房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制定稿版
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措随着房地产市场的繁荣，越来越多的购房者选择通过银行贷款来购买房屋。
而开发商在银行按揭贷款中扮演着重要的角色。
本文将从法律风险和防范措施两方面分析开发商在银行按揭贷款中的问题。
一、法律风险1、贷款未发放在开发商与银行合作提供按揭贷款服务时，如果银行借款人已经获得批准，但由于开发商未按照规定时间和质量交付房屋，导致银行无法放款的情况出现。
这种情况可能会导致银行出现违约，而终止信贷关系，甚至损失客户。
2、销售追踪不足对于一些需要进行在售房源审查的银行，如国有银行，如果开发商没有及时向银行提供最新的销售和交付情况，可能会导致房屋被抵押给银行的贷款尚未支付，但经常库存情况出现。
这种情况可能会导致银行提出抗议，追求追偿。
3、手续不完整在现实中，开发商需要通过银行贷款来扩大生产和经营规模的需求很高。
但是，许多开发商的业务经验不足，他们处理操作无法满足银行的要求，可能导致信贷流程无法完成。
个别银行可能会依据验收合同中的附加风险条款和商业条款终止信贷关系。
二、防范措施1、加强对销售和交付情况的管理开发商需要追踪公司销售情况和项目房源交付情况。
开发商向银行提供最新数据，银行可以对借贷申请人的贷款资格做出及时动态评估，以确保信贷流程的正常进行。
2、强化协议约束力开发商可以在合作协议中建立良好的约束体系，例如设置相关指标和奖惩机制等，激励开发商履行自己的义务，确保前期贷款流程得以顺利完成。
3、技术手段的支持一些银行可以借助基于信息技术的贷款流程综合管理平台，提高贷款审核效率，更好地对银行和开发商的合作进行监督和管理，减少风险。
4、监督开发商的贷款流程并非仅有银行的目光，业主和房地产其他监管部门都对开发商提供的房产开发贷款及时进行监督和跟踪。
总体上说，开发商在银行按揭贷款中需要加强质量管理，提高协议的维护性，修建精细的贷款流程，加强管理，减少难以预测的风险，最终实现贷款流程的顺利进行。
(完整版)开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施谈到开发商的风险，多数人会想到其在从事房地产开发过程中的经营性风险，如商品房市场价格、建筑材料成本、项目市场定位、资金的融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等，而对于开发商在按揭中的法律风险却鲜为人知。
特别是近年来，由于我国房地产市场持续升温，按揭的规模不断扩大，许多学者及业界人士对按揭的研究也投入了大量的精力，人们在肯定按揭对我国房地产市场起到积极作用的同时，也在反省按揭产生的风险，包括银行的贷款风险增加，购房人的供楼压力加大等等。
然而在按揭风险的研究中，开发商被作为按揭的最大受益者以及商品房买卖关系中的强者，往往成为维权者声讨的对象，开发商的风险也很少被人提及，处在被人遗忘的角落。
不可否认，按揭一定程度上刺激了我国房地产市场需求的迸发，开发商大多在这次市场放量过程中赚了个盆满钵溢，确实受益匪浅，但这并不表示开发商在按揭中就没有任何风险。
本文拟结合当前按揭中实际操作方式，通过分析按揭中各方法律关系，从法律角度及实际操作层面对开发商在按揭中的风险及防范措施进行简要分析，希望能引起有关方重视并与业界人士共同探讨。
一、按揭起源及目前在我国的操作方式按揭在我国纯粹属于“泊来品”，扎根的时间并不长。
因此，在分析按揭中开发商风险之前，有必要简要介绍按揭的起源及在我国的主要操作方式。
近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。
最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。
“按揭”一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中“mortgage”的广东话谐音。
我国的住房抵押贷款发展历史并不长，国务院于1988年1月召开全国住房制度改革工作会议，拟定《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，推动了我国的个人住房贷款工作，为按揭的产生提供了良好的市场和政策环境。
1992年9月23日中国人民建设银行房地产信贷部颁布《职工住房抵押贷款暂行办法》，为促进个人住房贷款业务的大量开展打下了良好基础。
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制邬辉林律师【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。
实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。
另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。
房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。
房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。
（二）进行商品房销售活动。
开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。
（三）购房人办理按揭贷款手续。
购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。
同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。
（四）开发商承担保证责任。
在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。
