养老中心项目可行性研究报告

可行性研究报告
一、项目背景及建设条件
1、项目前期准备
当XX市委农村工作领导小组X委农组1号文件，把三界村列入全市社会主义新农村建设示范村后，我们为全面贯彻落实市委“生产发展，生活宽裕，村容整洁，民主管理"的建设要求，稳健有序地推进新农村建设进程，村委会以建立“养老中心项目"为论题，先后组织各类专家学者开展了一系列调查研究，并对建设项目要素分别进行了单系统分析与总体状态的综合性论证，在此基础上，作出创办养老中心效益好和可行性高的基本判断。

2、老龄化现状及趋势
当我们正为经济高速发展欢欣的时候、当为20年来成功控制了近3亿人口增长而津津乐道的时候，中国人口老年化问题已悄然来临。

据国家最新统计数据显示，2005年末60岁以上的老年人己超过1.32亿，按国际评判标准现己进入了老龄化社会。

但更为严峻的问题是，我国老龄化趋势仍呈加速形态。

据世界银行近期公布的一项调查反映，生育高锋期一一七十年代出生的人口20年后将进入退休年龄，期间老龄人口年平均增加596万人，推至2020年，老龄人口总量将达到2.48亿人；2021—2050年期间，年平均增加将升为620万人，推至2050年，老龄人口总量则超过4亿人。

与全国总趋势相比,XX市老龄化问题更为明显。

据XX市第二次老龄工作会议报道，我市己比全国提前五年，即于1999年进入了老龄社会。

目前，全市60岁以上人口为430万人，占总人口比重为13.84%,且每年平均仍保持着3.86%的增速,按此推算2009年全市老龄人口总量将达500万人,
其中主城区超过100万人。

3、解决老龄化问题的现况
随着我国老龄化特征日渐明显，国家亦相继采取了一些措施，但由于社会转型及政府职能转换，以及家庭养老功能日益弱化，社会为老龄人的服务业，无论是现有规模或是发展速度仍严重滞后老龄化进程。

以社会养老机构的床位为例，现全国共有为老年人服务的各类福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千人仅拥有8.6张，与发达国家每千人平均拥有50-70张比例相比差距甚大。

其次，在解决老龄化问题上各地区发展状况亦不尽一致，其中上海市通过整合社会资源与多元化发展的方式，使老龄化服务走在了全国的前列，如市政府制定了大力"扶持和优惠养老机构的政策，包括在建设养老机构的用地、贷款、财政补贴等优惠政策，并把每年建立25家养老机构列入每年“为民办实事”的计划内。

现上海市己形成较为完善的养老政策体系和激励机制，有效地促进了地区养老服务事业的发展。

截至2004年末，社会养老机构达到439家，拥有4万多张床位，占地区老龄人口的比重为千分之十五，比全国平均水平高出72%。

具体构成是：市区县办28家，床位6019张；街道和乡镇办230家，床位17055张；社会其它经济体自办181家，床位17856张。

由于XX市人口老龄化较全国提前了五年，市办养老机构也刚刚起步，加之现正处在加速老龄化阶段，不断增长的老龄人服务需求与社会服务供给的矛盾分外突出。

4、拟建地环境条件
项目建设地为XX市三界村，该村位于XX市最北端，处于XX市与XX 坡区、XX县三区县交界处（三界村由此得名）。

项目建设地点距XX市区及主城区繁华地的距离分别是：中心21公里、距大渡口区9公里、距杨家坪18公里、距沙坪坝区16公里。

在交通条件方面，建
设地距XX高速公路和环城高速公路的距离均为1.1公里，项目地旁现有XX公路和XX大道与高速公路相连接；特别是按照XX市规划，一号地铁和轻轨线将从项目建设地旁通过，这将使项目建设地的交通更为便捷。

其次，三界村处于缙云山与中梁山之间，常年气温较主城区低3—5度，其中夏季最高气温为37度，乃是居住的理想温度。

再次，拟建项目座落于缙云山下，山上森林茂密和植被良好，项目区内的空气清新和含氧度高，属于天然的"氧吧”地。

另外，项目建设地内，拥有一眼天然"龙洞水"，常年流水不断，日出水量达到3000多吨，这为建设人工湖和人工池塘提供了用之不尽的水资源。

5、地质条件及气象资料
（1）地质地貌
地貌：项目位于缙云山脉华盖山山脚，地属浅丘，平均海拔346米，地势西高东低，呈梯田状，以农田、菜地和林地为主，部分低洼地。

