微山县璎轩幼儿园小学项目可行性研究方案

微山县璎轩幼儿园小学项目工作总结目录一、项目策划及计划 (6)1、项目策划及可行性研究尤其重要 (6)2、重视项目计划、制度的制定和实施 (9)3、项目手续应及早办理 (10)4、材料计划是建设单位招标采购和供货的关键 (11)5、工程款不到位不能轻易开工，否则损失更大 (12)二、项目采购管理 (14)1、采购工作应尽可能前置 (14)2、防火窗注意开启形式 (15)3、伸缩缝材料选择 (17)4、防火门等级早已更改，注意防火门材质 (22)5、注意栏杆壁厚，公共部位不锈钢栏杆立杆应单独处理 (24)6、防水材料选择注意限制使用的产品，如TS防水 (25)7、配电箱采购应要求供应商考虑元器件的安装尺寸 (26)三、项目质量管理 (26)1、项目定位、放线不可儿戏 (26)2、梁板柱建议不能整体浇筑 (27)3、墙面剔槽后抹灰后应加无纺布做抗裂处理 (28)4、精装修时，在外窗加工时应提前考虑窗台板预留尺寸 (28)5、聚苯板复合体系保温材料采购、施工的质量控制 (29)四、项目设计管理 (30)1、外墙保温：无机材料胜于有机材料，变更应慎重 (30)2、注意核对电梯的井道尺寸 (34)3、专业工程设计应由具备专业资质的设计单位负责 (35)4、注重用电设备一体化的应用 (36)5、空调方式的选择和地源热泵系统造价控制的要点 (36)6、瓷砖尺寸与串边选择应结合房间尺寸 (43)7、对易伤人部位防护挺重要 (43)8、项目立面效果注重经济、适用 (44)9、防火卷帘注意不得与下部装饰物冲突 (45)10、建筑物主入口门选择应注重装饰效果和实用性 (46)11、热水系统的选择注重实用性、经济性 (47)12、注意房间的功能布置，原设计不一定是对的 (51)13、牵扯调整荷载的变更，应由设计单位核算安全性 (53)14、楼梯地面建议用石材或压光水泥地面，不建议用瓷砖 (54)15、要提前考虑厨房的布局（水、电、地面砖、排水沟等） (55)16、装饰门口净高不低于2200mm (56)17、外开窗开启尺寸不大于30 cm (57)18、窗扇、纱扇的开启方式应根据房间使用功能及节能确定 (58)19、进行窗型变更时应注意不要随意取消开启扇 (59)20、注意开敞式走廊的地面防水及蹲便器防水设计 (59)21、封闭走廊室内窗没必要做断桥 (60)22、注意高窗位置与走廊吊顶高度的关系，不能出现遮挡 (61)23、管线种类繁多的区域吊顶不宜做整体封闭的石膏板吊顶 (62)24、设计中央空调的工程层高建议不应小于3.9米 (65)25、平开窗注意设计高度与栏杆关系 (66)26、建议厨房考虑空调板（厨房独立，与餐厅不连通） (67)27、采用延时阀和内置感应器的小便斗进水口标高不同 (67)五、项目总体控制 (69)1、注重项目的投资控制 (69)2、注意图纸深化设计管理 (73)3、书面文件很重要 (75)4、做好方案的经济技术分析 (76)5、吊顶管线标高早确定，预留预埋工作注意可行性 (76)6、智能化工程应该在精装开始前进场查线路 (77)前言微山县璎轩幼儿园小学项目位于山东省微山县商业街北段，建筑面积36661.88平方米，分为小学A区、小学B区、幼儿园、教研中心教师公寓项目，项目总投资1.2亿元，建设工期为2013年8月15日至2014年7月1日，由山东璎轩教育咨询管理有限公司投资兴建，微山县东方建设工程监理有限公司监理，山东一山建工集团有限公司负责小学工程施工，山东好易居建设工程有限公司负责幼儿园、教研中心教师公寓施工，我公司负责本项目的顾问咨询工作。

