房屋买卖合同效力的强制性规定
效力性强制规定与管理性强制规定区别
效力性强制规定与管理性强制规定区别效力性强制规定与治理性强制规定的区分基于裁判文书的考察论文提要：我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定，法律行为无效。
而立法上对效力性强制性规定与治理性强制性规定的判别规定不明，不仅理论上是百家争鸣，实践中对效力性强制性规定与治理性强制性规定的认定更是极为不统一，可以说效力性强制性规定与治理性强制性规定的区分上，司法中存在着很大的混乱。
通过对几个人防工程裁判的比拟分析与介绍德国、日本等国对于强制性规定的区分，立足我国的实际状况，结合对2023 年 3 月 15 日通过的《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定进展分析，从完善相关立法和提高司法水准两个层面，从探求立法精神与立法目的、权衡各方利益、范围严格限制于法律和行政法规、对于强制性标准的规定应当更为明确、立法时要特殊注意比例原则的运用等几个角度对我国立法和司法实践中，如何界定、区分效力性强制性规定与治理性强制性规定提出建议，以期能更好地适用效力性强制性规定与治理性强制性规定，更好地贯彻鼓舞交易的原则和潮流。
主要创新观点2023 年 3 月 15 日通过的《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，是立法上的一大进步，但其并未从根本上解决理论上与实践中的分歧。
故，笔者试图从几个角度对更好地区分效力性强制性规定与治理性强制性规定提出建议。
当文义解释在释明一条法律规定捉襟见肘时，我们应当利用目的解释等方法来寻求立法者的本意，从探求立法精神与立法目的方面更好地更有说服力地解释法律、适用法律。
权衡各方利益则是在详细司法实践中应当保有的一个理念，法律条文本身是没有生命的，只有司法者将案件事实、当事人以及社会多方面的利益与之结合，才能产生良好的适用效果。
立法时要特殊注意比例原则的运用，将会为明确相关规定是否可以作为认定合同无效的依据供应思路。
提出本着更好地贯彻鼓舞交易的原则和潮流来，区分效力性规定与治理性规定，进而对合同效力进展认定，符合契约经济社会的进展。
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定商品房买卖合同作为房地产市场中最常见的法律文书之一，其涉及的纠纷类型多样，处理方式复杂。
本文旨在对商品房买卖合同纠纷中的若干问题进行规定性说明，以期为相关当事人提供参考和指导。
一、合同效力确认在商品房买卖合同纠纷中，首先需要确认的是合同的效力。
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同双方应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律强制性规定。
若合同存在欺诈、胁迫等情形，可请求法院或仲裁机构确认合同无效或撤销。
二、违约责任认定商品房买卖合同纠纷常因一方未履行合同义务而产生。
违约方需承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
违约责任的大小应根据实际损失、合同条款及双方过错程度等因素综合判断。
三、房屋质量争议购房者对商品房的质量有异议时，可要求开发商按照合同约定的标准进行修复或更换。
如开发商拒绝履行或无法履行，购房者可依法要求减少价款、解除合同并索赔损失。
在此过程中，专业机构的房屋质量鉴定报告是重要证据之一。
四、交房时间延迟对于开发商未按合同约定时间交房的情况，购房者有权要求开发商按日支付违约金，并可在一定条件下解除合同。
违约金的计算应基于合同中的约定，如无明确约定，则参照当地相关规定执行。
五、预售许可与规划变更开发商在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，或者房屋交付后与原规划设计存在重大差异，均构成违约。
购房者可要求解除合同并索赔，或要求开发商按照原规划设计重新建设。
六、产权登记问题商品房交付使用后，开发商应在法定期限内协助购房者办理房屋产权登记。
如因开发商原因导致产权登记延迟，购房者可要求赔偿因此造成的损失。
七、解决途径商品房买卖合同纠纷可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
建议双方首选协商和调解解决争议，如协商不成，可依据合同中的仲裁条款提交仲裁机构，或直接向人民法院提起诉讼。
总之，商品房买卖合同纠纷的处理需遵循法律法规，结合合同具体条款，公平合理地确定各方权利义务。
商品房买卖合同民法典规定
商品房买卖合同民法典规定商品房买卖合同民法典规定引言商品房买卖合同是指购买商品房的买方与出售商品房的卖方之间所订立的一种合同。
商品房买卖合同的内容及其规定，在民法典中得到了详细的规定和解释。
本文将介绍民法典对于商品房买卖合同的规定，包括合同的订立要件、合同的效力、合同的履行及纠纷解决等方面，并分析其对于买卖双方权益的保护作用。
一、合同的订立要件根据民法典第条的规定，商品房买卖合同必须满足以下要件：1. 定明买卖双方的姓名或者名称；2. 商品房的详细地址及其房屋产权证号；3. 商品房的价格；4. 约定的交付时间和交付方式。
以上要件是商品房买卖合同必备的法定要件，双方在签订合同时必须明确约定，确保合同的有效性和可执行性。
二、合同的效力合同的效力是指合同条款对合同当事人本人以及第三人具有拘束力。
对于商品房买卖合同的效力规定如下：1. 合同成立：合同双方达成一致意见，并按照法定程序签订合同书时，合同成立；2. 合同的自愿性：合同成立是在买卖双方的互相意愿下实现的，不存在任何强制性；3. 合同的平等性：合同双方在签订合同时应当平等自愿，不存在明显的不合理损失或者欺诈行为；4. 合同的诚信原则：合同当事人应当遵守合同的约定，不得违背合同的诚实信用原则。
