房地产项目尽职调查

5、
（二）
对于控股股东:重点介绍其从业经历、过往开发的房地产项目情况、是否多元化经营、是否跨地域经营，并匡算股东原始积累。
1、如存在股东或实际控制人对项目追加投入（资本公积及其他应付款），比照原始积累，进行资金来源合理性分析，以判断其是否存在隐性民间借贷行为。
2、如存在多元化经营情况，要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对公司经营的贡献程度）。
按可售面积单价(元)
开发成本
土地费用
政府行政事业性收费
前期工程费用
建筑安装工程费（分住宅、商业、写字楼）
其中：地上建筑
地下建筑
社区管网及园林工程费
配套设施费
其他工程费
开发期间费用
开发期税费
管理费用
（列明：取费依据）
财务费用
销售费用
（列明：取费依据）
其他费用及不可预见费用
项目总投资
2）总投资资金来源构成
序号
项目
金额（万元）
1
自有资金
2
融资筹资
3
销售收入
4
政府补助
合计
资金流入
序号
项目
金额（万元）
占总投资比例
1投资位记账，企业重要往来方相原始积累，进行资金来源合理性分析。XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
（三）
1、
税收政策
税种
税率
税种
税率
营业税
土地使用税
土地增值税（预缴）
房产税
土地增值税（清算）
城市建设税/费
企业所得税（预缴）
教育和卫生附加费
企业所得税（清算）
地方教育费附加
施工合同印花税
购房合同印花税
2、
列示项目公司近三年及最近一期的财务报表数据，并对报表中的重点科目进行详细说明。应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下，认真核实各相关会计科目的财务数据并收集相关财务资料，依据收集的相关数据资料，编制对应的会计科目明细表。
尽调人员：调查日期：年月日
协助尽调人员：协助调查日期：年月日
一、
二、
（一）
融资申请人：
融资项目名称：
申请融资金额：
融资期限：
融资用途：
融资方式：
融资息费成本：
还本付息方式：
（二）
1、
2、
3、
（三）
三、
（一）
1、
2、
（以网状图或表格的形式列出，需要追溯到实际控制人）
3、
4、
（法定代表人、财务总监以及项目负责人，至少包括受教育程度、毕业学校、本人从业经历、本行业从业资历等；查法定代表人的人民银行个人征信记录）
10
总包单位确定（招标）
11
取得《施工许可证》
12
景观施工图完成
13
基础施工至±0.000
14
售楼处建成
15
达到预售条件
16
取得《预售许可证》
17
样板间开发时间
18
主体结构封顶
21
外立面装饰工程完成
22
室内装饰工程完成
23
安装工程及调试完成
24
室外配套、园建完成
25
竣工备案时间
26
预验收时间
27
竣工验收完成
拆迁补偿费
建筑安装工程费
公共配套设施费
开发间接费
二期……
往来款明细表
报表科目
金额
款项性质
与本企业关系（是否关联公司）
归还时间
应收账款
合计
其他应收款
合计
应付账款
合计
其他应付款
合计
短期借款明细表
借款方
借款金额
贷款方
借款期限
借款方式
抵押物信息
担保方
（四）
1、查询人民银行征信系统；
2、查询被执行人执行信息；
3、通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式。
（如有负面信息，应进行进一步调查核实，并予以说明。）
四、
（一）
1、
项目所在城市区域，主要开发面积（包括土地面积、规划用地面积），业态构成，分几期开发，各期包含的内容（如果不是整体抵押，需要再写清楚抵押部分的情况介绍，包括不限于（在项目中的位置，期数，土地面积，建筑面积，各建筑用途的建筑面积，商业部分需要分层写明面积，未来定位等，车位需要确认地下车位个数，地上不用计算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填写
“项目名称”房地产融资项目
尽职调查报告模板
申请企业名称
融资金额
融资期限
总息费率
业务类型：□抵押□质押□其他
主要担保条件
业务团队
尽职调查声明
我们在此声明与保证：本报告是按照XXXXX有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
单位
1
总用地面积
m2
1.1
道路及公共用地面积
m2
1.2
建设用地面积
m2
2
绿地率
％
3
建筑密度
％
4
建筑高度
ｍ
4
规划容积率
5
总建筑面积
m2
5.1
地上建筑面积
m2
5.1.1
住宅
m2
5.1.1.1
住宅
m2
5.1.1.2
＜=90㎡
m2
5.1.1.3
(90㎡，120㎡)
5.1.1.4
＞＝120㎡Байду номын сангаас
5.1.2
商业
5.1.3
写字楼
5.1.4
廉租房、保障房
5.2
地下建筑面积
m2
5.2.1
车位
个
5.2.2
商业
m2
5.2.3
人防
m2
3、
序号
节点名称
完成时间
一期
二期……
1
取得《土地使用证》
2
设计单位确定
3
概念设计完成
4
规划设计报批文本完成
5
取得《规划用地使用许可证》
6
扩初设计完成
7
施工报建图完成
8
取得《建设工程规划许可证》
9
全套施工图完成
土地位置
土地面积
容积率
土地用途
成交价
楼面地价
地面地价
成交/叫价时间
（三）项目分析
对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情况，还应具体分析我司介入该期项目的资金运用与来源的情况。
1、
1）总投资测算
总建筑面积：
可售面积：
借款期
可售面积：
项目名称
投资额
已投入(万元)
未投入(万元)
按总建筑面积单价(元)
28
交房时间
4、
项目
实施单位
规划设计单位
建筑设计单位
施工总承包商
监理单位
（二）
1、
人口总量、CPI在全省排名以及人均收入情况
2、
包括刚需、供应量、最近一年市场销售情况
3、
（1）
（2）
（3）
（4）
楼盘名称
产品类型
位置
开发商
总建筑面积
各产品类型均价
产品备案价格
开盘时间
销售情况
数据来源
土地周边成交情况（纯土地情况）
物业类型
总层数
所在楼层
建筑面积（平方米）
主力户型面积
主力户型比例
备注
高层住宅
25
-
10000
40-60
70%
简装
多层住宅
-
毛坯
花园洋房
-
叠拼别墅
-
独栋别墅
-
写字楼
-
层高4米
商业
4
1
500
层高6米
2
300
层高4米
3
400
4
500
地下车位
90个
-2
其他用房
合计
2、
项目基本控规指标表
序号
指标名称
一期指标
二期指标……
（1）预付账款
按照分期、分项目汇总列示明细
分类
金额
付款时间/期间
按照同期、同项目，不同的收款单位列示明细
一期
收款单位
付款金额
付款时间/期间
二期……
（2）存货
按照分期、分项目汇总列示明细
分类
金额
付款时间/期间
按照同期、同项目，不同的对方单位列示明细
一期
科目
收款单位
付款金额
付款时间/期间
土地出让金及契税