向何传家支付定金，双方定金合同成立。

【权责关键词】无效代理合同过错新证据诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，一审查明的事实属实。

【本院认为】本院认为，陈益兰向何传家支付定金，双方定金合同成立。

定金支付的目的系为了保证双方最终订立房屋买卖合同。

但双方意向购买的房屋权证登记人并非何传家，而是案外人，陈益兰、何传家均知晓该事实。

且双方也均知道房屋涉及集体所有土地，何传家也知晓陈益兰并非与其属于同一集体组织。

陈益兰2020年5月微信聊天记录里面虽然谈及“我问了镇上中介的，这个房子可以让原房主来跟我签的，……退给我九万块钱”，但并非直接表述1万元作为何传家经济损失，退给九万是附有前提条件的，而且何传家并未对此表明态度。

因此，何传家该上诉请求及理由不能成立。

鉴于双方以订立违反相关法规、政策的合同为目的而交付定金，均存在过错，一审判决何传家向陈益兰返还定金100000元，处理得当，未有不妥。

何传家的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。

综上所述，何传家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由何传家负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 21:15:04
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年初，陈益兰与何传家就位于武汉市黄陂区的房屋达成了买卖意向，陈益兰欲向何传家购买该房屋。

2019年2月19日，何传家向陈益兰出示了房屋所有权证和土地使用权证(两证登记的权利人为案外人刘某)后，双方经协商，由陈益兰向何传家支付定金30000元，何传家出具了收条一张，并商定同年6月再支付全部购房
款、交付房屋并办理过户手续。

时至6月，双方两次协商延迟到8月再交房付款并办理过户手续。

2019年8月，由于陈益兰资金紧张，无力支付全部购房款，经双方协商一致，陈益兰于9月4日再向何传家支付定金70000元，双方商定同年12月交房付款并办理过户手续。

至年底，陈益兰得知房屋不能办理过户手续，便要求原房主刘某一起参与签订协议，并为房屋买卖办理公证。

2019年12月27日，陈益兰、何传家、刘某三人一起至黄陂区司法局长轩岭司法所咨询公证事宜，被告知该房屋买卖不能办理公证。

陈益兰表示愿意继续购买该房屋。

但双方协商房屋买卖事宜未能达成一致意见，陈益兰便与何传家就退还定金进行协商，双方协商未果，引起诉争。

一审另查明，案涉房屋的所有权证和土地使用权证登记权利人为刘某，房屋使用的土地性质为村集体所有。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

本案中，陈益兰向何传家支付定金作为订立房屋买卖合同的担保，何传家收受了定金，双方之间的定金合同成立。

根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

陈益兰明知房屋登记权利人为案外人刘某，何传家将登记在他人名下的房屋进行买卖，且双方知道在村集体所有的土地上建造的房屋，不能卖与集体经济组织成员以外的个人，双方仍然以订立违反相关法规、政策的合同为目的而交付定金，最终因不能达成合同目的，双方未签订房屋买卖的主合同，双方对主合同未订立均存在过错，因此定金罚则在本案中不能适用。

何传家继续占有陈益兰给付的100000元定金无法律依据，应当予以返还。

陈益兰要求双倍返还定金亦无法律依据，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、何传家向陈益兰返还定金100000元；二、驳回陈益兰的其他诉讼请求。

上述给付内容于一审判决生效之日起三日内付清。

一审案件受理费2150元，由陈益兰负担1075元，何传家负担1075元。

本院二审期间，双方当事人未提交新证据。

【二审上诉人诉称】何传家上诉请求：1.依法判决撤销一审判决并改判何传家不予返还定金，或将本案发回重审。

2.本案一审、二审诉讼费用由陈益兰承担。

事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，对被上诉人陈益兰在知晓房屋无法过户后仍继续与上诉人何传家洽谈主合同签订，此后又无正当理由拒绝签订主合同的事实避而不谈，对陈益兰主动提出愿意向何传家支付1万元用于损失补偿的事实只字不提。

2020年5月，陈益兰主动提出愿意给何传家1万元用于弥补损失。

一审法院遗漏上述重要事实，忽略陈益兰的过错和何传家的房屋损失，有失公允。

二、一审法院认为双方均存在过错而不适用定金罚则，既有违事实，又错误适用法律。

在陈益兰无正当理由单方面拒绝签订主合同的情形下，一审法院认为不适用定金罚则，显然不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，也不符合第一百二十条。

综上所述，何传家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
何传家、陈益兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书
(2021)鄂01民终4243号当事人上诉人(原审被告)：何传家。

委托诉讼代理人：杨家宏，湖北瀛楚律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：陈益兰。

委托诉讼代理人：秦红艳，湖北文臣律师事务所律师。

审理经过上诉人何传家因与被上诉人陈益兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省
武汉市黄陂区人民法院(2020)鄂0116民初6107号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称何传家上诉请求：1.依法判决撤销一审判决并改判何传家不予返还定金，或将本案发回重审。