合同效力的规定旨在保护买卖双方的合法权益，确保合同双方按照约定执行合同，避免出现不必要的法律纠纷。
三、合同的履行商品房买卖合同的履行主要包括交付商品房和支付房款两个方面。
具体规定如下：1. 房屋交付：卖方应当按照合同的约定，将商品房交付给买方。
买方有权对商品房进行检查，如发现瑕疵或者不符合约定的情况，可以要求卖方进行修复或者赔偿；2. 房款支付：买方应当按照合同的约定，按时支付房款。
卖方有权要求买方按照约定支付房款，并提醒买方履行支付义务。
合同的履行是买卖双方共同应尽的义务，双方应当按照合同的约定履行，确保合同的有效执行。
四、纠纷解决在商品房买卖过程中，可能会产生买卖双方的纠纷。
农村房屋买卖合同无效的法律规定
农村房屋买卖合同无效的法律规定农村房屋买卖合同无效的法律规定引言农村房屋买卖合同是指在农村地区，买卖双方就农村土地上的房屋进行买卖所签订的合同。
然而，由于各种原因，有时候这些合同可能会被认定为无效。
本文将探讨农村房屋买卖合同无效的法律规定，并分析其原因。
1. 主观无效农村房屋买卖合同主观无效是指合同当事人之一或双方明知或应知合同内容违法，但依然签订合同的情况下，合同被认定为无效。
根据相关法律法规，以下几种情况下的农村房屋买卖合同将判定为主观无效：合同内容违反国家法律法规；合同内容违反公序良俗；合同内容违反社会公共利益。
这些情况下，合同一经被认定为主观无效，合同双方无法按照原合同约定进行买卖交易，合同也不具备法律效力。
2. 客观无效农村房屋买卖合同客观无效是指合同内容违反国家法律法规，违反合同法的强制性规定，或者合同违背公序良俗，依法被认定为无效。
以下是农村房屋买卖合同客观无效的几种情况：2.1. 无合法所有权在农村土地上，如果买卖双方无合法所有权，即没有按照法律程序取得土地使用权或房屋所有权，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
因为在合同买卖关系中，双方应当具备交易的合法所有权。
2.2. 违反优先购买权在农村地区，根据相关法规，农民对其自己的宅基地和住房享有优先购买权。
如果在买卖合同中，卖方未经农民本人同意或农民放弃优先购买权的情况下，将宅基地或住房卖给了其他人，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
2.3. 违反政府审批程序在农村地区，房屋的买卖交易需要经过相关政府部门的审批程序。
如果在合同签订过程中，没有经过政府的审批程序，或者未能取得必要的许可证，那么买卖合同将被认定为无效。
2.4. 违反法定形式按照我国《合同法》规定，某些特定的合同必须采用书面形式来进行，否则合同无效。
如果农村房屋买卖合同未按照法定形式进行，比如没有经过公证，未签订合同书面文本等，那么合同将被认定为无效。
3. 无效合同的后果当农村房屋买卖合同被认定为无效后，合同双方将无法按照原合同进行买卖交易。
“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力
“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效⼒房屋买卖合同的效⼒问题是⼀个⼤问题，我在我的公众号“合同效⼒实务研究”写了很多相关的⽂章，在我的书《⼆⼿房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》中也有很多⼩专题是关于合同效⼒的。
本⽂主要是针对《全国法院民商事审判⼯作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）及其《理解与适⽤》，介绍⼀些房屋买卖合同效⼒的新变化。
⼀、“⼀⼿房”买卖合同效⼒变化：⽆预售许可证不影响合同效⼒《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第2条规定：“出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
” 这条规定的本意是保护商品房买受⼈，但是该规定⽐较粗糙，没有进⼀步明确只有房屋买受⼈可以以开发商⽆预售许可证为由起诉确认合同⽆效，开发商不得以⾃⼰⽆预售许可证为由起诉确认合同⽆效（即“合同相对⽆效”）。
这就导致了司法实践中有开发商利⽤了这个法律漏洞，最典型的代表就是2018年2⽉，在房价⼤幅上涨背景下，西安某开发商以签订标的房屋认购合同（注：该认购合同在性质上属本约）时⽆预售许可证为由起诉业主要求确认合同⽆效。
⼀审判决确认合同⽆效【案号：西安市长安区⼈民法院（2018）陕0116民初2519号】，该判决符合法理，违背情理；⼆审改判驳回开发商确认合同⽆效的诉请【案号：西安市中级⼈民法院（2018）陕01民终8145号】，该判决符合情理，但却违背法理。
2019年11⽉最⾼⼈民法院出台“九民纪要”， “九民纪要”第30条规定：“……下列强制性规定，应当认定为‘效⼒性强制性规定’：强制性规定涉及⾦融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁⽌买卖的，如禁⽌⼈体器官、毒品、枪⽀等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易⽅式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约⽅式订⽴的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进⾏期货交易。
房屋的买卖合同怎么写才有效
房屋的买卖合同怎么写才有效我们都知道在生活中，我们无论是购买什么商品都会签订相关的合同，并且购买商品的主体必须符合一定的条件资格。
