第6章 房地产项目策划
第六章 房地产销售《房地产经纪实务》ppt 课件
6.1 销售准备
6.1.1预售许可证 按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预
售管理办法》的有关规定执行。一个项目取得预售许可证 的条件：
预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取
得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办
将有关本企业和产品的信息传递给顾客，促使其购买。 其具体方式主要包括现场推销、电话推销和上门推销等。
2)广告促销 广告指房地产开发商或中间商通过付款的方式，利用一
定的媒体进行信息传播，以刺激顾客产生需求，从而扩 大房地产产品销售的一种促销方式。房地产广告大致可 分为四种类型：
(1)促销广告。 (2)形象广告。 (3)观念广告。 (4)公关广告。
（1）售楼部环境的整体设计，遵循如下原则： 创新——个性化 环境的细化 服务质量的高素质随时随处可见 丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间
（2）售楼处位置选择遵循以下原则： 最好迎着主干道（或主要人流）方向； 设在人车都能方便到达，且有一定停车位的位置； 设在能方便到达样板房地位置； 设在与施工场地容易隔离、现场安全性较高的位置； 设在环境和视线较好的位置。
（3）局部模型主要用于楼盘现场及其它模型都不能充分 表现的局部。
（4）环境模型主要用在楼盘的环境面积较大或特色明显 但通过现场又无法展示的情况下采用。
（5）区域模型主要用在楼盘所在区域主要为规划中或建 设中，而实际看到的现状相对零乱时采用。
8)广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等
6.2 房地产促销
高度在68—75cm 之间； 洽谈桌的尺寸长度≤80 cm。
2)看楼通道 看楼通道应注意以下几点： 看楼通道的选择以保证线路尽可能短和安全通畅为原则； 要保证通道充足的采光或照明； 最好要有利于施工组织，尽可能不要形成地盘分割；
房地产营销管理6-7章
（三）房地产市场定位的原则 （简答题）
1、实事求是尊重规律的原则 2、循序渐进，逐渐深化的原则 3、虚实结合，以实为主的原则
第七章 房地产产品决策
第一节 第二节 第三节 第四节 房地产产品概述 房地产产品组合决策 房地产新产品开发决策 品牌决策
第一节 房地产产品概述
一、产品整体概念
单项选择题
具有相同的功能而款式、规格、档次不同一 组产品称为（ ） A.产品种类 B.产品线 C.产品项目 D.产品规格
宝洁公司的产品组合的宽度和长度
产品线 (产品系列、宽度)
洗发水 产 品 项 目
（长度）
洗涤剂 碧浪
香皂
纸尿布
牙膏
飘柔
舒服佳 帮宝适 佳节士
潘婷 海飞丝
沙宣
汰渍
佳美 爵士
露肤
（ C ）是指房地产企业向各类购房者同 时供应某种房地产产品。 A、全面覆盖 B、市场专业化 C、产品专业化 D、选择性专业化
简答题：目标市场的选择可采用的策略有哪些？
案例分析题一
深圳万科股份公司在1998年4月开发建设了万科俊园,该项目 位于深圳市文锦路与爱国路交汇处的北侧,它占地5466平方米,总 建筑面积78000平方米,建筑总层数45层,高161米,它是当时中国第 一高住宅楼,在该项目的前期阶段,开发商通过市场分析后锁定了深 圳市及周边地区拥有千万资产人士的目标,虽然这一目标市场十分 狭窄,客户群体容量也十分有限,但是由于这部分群体存在着有效需 求,开发商把握了他们的需求信息,及时开发出他们所需求的物业产 品－－高层豪宅,结果市场反响热烈,至1999年11月,该项目的销售 已达到83%。 问：（1）万科公司采用了哪种目标市场选择的策略？ （2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？ （3）谈谈你对万科公司的目标市场选择策略的看法。
第六章 房地产市场细分
第2操作环节 房地产市场定位误区及对策
• 误区A 市场定位=目标市场 目标市场是指企业对市场经过细分后，确定 自己的产品所要进入的细分的领域；而市场 定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的 位置和印象。 广东有两个著名的楼盘，碧桂园的目标市场 是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭； 它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星 级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的 白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐 居家场所。
碧桂园
碧桂园
丽江花园
• 误区B：缺乏先进的全程定位 • 误区c：花样翻新定位缺乏核心 • 1、推出之初，定位为“成功人士的心水华 庭”。 • 2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”， 集中表现其配套齐全的特点。 • 3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升 值。 • 4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。 • 5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里 着急，于是又降价促销。营销手法虽然在不断 花样翻新，但效果总是难尽人意。
精要B：房地产市场定位的任务
（1）项目定位 （2）品质定位 （3）客源定位 （4）房型和面积的定位 （5）价格定位
精要C：房地产市场细分定位的特色设计
1、通过产品特征或顾客利益点定位 2、以价格和质量定位 3、以用途或应用定住 4、以产品使用者定位 六章 房地产市场细分
第一节 房地产市场细分的概念和作用 一、有关概念 市场 潜在市场 有效市场 合格的有效市场 目标市场 渗透市场
二、房地产市场细分的概念及作用
1. 有利于房地产企业分析、发现新的市场机 会。 2. 有利于中小房地产企业开发市场。 3. 有利于集中资源，提高房地产企业的竞争 力，制定适当的营销组合策略，取得良好 经济效益。 4. 有利于调整房地产企业的市场营销策略。
第六章 房地产交易管理制度与政策
第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。
二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。
交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。
（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。
第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。
2023年某房地产项目工程运营管理策划书