但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制精编
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制精编Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。
实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。
另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。
房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。
房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。
（二）进行商品房销售活动。
开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。
（三）购房人办理按揭贷款手续。
购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。
同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。
（四）开发商承担保证责任。
在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。
但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措随着房地产市场的不断发展和人们购房意愿的增加，银行按揭贷款成为了很多购房者选择的一种方式。
对于开发商来说，在银行按揭贷款中也存在着一定的法律风险。
本文将从开发商在银行按揭贷款中的风险和防范措施两方面进行阐述。
一、开发商在银行按揭贷款中的法律风险1. 管理风险开发商在销售房屋时，需要进行价格定价、销售方式、营销手段等方面的管理。
如果开发商对于这些管理不当，就有可能违法经营，导致银行终止贷款。
在房地产市场中，开发商的经营管理存在着一定的风险。
2. 建设风险在进行房地产建设过程中，开发商需要经过地勘、规划、设计、施工、材料采购等多种过程，如果其中一环出现问题，就有可能会导致整个项目无法完成，从而导致银行的贷款无法按期偿还。
3. 市场风险房地产市场存在着很强的市场风险。
开发商在进行房地产项目的选择时，需要考虑市场需求和供应关系，以及价格波动等因素。
如果开发商忽略了市场风险，就有可能导致项目无法按预期效益运作。
二、开发商在银行按揭贷款中的防范措施1. 合理定价开发商在房地产销售中，需要对于房屋进行合理定价。
定价不当会导致销售难度加大，从而影响了银行的贷款操作。
开发商需要注意市场变化，以及顾客需求，进行合理定价。
2. 规范操作开发商需要在项目的勘探、规划、设计、施工和营销过程中，严格按照政策规定和法律法规进行操作。
如果存在问题，需要及时解决，并做好记录。
这样可以最大程度地规范操作，避免银行贷款无法按期偿还。
3. 风险管理在项目运作过程中，开发商需要根据市场情况和经营状况，及时进行风险管理。
开发商需要注重预算和审核机制，纠正经营中发生的问题。
及时解决风险管理问题，可以降低风险和不必要的财务损失，更大限度地保障银行的贷款操作。
4. 偿还贷款开发商需要严格履行贷款合同中的条款，精准安排贷款偿还周期和金额。
如遇到经营不良或者出现收入短缺等问题，开发商应当与银行积极沟通并及时处理，以减少不必要的风险。
开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防
开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防随着银行服务观念的改变以及广大群众消费观念的改变，按揭贷款已经成为房屋购买人支付房款的主要方式.据有关资料统计，在近几年的预售商品房当中，90％以上的房屋购买人采用按揭贷款方式支付房款.按揭贷款的盛行,有效地促进了房地产市场的繁荣。
和银行、消费者一样，开发商无疑也是按揭贷款的获益者，但在按揭贷款关系中开发商也面临许多的法律风险。
一、按揭贷款中的当事人及法律关系一般来说,在按揭贷款关系中涉及到银行、开发商、房屋购买人三方当事人。
从法律关系上来讲三方之间存在着如下法律关系。
1、开发商与购买人之间的商品房买卖法律关系。
购房人以按揭形式购买商品房须与开发商签订商品房买卖合同，在合同中约定房屋的支付方式为按揭贷款。
一般来说双方会在商品房买卖合同中约定购房人先交20—30％的首付款，其余款项采用按揭贷款的方式由银行直接划到开发商账户。
2、购房人与银行之间的借贷关系。
银行审核购房人的有关资料后,对于符合按揭贷款条件的房屋购买人银行与房屋购买人签订借贷合同，双方之间建立起借贷关系。
3、购房人与银行之间的抵押担保关系。
购房人与银行建立借贷关系的同时，银行同时会在有关条款中要求购房人将所购房屋抵押给银行。
4、开发商与银行、购房人之间的担保关系.由于房屋抵押登记必须在取得房屋权属证书以前才能办理，所以银行与房屋购买人之间虽然签订抵押合同，但在办理抵押登记之前该行为并不生效，因此银行都要求开发商在按揭贷款中提供阶段性的担保。
即在办理抵押登记之前由开发商为购房人的还款提供担保责任，购房人不还款开发商要承担连带保证责任。
在三者关系中银行是债权人，购房人是债务人，开发商是保证人。
在上述法律关系中,开发商与购房人之间的商品房买卖关系是通过双方签订《商品房购销合同》实现的.购房人与银行之间的借贷关系,购房人与银行之间的抵押担保关系、开发商与银行、购房人之间的担保关系是通过三方签订的《抵押借款合同》实现的。
浅析按揭贷款中开发商的风险与控制
浅析按揭贷款中开发商的风险与控制作为被保证人的贷款购房人不履行还款义务或未按合同约定按期偿还贷款时，贷款银行可以要求购房人承担还款义务和违约责任，并且有权直接要求开发商承担连带保证责任下的为贷款购房人还贷。