房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
以下由我为您一一解答关于房屋的买卖合同怎么写才有效的问题，希望对您有所帮助。
一、房屋的买卖合同怎么写才有效1、合同当事人必须符合主体资格。
房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
(1)一般主体要求。
房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。
房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
(2)特殊主体要求。
为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。
在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。
2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。
依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。
3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。
二、房屋买卖注意什么1、挂牌时明确委托方式和期限：卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。
卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。
此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
2、谨慎收取定金：中介公司找到客户后会同卖方议价。
如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。
但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。
房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
合同无效的认定标准
合同无效的认定标准合同无效的认定标准主要包括以下几方面：1.主体不适格：无民事行为能力人：不满8周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人以及不能辨认自己行为的8周岁以上的未成年人，实施的民事法律行为无效。
比如，一个7岁的孩子签订的房屋买卖合同就是无效的。
需注意，因醉酒导致不能辨认自己行为的，不属于无民事行为能力人，不能以此主张行为无效。
1）限制民事行为能力人超出其行为能力范围：限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
例如，15岁的少年未经父母同意签订的大额投资合同，在未经追认前是效力待定的，若不追认则无效。
2.意思表示不真实：1）虚假的意思表示：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
例如，为了逃避税收签订的“阴阳合同”，表面上的低价合同并非双方真实意思，该合同无效。
2）欺诈、胁迫等手段：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。
这里强调的是损害国家利益，如果只是损害合同相对方的利益，则属于可撤销合同。
3.内容违法或违背公序良俗：1）违反法律、行政法规的强制性规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
在实践中，要区分效力性强制性规定和管理性强制性规定，只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。
比如，未经许可经营专营、专卖物品的合同，因违反法律的强制性规定而无效；而公司未按规定办理相关备案手续等违反管理性强制性规定的，一般不影响合同效力。
2）违背公序良俗：违背公共秩序、善良风俗的民事法律行为无效。
例如，包二奶、赌债、请托等行为相关的合同，法律给予否定性评价，认定无效。
4. 恶意串通损害他人利益：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
例如，甲乙为公司股东，乙丙恶意串通，伪造股权转让合同，将股权转让给丙，这种行为损害了甲的合法权益，合同无效。
如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定
如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定法院审理案件中，关于合同效力问题，由于我国目前法律并未对效力性强制性规定和管理性强制性规定的界限作出明确规定，以至于因部分地方法院包括最高院对两者理解不一，时长出现同案不同判的现象，从而引发法学界热议。
本文尝试分析两者之间的区别，以供读者参考。
一、效力性强制性规定与管理性强制性规定的定义关于两者的定义，目前法律中并没有明确规定，但通常我们可以作出如下理解：所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。
所谓管理性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。
对于强制性效力性规定的区分方法，王利明教授提出三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定(管理性规定)。
