史云峰等与北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

史云峰等与北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会等房屋买
卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审结日期】2021.11.09
【案件字号】(2021)京01民终7650号
【审理程序】二审
【审理法官】刘芳刘磊赵蕾
【文书类型】判决书
【当事人】史云峰;袁某;路某;袁冠师;刘秀英;北京永通房地产经纪有限公司;北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会
【当事人】史云峰袁某路某袁冠师刘秀英北京永通房地产经纪有限公司北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会
【当事人-个人】史云峰袁某路某袁冠师刘秀英
【当事人-公司】北京永通房地产经纪有限公司北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会
【代理律师/律所】杨炳涛河北宝光律师事务所;胡素卫广东国晖(北京)律师事务所
【代理律师/律所】杨炳涛河北宝光律师事务所胡素卫广东国晖(北京)律师事务所
【代理律师】杨炳涛胡素卫
【代理律所】河北宝光律师事务所广东国晖(北京)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】史云峰
【被告】袁冠师;刘秀英;北京永通房地产经纪有限公司;北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会
【本院观点】依法成立的合同，受法律保护。

【权责关键词】无效恶意串通追认代理违约金过错支付违约金合同约定第三人证据交换质证财产保全诉讼请求维持原判查封冻结
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，受法律保护。

袁某以房屋买卖合同违反拆迁政策为由主张合同无效，但违反拆迁政策不属于法律规定的导致合同无效的情形，本院对该主张不予采纳。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

因房屋买卖合同的当事人为袁某和史云峰，故该合同仅对二人具有法律约束力。

路某、袁冠师、刘秀英虽分别签订了《同意出售及继承履约承诺书》，但并不能体现出上述三人同意成为房屋买卖合同当事人的意思表示，本院对史云峰上诉要求路某、袁冠师、刘秀英共同承担责任的主张不予支持。

关于史云峰上诉主张本案应适用《中华人民共和国民法典》物权编第三百零七条的规定，该条是关于因共有物产生的债权债务如何享有和负担的规定，适用的前提是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，例如第三人损害共有物或共有物致他人损害等侵权性质的债权债务，或者是因共有物的修缮而与第三人发生的合同性质的债权债务，而本案系房屋买卖合同纠纷，不适用该条规定。

史云峰与永通地产公司之间系居间合同关系，与本案并非同一法律关系，本院对史云峰要求永通地产公司承担连带责任的上诉请求不予支持，当事人可另行解决。

史云峰二审新增加的要求袁某、路某、袁冠师、刘秀英支付律师费的诉讼请求，本院不予处理。

因袁某无法向史云峰交付合同约定的房屋，史云峰要求解除合同的起诉状于2021年1月11日送达至袁某，故双方所签《房屋买卖合同》及《补充协议》于
当日解除。

因史云峰解除合同的行为发生在民法典施行后，故本案关于合同解除应适用民法典的相关规定。

因袁某违约行为确凿、主观过错明显，一审法院判决其向史云峰退还购房款、支付违约金、居间服务费、逾期付款利息的处理正确，本院予以确认。

综上所述，史云峰、袁某的上诉请求均不能成立。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费48400元，由史云峰负担24000元(已交纳)，由袁某负担24400元(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 07:45:01
【一审法院查明】一审法院认定事实：刘秀英与袁冠师系夫妻关系，袁某系二人之子。

路某与袁某原系夫妻关系，二人于2017年2月24日离婚。

2011年12月14日，案外人甲方(搬迁实体主体)北京百邑纪元房地产开发有限公司与乙方(被搬迁人)袁冠师签订《搬迁补偿协议》，协议主要约定：乙方宅基地房屋位于北京市昌平区182号，乙方可得搬迁补偿、补助款总计2211912元。

同日，搬迁人中滩村委会与被搬迁人袁冠师签订《定向安置认购书》，认购书中载明的认购人员包括袁冠师、路某、袁某、刘秀英，选择定向安置房情况为70㎡三套，90㎡一套，认购总面积300㎡，购房款金额600000元。

2021年12月22日，甲方中滩村民委员会与乙方袁冠师签订《搬迁补助协议》，协议主要约定，乙方宅基地及房屋位于北京市昌平区182号，补助款总计277400元；甲方在收到乙方提交的《交房验收单》及本协议原件、身份证原件等相应材料并经审计部门审计通过后5日内结算款项；乙方购买定向安置房的，补助款扣除购房款后的余额结算支付给乙方。