2023年某房地产项目工程运营管理策划
书
一、项目概括
本项目旨在开发一座综合性商住楼，地处某市繁华商圈，总建筑面积5万平方米，其中商业面积3万平方米，住宅面积2万平方米。
该项目拟于2023年完工并投入使用。
二、运营管理策略
1.建立专业管理团队
本项目将聘请一批具有丰富运营管理经验的专业团队，包括项目经理、物业管理、保安及清洁服务等，以确保项目的顺利运营。
2.建立健全的物业管理制度
制定详尽的物业管理制度，定期更新和完善，以保障业主和租户权益，同时确保业主和租户的高满意度和住宅质量。
3.积极开展客户服务宣传
利用各种宣传媒介，包括公众号、微信群、户外广告等，宣传
物业服务，增加业主、租户的服务接触，提高整体服务品质和体验。
4.建立房屋维护体系
建立房屋维护体系，定期进行设施设备检查和维护，及时修复
维护设施设备，确保房屋设施设备的安全稳定运行。
5.健全安防系统
建立完善的安防系统，保障业主和租户人身和财产安全。
安装
巡逻系统、监控系统等，同时加强保安力度，确保小区的整体安全。
三、结语
本文提出了一系列有效的项目运营管理策略，要求在项目建设
完成后立即执行，以确保项目的顺利运营和业主、租户的高满意度。
房地产投资分析第6章房地产投资项目财务分析
1
23
…N
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的 数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-9。
2020/10/23
出租型房地产项目的损益表
表6-9
单位：万元
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．4资产负债表 1．资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、 负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考 察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力 分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2．资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负 债和所有者权益。
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
其表格形式见表6-1。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
房地产开发策划课程设计任务书
房地产开发策划课程设计任务书一、课程设计目的《房地产开发与经营》课程是一门理论与实践并重的专业课程，课程设计是其教学计划规定的教学环节之一。
通过课程设计，达到以下目的：1、加深对课堂教学内容的理解，进一步掌握房地产开发相关理论知识。
2、熟悉房地产开发各个实践环节的工作内容和程序。
2、提高应用理论知识解决房地产项目实际问题的能力。
二、课程设计形式参考本任务书的选题，可以单独完成一个选题，也可2-4人组成一个小组共同完成一个题目，须在设计书首页注明组长和每位同学完成的章节，要求每位同学完成的内容不少于12000字。
三、时间安排课程设计安排在本学期课程全部结束后的第10-12周进行，设计结束后提交课程设计成果。
四、设计成果提交1、各位同学的课程设计成果由班长统一负责提交，提交时间为12月1日。
2、提交设计成果时由指导教师进行审查，未达到课程设计要求，没有通过答辩的必须重修。
3、所有提交文件的打印稿采用A4幅面，正文部分字体为宋体5号字，单倍行距。
4、课程设计报告（正文）应有封面、目录，包括设计报告和必要的图纸、附件等。
并在页面右下角标注页码。
五、课程设计基本要求1、课程设计独立进行，每个学生根据具体题目的要求应独立承担相当的设计任务，每个学生完成的设计报告字数不得少于12000字；同时强调团队合作，更好地完成本人承担的课程设计任务。
2、每个学生能构独立思考，能对设计内容进行深入分析，观点应有相应的论据（数据）支持。
3、课程设计报告符合要求，语言恰当，符合逻辑。
4、按时完成课程设计任务。
5、查阅相关资料，结合已学过的知识，独立完成，不得抄袭。
一经发现取消成绩。
六、课程设计参考选题选题一：××房地产市场调查分析某地产投资商准备进军××市房地产市场，目前看好某片区位。
假定同学们为某房地产咨询公司，请结合实地调查情况，针对某片房地产市场现状进行分析，提出投资开发的建议。
房地产开发与经营第6章
6.2.2 价格策划程序
• • • • • 1．环境研究 2．目标确定 3．价格测算 4．方案选择 5．方案实施与调整
6.2.3 项目定价方法
• 1．成本导向定价法 • 2．需求导向定价法 • 3．竞争导向定价法
6.2.4 房地产项目定价策略
• • • • • 1．渗透定价策略 2．撇脂定价策略 3．折扣和折让定价策略 4．差别定价策略 5．心理定价策略
6.1.2 营销策划
• 营销策划是对营销活动的全面规划，它是项 目营销管理的核心，其主要目的在于制定项目营 销的对策、拟订项目营销计划、促进与保障项目 营销活动的正常进行。营销策划的主要内容包括 营销目标、营销战术及营销计划的确定。
6.1.3 营销计划
• • • • • • • • 1．计划概要 2．市场营销现状分析 3．SWOT分析 4．营销目标 5．营销策略 6．营销方案 7．预算 8．控制
6.3.5 楼盘正式推出仪式
• 对于一些大型项目，可借助某些庆典仪式向 公众宣布该物业正式推入市场的消息。由于庆典 仪式场面较大，动员了电台、电视台、报纸、杂 志等众多传播媒介的记者，又邀请了当地政府首 脑、知名人士参加，往往会给观(听)众或读者留 下深刻的印象，达到良好的宣传效果。
6.3.6 样板房展示
• 为了给顾客以更直观、更真实的感受，很多 开发公司在即将推出的楼盘上设一层或一户样板 房，进行装修，配齐家具和必要的装饰，供客户 参观，使其真切体会到一种身临其境的感觉。
6.3.7 人员推销
• 1．人员推销的特点 • 2．人员推销的作用 • 3．人员推销的组织形式
6.3.8 几种推销方式的比较
• 广告、人员推销、楼盘庆典等推销的特点，见表 6―1。
房地产开发与经营第四版-PPT演示文稿
⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房 地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
（2）房地产消费动机调查 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机 是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的 因素，消费者购买动机的类型等。 （3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的 环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种 房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出 现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