比如，企业未经批准从事吸收公众存款业务或者未经批准擅自从事经常性放贷业务的，借款合同无效，因为根据《商业银行法》（法律）规定，对任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务的禁止性规范的行为以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》（行政法规）规定，未经中国人民银行批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。
合同法：影响合同效力的强制性规定
合同法：影响合同效力的强制性规定合同法：影响合同效力的强制性规定影响合同效力的强制性规定常见类型(一)行政审批与合同效力有些情况下，根据法律、行政法规的规定，当事人之间就某项民事行为达成的合意，还必须加入国家意志，才能得到履行，国家意志的实现通过审批程序来完成，此时，合同本身成为批准直接调整的对象，审批程序直接调整法律行为或当事人之间的具体权利义务本身。
司法实践中，这类合同主要包括针对市场准入资格的批准和针对市场交易行为的批准，前者如中外合资、合作经营合同，后者如上市公司国有股转让合同、国有企业转让国有资产的合同、矿产资源转让合同等。
法律、行政法规规定的对民事行为本身的批准，其直接后果至少有三种可能。
后果之一，批准之前合同未生效。
如《中华人民共和国中外合资经营企业法》第三条规定“合营各方签订的合营协议、合同、章程，应报国家对外经济贸易主管部门批准”。
就审批与合同效力之间的关系，该法的实施条例第十四条规定“合营企业协议、合同和章程经审批机关批准后生效”。
再比如，国务院1998年颁布的《探矿权采矿权转让管理办法》规定，探矿权、采矿权转让必须经审批管理机关批准，经批准转让的，转让合同自批准之日起生效。
后果之二，因未报请批准，合同无效。
如原《城市私有房屋管理条例》规定，机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋;如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。
现有判决表明，在一起国有企业买卖城市私有房屋纠纷案件中，法院认为，房屋买卖合同并未报请批准，该合同违反了当时的行政法规的规定，应当认定无效。
后果之三，因批准申请被不可逆转的拒绝，合同无效。
批准申请被不可逆转的拒绝，表明国家对该民事行为作出了否定性评价，该民事行为很有可能因违反合同法第五十二条的规定而无效。
此时合同如果无效，并不是因为批准被确定的拒绝，而是因为违反了合同法第五十二条的规定。
即便如此，有些情况下仍要结合具体案情作具体分析。
浅谈农村房屋买卖合同效力问题
浅谈农村房屋买卖合同效力问题摘要：随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。
在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。
，在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点,但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱,尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异,判决千差万别,建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。
关键词农村房屋宅基地使用权转让合同效力法律效力一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重要的社会意义。
首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障,土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的矛盾升级,将会害及农村社会的稳定。
其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量,于法律理论、实践都是一种考验。
农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效,很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素,房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。
从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为,如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。
二、农村房屋买卖合同纠纷的现状随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深,相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生,需要购买相对便宜的农村房屋居住;另外,城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
最高法关于商品房买卖合同解释
最高院关于商品房买卖合同纠纷若干解释解读一(2008-07-08 09:11:50)转载▼分类：精华文摘标签：欺诈行为双倍返还房产广告重大影响返还定金商品房认购不可归责事注：本文共分为四个部分摘自寇志中律师的博客，仅供学习参考之用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）共２８条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。