地质：用地地质良好，地表为耕植土，一般厚5~10米，土基承载力约3OO~5OO千帕，其下为砂瓦岩，无蹋险，滑坡等不良现象。

（2）水文
主要为松散岩浆孔隙水及基岩风化带裂隙水。

松散岩浆孔隙分布于斜坡上第四系松散土层中，为孔隙潜水，无统一地下水面，呈点状分布，雨季时形成泉井，为村民饮用水源地,久晴时即干枯。

基岩风化带列隙水：赋存于砂、泥岩风化带内，主要接受大气降水补给，在斜坡坡脚沟谷地带，以泉、井成散流形式排泄,由于风化带厚度小，一般水量不大，其动态受季节、地形、地貌和岩性控制。

（3）气候
项目地属沿江河谷地带，为北半球亚热带湿润季风气候，受盆地及云贵高原气候交互作用的影响，热量丰富，冬暖夏热，四季分明，无霜期长，
雨量充沛。

云雾多，日照少，春秋两季气温不稳，常有春旱、伏旱或秋旱.
年平均降水量1033mm,年均总日照1280小时，年平均气温14-16o C,多年平均风速1.2米/秒，静风时间最多，其频率为33%,有风时间最多为偏东北风，频率为11机
(4)土壤
土壤划分为紫色土、水稻土、黄壤土和冲积土四类。

(5)自然灾害
主要灾害性天气，夏季的伏旱十有九年发生，在春、秋、冬三季,平均有3〜4次的寒潮发生，最多达8次。

9至11月都有不同程度的绵雨，持续最长的可达1月之久，7-8月局部地方有雷雨大风发生。

正是在上列历史背景和优良的环境条件下，我们拟以老龄人服务需求市场为目标，以满足老龄人吃、住、娱乐"三位一体"为建设内容，建立一座服务门类齐全和新型的现代养老中心。

二、基本理念及实现方式
我国是一个历史悠久和拥有现代文明的社会主义大家庭式国家，中华民族几千年来一直传承着尊老、爱老、助老、养老的社会道德观,也成为建立养老中心的宗旨。

为此，本项目建设遵循高定位、高标准的要求，以实现"家庭化、宾馆化、人性化、专业化、系统化、现代化"为建设目标，不断提高入住老人的生存质量、生活质量、生命质量和养老服务四项质量，同时树立和实现“老人满意、亲属满意、服
务人员满意、政府满意”的全新服务理念。

其具体方式有：
1、规划设计理念一一共融相生
项目园林景观和建筑体布局，本着共融相生的宗旨，注重景观环境空间的协调与建筑体合理分布。

各分区环境独自构建自身特色及相应主题，项目建设地丰富的水资源系最为优良的自然环境，拟用带状湖泊与弧形林阴道串联及融为一体，并将泉水引入各居住地，建造起小型荷塘、喷泉、瀑布等一系列水景观及与之配套的花木植物，以形成临水而居和一步一景的良好氛围。

同时注意整体空间连贯性，营造出功能性与多样性兼备的景观特色和人工雕塑与自然野趣并蓄兼收的景观效果。

其次，建筑体采用仿古风格，材料以天然木材和石材为主，使建筑物与园林景观融合一体及达到物景合一共融相生的效果。

2、项目建设一一高定位
养老中心系以国家机关退休干部、企业家和高级知识分子退休人员为目标客户，为达到和满足该层次人员养老生活标准，本养老中心建设，拟依托缙云山茂密的森林植被和流量较大及常流不断的山泉水，再造湖光山色相互辉映的绿色景观，各建筑物以高档优雅为基调,分布于湖边四周与周边景观融为一体，据以达到高起点、高规格、高标准之协调和谐的建设目标。

3、项目功能一一全方位服务
根据高层次退休老人的消费需求特点，拟建养老中心系以多功能全方位服务为着眼点，切实抓好六大功能区的建设：
⑴养老公寓和康复公寓区：力求舒适宽敞档次高。

