项目成本管理教材(DOCX 41页)

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项目成本管理

1 总则

1.1 成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。

1.2 所有开发项目的成本管理必须明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。

1.3 为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发相关的工程成本必须经成本控制部门审核，非工程成本必须经财务部门审核。

1.4 项目开发运作过程中，项目部(下属项目公司)应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。

2 目标成本确定

2.1 目标成本的编制必须按规定进行，在不同阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：

1) 可研目标成本：项目可研阶段，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本。原则上，以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。

2) 目标控制成本：项目经营策划书中间稿阶段，依据可研目标成本或计划目标成本、批准的规划方案和建筑设计方案等条件，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)编制可研目标成本或计划目标成本，形成目标控制成本，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部组织审核。如目标控制成本超出可研目标成本或计划目标成本，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层联名签署意见后批准。

3) 目标成本：项目开工前，确定目标成本中非工程成本部分，依据已确定的目标成本中的工程成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程成本，形成项目实施的目标成本，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部和财务部组织审

核，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准。

2.2 丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)在制定项目进度计划时，必须明确完成时间，并将必要条件反馈丽江金林置业投资有限公司(集团总部)相关部门进行确认，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部、总工办、合约部、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)等会签后，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部备案。

3 成本动态控制

3.1 丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)必须依据已批准的不同阶段目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施。

3.2 项目施工过程中发生的现场签证（包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审），必须执行《现场签证控制指引》和《设计变更控制指引》，严格进行事前预算、事中跟踪和事后确认的审查，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。

3.3 丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本控制部负责建立工程成本台账（合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本预警台帐），丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)财务部负责建立非工程成本台账，登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。

3.4 丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本动态控制报表和材料设备信息表，应每季度次月5日前提交丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部备案，作为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部结算复核的依据，是评价丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本控制执行优劣的条件之一。

3.5 丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)建立健全工程结算档案管理，方案报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部核准。

后，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准，在《成本动态控制表》中列出具体的调整明细。

5.2 在项目实施过程中，因经营思想调整引起成本细项增加或减少，应及时报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部审查，并根据5.1条规定进行处理。

6 项目结算

6.1 项目工程结算由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本控制部组织，工程部和总工办配合，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部随时抽查和监督。如结算值超细项目标成本，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部审核，经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后，按公司流程审批完成后，方可完成结算手续。

6.2项目结算完成后，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部进行复核，形成工程结算复核报告，经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后，抄报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)相关部门存档备案。

7 限额控制

7.1 总成本控制：根据可研目标成本及其限额指标，各阶段确定的项目总成本原则上不得超出可研目标成本，并优化和完善限额指标，围绕目标成本，设计优化、成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。

7.2 低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。

7.3 施工图结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

7.4 材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。

7.5 建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制：目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包括方案估算、主要材料的选用和价格。

《目标成本确定指引》

1 适用范围

适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段。

2 项目成本构成及定义

项目总成本是指作为成本核算主体的项目部(下属项目公司)开发一个房地产项目发生的全部成本。一个丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：

工程成本：

1. 土地开发成本

2. 政府行政事业性收费

3. 建造成本：

1) 前期工程准备费

2) 主体建筑（装修）工程费

3) 主体安装工程费

4) 社区管网工程费

5) 景观环境工程费

6) 配套设施费

7) 其他建设工程支出