其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
本条是司法解释适用范围的规定适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。
商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。
三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。
我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。
经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。
从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。
同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。
《民法典》合同效力的规定：任意性、倡导性、强制性分类
《刘贵祥：民法典适用的几个重大问题》听课笔记（一）之合同效力性规定2020年8月15日，最高法院举办“人民法院大讲堂”民法典第五场宣讲，由最高法院刘贵祥专委讲解《民法典适用的几个重大问题》。
由于时间关系，刘专委只讲完其中前二个问题，其透露剩余二个问题或于8月28日继续讲完。
以下为笔者参加视频听课所作笔记。
【讲解内容】一、关于民法典的总体架构二、民法典的规范性质的识别三、民法典的时间效力即溯及力问题四、民法典与其他法律的关系即规范冲突的解决问题一、关于民法典的总体架构（一）立法体例：民商合一以是否有独立的商法典为判断标准。
1．民商分离：德国、法国、日本。
2．民商合一：瑞士、中国台湾地区。
我国实为不完全的民商合一体例，即把大量的商事法律规定在民法典之外。
有以下三个特点：（1）民事主体三分法。
一是自然人（含个体户、承包经营户）；二是法人（营利性法人、非营利性法人、特别法人）；三是非法人组织。
（2）把大量的、传统上认为属于典型的商事合同，规定在民法典合同编的典型合同中。
例如：融资租赁合同、保理合同（接受了最高院的建议）、仓储合同、行纪合同等。
（3）民法典中的代理制度统一适用于商事和民事。
总则第170条，属于职务代理（属于委托代理的下位概念；特点：概括性授权、不需一事一授权），不同于商事代理（显名代理、间接代理）。
重点探讨二个问题（1）外观主义。
外观主义，是商法的一个原则。
最典型的：票据、提单。
外观主义概念：为了保障交易安全，以免无过错的交易相对人遭受不测之风险，根据一个意思表示的外观，或者权利外观，产生相应的法律后果。
外观主义四个要点：①是一个学理概括，没有上升为民法典的基本原则或基本规定，但一些具体制度和规定体现了外观主义；②外观主义适用于民事交易行为，是为了平衡静态安全与动态安全，防止无过错的交易相对人遭受不测之风险，外观主义不能适用到强制执行及其他非交易行为；③从民法典看，外观主义可以区分为意思表示外观与权利外观，前者涉及合同效力的判断，如表见代理、表见代表，后者涉及物权的变动，如善意取得制度；④防止外观主义泛化适用，适用时看相应的法律制度与具体规定。
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
目前农村房屋的情况也有很多，这主要跟城市房屋越来越昂贵有直接的关系，有些人买到农村房屋后，才发现这个房屋根本就无法过户，不能过户代表房子不真正属于你。
那么，农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗?接下来跟的我一起来看看我国法律是如何规定的吧，希望我的回答对您有所帮助。
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
是否能够过户不影响买卖合同的效力，只要房屋买卖协议不出现《合同法》规定的合同无效的情形，协议即为有效。
法律依据
《合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
以上就是我整理的关于“农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗”问题的内容了，希望对您有所帮助。
若您需要更多的法律帮助，欢迎去学习，竭诚为您服务。
关于合同违反强制性规定的理解
关于合同违反强制性规定的理解作者：韩丽丽来源：《法制与经济·下旬刊》2013年第03期[摘要]法律体现着国家的基本政策和所保护的重要目标，一经颁布就必须遵行。
我国《合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
违反效力性的强制规范，合同无效。
违反管理性的强制规范，合同不一定无效。
违反取缔性的强制性规范，合同一般不受影响。
[关键词]合同效力；强制性规范；效力性强制规范一、强制性规定的涵义及分类强制性规定，又称强行性规范，与任意性规范相对，是指直接规范人们的意思表示或者事实行为，不允许依其意思加以变更或者排除其适应，否则将受到法律制裁的法律规范。
包括（1）规定意思自治以及意思自治行使要件的规范，如行为能力、意思表示生效的要件以及合法的行为类型（限于对行为类型有强制性规定的情形）；（2）保障交易稳定、保护第三人之信赖的规范；（3）为避免产生严重的不公平后果或为满足社会要求而对意思自治予以限制的规范。
“强制”一词并不是指必须遵守这些行为规则，否则就会带来不利的法律后果或强制措施。
强制性规范也包括仅仅确定法律行为生效要件的规范，至于是否遵守仍由当事人决定。
强制性规范不管当事人的意思如何总是适应的。