贷款银行为了便于追回贷款，要求开发商承担保证担保责任成为了首选，为此开发商承担这巨大的风险。
标签：连带保证责任；风险一、引言目前，大多数购房者都是采取按揭贷款的方式支付房款，而贷款银行也乐于“成人之美”，以此赚取长期稳定利润。
房地产开发商更是得益于按揭贷款购房的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期，加快资金周转。
然而利益与风险往往是并存的。
贷款银行以贷款购房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给贷款购房人，在这种交易模式中贷款银行必定会占据主动，通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。
因此，房地产开发企业便成了所谓“替罪羔羊”，为失信的购房人“买单”。
本文主要着重于研究房地产开发企业在按揭贷款中的风险，并在此基础上着重从实务操作的层面对房地产开发企业的风险防控方面进行探讨。
二、在按揭贷款中开发商面临的风险种类（一）阶段性连带保证责任风险在商品房建成交付前，需要开发商与贷款银行签订阶段性连带保证担保合同，开发商对贷款购房人的依约还贷承担共同连带保证责任。
一旦作为被保证人的贷款购房人不履行还款义务或未按合同约定按期偿还贷款，贷款银行可以要求购房人承担还款义务和违约责任，同时有权提前解除按揭贷款合同，也可以直接要求开发商承担连带保证责任，为贷款购房人还贷。
（二）追偿不能的风险根据我国《担保法》的相关规定，开发商在承担担保责任之后有权向贷款购房人追偿以弥补损失。
此时开发商追偿所能采取的方式是，一是要求贷款购房人赔偿损失，此时的追偿变成了返还房款的债权之诉；二是要求解除商品房买卖合同收回房屋，此时为合同纠纷的确权之诉。
在很大程度上都依赖法院判决和购房者的配合，对于开发商而言都会存在风险。
房地产开发商在按揭贷款中如何防范法律风险
房地产开发商在按揭贷款中如何防范法律风险（一）采取替代责任方式。
1.由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。
这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。
但此种方式的前提或困难在于：（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。
（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就力不从心了。
（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至关重要。
（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。
（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。
2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。
因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。
所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带保证责任的风险。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”从此条规定看，似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。
北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。
（二）在按揭现行操作方式下完善合同条款。
如果短期内改变现行按揭贷款的模式和流程难度过大，涉及多方面的协调与配合，那么现阶段把好合同的签约质量关，是一种比较具有实效性的方式。
1.与银行的按揭合作协议。
首先，应当增加约定办理抵押登记期限的条款。
开发商应在与银行的按揭合作协议中约定，如开发商在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成开发商增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任，由此督促银行加快办理速度。
房地产合作开发协议书的风险管理
房地产合作开发协议书的风险管理一、引言房地产合作开发协议是房地产开发项目中的重要法律文件，为确保合作双方的权益，减少风险，本文将探讨房地产合作开发协议书中的风险管理问题。
二、合作主体风险管理房地产合作开发协议涉及多方合作，必须明确各方责任与义务，以确保合作的顺利进行。
具体风险管理措施如下：1.明确合作主体：在协议中详细列出各方的身份、名称等信息，避免因主体不明确而导致的风险。
2.约定各方权益：明确各方在合作开发项目中的权益与责任，包括资金投入、资源供应等方面，规避合作主体之间的纠纷。
三、项目风险管理1.市场风险管理：合作方应共同分析市场风险并提出应对策略，以减少合作开发项目的市场风险。
2.技术风险管理：确定项目的技术方案，明确技术责任，并建立技术监督机制，以降低技术风险。
3.资金风险管理：明确资金来源、使用及分配方式，建立合理的资金监管机制，确保项目的资金风险可控。
四、风险评估与预警机制1.风险评估：对合作开发项目进行全面的风险评估，包括市场风险、技术风险、资金风险等各方面的评估，确保充分了解项目的潜在风险。
2.风险预警：建立风险预警机制，及时发现潜在的风险因素并采取相应措施，以避免风险的扩大化。
五、风险应对策略1.建立合理的风险分担机制：明确各方在风险发生时的责任与义务，并在协议中约定相应的补救措施。
