房地产企业进行有效的设计变更管理探析

的影响 比较 大，在项 目具体 实施 的工程 中通常都存 在不 同程
度 的调 整 ，这 种 调 整 如 果 是 涉及 到 原 有设 计 的 则 必 须 进 行 设
计 变更 。在 实际 中， 由于 设 计 变更 而调 整 的 工程 造 价 占整 个各
单位 工程竣 工结算 的比例 少则 ５ 多则近 ２％， 了有效地 ％， ０ 为 对这一环节发生的 费用成本进行有效 的控制 ，保证合 理工期
应设计能力、 沟通 良好 的设计单位。这是保证设计质量 ， 避免 由于设计 单位 自身的设计能 力或者与业主 方的沟通 造成 设计 失误 、 产生设 计变更的重要因素。
设 计 招 投 标 和 设 计 方 案 竞 选 的 方 式 有 利 于 设 计 方 案 的
度 的调 整 ，这种调 整如果是涉及到原有设计 的则必须 进行设
计 变更。 从设计变更原因的种类来说 ， 一般 有以下几类 ： １由于设 计方 的设计 错误 ， 必须 对图纸进行修 改 ； 主方从市场 销售 ２业 的角度 ， 为适应 消费者需要进行 的调 整 ； ３由于现场 的不可预 见 因素 （ 如地基土质情况与勘察报告有 出入 、 管线安装在 实际 施工 中碰到原来没 有考虑 到的设备 、 管墩 ， 在原设计标高 无法 安装 需改变原设计 管道 的标 高 、 向等 ）需要对原 设计进 行 走 ， 变更 ； ４由于法律 、 法规 、 政府在项 目建设过程中对项 目有新 的 要 求、 新的规定 ， 需要进行 变更 ；． ５在项 目建设过程 中 ， 由于 采
的 实现 ， 者 尝试 从 房 地 产 企业 的 角 度 ， 讨 开发 建 设 过 程 中 笔 探
的 了解和分析 ， 能够设计出合理的方案来满足消费需 求的。 是
而 这 种 研 究 和 分 析 ， 可 以 从 相 当程 度 上 为建 筑 户 型 、 格 、 既 风
有效进行设 计变更管理的途径 。
比 如 ， 市 场 调 研 阶 段 ， 过 对 拟 销 售 人 群 进 行 科 学 的 在 通 分析 ， 对他 们 的 年龄 段 、 费 能 力 、 住 习惯 、 配 套 设 施 的 倾 消 居 对 向性 需 求 、 建 筑风 格 的 偏 好 、 边 同 类 建 筑 产 品 等 进 行 详 细 对 周
合 同约定工期等 方面 的调 整。据相 关统计资料显示 ， 由于设 计 变更而调 整 的工程 造价 占整个各单位 工程竣 工结算的 比例 ， 少则 ５ 多则 近 ２ ％； ％， ０ 而在各 种设计 变更 当 中， 使用 功能 和
方 案 调 整方 面所 占 比例 更 大 ，通 常 占设 计 变 更 造 价 的 ４ ％ 以 ０ 上 ， 时甚 至 达 ６ ％。 对于 房 地 产 开 发企 业来 说 ， 计 变更 不 有 ０ 设
用 新 技 术 、 工 艺 ， 要对 原 有 设 计 进 行 相 应 的 变 更 等 。 新 需 从 以 上 的 变更 种 类 来 说 ， 论 是 主 观 原 因还 是 客 观 要 求 无 需 要 对 设 计 进 行 变更 ，都 将 对 项 目建设 的 进 度 有 不 同程 度 的 影响 ， 果是在施工阶段发生的 ， 将涉及工程量 、 如 还 工程 价 款 、
关键 词 ： 房地 产 设 计 变 更 管 理 房 地 产 企 业 投 资 建 设 的 工 程 项 目往 往 存 在 建 设 周 期 长 ， 受 自然 条 件 、 在 客 观 因 素 （ 观 经 济 、 外 宏 房地 产 市 场 、 依据 ， 从而避 免在实施过程中 由
选择和竞争 ， 有利于项 目建设投 资的控 制 ， 也有利于缩短 设计 周期 ， 降低设计费。通过评 价设计 方案在 满足业主方设定的设
计 要 求 、 府 相 关 部 门的 有 关 规 定 、 术 先 进 性 、 能 布 局 的 政 技 功
合理性 、 安全使用性 、 对建筑节能及环境的保护 、 经济 实用性 、 美观 性 ， 以及 设计进 度快 慢 、 设计单 位和注册 建筑设计 师、 结 构设计 师等方面 的综合 评价 ，可 以选 出比较合适 的设计单位 来承担设计任务 ，从而 减少在下一步设计过程 中由于设计 失 误导致设计变更的可能性。 当然， 在选择设计单位时 ， 有一些方面是需要注意的。 一方 面， 在较 为合理的费用范 围内， 应当仅仅追求最低的设计取 不
房地产 企业进行有效 的设计变更管理探析
何 涛
摘要 ： 地 产 企 业 投 资 建设 的 工 程 项 目往 往 建 设 周 期 长 ， 房 受 自然 条 件 、 外在 客 观 因 素 （ 宏观 经 济 、 地 产 市 场 、 府 等 ） 房 政
有一个 时间成本 的问题 ，不 可能将所 有的风险在计划阶段都 考虑 到 ， 但是 ， 过对设计 任务书编 制 、 通 设计 过程 控制 以及设 计成果科学评价 ， 是能够对后期设计变更起 到较好 的控制 的。
于 缺 乏 市 场 分 析 造 成 的在 建 筑 布 局 、 能 方 面 的设 计 变更 ， 功 又 将成 为贯 穿 整个 开 发建 设 销 售 过 程 策 略依 据 。 二 、 过 设 计 招 投 标 和 设 计 方案 竞 选 的 方 式 筛 选 具 备 相 通
的影响比较 大 ，在项 目具体实施的工程 中通 常都存在 不同程
费。根据统计数据显示 ， 设计费用占整个建筑单位工程造价 的 比例不 足 ％，但这部分 工作 对整个成 本造价 的影响却 高达
７ ％。因此 ， ５ 在考虑设计费这个 问题上 ， 当选择的不是费用最 应 低的单位 ， 而应 当是性价比最高的单位 ： 不应 当是名气最大的 ，
而 应 当是 具 体 投 入 到 这个 项 目上 实 力最 强 的 。另 一 方 面 ， 地 房