2020年5月10日，出卖人袁某与买受人史云峰经永通地产公司居间签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：出卖人袁某、路某、买受人史云峰；所售房屋坐落于北京市昌平区182号回迁房70平米，产权人袁某、路某；成交总价2200000元。

合同第六条约定，出卖人将该房屋出卖给第三人或以各种
理由不配合过户的，买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的2倍支付违约金，该违约金不足以弥补买受人因购买该房屋可获得的预期利益损失的，出卖人同意按照当时市场价格补足。

同日，甲方袁某、乙方史云峰与居间方永通地产公司签订《北京市房屋买卖居间合同》，合同主要约定，乙方应承担的代理服务费60000元，合同第六条第三款约定，因甲、乙任何一方违约而导致《买卖合同》不能履行，违约方仍应向丙方支付本合同第五条所规定的各项费用，同时守约方应支付的各项费用也由违约方支付，上述费用违约方应在接到丙方书面通知后三个工作日内付清。

守约方已经发生的税费及因贷款发生的各项费用也由违约方负担。

2020年5月18日，路某、袁冠师、刘秀英分别签订《同意出售及继承履约承诺书》，承诺书主要内容为：本人明确表示同意登记在袁某名下北京市昌平区182号回迁房70平米两居室的住房出售，上述房屋出售过程中如袁某出现意外不能由其本人亲自办理与购房人产权过户手续及《房屋买卖合同》及相关协议约定之义务责任，本人作为继承人愿意继续与上述购房人办理上述交易所需的全部手续并履行袁某与购房人签订的《房屋买卖合同》及相关协议之全部的义务和责任，如本人拒绝履行或违反本承诺书约定，本人愿意承担上述《房屋买卖合同》及相关协议约定的违约责任并承担由此可能引发的一切后果。

路某在承诺书中陈述本人路某与袁某系夫妻关系。

房屋买卖合同签订后，史云峰共计向袁某支付购房款1570000元，后袁某向史云峰退回81300元。

史云峰向永通地产公司支付居间服务费40000元。

2021年6月4日，永通地产公司出具《中介声明》，内容为：“针对史云峰与袁某、路某、袁冠师、刘秀英签订的《房屋买卖合同》及相关协议。

北京永通房地产经纪有限公司作为中介公司，澄清以下事实。

1．袁某、路某、袁冠师、刘秀英与史云峰签订的《房屋买卖合同》及相关协议皆在中介公司签约现场，清楚合同内容，有签约视频为证。

2．袁某、路某、袁冠师、刘秀英以家庭为单位与中滩村开发商签订《搬迁补偿协议》《搬迁补助协议》《东小口镇中滩村搬迁项目定向认购书》，约定袁某、路某、袁冠师、刘秀英为一个安置整体，是安置房屋的共有权人。

四人皆为房屋买卖合同的主体，由于在签约时不清楚房产会分到谁的名下，所以在签约过程中以袁某为代表签署房屋买卖合同，路某以夫妻关系、袁冠师以父子关系、刘秀英以母子关系连带责任签署《同意出售及继续履约承诺书》。

3．路某、袁冠师、刘秀英签署《同意出售及继续履约承诺书》明确承诺了在房产交易过程中，若出现《房屋买卖合同》及相关协议约定的违约等意外，路某、袁冠师、刘秀英愿意承担《房屋买卖合同》及相关协议约定的违约责任并承担由此可能引发的一切后果。

”另查，北京市房山区人民法院在执行(2020)京0111执3538号案件过程中，于2020年7月28日依法向中滩村委会发出协助执行通知书，请协助执行下列项目：一、王桂廷与袁冠师、刘秀英、袁某在执行过程中自愿达成和解协议，袁冠师、刘秀英、袁某自愿以其名下三套70平方米和一套120平方米的回迁房作价抵偿欠王桂廷的本金1258万元；二、请村民委员会协助王桂廷实现该和解协议内容。