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4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业 （2）政府有关部门 （3）建筑承包商 （4）金融机构 （5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务 单位等在房地产开发过程中也是不可或缺 的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想 （2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产 业中最基本、最主要的经济活动内容。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。
投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。
（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）答案：×。
不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。
如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。
如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。
【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。
房地产项目策划书
房地产项目策划书一、项目背景。
随着城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。
本项目旨在开发一处位于市中心的高端住宅社区，满足人们对于舒适、便利生活的需求，同时提升城市的整体品质。
二、项目概况。
本项目位于市中心繁华地段，规划总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为50万平方米。
项目拟建设多栋高层住宅楼，配套商业服务设施和公共绿地，打造成为一个集居住、休闲、娱乐为一体的综合社区。
三、项目目标。
1. 打造高品质住宅，引进国际顶级设计团队，确保建筑设计、装修材料和配套设施达到国际标准，为业主提供舒适、安全的居住环境。
2. 提升城市形象，通过优质的建筑设计和景观规划，提升周边区域的整体形象，成为城市的地标性建筑。
3. 促进当地经济发展，项目建设过程中，将优先采购当地的建筑材料和劳动力，带动当地经济的发展。
4. 实现经济效益，通过科学的市场定位和精准的营销策略，确保项目的销售和租赁率，并实现良好的经济效益。
四、项目规划。
1. 住宅楼群，规划建设多栋高层住宅楼，满足不同层次的购房需求，提供多样化的户型选择。
2. 商业服务设施，规划建设商业中心、健身中心、儿童乐园等配套设施，为业主提供便利的生活服务。
3. 公共绿地，规划建设公园、休闲步道等公共绿地，营造宜居的环境。
4. 安全设施，规划建设智能化的安防系统和紧急救援设施，确保居民的安全。
五、项目营销策略。
1. 品牌宣传，通过线上线下多渠道宣传，打造项目品牌形象，吸引目标客群的关注。
2. 定位策略，根据市场需求和目标客群的特点，制定不同的定位策略，满足不同层次的购房需求。
3. 价格策略，根据项目的品质和地段优势，制定合理的价格策略，吸引客户购房。
4. 销售策略，通过开展楼盘推介会、优惠政策等活动，提高项目的知名度和销售率。
六、项目实施计划。
1. 前期准备，完成项目规划、设计、审批等前期工作。
2. 建设阶段，招标选取优质的施工队伍，严格控制工程质量和进度。
3. 营销推广，开展多样化的营销推广活动，提高项目的知名度和销售率。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产一、思考题1.对于建筑物，如何划分归属为投资性房地产和固定资产？投资性房地产包括已出租的建筑物是指以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完后用于出租的房地产；而属于固定资产的建筑物主要是用于企业的办公、生产等日常经营活动。
2.对投资性房地产的后续计量为什么会产生两种不同的模式？就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。
3.投资性房地产的成本模式和公允价值模式的核算有何不同？采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算；采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
二、练习题（一）单项选择题1.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外支出B.公允价值变动损益C.投资收益D.其他业务收入2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外收入B.公允价值变动损益C.资本公积 D其他业务收入3.根据《企业会计准则——投资住房地产》，下列项目不属于投资性房地产（）。
A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物4.投资性房地产不论采用何种模式计量，取得的租金收入均通过（）账户核算。
A.营业外收入B.投资收益C.其他业务成本D.其他业务收入5.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（）。
房地产项目策划书
房地产项目策划书一、项目背景。
随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。
本项目旨在满足市场对高品质、多功能、可持续发展的房地产项目的需求，为客户提供舒适的居住环境和便利的生活体验。
二、项目概况。
本项目位于城市中心地段，总占地面积为XXX平方米，规划建设XXX栋高层住宅和XXX栋商业综合楼。
住宅部分包括精装修公寓和豪华别墅，商业综合楼包括购物中心、餐饮娱乐等配套设施。
三、项目优势。
1. 地理位置优越，项目位于城市中心，交通便利，周边配套完善。
2. 设施齐全，项目内设有商业综合楼，满足居民日常生活所需。
3. 环境优美，项目周边绿化环境良好，居住舒适。
4. 可持续发展，项目建设符合环保要求，注重节能减排，符合未来发展趋势。
四、项目目标。
1. 实现项目规划和建设的顺利进行，确保项目质量和进度。
2. 提供高品质的住宅和商业综合楼，满足客户需求。
3. 建立良好的品牌形象，提升市场竞争力。
五、项目策划。
1. 市场调研，对目标客户群体进行深入调研，了解他们的需求和偏好。
2. 设计规划，与专业设计团队合作，制定项目建设规划和设计方案。
3. 资金筹措，寻求合作伙伴或融资渠道，确保项目资金充足。