在强制性规定中，有些只是起到为当事人设定一般性义务的作用，有些是为了保护特殊场合下的一方当事人的利益，有些是为了法律制度上要求的需要（比如物权法定主义），有些则可能是纯粹出于民法以外的法律规范目的，比如行政管理上的需要。
所以，强制性规范的违反不一定导致合同效力的绝对否定。
这涉及效力性的强制规范和管理性的强制规范的分类及其对合同效力的影响。
效力性的强制规范，是指对违反强制性规范的法上的行为，在效力后果上以私法上的方式予以一定制裁的强制性规范。
当事人所预期的私法上的法律效果会受到一定的消极影响，或者无效，或者效力待定。
管理性的强制性规范，则是指它被违反后，当事人所预期的私法上的效果不一定会受到私法上的制裁的强制性规范。
关于农村房屋买卖相关法律规定
《关于农村房屋买卖相关法律规定》一、农村房屋买卖的效力现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。
涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。
在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经卖际交付了房和全部价款，买卖关系有效。
人民法院应予保护。
二、农村房屋买卖的对象从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。
依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。
也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是说外地人，买卖关系都是有效的。
三、农村房屋买卖的处分权农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。
四、农村房屋的权利证书目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。
农村房屋的所有权人能够用来证明自已对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。
这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。
从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之土的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。
有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自已买了农村房屋后能否取得产权证，认为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。
农村房屋是没有产权证的。
即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。
房屋买卖中担保合同的无效认定
房屋买卖中担保合同的无效认定林正正（贵州财经大学文法学院，贵州贵阳550000）摘要：在房屋买卖中合同的认定是一个不容忽视的问题，其中关于合同效力的认定在司法实践中也是百辩不一。
本文将合同认定所涉及的实务操作和有关合同无效的部分理论问题两相结合，在分析实务架构本身的同时辅以近年的合同效力认定的数据趋势，从学理上寻求合同无效中有关效力性强制性规定的界定标准。
通过对合同无效纠纷和民间借贷纠纷的数据化分析，从大数据的直观角度查明实务运行中的遗漏之处，全方位的充实合同纠纷中有关效力认定的审查要点，始终围绕着司法公正与利益平衡展开论述。
关键词：房屋买卖；担保合同；合同无效中图分类号：F850文献标识码：A收稿日期：2021-02-03作者简介：林正正（1995—），女，山东威海人，硕士在读，研究方向：民商法学。
一、“名为买卖，实为担保”的情形“名为买卖，实为担保”的合同纠纷在司法实务中十分常见，存案量巨大。
当事人在合同中普遍约定债务人到期不能还款以不动产直接抵债。
其中，房屋买卖合同纠纷因房屋的不动产特性以及近十几年稳定的升值空间，更是“备受青睐”。
不用办理房屋抵押手续，此类条款看起来“简单、方便、省钱”但事实上存在着巨大的法律风险，形式也多种多样。
其一，借款方：借款人在借款期限届满后无力偿还本息也不愿将房屋转让给出借人，主动向法院起诉主张合同无效；或房屋转让之后，借款人的亲属向法院起诉主张房屋为共同继承遗产或夫妻共同财产（多发生后者情形），借款人属于无权处分，请求法院确认合同无效；或借款人将房屋在还款期限届满前转让第三人。
其二，出借方：出借人用各种原因造成借款人无法偿还债务，并以此侵占房屋。
或出借人在取得房屋出售委托之后，与非善意第三人恶意串通、低价转让，由于事实证明难度较大，致使借款人难以追回房屋。
或借贷关系中的买受人、出借人或委托代理人为同伙，钓借款人上钩。
二、当事人主张房屋合同无效的形式在审理中“名为买卖，实为担保”的合同若没有当事人自认借贷关系的存在，确认合同无效的维权难度极大，很多当事人因证据不足而败诉。
合同法45条规定
合同法45条规定
根据合同法第45条的规定，合同是自愿订立的，当事人之间的
协议，具有法律约束力。
合同一经订立，当事人必须履行合同约定
的义务。
根据该条规定，合同的效力受到以下几个方面的限制和要求：
1. 当事人的自愿，合同必须是当事人自愿订立的，不存在任何
形式的强迫或欺骗。
当事人必须是完全自主、真实地达成合同协议。
2. 合法目的，合同的目的必须是合法的。
任何违反法律或公共
利益的合同目的都是无效的。
3. 合同形式，根据法律规定，某些合同必须采用特定形式才能
生效，例如房屋买卖合同必须采用书面形式。
否则，合同将无效。