该案已于2020年7月28日报结，结案方式为自动履行。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

本案中，史云峰与袁某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。

现袁某无法向史云峰交付中滩村70平米的房屋，史云峰要求解除合同并由袁某支付违约金、居间服务费有事实及法律依据。

史云峰主张的违约金未超出合同约定的标准，法院对其该项主张予以支持。

史云峰要求袁某赔偿60000元居间服务费，但其交纳的金额为40000元，且永通地产公司表示不会再收取剩余20000元，法院对史云峰的请求的合理部分予以支持。

合同应自通知到达对方时解除，现袁某于2021年1月11日收到法院送达的起诉状，视为其已接到解除通知，双方的合同于当日解除。

合同解除后，袁某应同时向史云峰支付占用资金的相应利息，对史云峰主张利息的合理部分法院予以支持。

史云峰主张路某、袁冠师、刘秀英均为合同相对方，但即使三人在签约现场并签订了承诺书，在其未在合同上签字的情况下，亦不能认定三人为合同相对方，法院对史云峰的该项主张不予支持。

史云峰要求永通地产公司承担连带责任系依据居间合同关系，与本案并非同一法律关系，对其该项请求法院不予处理，当事人
可另行解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认袁某与史云峰签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2021年1月11日解除；二、袁某于本判决生效之日起七日内退还史云峰购房款1488700元；三、袁某于本判决生效之日起七日内支付史云峰违约金623200.98元；四、袁某于本判决生效之日起七日内支付史云峰居间服务费40000元；五、袁某于本判决生效之日起七日内支付史云峰上述款项逾期付款利息(以2151900.98元为基数，自2021年1日11起支付至实际付清之日止，按照年利率3.85％计算)；六、驳回史云峰的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审上诉人诉称】史云峰上诉请求：撤销一审判决第六项，改判路某、袁冠师、刘秀英共同退还史云峰购房款1488700元，共同支付史云峰违约金623200.98元，共同支付史云峰居间服务费40000元，共同支付史云峰上述款项逾期付款利息(以2151900.98元为基数，自2021年1日11起支付至实际付清之日止，按照年利率3.85%计算)；改判袁某、路某、袁冠师、刘秀英共同向史云峰支付二审律师费10000元；改判永通地产公司对上述债务承担连带责任。

事实和理由：一、一审法院已认定袁冠师、刘秀英、路某、袁某四人以家庭为单位与中滩村开发商签订《拆迁补偿协议》《搬迁补偿协议》《东小口镇中滩村搬迁项目定向认购书》，约定袁冠师、刘秀英、路某、袁某为一个安置整体，是安置房屋的共有权人，其他共有人通过其行为均认可袁某与史云峰签订的买卖合同或予以追认，并且本案标的物并未落在袁某名下，其他三人同样可以是本案标的物的所有权人。

袁某向其他共有权人分配了卖房款，一审法院没有调查核实卖房款去向就进行了裁判，侵害了史云峰的合法权益，请求二审依法核查。

二、袁某、路某、袁冠师、刘秀英在2020年5月10日和史云峰签订房屋买卖合同和继承履约承诺书时，隐瞒了袁某、袁冠师、刘秀英在2015年已经将三套70平方米回迁房房屋出卖给本村人党海彬的事实。

除一房二卖外，袁某一家又将涉案房屋拿去抵债，且未将袁某与路某已经离婚的情况如实告知史云峰，其行为属于合伙诈骗，损害了史云峰的合法
权益。

三、永通地产公司作为专业的房屋买卖中介服务机构，设计的《同意出售及继续履约承诺书》极不合理。

回迁房在没有下房本前，不能上市买卖，只有近亲三代才能买卖。

永通地产公司明知此房已经出卖，故意隐瞒房屋真实情况，还收取了袁某高额好处费30万元，属于合伙诈骗。

袁某上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项，并依法改判驳回史云峰除返还购房款之外的其他诉讼请求。