2.本案一审、二审诉讼费用由陈益兰承担。

事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，对被上诉人陈益兰在知晓房屋无法过户后仍继续与上诉人何传家洽谈主合同签订，此后又无正当理由拒绝签订主合同的事实避而不谈，对陈益兰主动提出愿意向何传家支付1万元用于损失补偿的事实只字不提。

2020年5月，陈益兰主动提出愿意给何传家1万元用于弥补损失。

一审法院遗漏上述重要事实，忽略陈益兰的过错和何传家的房屋损失，有失公允。

二、一审法院认为双方均存在过错而不适用定金罚则，既有违事实，又错误适用法律。

在陈益兰无正当理由单方面拒绝签订主合同的情形下，一审法院认为不适用定金罚则，显然不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，也不符合第一百二十条。

二审被上诉人辩称陈益兰辩称，陈益兰支付购房定金，签订正式购房合同的前提是房屋能够依法办理过户。

因房屋不具备过户条件，也无法达成其他一致意见时，陈益兰有权随时不再签订买卖合同，均合法合理。

陈益兰对此不存在过错。

本案不应适用定金法则，即使适用，也应该由违约方(即何传家)承担双倍返还定金20万元给买家陈益兰。

本案所支付的10万元定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立合同。

综上请二审法院维持原判，判令何传家返还定金或发回重审。

详见答辩状。

原告诉称陈益兰向一审法院起诉请求：1.依法判令何传家双倍返还定金共计20万元给陈益兰；2.全部诉讼费用由何传家承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年初，陈益兰与何传家就位于武汉市黄陂
区的房屋达成了买卖意向，陈益兰欲向何传家购买该房屋。

2019年2月19日，何传家向陈益兰出示了房屋所有权证和土地使用权证(两证登记的权利人为案外人刘某)后，双方经协商，由陈益兰向何传家支付定金30000元，何传家出具了收条一张，并商定同年6月再支付全部购房款、交付房屋并办理过户手续。

时至6月，双方两次协商延迟到8月再交房付款并办理过户手续。

2019年8月，由于陈益兰资金紧张，无力支付全部购房款，经双方协商一致，陈益兰于9月4日再向何传家支付定金70000元，双方商定同年12月交房付款并办理过户手续。

至年底，陈益兰得知房屋不能办理过户手续，便要求原房主刘某一起参与签订协议，并为房屋买卖办理公证。

2019年12月27日，陈益兰、何传家、刘某三人一起至黄陂区司法局长轩岭司法所咨询公证事宜，被告知该房屋买卖不能办理公证。

陈益兰表示愿意继续购买该房屋。

但双方协商房屋买卖事宜未能达成一致意见，陈益兰便与何传家就退还定金进行协商，双方协商未果，引起诉争。

一审另查明，案涉房屋的所有权证和土地使用权证登记权利人为刘某，房屋使用的土地性质为村集体所有。

一审法院认为一审法院认为，当事人以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

本案中，陈益兰向何传家支付定金作为订立房屋买卖合同的担保，何传家收受了定金，双方之间的定金合同成立。

根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

陈益兰明知房屋登记权利人为案外人刘某，何传家将登记在他人名下的房屋进行买卖，且双方知道在村集体所有的土地上建造的房屋，不能卖与集体经济组织成员以外的个人，双方仍然以订立违反相关法规、政策的合同为目的而交付定金，最终因不能达成合同目的，双方未签订房屋买卖的主合同，双方对主合同未订立均存在过错，因此定金罚则在本案中不能适用。

何传家继续占有陈益兰给付的100000元定
金无法律依据，应当予以返还。

陈益兰要求双倍返还定金亦无法律依据，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、何传家向陈益兰返还定金100000元；二、驳回陈益兰的其他诉讼请求。

上述给付内容于一审判决生效之日起三日内付清。

一审案件受理费2150元，由陈益兰负担1075元，何传家负担1075元。

本院二审期间，双方当事人未提交新证据。

本院查明经审理查明，一审查明的事实属实。

本院认为本院认为，陈益兰向何传家支付定金，双方定金合同成立。

定金支付的目的系为了保证双方最终订立房屋买卖合同。

但双方意向购买的房屋权证登记人并非何传家，而是案外人，陈益兰、何传家均知晓该事实。

且双方也均知道房屋涉及集体所有土地，何传家也知晓陈益兰并非与其属于同一集体组织。

陈益兰2020年5月微信聊天记录里面虽然谈及“我问了镇上中介的，这个房子可以让原房主来跟我签的，……退给我九万块钱”，但并非直接表述1万元作为何传家经济损失，退给九万是附有前提条件的，而且何传家并未对此表明态度。

因此，何传家该上诉请求及理由不能成立。

鉴于双方以订立违反相关法规、政策的合同为目的而交付定金，均存在过错，一审判决何传家向陈益兰返还定金100000元，处理得当，未有不妥。

何传家的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。

综上所述，何传家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由何传家负担。

本判决为终审判决。

落款
审判员鲍刚
二〇二一年三月二十三日
法官助理李健伟
书记员汤佳倩
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