建筑以多层小公寓为主体，其中小公寓人均面积为20-33平方米，以建设成为舒适宽敞的良好居家地。

（2）餐饮区：突出绿色食品与便捷。

项目建设区内，拟建立老年
人喜好的绿色蔬菜和果树的种植基地，专供入驻者日常食用。

其次，建设公共食堂，以满足老年集中就餐。

(3)休闲娱乐区：讲究多样化。

拟建歌舞厅、棋牌室、茶庄、钓鱼城。

(4)文化教育区：开设老年大学、图书馆、书法室。

(5)体育健身区：拟建体育设施有篮球场、网球场、门球场、羽毛球场、台球馆、乒乓球馆、保龄球馆、健身房、游泳池等体育设施。

(6)医疗保健区：己与重医商定和承办开设专家医院，建洗脚房、按摩室、推拿室、针灸室、桑拿室等医疗保健设施。

三、养老中心建设方案
根据拟建项目地自然资源及环境条件、交通状况、项目地劳动力安置，以及养老客户的消费偏好，建设养老中心的基本方案如下：
I、项目地址及用地■
项目建设选址一一三界村位于缙云山脚下未利用土地，该宗地块受山势延续影响呈丘陵地貌。

拟征用土地600亩，其中300亩出让地。

具体用途是：以300亩作为种植绿色蔬菜、果树、兴建绿色景观、人工湖泊、小型荷塘、公园、道路等用地，其中人工湖和荷塘用地150亩；其余300亩出让地，作为兴建养老中心住宅、食堂、卫生保健、休闲娱乐、体育健身等建筑物，以及道路用地。

在此需说明是，养老中心项目系投资人在本地区的首次投资，且投资总额相对较大，为免除投资人的“后顾之忧”，故申请把建筑物及道路用地转为出让地。

2、建设规模
建筑用地600亩，计划容积率为0.5,建筑总面积为20万平方米，其中兴建老年养老公寓13.5万平方米（可居住人口为4000人，人均33平方米）；建食堂、桑拿室、酒吧0.6万平方米；医院和保健拿及按摩室等建筑面积1.1万平方米、室内游泳池、室篮球场、乒乓室等体育建筑物0∙5万平方米；歌舞厅、棋牌室、茶庄等休闲娱乐建筑0.3万平方米；老年大学、图书室、书法室等文化类建筑0.5万平方米:老年康复公寓3.5万平方米（可居住人口为2000人，人均17.5平方米）。

3、项目总投资及构成
经调查和测算，建立养老中心的建设期为5年，总投资6亿元。

主要构成如下：
（D建筑物投资总额为36000万元。

在建筑物中医院、学校、歌舞厅、食堂等部分公用房系多层建筑外，其余部分主要为一楼一底房,以及部分平房。

由于建筑物层低，根据现行同类建筑和装修的造价，全部建筑物的平均造价为1800元/in%
（2）"七通一平"投资额6800万元。

虽然项目建设地址位于公路旁，但建筑物布局较为分散，按养老中心内公路和林荫道计划长度测算，道路投资约1840万元；其余水、电、气、闭路电视、电话、网络预计为3400万元；平基工程计划为1560万元。

（3）规费及其它费用为1600万元。

由于国家对建立养老中心给予了众多优惠政策，此类费用较一般建筑低，故本次亦按享受相关优惠政策进行测算。

⑷景观及部分露天体育设施投资6400万元。

尽管本项目背靠缙云山天然林区景观，但为使养老中心与天然林区融为一体，拟投资1200万元购置树木（含果树）和花草，以形成风景秀丽的大花园。

其
次，拟建130亩水面的人工湖和5个O.65亩水面的荷塘，预计此投资1532
万元。

如加上雕塑品及人造假山，景观投资总额共为1868万元。

另外，拟建户外体育设施1800万元。

(5)购置费5400万元。

这包括养老中心各服务部门所需器材、器具等。

(6)征地总费用投资3800万元。

4、投资资金来源
本项目投资来源由XX四川商会的五股东出资解决。

去年5月，我村邀请XX四川商会负责人及五名计划投资人，对拟建项目自然条件及周边环境进行了现场考察；8月投资人组织专家组再次对项目进行了全面论证，遂达成了投资6亿元建立养老中心的决定，并已成立了投资公司专门负责养老中心开发与管理。

目前，五位投资人己确定了项目建设投资总额与各自出资比例，同时还就资本到位条件和时间等事项达成了一致协定，如项目立项及征地审批能顺利实现的条件下，投资人可在半个月内将资金划于指定账上，即投资资金来源己全部落实。