事实和理由：一、本案房屋买卖合同应属无效合同。

小产权房屋无法上市交易，买方亦非中滩村村民，买卖合同违反了国家土地管理规定，应属无效。

房屋买卖合同约定的房屋坐落位置为北京市昌平区东小口镇中滩村182号回迁房70平方米，但该地址并未建设房屋。

该买卖合同名为房屋买卖，实为购房指标买卖，依据昌平区东小口镇中滩村村民搬迁定向安置房认购实施细则规定，禁止相互转让定向安置房购买面积。

因此，该买卖合同应属无效。

二、袁某不存在违约行为。

袁某尚未办理选房，房屋标的并不明确，不能认定袁某已经将涉案房屋另行出售给第三人。

中滩村目前已经开始拆迁房屋的选房工作，由于史云峰申请诉前财产保全，导致袁某无法进入选房人员名单，无法选房，该责任不能由袁某承担。

袁某与第三人党海彬并无房屋买卖的真实意思表示，名为买卖，实为借贷，袁某已在昌平法院提出确认房屋买卖合同无效的诉讼，目前案件正在审理过程中。

房山法院协助执行通知书仅为请村委会协助王桂廷实现协议内容，并无强制查封、冻结之意，安置房购房指标仍在袁某名下，在合同约定的条件尚未成就时，袁某并无法律意义上违约行为。

三、一审判决违约金及利息金额过高，明显不合理。

本案合同签订日期为2020年5月16日，受疫情以及国家政策影响，北京房价并无大的升值波动，甚至还有下降，史云峰主张的房屋差价损失并不存在，违约金显著高于史云峰损失。

史云峰明知房屋属于宅基地拆迁房，明知此类合同交易存在巨大风险，仍然与袁某签订买卖合同，存在明显过错，无权主张相关损失及违约金。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

史云峰、袁某提交的证据与一审法院认定的相关事实并无矛盾，本院对一审法院查明的事实予以确认。

关于史云峰上诉主张袁某将售房款分配给路某、袁冠师、刘秀英，庭审中袁某认可曾向路某、刘秀英转账，并主张相关款项系
支付孩子的抚养费和老人的赡养费。

袁某上诉主张其与史云峰签订的房屋买卖合同因违反拆迁政策而无效，并提交《昌平区东小口镇中滩村村民搬迁定向安置房认购实施细则》。

经中滩村委会核实，袁冠师一家尚未进行安置房选房。

综上所述，史云峰、袁某的上诉请求均不能成立。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
史云峰等与北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2021)京01民终7650号当事人上诉人(原审原告)：史云峰。

委托诉讼代理人：杨桂英(史云峰之母)。

委托诉讼代理人：杨炳涛，河北宝光律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：袁某。

委托诉讼代理人：胡素卫，广东国晖(北京)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：路某。

被上诉人(原审被告)：袁冠师。

被上诉人(原审被告)：刘秀英。

被上诉人(原审被告)：北京永通房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇瑞旗家园3号楼1层101-01。

法定代表人：李吉帅，总经理。

委托诉讼代理人：武学文。

委托诉讼代理人：杨冬。

被上诉人(原审第三人)：北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村。

法定代表人：姚海明，村长。

委托诉讼代理人：赵春壮。

审理经过上诉人史云峰、袁某因与被上诉人路某、袁冠师、刘秀英、北京永通房地产经纪有限公司(以下简称永通地产公司)、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会(以下简称中滩村委会)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2021)京0114民初11026号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人史云峰及其委托诉讼代理人杨桂英、杨炳涛，上诉人袁某的委托诉讼代理人胡素卫，永通地产公司的委托诉讼代理人武学文、杨冬，被上诉人中滩村委会的委托诉讼代理人赵春壮到庭参加诉讼。

被上诉人路某、袁冠师、刘秀英经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称史云峰上诉请求：撤销一审判决第六项，改判路某、袁冠师、刘秀英共同退还史云峰购房款1488700元，共同支付史云峰违约金623200.98元，共同支付史云峰居间服务费40000元，共同支付史云峰上述款项逾期付款利息(以2151900.98元为基数，自2021年1日11起支付至实际付清之日止，按照年利率3.85%计算)；改判袁某、路某、袁冠师、刘秀英共同向史云峰支付二审律师费10000元；改判永通地产公司对上述债务承担连带责任。

事实和理由：一、一审法院已认定袁冠师、刘秀英、路某、袁某四人以家庭为单位与中滩村开发商签订《拆迁补偿协议》《搬迁补偿协议》《东小口镇中滩村搬迁项目定向认购书》，约定袁冠师、刘秀英、路某、袁某为一个安
置整体，是安置房屋的共有权人，其他共有人通过其行为均认可袁某与史云峰签订的买卖合同或予以追认，并且本案标的物并未落在袁某名下，其他三人同样可以是本案标的物的所有权人。