本项目是公司第一个驻外顾问咨询项目，根据项目特点，公司确定采用矩阵式管理模式，由张立博（项目经理）、李祝江（土建工程师）组建顾问咨询项目部，全面负责项目的顾问咨询服务，由姜平、王邦陵等作为安装专业工程师配合项目安装专业工作，项目管理中心、造价咨询部、设计咨询部、综合部及公司领导进行公司矩阵式支持，真正实现矩阵式管理。

在顾问咨询实施过程中，累计向建设单位提出顾问咨询建议13份，起草建设单位工作致函33份，编制招标文件及邀请报价文件18份，组织开标工作7次，起草合同文件37份并组织合同谈判，起草会议纪要2份，编制融资报告1份，组织设计深化工作5项，起草各类计划14份，协调设计院解决设计问题共计50余项，较好的完成了顾问咨询工作，受到建设单位的好评。

项目于2014年8月31日完成顾问咨询合同工作，本项目经验收获颇丰，现汇总项目建设过程中发生的各种问题（包括预防的问题），进行了分门别类，对每个问题一一阐述其发生的过程和顾问咨询在问题发生过程中所起到的作用，整理了给各位同仁分享，希望对大家的工作有所帮助。

总结人：张立博校对：李祝江2014年9月1日一、项目策划及计划1、项目策划及可行性研究尤其重要本项目建设单位出身于煤炭行业，后期转行做教育，对工程行业一无所知。

项目建设前期，建设单位委托济宁市工程咨询院为项目做可行性研究报告，报告仅幼儿园部分预计项目总投资4000万元左右，而建设单位领导随意听信朋友的说法，认为幼儿园与小学全部建设完仅需5000-6000万元。

建设单位由两人合伙投资，手中拥有部分资金，信心满满。

且建设单位对于项目的期望值较高，意在打造国内知名的私立学校，各种建设标准定位较高。

我项目部进场后，经过认真核算，确认建设单位可行性研究报告参考价值较差。

项目配置中央空调、铝合金隔热断桥门窗、智能化、幕墙、装饰格栅、花格墙、精装修等大额投资项目，仅装饰安装工程专业分包项目总投资已达到2000余万元，项目土建及普通装饰、安装工程造价达到了1200-1400元/平方米，项目建安投资达到七千余万元，加上室外工程、土地费用、教学设施等配置，项目总投资预计1亿元左右，与建设单位预期投资相差一倍左右，远远超出项目计划投资及资金准备。

在发现此问题后，我项目部迅速将信息反馈建设单位，提醒适当降低项目建设标准，提前准备项目资金，避免项目建设过程中因资金准备不足影响项目目正常施工，建设单位对此未引起足够重视，无意降低建设标准，并表示资金筹措没有问题。

在项目首批资金480万元支付后，经我项目部再三提醒，建设单位开始筹措资金，但问题也接踵而来。

首先，项目土地手续未能及时得到审批，无法进行抵押贷款。

微山县国土资源局未能按建设单位预期上报土地手续，我方提醒建设单位应督促国土资源局抓紧向上级主管部门上报土地手续，建设单位仍不重视。

在我方多次督促后，方与国土资源局联系。

国土资源局于2013年10月份方开始着手准备土地手续上报，2014年3月份方上报济宁市国土资源局，经过微山县国土资源局再三跟踪，至2014年7月份土地手续仍未上报至山东省国土资源厅，土地抵押贷款的计划化为泡影。

其次，资金筹措途径不畅。

建设单位前期考虑的同学朋友融资、融资公司融资等途径在实施过程中全部受阻，主要存在几个问题：第一，投资人对项目收益不看好，认为在县城建设如此高端的私立学校收费标准过高（约2万元/年/人），难以按建设单位测算的收益表实现预期利润；第二，私人企业投资风险大。