4. 法律规定的效力限制，合同的效力受到法律的限制，例如法
律规定的禁止性条款或强制性规定。
作为合同范本专家，我将根据合同法第45条的规定，为客户提
供符合法律要求的合同范本，并确保合同的合法性和有效性。
如果您有任何关于合同法规定的疑问或需要定制合同范本，欢迎随时与我联系。
我将竭诚为您提供专业的建议和服务。
北京无资格购房合同无效
摘要：本文将围绕北京无购房资格购房合同无效的法律问题进行探讨，分析相关法律规定，并结合实际案例，为读者提供一定的法律参考。
一、引言近年来，随着房地产市场的火爆，无购房资格购房合同纠纷日益增多。
本文旨在分析北京无购房资格购房合同的法律效力，为购房者提供法律保障。
二、无购房资格购房合同的法律效力1. 法律依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
”2. 无购房资格购房合同无效的情形（1）买受人无购房资格：根据北京市的相关规定，买受人必须具备购房资格，否则购房合同无效。
（2）卖方明知买受人无购房资格：若卖方明知买受人无购房资格，仍与其签订购房合同，则该合同同样无效。
三、实际案例1. 案例一：陈丽诉郭珍、张小辉房屋买卖合同纠纷案原告陈丽因被告郭珍拖欠200万元借款，将其诉至法院。
在诉讼过程中，陈丽发现郭珍将其价值1200万元的房产以极低价格出售给了外甥张小辉。
法院经审理认为，张小辉不具备购买千万级别房产的能力，购房合同签署时间巧合、过户迅速，而交付时间却在一年后。
此外，郭珍收到购房款后大部分用于海外房产投资和偿还其他债务，且案涉房产仍在挂牌销售。
最终，法院判决两份购房合同无效，并要求郭珍和张小辉将案涉房产恢复登记至陈丽名下。
2. 案例二：李某诉王某房屋买卖合同纠纷案李某与王某签订房屋买卖合同，约定购买王某名下的一套房产。
后经调查，李某不具备购房资格。
法院认为，李某无购房资格，购房合同无效，判决合同解除。
四、总结无购房资格购房合同在法律上属于无效合同。
购房者应充分了解相关政策，确保自身具备购房资格，以免造成不必要的损失。
同时，卖方在签订购房合同时，应核实买受人是否具备购房资格，避免因合同无效而承担法律责任。
在实际操作中，购房者应关注以下事项：1. 了解购房政策，确保自身具备购房资格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房屋买卖合同效力的强制性规定合同法解释（二）第14条将合同法第52条第5项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。
我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城乡规划法》等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。
一、准入资质房地产开发企业实行严格的资质准入。
《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。
房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。
房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定？就商品房开发环节而言，最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）（以下简称法释[2012]8号解释）第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。
最高法院在（2010）民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。
为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。
二、强制许可房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定性评价。
1、国有土地使用权证根据《城市房地产管理法》第38条和第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，否则不得转让。
那么，国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件？对此，法释[2012]8号解释第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权证书，否则房屋买卖合同无效。
2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证《城乡规划法》第38条第2款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
第40条第1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城市房地产管理法》第45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证。
就建设用地规划许可证而言，《城乡规划法》第39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
最高法院在（1997）民终字第102号民事判决中亦认定，双方在订立《建设工程施工合同》时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此合同无效。
同样，欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。
3、商品房预售许可证《城市房地产管理法》第45条第4款规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