袁某向其他共有权人分配了卖房款，一审法院没有调查核实卖房款去向就进行了裁判，侵害了史云峰的合法权益，请求二审依法核查。

二、袁某、路某、袁冠师、刘秀英在2020年5月10日和史云峰签订房屋买卖合同和继承履约承诺书时，隐瞒了袁某、袁冠师、刘秀英在2015年已经将三套70平方米回迁房房屋出卖给本村人党海彬的事实。

除一房二卖外，袁某一家又将涉案房屋拿去抵债，且未将袁某与路某已经离婚的情况如实告知史云峰，其行为属于合伙诈骗，损害了史云峰的合法权益。

三、永通地产公司作为专业的房屋买卖中介服务机构，设计的《同意出售及继续履约承诺书》极不合理。

回迁房在没有下房本前，不能上市买卖，只有近亲三代才能买卖。

永通地产公司明知此房已经出卖，故意隐瞒房屋真实情况，还收取了袁某高额好处费30万元，属于合伙诈骗。

袁某辩称，不同意史云峰的上诉请求和理由，合同签订人是袁某，根据合同相对性，要求路某、袁冠师、刘秀英承担连带责任无事实及法律依据。

路某、袁冠师、刘秀英提交书面意见辩称，同意袁某的意见。

永通地产公司辩称，袁某单方违约，与永通地产公司无关，不同意承担连带责任。

二审被上诉人辩称中滩村委会辩称，同意一审法院判决。

袁某上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项，并依法改判驳回史云峰除返还购房款之外的其他诉讼请求。

事实和理由：一、本案房屋买卖合同应属无效合同。

小产权房屋无法上市交易，买方亦非中滩村村民，买卖合同违反了国家土地管理规定，应属无效。

房屋买卖合同约定的房屋坐落位置为北京市昌平区东小口镇中滩村182号回迁房70平方米，但该地址并未建设房屋。

该买卖合同名为房屋买卖，实为购
房指标买卖，依据昌平区东小口镇中滩村村民搬迁定向安置房认购实施细则规定，禁止相互转让定向安置房购买面积。

因此，该买卖合同应属无效。

二、袁某不存在违约行为。

袁某尚未办理选房，房屋标的并不明确，不能认定袁某已经将涉案房屋另行出售给第三人。

中滩村目前已经开始拆迁房屋的选房工作，由于史云峰申请诉前财产保全，导致袁某无法进入选房人员名单，无法选房，该责任不能由袁某承担。

袁某与第三人党海彬并无房屋买卖的真实意思表示，名为买卖，实为借贷，袁某已在昌平法院提出确认房屋买卖合同无效的诉讼，目前案件正在审理过程中。

房山法院协助执行通知书仅为请村委会协助王桂廷实现协议内容，并无强制查封、冻结之意，安置房购房指标仍在袁某名下，在合同约定的条件尚未成就时，袁某并无法律意义上违约行为。

三、一审判决违约金及利息金额过高，明显不合理。

本案合同签订日期为2020年5月16日，受疫情以及国家政策影响，北京房价并无大的升值波动，甚至还有下降，史云峰主张的房屋差价损失并不存在，违约金显著高于史云峰损失。

史云峰明知房屋属于宅基地拆迁房，明知此类合同交易存在巨大风险，仍然与袁某签订买卖合同，存在明显过错，无权主张相关损失及违约金。

史云峰辩称，房产不是袁某单独所有，而是袁某、路某、袁冠师、刘秀英家庭共有，搬迁补偿协议、认购书等拆迁安置材料中都写明了四人，被拆迁房屋的宅基地使用权人是袁冠师，正因房产是家庭共有，四人均参与了出售房产签订合同的过程，且签署了同意出售及继续履约承诺书，表明了对买卖合同的追认。

根据民法典第307条的规定，四人享有连带债权，享受了购房款的利益，对外就应当承担连带责任。

又根据民法典第503条，接受购房款视为对合同的追认。

永通地产公司如因疏忽未对出售房屋进行严格审核，应承担违约责任；如存在产权瑕疵而不提醒购房人，就属于与卖方恶意串通损害史云峰利益的行为。

永通地产公司辩称，不同意袁某的上诉请求，同意一审法院判决。