2.建立合作解决机制：协议中应明确合作双方的纠纷解决机制，以便在合作过程中发生纠纷时能够及时、有效地解决。
3.引入风险管理专业机构：合作双方可以考虑委托专业的风险管理机构进行风险评估和管理，确保风险的科学化、规范化。
六、风险管理的监督与检查1.监督机制：建立独立的风险管理监督机构，对风险管理措施的执行情况进行监督，确保协议中风险管理措施的有效实施。
2.检查制度：定期进行风险管理的检查与评估，及时发现问题并进行整改，确保风险管理工作的持续进行。
七、结语本文就房地产合作开发协议书的风险管理进行了探讨，明确了合作主体风险、项目风险和风险评估与预警机制等方面的管理措施。
房地产开发协议书的风险和注意事项
房地产开发协议书的风险和注意事项一、引言房地产开发协议是进行房地产开发项目合作的重要文件，其中涉及到的风险和注意事项对于双方的合作至关重要。
本文将就房地产开发协议书中的风险和注意事项进行详细探讨。
二、开发项目风险1. 市场风险房地产市场的波动性较大，投资者应意识到市场需求、政策调整等因素对项目可行性的影响。
在签订开发协议前，双方应对市场进行充分的调研和评估，以确保项目的可行性和长期稳定的投资回报。
2. 法律风险房地产开发涉及到的法律法规繁杂，包括土地法律、建筑法律、环境法律等等。
双方在签署协议前应咨询专业律师，确保协议符合相关法律法规，并充分考虑未来可能发生的法律风险。
3. 资金风险房地产开发项目通常需要大量的资金投入，包括土地购置、工程建设、营销推广等费用。
双方应确保项目能够获得充足的融资，防范资金短缺的风险，以确保项目的顺利进行。
4. 技术风险房地产开发项目需要涉及土地规划、建筑设计、工程施工等技术方面的问题。
双方应确保项目具备合适的技术支持，避免由于技术问题导致的工程质量问题和项目延误。
5. 市场竞争风险房地产市场竞争激烈，双方应对项目周边的竞争情况进行充分了解，并制定合适的竞争策略。
同时要注意对项目的特色和市场定位，以在竞争中脱颖而出。
三、开发协议注意事项1. 完善合作条款协议中应包含明确的项目描述、各方的权责和义务、合作期限和终止条件等条款。
各项协议都应能够合理保护各方的利益。
2. 规避风险措施协议中应包含相应的风险防范措施，包括但不限于充分考虑市场波动、制定解决争议的方法和程序、明确违约责任等。
3. 明确资金分配和返还机制开发协议应明确资金的分配方式、支付时间和方式，并在项目终止或完工后规定资金的返还程序。
4. 认真审查土地使用权和规划审批文件在签署协议前，双方应认真审查土地使用权和规划审批文件的合法性和真实性，确保项目可行和符合相关法律法规。
5. 充分调研市场和项目潜力双方应进行充分的市场调研和项目潜力评估，确保项目的可行性和投资回报，并在协议中体现相关调研数据和结果。
房地产开发企业按揭贷款法律风险及其防范
房地产开发公司按揭贷款法律风险及其防备（一）背景介绍：因为按揭贷款波及的法律主体多，各主体之间的法律关系纷复杂杂，只有清晰此间所波及的复杂法律关系，采纳有效举措，防患未然，才能为房地产开发公司带来巨大的商机；若对此中一个法律关系的办理不慎，很可能惹起连锁的“多米诺骨牌”效应。
所以，规范房地产开发公司按揭贷款流程，进而尽量达到防止法律风险，拥有较强的现实意义。
（二）主要内容：1、按揭贷款中的各样法律关系（1）房地产开发公司与银行之间签署的银行供给按揭贷款的合作关系；（2）房地产开发公司与物业买受人之间的商品房买卖合同法律关系；（3）物业买受人与银行之间的借钱法律关系；（4）房地产开发公司与银行之间的保证法律关系；（5）在物业买受人获得所购物业的房子全部权证后，物业买受人与银行之间的抵押法律关系。
2、按揭贷款的法律风险（1）房地产开发公司的保证责任。
因为房地产开发公司在物业买受人的按揭贷款合同中，承诺为购房人供给担保责任，又因为物业买受人未按合同商定按期归还银行按揭贷款、房地产开发公司在经济实力上明显比物业买受人更有优势，致使房地产开发公司第一肩负责任将成为银行的首选方案。
（2）银行逾期放款或未按商定放款。
银行可否按期依据按揭贷款合同商定供给贷款将直接影响房地产开发公司的资本链。
因为物业买受人的按揭贷款手续需要经过银行严格的审批流程，实质操作过程中，银行不按期放贷情况屡有发生。
但因为实践中房地产开发公司与银行的按揭合作协议中基本没有对于银行逾期放款的违约责任的商定，所以，银行的延缓放贷将可能影响开发进度。
（3）银行悲观履行权益的结果。
假如在现实中出现了物业买受人缓期付款的情况，依据贷款合同，银行是有权排除贷款合同的。
但银行其实不焦急与购房人解约，而是依据银行与房地产开发公司的按揭合作协议，要求房地产开发公司肩负还款保证责任，并直接从后者的保证金账户中划转。
房地产开发公司能做的也不过经过各样方式去要求购房人按期还款，但常常成效不甚理想。
开发商在按揭贷款中的风险防范
开发商在按揭贷款中的风险防范按揭是指将房地产先转移到贷款⼈名下，等还清贷款后，再将房地产转回到抵押⼈名下的⼀种买房措施，这是⼀种⽐价普遍的买房策略。
下⾯就由店铺⼩编为⼤家整理有关开发商在按揭贷款中的风险防范的相关资料。
以供⼤家阅读，希望对⼤家有所帮助。
⼀、开发商在“按揭”贷款中的风险“按揭”犹如⼀把双刃剑，虽然为开发商回流资⾦提供了⼀臂之⼒，但是其中的风险也已经点点滴滴渗透于开发商的房屋销售过程中。
在购房⼈没有取得房屋所有权证之前，因为各种复杂的情况，银⾏随时可能要求开发商提供连带保证责任，因⽽引发的各⽅风险也会接踵⽽⾄。
1、连带保证责任风险开发商在“按揭”中最⼤的风险就在于承担连带保证责任。
该风险也可谓⼀切风险之源头，⼀切风险也皆因之⽽⽣。
所谓“连带保证责任”，就是作为被保证⼈的购房⼈，⼀旦不履⾏还款义务，⽆论是恶意，还是善意，此时，作为受益⼈的银⾏可以要求购房⼈承担还款义务，不仅包括本⾦，还包括利息、逾期利息、违约⾦，并承担违约责任，也可以要求开发商履⾏还款义务及违约责任。
体现在诉讼中，银⾏可以起诉购房⼈和开发商，也可以单独起诉开发商。