4. 建设管理，引入专业施工团队，严格控制项目建设质量和进度。
5. 市场营销，制定全面的市场营销策略，推广项目并吸引客户。
六、项目预期成果。
1. 项目建设顺利完成，各项设施齐全，符合市场需求。
2. 项目销售情况良好，客户满意度高，形成良好口碑。
3. 项目品牌形象得到提升，成为当地房地产市场的领军者。
七、总结。
本项目旨在打造高品质、多功能、可持续发展的房地产项目，满足客户对舒适居住环境和便利生活体验的需求。
我们将以专业的团队和丰富的经验，确保项目规划和建设的顺利进行，为客户提供优质的房地产产品和服务。
房地产策划基础知识 超详细版
房地产策划基础知识超详细版房地产策划基础知识--超详细版房地产策划基础知识第一部分房地产策划基础知识第一章房地产策划师的基本素质和职业生涯第一节奋斗方向第二节策划人员基本素质互动培训第二章房地产基础知识第一节建筑与规划基本知识第二节土地权属登记第三节房屋权属备案第四节房地产开发中的税费第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济第二节城市规划与城市运营第三节最新房地产政策与制度的演变和趋势第四节中国房地产市场的趋势与机会第四章房地产开发流程第一节房地产市场调研第二节土地价值发现第三节可行性研究及地块选择第四节目标客户消费心理研究目录第五节房地产项目产品定位第六节房地产项目规划与设计第七节房地产项目的报批管理第八节房地产项目的工程管理第九节房地产项目的预售管理第十节房地产项目销售推展第十一节房地产项目的投融资管理第十二节房地产项目的成本控制第十三节房地产项目风险管理第十四节房地产项目的竣工验收第十五节房地产项目留宿交房第十六节房地产项目物业管理第五章房地产市场调研第一节正确认识房地产调研第二节房地产市场调研的内容第三节房地产市场调研的方法第四节房地产市场调研的流程第六章房地产可行性研究报告第一节可行性研究的概念和促进作用第二节可行性研究的阶段工作第三节可行性研究的内容第四节可行性研究报告的基本建设第二部分房地产策划理论与方法第七章策划学基础第一节策划学和策划力研究第二节策划的原理与方法第三节策划的基本方法第四节房地产策划模式及其流程第五节房地产营销策划组织和控制第八章房地产产品策划第一节房地产产品策划第二节房地产产品策划标准模式第九章房地产营销策划第一节房地产营销与推展第二节房地产广告营销策略第十章策划书写作第一节市场研究与方案构想第二节项目方案策划第三节项目可行性研究第四节项目财务评价第五节项目不确定性分析第十一章房地产营销策划组织与掌控第一节房地产营销计划的制订第二节房地产营销控制的基本程序第三节房地产营销掌控的内容和基本方法第三部分各类产品的营销策划第十二章普通住宅类产品营销推广第十三章别墅项目的推广与营销第十四章townhouse产品的营销推展第十五章商务公寓产品营销推广第十六章酒店式公寓的推展与营销第十七章产权酒店营销推展及经营第十八章商业房地产的推展与销售第十九章写字楼的推展与营销第四部分房地产策划后期附加部分第二十章物业管理与房地产策划第一节项目策划不容小视物业管理第二节物业管理前期介入的必要性及内容设定第三节确认物业管理服务标准第四节设计施工阶段的物业管理工作第五节物业管理人员的召募与组织第六节物业管理方案及制度的制定第七节从住宅标准看物业管理的前期介入第八节把服务营销思想带入物业管理的前期干预第二十一章房地产法律法规知识第一节房地产开发投资与经营法律法规第二节土地管理法律法规第三节交易和市场管理法律法规第四节房地产金融与税费管理法律法规第五节物业管理法律法规第六节地方性房地产法规条例政策第一章策划人职业生涯规划第一节一、奋斗方向设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。
房地产项目建设开发流程全过程[详细]
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房地产项目开发流程全过程目录第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章:工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段.第一章: 项目决策阶段产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究.1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议.2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师.3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究.该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会.投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析.如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作.2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”.在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析.3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究.详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤.4、可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告.5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段.第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权.开发商获取土地使用权的主要方式:1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得.开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式:出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者.按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖.协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式.招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式.以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等.拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”.它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式.