四、项目预期效益
养老中心建成后，可取得良好的社会效益和经济效益。

1、社会效益
项目社会效益主要体现在两方面：
(1)促进地区经济增长。

项目建设地属于无经济收益的未利用地,养老中心投入使用后，可使“不毛之地"产生直接经济效益，并形成地区经济增长的刺激点。

这表现在：一是项目规划入驻老人数量为
6000人，加上服务管理人员，常住人口将超过5900人。

更为重要的是，本项目定位于退休群体中的高端消费群，乃非传统福利院类的孤寡老人，
进而入驻老人子女看望人次相对较多，且消费水平也较高。

因此，在“人气”聚集和高端消费人流多的条件下，可直接引动双福地区相关商业发展，特别是高端消费者通常是拥有高技能人或资本经营者（老板），当高端消费群聚集后，这对扩大地区知名度和招商引资等将产生一系列良好的伴生效应。

另外，养老中心投资者乃是XX四川商会组织的会员，该商会聚集了四川众多资本经营者。

据了解，该商会在XX地区的企业总数为2058户，其中资本超过亿元的“老板”达135个，倘若本项目能够顺利实施，也必然伴生关联的示范效应，即这些潜在的有利因素，极可能转化为推动双福地区经济增长的生产要素，或牵引资本流入的因素。

2、可有效地增加村民收入
养老中心本身系劳动密集型的服务行业，根据项目规划方案，当项目建成投入使用后，可安置劳动力数量为500人（不包括保育员）,其中蔬菜种植、果树栽培、湖塘养殖、园林维护、食堂、清洁卫生、保安等工作岗位400个。

此类岗位系技术含量低和培训期短的劳动岗位，可直接安置农村剩余劳动力。

如按每人月工资700元计算，年收入达8400元。

其次，为妥善安置拆迁户，由投资人出资建设安居房,该楼房计划建六层，平街层和二楼为商业门面，作为安置村里剩余劳动力或增加农民收入的组成部分；楼上3〜6层作为拆迁安置房。

对于商业门面出租，由村里统一租给XX凯盾针织厂（现己达成初步协议），每年每间商铺的租金收入4500元。

另外，建立养老中心的总投资6亿元，注册资本3000万元，投资人为进一步促进本村脱贫致富,己同意让出20%的股份，供村里拆迁户入股，并承诺每人每股年红
利不低于2000元。

按上列计划，如平均每户3人，两个劳动力，可使每户村民每年新增收入27300元以上。

3、直■济皿
养老中心建成后，可取得良好的经济效益。

具体测算情况如下：
(1)收入的测算。

养老中心设计入驻老人数量为6000人,根据稳妥性测算原则(下同)，按90%的常住率计算为5400人。

在收费价格方面，因养老中心系高品位和服务门类齐全的高档生活区，每位入驻老人，按1800元/月计算，全年收入总额为11664万元。

(2)成本支出的测算。

养老中心年总成本支出为4741万元，主要构成如下：
•工资性支出。

该项支出包括工资和国家规定的养老保险、医疗保险、失业险、工伤险和生育险，从业人员每月按1500元/人计算，全年支出额为：1500元/人X12X500人=900万元。

•饮食费用支出的测算。

由于养老中心建有蔬菜和果树基地，加上人工湖和荷塘养鱼，可减少大部分蔬菜成本和部分果品及购鱼成本支出。

根据老人饮食消费要求及特点，以及养老中心的自给情况，预计，每人饮食消费支出为300元/月，全年支出：
300元/月X12个月X5400人=1944万元
•日用品支出的测算。

养老中心建成后，老人生活日常用品消费，主要系床上用品更换和易耗品(香皂牙膏类)的补充，按照一般消费量及水平，每人支出为：20元/月，全年支出：
20元/月X12个月X5400人;129.6万元
•设备设施维修保养的测算。

养老中心使用的设备设施，属于非易
损类的设备设施，日常维护和维修量相对较少，每年按300万元列支。

•管理费用支出的测算。

管理费用项下包含建筑物和设备设施的折旧费、差旅费、招待费、办公费用等支出项，其中折旧5%的综合折旧率计算，全年管理费支出额为825万元。

(3)经营损益的测算。

根据上列数据和XX市关于举办老年服务机构免交企业所得税之规定，项目建成投入经营的损益状况如下：
总收人11664万元一•营业税金额642万元(11664万元X0.055)一总成本4741万元=利润总额6923万元。

五、结论
根据以上分析与测算，我们认为建立养老中心有利于发挥地区自然资源优势、有利于招商引资、有利于促进地区经济增长、有利于村民脱贫致富；投资人资本实力雄厚，资本来源业已落实、项目建设方案切实可行及效益好。

因此，特申请立项及相关事项。