2、回购风险同样是购房⼈逾期还款的违约⾏为，回购义务要求开发商按照《商品房买卖合同》约定的价款从购房⼈⼿中购买房屋，此时，开发商要出两笔钱，⼀笔是购房⼈的⾸付款，⼀笔是按揭银⾏的贷款本⾦以及利息等。
可以看出，回购的结果使得房屋交易⾏为回溯到没有交易之前，按揭银⾏收回了贷款，购房⼈丧失了房屋，开发商痛苦的要从⼝袋⾥往外掏钱。
3、追偿风险开发商承担连带保证责任和回购责任的结果是开发商代购房⼈承担了应向按揭银⾏承担的付款责任。
因此，开发商有权在承担责任之后，向购房⼈追偿，弥补⾃⼰的损失。
开发商追偿所能采取的⽅式有两种，其⼀，开发商要求购房⼈赔偿开发商承担保证责任或回购责任的损失;其⼆，开发商解除商品房买卖合同，收回房屋。
⽽这两种⽅式均⽆保证措施，完全依赖法院判决和购房⼈的配合。
房地产合作开发协议的风险控制
房地产合作开发协议的风险控制房地产合作开发是一种常见的商业合作模式，通过协议的签订和执行，开发商与房地产投资商共同投资和开发房地产项目。
然而，房地产合作开发也存在一定的风险，包括财务风险、法律风险、市场风险等。
为了有效地控制这些风险，合作双方需要在合同中明确的约定风险的分担和应对措施。
本文将从不同维度探讨房地产合作开发协议的风险控制。
一、财务风险控制1. 分配比例和投资金额的确定在签订合作开发协议前，双方应明确各自的投资金额，并确定利润分配比例。
这样可以保障每个合作方在项目收益分配中的权益，减少财务风险。
2. 资金来源的可行性评估投资商和开发商在合作前需对双方的资金来源进行调查和评估。
确保双方有足够的资金支持完成整个项目，避免因资金短缺导致项目中断或停滞。
3. 资金监控及报告制度在合作过程中，建立健全的资金监控和报告制度是必要的。
资金流入、流出的记录及定期报告，能够帮助双方及时了解项目进展，并采取相应的措施应对可能的财务风险。
二、法律风险控制1. 合同条款的明确性合作开发协议中各项条款应具体、明确，双方在签署前应充分讨论并确保共识。
以及在涉及解除协议、违约责任等方面，合同中应有详细的约定，避免法律风险的产生。
2. 法律风险的预测和应对在合作开发协议中，可以约定一些法律风险的预测和应对措施。
例如，在土地使用权争议、政策变化等方面，可以约定协作双方采取仲裁或诉讼解决纠纷，以降低法律风险的影响。
3. 合法合规的手续在合作开发项目前，双方应严格遵守相关法律法规，办理合同履行所必需的手续和审批，确保项目的合法合规。
同时，在合同中可以约定双方在法律条款和执行上的必要义务，保障双方的权益。
三、市场风险控制1. 市场调研和项目定位在合作前，双方需要进行市场调研，了解项目所在地的政策环境、需求市场以及竞争情况。
并在合同中明确项目定位和销售策略，以降低市场风险。
2. 风险分担与责任划分在合同中，可以约定各方在市场风险中的责任划分和风险分担比例。
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制第一篇：房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。
实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。
另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。
房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。
房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。
（二）进行商品房销售活动。
开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。
（三）购房人办理按揭贷款手续。
购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。
同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。
（四）开发商承担保证责任。
在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。
但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。
房地产开发协议书中的风险分担和免责条款
房地产开发协议书中的风险分担和免责条款一、背景介绍随着社会经济的发展，房地产开发项目在各地纷纷涌现。
为了明确各方的权益和责任，保障开发项目的顺利进行，房地产开发协议书成为一种常见的合约文书。
其中，风险分担和免责条款是其重要组成部分，对于确保各方的合法权益起到了关键作用。
二、风险分担条款1.双方合作关系：甲方作为房地产开发商，丙方作为投资者，双方应明确约定开发项目的合作关系，并在合同中明确各自的权益和义务。
2.风险责任：开发商作为主体投入较多的一方，承担了较多的风险责任。
协议书应规定开发商需承担建筑质量、延期交房等风险责任，并在发生风险时承担相应的赔偿责任。
3.投资风险：投资者作为提供资金支持的一方，也具备一定的风险。
协议书应明确开发商对投资者的充分披露义务，同时规定开发商在项目发生损失时应承担相应的责任，并给予投资者合理的赔偿。
4.不可抗力风险：协议书中应对不可抗力因素进行明确的定义和规定，以防止因不可抗力因素导致项目无法正常开展的风险。
三、免责条款1.不可抗力免责：协议书应明确不可抗力引起的合同履行困难或不可能履行的情况，并明确双方的免责义务。
如自然灾害、政府政策变化等不可抗力因素导致房地产开发项目无法继续进行，双方免除因此产生的责任。
2.第三方责任：协议书中应规定双方在项目中可能发生的第三方侵权责任的承担方式。
明确责任方需承担的赔偿责任，并合理划定双方的责任边界。
3.自身过失免责：协议书中应明确双方在项目中自身过失引起的损失的免责规定。
双方应自行承担因自身疏忽或不当行为引起的经济或法律责任。