欠缺预售许可证是否影响商品房买卖合同的效力？最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
三、土地用途管制划拨土地之上房屋转让受到严格限制。
《城市房地产管理法》第40条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
法释[2012]8号解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的政府批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效（允许事后补办），至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力（参见：延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案），《城市房地产管理法》第40条第2款同样规定了有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续（但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理）。
四、行政管理根据《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
该条究竟属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定，司法实践一直存在争议。
最高法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2004]24号）曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的25%以上两个条件，否则房地产转让合同无效。
该答复倾向于将《城市房地产管理法》第39条第2项认定为效力性强制性规定。
但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一态度，确认该项规定为管理性强制性规定：1、最高法院（2004）民一终字第46号民事判决书认定，《城市房地产管理法》第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
2、最高法院（2013）民提字第165号民事判决书认定，虽然《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定，土地转让应完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，齐祥公司以《土地定金转让协议》违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。
3、最高法院（2013）民一终字第18号民事判决书认定，《城市房地产管理法》第39条第2项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。
根据《城市房地产管理法》第45条第1款第3项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
该项规定与第39条第1款第2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作出的限制性规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。
五、无权处分根据《城市房地产管理法》第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。
《物权法》第97条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
根据《城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
违反第38条第4项和第6项规定转让房屋的，性质上都属于无权处分。
最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
最高法院（2013）民一终字第81号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。
《物权法》第15条确立了债权效力和物权效力相区分的规则，违反《城市房地产管理法》第38条第4项和第6项的法律后果是不能办理房屋的权属变更登记，房屋买受人不能请求继续履行合同，但可以要求出卖人承担违约责任。
六、优先购买权《物权法》第101 条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《合同法》第230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
如果房屋出卖人侵犯共有人或承租人的优先购买权，享有优先购买权的人能否主张出卖人与买受人之间的买卖合同无效？最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
侵犯共有人优先权的情形可以比照这一规则予以处理，即房屋共有人不能请求合同无效，但可以向房屋出卖人主张损害赔偿。
可见，侵犯优先购买权也不能成为导致合同无效的法定事由。
结语最高法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第16条规定，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。