房地产基金的运作流程

地产基金的简要运作流程

在房地产企业的资金来源中，80%-90%的资金来自国内贷款、定金和预收款以及自筹资金贷款、定金和预收款占资金来源的40-60%，但受宏观调控以及市场销售影响较大。

商业贷款

受宏观调控政策影响，银行收缩贷款

银行对土地一级开发项目不发放贷款

股票/债券

房地产企业IPO和借壳上市等被证监会严格监管

我国公司债市场目前很小，交投清淡；现行《公司法》对债券发行主体要求严格，大多数房地产企业无法通过债券融资

信托计划

信托机构受银监会监管，直接受宏观调控的影响

今年二月《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中要求：信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证齐全”，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款

房地产企业在宏观调控时现有的融资渠道难以满足企业的融资需求占资金来源比例较大的定金和预收款在宏观调控时也会大幅减少房地产企业急需新的融资渠道私募股权投资基金（PE）的运作模式

私募股权投资基金（PE）通常以有限合伙方式设立，以股权形式投资于未上市企业在金融资源配置中，PE成为一个特别的渠道，发挥着越来越大的作用

具体方式：

多个有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同设立私募股权投资基金（PE）在委托管理银行进行资金托管开展股权投资目标企业工作

运作流程如下：

1、项目筛选阶段主要任务：所需时间3-4周

分析项目所在地市场

初步了解项目实际控制人基本情况

安排实地访谈，初步了解项目周边信息

总结主要发现

阶段性成果：

项目所在地房地产市场分析

项目实际控制人在其所在领域的市场地位及实力分析

项目立项建议书

2、尽职调查阶段主要任务：所需时间6-8周

商务、法律、财务尽职调查

详细分析项目投资价值

提出投资建议

设计投资方案

如决定投资，与被投资方协商投资条件、风险控制措施等

与被投资方签署相关法律文件

阶段性成果：

尽职调查报告

项目投资建议书

与基金投资有关的法律文件

3、资金募集阶段主要任务：所需时间8-12周

准备资金募集所需资料及法律文件

路演，向投资人介绍项目

与投资人签署入伙协议等

与银行签订资金托管协议

投资人资金汇入托管账户

基金设立

阶段性成果

路演材料

基金募集说明书

投资基金的法律文件

基金成立

启动基金托管

4、投资管理阶段主要任务：所需时间2-3年

基金完成投资

管理人委派财务总监、董事到项目公司

定期总结项目公司运营情况

向基金投资人披露信息

阶段性成果

完善项目公司决策、管理机构

项目公司资金到位

项目运作

定期投资和信息披露报告

5、基金退出阶段主要任务：所需时间1-2周

项目公司利润审核

基金与被投资方收益结算

投资人收益结算

阶段性成果：

基金退出

投资人取得本金和收益

基金清算

地产专项基金的特点：

单一项目投资透明度较高

资金全封闭运行

基金运作周期较短，通常控制在2年以内

基金管理人严格监管并设置多重风险控制措施

基金收益率具有吸引力

基金募集时间较短

为了确保基金资产的安全并提升基金投资人对管理人的信任度，基金募集成立后将委托商业银行担任基金现金资产的托管人，确保基金资产有效安全运用。

房地产项目的选择标准

选择项目类型：

土地成片开发（一级开发）

住宅或商业地产的二级开发

商业地产的并购/收购

投资额度

根据项目的具体资金要求确定基金的规模

投资期限

最长不超过3年，一般控制在2年以内

预期收益率

根据项目性质，预期收益率有所不同。

一般情况下，项目的预期年化收益率不低于15%-20%。

目标企业

有相应的开发资质、丰富的开发经验和业绩

财务状况良好

与当地政府有健康的合作关系

成功案例：

1、环京津投资基金

国内首只由鼎晟和公司与银行合作、用于土地一级开发的专项基金，该基金于2009年底完成投资，项目运作正常。

基金类别有限合伙制股权投资基金

基金规模2亿元人民币

基金投资期限2年

基金投资人合格的机构投资者或自然人

最低认购额 400万元人民币

基金管理人鼎晟和投资管理有限公司

基金托管人国内某大型银行

2、金正茂地产并购基金

金正茂基金于2009年11月份设立，该基金将致力于对优质综合性地产的整合与并购。

基金类别有限合伙制股权投资基金

基金规模6亿元人民币

基金投资期限3年

基金投资人合格的机构投资者或自然人

最低认购额 1000万元人民币

基金管理人鼎晟和投资管理有限公司

基金托管人国内某大型银行