四、争议解决1.协商解决：协议书中宜明确双方在合同履行过程中产生的争议应首先通过友好协商的方式解决，并注明协商的时间和地点。
2.仲裁或诉讼解决：如协商未能解决争议，协议书中应约定争议解决的方式，包括选择合适的仲裁机构或通过法院进行诉讼，以确保争议能够及时、公正地解决。
五、其他条款除了风险分担和免责条款外，房地产开发协议书还应包括其他合理的条款，如支付方式、工期、违约责任等，以确保项目的顺利进行。
地产开发合同的风险与对策
地产开发合同的风险与对策地产开发合同是房地产行业中商业活动的重要组成部分，涉及各方的利益，因此合同的签订和履行过程中存在一定的风险。
本文将介绍地产开发合同可能面临的风险，并提供相应的对策，以帮助各方更好地管理和处理合同风险。
1.土地权属风险购买土地是地产开发的首要环节，但土地的权属问题可能成为合同的潜在风险。
例如，土地的所有权是否清晰、土地是否受到限制性条款的限制等。
为减轻土地权属风险，合同方应严格审查土地权属证明文件，确保所有权清晰，并与土地管理部门核实土地用途限制。
2.工程施工质量风险地产开发合同中通常包含工程施工条款，而工程质量问题是常见的纠纷之一。
为降低工程施工质量风险，建议在合同中明确约定工程质量标准和验收程序，并要求承包商提供相应的质量保证和担保。
定期检查工程进展和施工质量，及时发现和解决问题，也是有效管理风险的方法。
3.资金支付风险地产开发合同通常涉及大额资金支付。
其中，买方需要支付购房款项，而卖方需要支付施工款项。
资金支付风险包括资金流转不畅、支付延迟或未付款等问题。
为规避资金支付风险，可以在合同中约定明确的支付期限和金额，并要求各方提供相应的支付保函或担保。
及时跟踪资金流动情况，确保支付的及时性和准确性。
4.法律法规风险地产开发合同需要符合相关的法律法规，一旦违反，将面临法律风险和法律责任。
为降低法律法规风险，合同方应确保合同内容符合相关法规，遵循合同签订和履行的程序和规定。
在合同签订前，可以请专业律师审查合同，以确保其合法有效。
5.不可抗力风险不可抗力因素（如自然灾害、战争等）可能导致地产开发合同无法履行。
为应对不可抗力风险，合同方可以在合同中明确约定不可抗力的定义和范围，并规定双方的权利和义务。
合同方应及时采取措施，尽量减少不可抗力事件对合同履行的影响。
地产开发合同涉及诸多风险，合同方需审慎对待，并采取相应的对策来降低风险。
在合同签订前应充分了解合同条款，并在合同中明确约定双方的权利和义务。
按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制
按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制一、买卖双方带来的风险〔一〕房产被查封的风险案例：2005年9月份，业主陈小姐与投资客赖先生签订了买卖居间协议，按约定，双方自愿于签完合同后5天内，卖方全权委托公证将xx大厦的72平米的物业以21万的价格给买方，同时买方交付首期款现金人民币11万元替卖方赎楼，放盘转卖。
半个月后，房子被查封。
原来业主陈小姐离异且无固定职业，平时以流塘大厦出租的租金租房子住，每月套回几百元以供生活。
但是之前陈小姐借了莫先生17万多，且无力归还债务，于是莫先生向法院提出对陈小姐的房产实施财产保全。
得知陈小姐房产被查封的当晚，经纪方中某地产营业经理王先生思虑再三，决定告知买方，当晚约了买卖双方到分行会面，陈小姐没有回避，但表示她也不知情，当时提出有可能是莫先生所为，赖先生认为是卖方故意设的圈套，撂了狠话，当晚没有结果。
赖先生与王经理到法院落实，确实是莫先生所为。
赖先生决定向法院提出起诉，要莫先生解除对陈小姐的财产保全，但最终未能如愿。
陈小姐表示无力归还赖先生的首期款，要杀要剐，由赖先生定夺。
最后，陈小姐的房产被拍卖，赖先生颗粒无收。
经纪方由于在买卖双方互转首期款时到国土局查过档，确认当时产权状况处于抵押之中，未被查封，幸免于责。
结论：物业被查封的风险我们虽不可预知，但按标准流程操作，可最大化的保护我们自己。
〔二〕买卖双方虚假交易的风险1、买卖双方提供虚假资料及信息会导致交易无效；2、买卖双方进行虚假交易的会存在A、双方恶意转移财产，会导致出现诉讼；B、双方骗贷，如果银行追究我们要承担相应责任；〔三〕买卖双方合同不标准的风险1、合同上时间的约定不具备可操作性的风险2、合同上相关事宜的约定于我们不利所造成的风险-3、ABC单和期房二、业务操作过程产生的风险〔一〕申请还款1、未提前申请导致的无法正常赎楼2、超过提前还款申请的答复时间导致赎楼时间延误〔二〕公证委托1、公证书内容错误2、未明确买卖双方交易情况、卖方供楼情况、按揭银行、担保公司等情况就先做委托公证3、公证委托人转委托时所持的公证书内容不适用或数量不够。
楼盘按揭贷款合作完整协议正规范本完整版.doc
楼盘按揭贷款合作协议正规范本完整版1. 合作协议的背景和目的本合作协议是为了规范楼盘按揭贷款合作的各方的权益和义务，保障合作的顺利进行，确保双方的合法权益得到保护。
2. 合作方式和内容2.1 合作方式按揭贷款合作采取合作银行和楼盘开发商之间的合作模式。
合作银行为购房者提供按揭贷款，楼盘开发商为购房者提供优惠政策，以促进楼盘销售。
2.2 合作内容2.2.1 合作银行的责任和义务：提供具有竞争力的按揭贷款利率；准确、及时地完成按揭贷款审批和放款手续；提供购房者信用评估服务；配合楼盘开发商，推广并宣传按揭贷款产品。
2.2.2 楼盘开发商的责任和义务：提供真实、准确的楼盘信息，包括楼盘的规划、设计、价格等；合理安排开盘时间，确保购房者能够及时办理按揭贷款；提供优惠政策，如降低首付款比例、减免贷款利息等；配合合作银行，做好按揭贷款审批所需的资料准备。
2.3 合作期限合作期限为双方签署本合作协议之日起，至房屋全部售出或合作终止之日止。