依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》.开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续.属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料.4)1:2000地形图2份;5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6)地上附着物权属证明;7)土地登记申请书;8)土地登记法人代表证明和身份证明;9)土地登记委托书.送土地主管部门.(1)土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作.(2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续.区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续.(3)征用土地征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准.征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准.(4)地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序.(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金.(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标.(6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金.(7) 按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证.拍卖受让土地使用权申请程序:(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金.(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌.(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投.(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金.(8)按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证.属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》.凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》.二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》.城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高.1、拆迁方式:1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁.2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证.3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行.2、拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等.因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段.3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;2)建设项目批准文件;3) 建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料.6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度.)7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明.根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕.符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁许可证.开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议.安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建.拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》.三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证.在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件.开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;(4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;(6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件.进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行.根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨.通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书.1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》.并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见.此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书.建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据.2)申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地.城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证.3)委托设计单位设计,送审设计方案.申报规划要点:规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据.计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复.当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点.办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:1)建设用地申请;2)房地产开发单位营业执照和资质证书;3)土地使用证或土地权属证明;4) 1:2000地形图.开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》.到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》.c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图.建筑方案报建分两阶段.1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》.在此阶段需要提供的资料为:a\1:2000地形图1份;b\1:500地形图1份(附道路红线及光盘); c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线).2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份.在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘.3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图.红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位.其流程是先红线定位,再验线.红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线.办理红线定位时应提交以下资料原件:1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单.2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单.3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图.4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据.4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》.建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》.持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费.申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:1)国有土地使用权证;2)城市基础设施配套费收据;3)人防费收据;4)《建设工程规划许可通知书》申请表;5)投资许可证;6)经放线的《红线定位册》正本.5、申办《建设工程规划许可证》.申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》.《建设工程规划许可证》时提交以下资料:1)《建设工程规划许可通知书》;2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》;4)垃圾处理费联系单.《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理:1)变更申请;2)工商部门更名通知、变更后的工商执照;3)开发商资质证明;4)土地变更批复;5)变更后的土地使用证;6)(土地批租费、使用费)收据;7)原建设工程规划许可证;8)建筑红线图;9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);10)法院裁决项目还应提交判决书.房地产项目开发流程全过程(三)四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍.项目报建总流程:建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行.施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000米2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标.工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建.应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标.报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等.工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况.工程建设项目报建程序:1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》.2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局.3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交.4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续.工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续.1、建设项目报建登记工作内容:填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设工程项目土地使用合法证明文件;(三)施工图设计文件审查批准书;(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告);(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件.报建信息管理:(1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);(2)、将报建信息转至各有关管理机构.2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理(一)在报建台领取收费认定表(共两份);(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续.其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理.3、投标申请人投标报名(一)投标报名、评标、定标的依据资料:1、投标申请人的营业执照;2、资质证书;3、投标申请人信誉档案资料;4、项目经理有关资料;5、业绩及其它与投标活动有关的资料.