2559邱凯、戴晓丽等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

合集下载
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

2559邱凯、戴晓丽等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审结日期】2021.06.28

【案件字号】(2021)苏02民终2559号

【审理程序】二审

【审理法官】蔡利娜孙宏吴晓东

【审理法官】蔡利娜孙宏吴晓东

【文书类型】判决书

【当事人】邱凯;戴晓丽;无锡路劲蠡苑房地产有限公司

【当事人】邱凯戴晓丽无锡路劲蠡苑房地产有限公司

【当事人-个人】邱凯戴晓丽

【当事人-公司】无锡路劲蠡苑房地产有限公司

【代理律师/律所】陈召利、章浩江苏云崖律师事务所;孟公严、章玲洁江苏开炫律师事务所【代理律师/律所】陈召利、章浩江苏云崖律师事务所孟公严、章玲洁江苏开炫律师事务所【代理律师】陈召利、章浩孟公严、章玲洁

【代理律所】江苏云崖律师事务所江苏开炫律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】邱凯;戴晓丽;无锡路劲蠡苑房地产有限公司

【本院观点】商业广告在原则上是一种要约邀请,一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待,但也当根据具体情况区别对待,不能机械地将商业广告一律视为要约邀请。

【权责关键词】欺诈撤销违约金过错支付违约金消除影响合同约定罚款诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经二审审理,对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为:商业广告在原则上是一种要约邀请,一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待,但也当根据具体情况区别对待,不能机械地将商业广告一律视为要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约,即如果商业广告的意思表示内容具体确定,并表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束时,该意思表示即为要约。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条更为明确地规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。具体到本案,案涉小区的宣传资料中对房屋面积载明为“建筑面积162平方米,使用面积327平方米”,并附改造前和改造后的图形比对以及样板房实物参考,表明通过改造可增加建筑面积一倍左右的使用面积,以上详尽具体的说明和允诺,足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同,且买受人受此内容吸引愿意与出卖人订立合同的行为已使销售广告对象特定化,符合要约的法律定义,即使该说明和允诺没有明确记载于合同之中,也应当认定为合同内容,当事人违反该内容的,应承担违约责任。

路劲公司交付案涉商品房之后,邱凯、戴晓丽对房屋进行了改造,但随即城管部门就

发出限期责令改正通知书要求拆除,显然该等改造行为不符合规定,无法合法合规地实现扩大使用面积的计划。工商行政管理部门亦对路劲公司虚假宣传使用面积等行为作出了行政处罚决定。根据上述情况,应当认定路劲公司未兑现合同中的重要允诺内容,影响合同目的实现,构成根本违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项规定,邱凯、戴晓丽有权解除合同。路劲公司认为其可以对房屋进行整改,不应解除合同,但无论整改能否完成,这是建立在合同继续履行基础上的补救措施,且必然耗费时间,影响入住预期,因此,并不能排除邱凯、戴晓丽的法定解除权的行使。关于合同解除后的损失赔偿问题。案涉商品房的建筑面积是确定的,扩大使用面积需要通过改造来实现,买受人邱凯、戴晓丽对此明知且也存在一定过错,加之建筑面积和使用面积的价值存在差异,交易市场并无按使用面积销售的实例,一审法院以评估报告中建筑面积157平方米和建筑面积327平方米的房屋价格作为参考,将房屋差价损失酌定为100万元,同时将已付房款的利息损失酌定为自最后一次付款2019年6月16日起算,较为合理,本院予以认同。房屋差价损失针对的是买受人因合同解除而另行购房所支出的高于原合同价格的部分,这是因出卖人的违约行为产生的损失,出卖人对买受人的赔偿责任并不以出卖人是否从中获利为前提,且合同订立时对违反合同可能造成房屋差价损失也是可以预见的,符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损失赔偿的相关原则。房屋差价损失、装修损失与房款占用的利息损失为不同类别的损失,路劲公司认为损失存在重复计算,本院不予采纳。综上所述,邱凯、戴晓丽、路劲公司的上诉请求均不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

【裁判结果】驳回上诉,维持原判。二审案件受理费62666元,由邱凯、戴晓丽负担4666元,由路劲公司负担58000元。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-07 08:53:25

【一审法院查明】一审法院认定事实:(一)合同签订过程邱凯、戴晓丽有意购买“路劲

蠡湖院子”房屋。洽谈时,路劲公司向邱凯、戴晓丽出具了销售广告宣传册,该销售广告宣传册标有“建筑面积162平方米,使用面积327平方米”的字样,从宣传册中图片可见涉案小区别墅有地上地下部分,地下一楼B1、地下二楼B2到地上部分一楼F1、二楼F2、三楼F3均可改造,改造后扩大案涉房屋的使用面积。2018年6月4日,路劲公司作为甲方和邱凯、戴晓丽作为乙方签订房屋买卖合同,由乙方购买甲方天湖隽苑别墅xxx-xxx号,合同约定:第三条,该商品房建筑有地上地下部分,该商品房平面图见附件一,建筑面积共157.35平方米,套内建筑面积为149.43平方米,分摊面积为7.92平方米,房屋共用部位见附件二;合同第五条约定商品房单价为每平方米33470.75元,总价款为5266623元;第八条,交付房屋除基础设施设备外还有公共服务及配套设施,包括小区内绿地、非市政道路、车位车库、物业服务用房;第十条,在2019年6月30日交付商品房,办理交付手续前买受人有权对商品房进行查验,买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验起90日内负责修复并承担修复费用,修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;(2)管道堵塞;(3)门窗翘裂、五金件损坏;(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用;第十一条约定违约责任,出卖人未能按照第十条交付房屋同意按照(1)逾期在180日内,自第十条约定交付期限届满之日起至交付之日止,出卖人按照日计算全部房款万分之二的违约金;(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同,应当书面通知出卖人,出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款,并自买受人付款之日起按照3%计算给付利息;同时,出卖人按照全部价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付房价款的万分之五的违约金;合同第十二条规定了套内面积、建筑面积误差时的违约处理方式,套内建筑面积误差比绝对值超过3%,买受人有权解除合同;第十五条商品房质量约定为(一)地基基础和主体结构经检测不合格,买受人有权解除合同,出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款,并自买受人付款之日起按照3%计算给付利息;其他质量问题应当及时更换修理,经过更换修理,仍然严重影响正常使用的,买

相关文档
最新文档