3. 合作流程和要求3.1 合作流程3.1.1 购房者选择楼盘并提出按揭贷款需求；3.1.2 购房者向合作银行提交按揭贷款申请，提供相应的材料；3.1.3合作银行对购房者进行信用评估，并根据评估结果决定是否批准贷款；3.1.4若贷款审批通过，合作银行向购房者发放贷款，并通知楼盘开发商进行备案；3.1.5 购房者按照约定的付款方式和时间支付首付款；3.1.6 楼盘开发商出具相关证明文件，办理房屋产权过户手续；3.1.7 合作银行与购房者签订贷款合同，并安排贷款还款事宜。
3.2 合作要求3.2.1 合作银行要求购房者提供真实、准确的贷款申请资料；3.2.2购房者需按照约定时间和方式支付首付款和按揭贷款还款；3.2.3合作银行和楼盘开发商应保持良好的沟通和合作关系，及时解决遇到的问题。
4. 双方权益和义务4.1 合作银行的权益和义务4.1.1 享有按揭贷款利息收入；4.1.2 凭借合作优势，潜在客户资源更丰富；4.1.3 配合楼盘开发商的推广活动，提升品牌形象。
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房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制邬辉林律师【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。
实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。
另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。
房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。
房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。
（二）进行商品房销售活动。
开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。
（三）购房人办理按揭贷款手续。
购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。
同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。
（四）开发商承担保证责任。
在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。
但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。
银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。
二、按揭中的各种法律关系从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。
其他还包括律师、房屋中介机构等。
各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。
购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
（二）购房人与银行之间的借贷关系。
购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。
（三）购房人与银行之间的抵押担保关系。
购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。
这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。
（四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。
由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。
此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或连带责任保证。
（五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。
为规避银行的贷款回收风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投保财产险，并承担费用，银行为受益人。
发生保险事故后保险公司支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行贷款。
三、开发商按揭贷款法律风险由于按揭贷款涉及的法律主体多，各个主体之间的法律关系就显得更为复杂。
如果对其中的一个法律关系的处理与把握稍微不慎，就会引起连锁的“多米诺骨牌”效应。
笔者对开发商的按揭贷款法律风险作以下分析。
（一）承担保证责任的风险。
根据我国《担保法》的规定，开发商为购房人提供一般或连带的保证担保（绝大部分为连带保证），就必然会存在承担保证责任的风险。
其保证责任的引起是由于购房人未按合同约定按期偿还银行按揭贷款所造成的。
一旦购房人发生此种情况，银行可以将开发商和购房人作为共同被告要求承担连带责任。
而购房人与开发商比起来，明显的要开发商首先承担责任是银行的首选，开发商会因此承担向银行偿还贷款本息及滞纳金。
（二）与此相关的其他法律风险。
1.与银行有关的法律风险。
（1）银行逾期放款或未按购房人要求放款。
银行在放贷之前，应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。
而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供剩余的按揭贷款，则需要经过银行的严格的资料审查及审批程序。
由于资源掌握的不均衡性，银行极有可能不按期放贷。
而在开发商与银行的按揭合作协议中基本没有关于银行逾期放款的违约责任，即便是有，可能也只是具有形式而无实质性内容。