(二)网上投标报名:4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;(二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;(三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人.5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容:(一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算.投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数.采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行.(二)投标文件的内容1、投标函;2、施工组织设计或者施工方案;3、投标报价;4、招标文件要求提供的其他材料.(三)投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点.在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分.并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志.2、投标文件的接收在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作.在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收.6、组织评标委员会工作内容:(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料:。
6第六章房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目方案经济比选
一、方案比选及其作用 （一）方案经济比选 （二）方案经济必选的类型 互斥关系、独立关系和相关关系 二、方案经济比选定量分析方法 （一）差额投资内部收益率法 （二）净现值法 （三）等额年值法 （四）费用现值法和等额年值法 三、方案经济比选方法的选择 （一）比选方法选择规则 （二）注意事项
年份 投资 销售收入 经营成本 期末资产残值 净现金流量 15000 0 4600 0 15000 19800 15200 1980 15200 2000 4600+2000 1 2--10 --10 11
可行性研究的作用 : 1.是项目投资决策的依据 1.是项目投资决策的依据 2.是筹集建设资金的依据 2.是筹集建设资金的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据
可行性研究的依据
线性: 线性: 项目的产销量的变化不会影响到市场销售价格和生产成本。成本 与产量，销售收入与销售量呈线性关系。 非线性: 非线性: 该项目的生产销售活动影响到市场供求状况，随着该项目产品销 售量的增加，产品价格有所下降，销售收入与销售量之间不再是 线性关系。
线性盈亏平衡分析 收入＝成本 成本＝固定成本+ 成本＝固定成本+变动成本 固定成本指在一定的生产规模限度内不随产量的变动而变动的费 用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。C 用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。Cf 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本C 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本Cv*产 销量 C C= Cf+ Cv *Q C
第六章 房地产开发项目的可行性研究
西南大学房地产开发复习思考题及答案
（0311）《房地产开发》复习思考题第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发土地使用权出让土地使用权转让毛地价熟地价容积率二、简答、论述题1、房地产开发的主要程序2、我国的城市土地使用制度及其演变3、开发商获取土地使用权的方式4、房地产新区开发和旧城区开发的特点5、土地出让和房地产开发过程中的规划管理第二章房地产市场及其运行规律一、名词解释房地产市场空置率二、简答、论述题1、房地产市场分类2、影响房地产市场需求的因素3、影响房地产市场供给的因素4、房地产市场的特性5、房地产市场的功能6、房地产市场的自然周期及其对开发投资决策的影响7、房地产宏观调控的手段8、如何规范房地产市场行为第三章房地产市场调查与市场分析一、名词解释市场细分市场定位房地产市场分析二、简答、论述题1、目标市场选择的模式2、竞争者反应模式的种类3、影响消费者购买的因素4、房地产市场分析的内容第四章房地产开发项目策划一、名词解释房地产开发投资房地产置业投资房地产直接投资房地产间接投资房地产产品的功能定位二、简答、论述题1、房地产投资的利弊2、房地产投资风险的分类3、房地产风险对房地产投资方向和时机选择的影响4、影响房地产开发场地选择的因素5、不同类型房地产项目对位置的特殊要求第五章房地产投资分析基础一、名词解释资金等效值投资回报率财务净现值财务内部收益率二、计算题1、单利和复利的换算2、名义利率和实际利率的换算3、资金等值中的现值、终值、年值的换算第六章房地产开发项目的可行性研究一、名词解释可行性研究成本收益率投资收益率盈亏平衡分析敏感性分析二、简答、论述题1、可行性研究的内容、2、房地产开发成本费用构成3、房地产开发项目的主要不确定性因素三、计算题财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期、成本利润率、成本收益率、投资收益率的计算第七章房地产开发的建设过程一、名词解释建筑工程施工招投标工程项目管理二、简答、论述题1、工程建设项目的招标方式2、招标文件所包括的内容3、建筑工程施工的合同形式4、房地产开发中的项目管理的内容5、工程项目管理的内容第八章房地产开发项目的资金融通一、名词解释权益融资债务融资房地产抵押贷款直接融资房地产抵押贷款资产负债率房地产信托投资基金二、简答、论述题1、房地产项目融资的资金来源2、房地产贷款的原则3、金融机构确定房地产开发企业资信等级的指标体系4、金融机构对开发建设项目进行审查的内容第九章房地产市场营销一、名词解释房地产市场细分人员推销二、简答、论述题1、房地产营销战略与策略2、房地产市场细分的作用3、房地产市场细分的依据4、房地产市场定位5、在房地产寿命周期各阶段的市场销售策略6、房地产定价策略7、如何选择房地产广告媒体8、房地产推销人员策略技巧（0311）《房地产开发》复习思考题答案第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
房地产开发项目经济评价方法-建设部2000年颁布
房地产开发项目经济评价方法第一章总则第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。
同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。
第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。