济宁地区私人贷款在山东省内口碑不佳，投资人对投资十分谨慎。

第三，融资公司骗局重重。

本项目在融资过程中联系到多家融资公司，分布合肥、济南、北京等地，我方配合建设单位与融资公司进行接洽，并通过网络查询、电话咨询、业务接触、朋友交流等方式进行多方面了解，发现多数融资公司为挂羊头卖狗肉的骗子公司，及时提醒建设单位预防风险。

建设单位在我方不知情的情况下单独与北京某融资公司签署协议，并花费十余万元做风险评估报告，结果上当受骗。

再次，项目合伙人中途撤资，对项目造成致命打击。

本项目原定由建设单位与其朋友共同合资建设，合伙人为主要投资人。

在项目建设过程中，合伙人盲目投资煤炭生意失败，资金全部积压，导致原本数千万的投资款化为泡影，最终仅投资六百万元，本项目实际投资人仅为建设单位山东璎轩教育咨询管理有限公司。

而建设单位资金实力薄弱，无法独立承担上亿的投资资金，只能采取四处借款，并由后期专业分包队伍垫资施工的模式进行项目建设。

项目建设后期资金链几乎断裂，现场一度陷入半停工状态，总包、空调等队伍因建设单位欠付工程款，进度极其缓慢。

同时，在项目资金极其缺乏的情况下，建设单位仍坚持不降低项目装饰标准，导致项目投资额不断膨胀。

第四，吸收高利贷，入不敷出。

在项目资金链几乎断裂的情况下，建设单位选择了民间借贷的方式解决资金问题，部分资金借款利息达到了年利率30%。

以项目的借款利息与收益计算，6000万的贷款，每年贷款利息约计700万元，而项目前三年的收益几乎难以支撑贷款利息，项目转入正常运行至少需要五年的时间。

综上所述，项目前期策划、可行性研究及资金筹措非常重要。

不经过详细分析、定位盲目上马的项目，到头来只能导致项目的失败。

根据《建设工程施工许可管理办法》规定，项目建设工期为一年以内的项目，建设单位的资金到位率应不低于50%，而该建设单位仅准备了不足30%的资金，几无抵抗风险的能力。

没有足够的资金实力和准备，项目绝不能盲目开工，否则，造成的损失不可限量。

2、重视项目计划、制度的制定和实施根据我公司制度规定，实施项目管理工作需编制的几大控制性计划包括：项目总进度控制计划、设计管理工作计划、采购管理工作计划、资金控制计划、手续办理计划等。

进入本项目前，项目部组织项目管理中心、设计咨询部专业工程师编制了项目总进度控制计划、设计管理工作计划、采购管理工作计划，并于进场后一周内编制了项目资金控制计划，作为现场顾问咨询工作及建设单位管理工作的总控制计划，并起草编制了《建设单位管理制度及流程》、《建设单位主要管理人员职责》，对建设单位负责人、建设单位现场代表、顾问咨询工作人员的岗位职责进行了明确定位和分工。

在项目实施过程中，注重计划实施状况的跟踪，出现偏差后，第一时间向建设单位提出顾问咨询建议，以确保各项计划、管理制度、流程的正常实施，较好的履行顾问咨询工作职责。

在顾问咨询工作开展前期，项目部熟读《顾问咨询合同》，将合同中我方的工作职责在项目部内部做出明确分工：项目经理负责项目顾问咨询工作的统筹管理，负责对外与建设单位领导、建设单位现场代表之间的工作对接，做到对外信息管理渠道单一。

专业工程师负责采购、合同、投资、设计等公司、集团内部协调工作，项目经理负责对专业工程师每日工作进行实时跟踪。

工作任务的分工及工作计划、工作职责采用上墙制，每周或不定期对项目顾问咨询工作需要解决的问题进行汇总，并在项目部内部进行分工，限定时间解决。

工作计划人手一份，每日落实计划完成情况，计划出现偏差后及时分析原因，督促解决，在顾问咨询工作实施过程中，未出现一项因顾问咨询工作滞后影响建设单位决策的事情。