对于开发过程中最重要的“生命线”资金，一旦延迟放贷轻则影响开发周期，重则导致项目瘫痪乃至于“烂尾”。
（2）银行因各种原因办理抵押登记延后。
由于开发商为购房人提供的是阶段性的连带保证，只要购房人所购房屋办理完产权登记，就可以办理抵押登记了，开发商也就此脱离了连带保证责任。
因为开发商的偿还能力无论从哪个角度，作为购房人来说都是无法相提并论的。
所以即便是房产证下来后银行也不急着办理抵押登记，并以种种理由拖延。
虽然可以依据合同或公平原则去追究银行的责任，但在实践中予以实现是具有相当难度的，基于与银行的特定关系，开发商是有苦说不出，到头来只能“自我承受和自我消化”。
（3）银行的消极行使权利，导致开发商受损。
如果在现实中出现了购房人延期付款的情形，按照贷款合同，银行是有权解除贷款合同的。
但银行并不着急与购房人解约，而是根据银行与开发商的按揭合作协议，要求开发商承担还款保证责任，并直接从开发商的保证金账户中划转。
开发商能做的也只是通过各种方式去要求购房人按期还款，从而转嫁了矛盾和风险，使开发商处于两难境地。
2.因购房人的行为而导致的法律风险与银行相比，无论是资金实力、个人资信、既往合作、诚信程度等，购房人均不能与银行等量齐观，因此无论产生的风险种类或风险程度都是大于银行的。
（1）购房人未按约定期限还款。
由于开发商在抵押登记前承担的是连带保证责任，一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划保证金，或者提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务。
所以即使是开发商房屋建设与交付，但在此后的一段时间内，购房人能不能按时还款，成为开发商头上的一颗“定时炸弹”，随时会因为购房人的各种原因如经济危机、房屋质量等，导致开发商要为此先行承担责任。
（2）购房人欺骗贷款行为。
欺骗的行为具体表现在：提供虚假的法律文件资料、对提供的文件资料进行变造，以他人名义申请贷款等。
现行的银行审查制度虽然形式上看似严格，但其多半还停留在形式审查阶段，加之诚信体系建设的缺失，一旦出现购房人提供虚假文件资料的情况出现，则银行首先拒绝放贷，其次要解除贷款协议，开发商可能要为此承担违约责任。
（3）拖延办理产权证。
由于购房人的原因，如欠交房款，未将有关办产权的税费及时交纳，或者其他原因在开发商具备办证条件后不积极办理，导致房产证办理一拖再拖，抵押登记无法进行，开发商的保证责任也无法及时解除，从而无形中延长了开发商的保证责任。
（4）购房人因其他客观原因导致的风险。
由于开发商销售的对象是不特定的社会群体，购房人随时都有可能出现有碍于及时还款的情况出现，如购房人死亡、经济危机或破产、丧失支付能力等等，出现这种情况，开发商就可能要承担代偿责任。
3.开发商追偿权能否实现的风险开发商在承担了代偿责任后，向购房人追偿时能否实现的风险。
开发商在承担代偿责任后追偿能否实现，受以下条件的限制：（1）要求购房人继续履行合同的前提是购房人具备履行能力，但从按揭的角度看，按揭购房人已经在事实上不再具备这样的条件。
（2）开发商解除合同，要求购房人返还房屋，并向购房人返还首付款。
但在贷款的偿还上，涉及一个偿还主体问题，即是开发商直接将贷款偿还给银行还是由购房人还给银行，复杂的法律关系给开发商的善后处理造成极大的负担。
4.有关法律政策的风险（1）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。
土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。
按照该规定，开发商在按揭保证期间，如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小，开发商容易变成最后的受害者。
（2）最高人民法院于2004年11月4日实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
”该规定保护了购房人的基本生存利益，但如果开发商承担了保证责任，由于无法依法收回房屋，开发商因此需要承担的风险在所难免。
四、开发商按揭贷款法律风险防范（一）采取替代责任方式。
1.由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。
这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。
但此种方式的前提或困难在于：（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。
（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就力不从心了。
（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至关重要。
（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。
（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。
2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。
因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。
所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带保证责任的风险。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”从此条规定看，似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。
北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。