物业外包管理管理方案与监管措施

物业外包管理管理方案与监管措施
1 范围
本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/不符合判定、问题处置、监管细则等内容，为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓 (接待中心)服务分包项目的监管工作提供指导。

2 监管依据
2.1 项目分包合同及附件
与分包方签订的服务分包合同及附件，包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。

2.2 所合用的企业标准及分公司三级文件
企业标准：其它有关服务和作业标准
公司制度：及相关安全管理制度等
(三级文件) 《管理方案》《作业指导书/流程》年度工作计划、月/季度工作任务书、工作计划等
2.3 其它依据
业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规；
本指南监管流程(见附录《监管工作图示》)。

各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用《服务分包项目监管细则》(以下简称《监管细则》)提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。

3 监管检查
例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。

项目性检查：对于外墙清洗、大修理及装修、VIP 接待、大型活动等暂时性、项目性内容，根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。

即时检查：对于跑水、火情、设备事故及人员伤害等突发事件，监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。

4 检查结果确认
对检查出的问题项，凡涉及乙方责任的，要求乙方进行确认。

其中：
a)独立检查：监管员对乙方服务现场独立检查，由所查区域责任人/工作人员在记录上签字确认。

b)联合检查：监管员会同乙方项目经理/主管，或者本单位监查组、业主单位等，共同对乙方质量进行全面的检查评估(如月检和节日前大检查)，检查结果由双方签字确认。

5 不合格/不符合判定
监管员按照《不合格及事件、事故控制程序》、《质量事故等级划分及调查处理规定》有关不合格/不符合判定标准，根据问题情节轻重和影响程度，判定其属性(即轻微、普通、严重不合格/不符合)：
轻微不合格 (服务及有型产品等) 指对服务质量影响轻微的不合格。

如服务中有连续几处质量轻微不达标但未造成抱怨、投诉等影响、员工未戴工牌等。

轻微不符合 (职业健康安全、违章作业等) 可即将整改的物的不安全状态和人的不安全行为；环境管理(轻微)违章作业。

违反劳动纪律(轻微、未造成质量安全不良影响)。

普通不合格(服务及有型产品等) 1、指对服务质量影响较大。

如未及时服务、收费错
误(未造成重大影响的)等；2、未及时完成业主及甲方交待的普通工作任务；3、对轻微
不合格/不符合不按时或者不按要求整改的事项；4、一周内连续3 次浮现类似的轻微不合格。

普通不符合(职业健康安全、违章作业等) 1、物的不安全状态和人的不安全行为不能
即将整改，或者时常性发生类似的不符合；相关方的合理抱怨；违章作业。

2、对轻微不符
合不按时或者不按要求整改的事项；3、一周内连续3 次浮现类似的轻微不符合。

严重不合格 (服务及有型产品等)指对服务质量影响重大，或者连续影响服务质量，如
存在事故隐患、故意刁难顾客、顾客投诉或者违反操作规程而引起的事故事件等。

严重不符合 (职业健康安全、违章作业等) 1、物的不安全状态和人的不安全行为已造
成一定事故隐患。

2、严重违反法律、法规及行业安全标准要求、违章作业而引起的事故
事件，严重违纪造成严重不良影响。

3 、多次重复发生的安全隐患或者不符合。

其它严重事故/事件1、发生责任火灾、触电、人员伤亡，或者设备严重损坏以致无法
正常开展工作。

2、违规操作造成业主设备设施误动作，造成严重后果的。

3、发生严
重责任治安或者刑事案件、严重违反法律法规及相关规定，给发包人造成恶劣影响的。

6 问题处置
6.1 分包方原因造成的问题项处置：
凡属分包方原因造成的问题项，监管员依据合同考评细则约定的方式进行处置，催促分
包方进行整改，并纳入合同考评。

常采用的方式有“扣分方式”和“直接罚金方式”：扣分方式：监管人员(取得单位考评授权的监管员、质量安全助理、联合检查组等)对日常检查的问题项开出《不合格/不符合检查处置表》进行处置，按考核细则进行扣分；合
同考评组定期(月或者季度)汇总，统计总分，按考评细则计取罚金、奖金，经报审后在当期合同结算时执行。

直接罚金方式：监管人员 (取得单位考评授权的监管员、质量安全助理、联合检查组等) 对日常检查的问题项按考核细则直接开出处罚单，“一事一罚”，及时纠偏；合同考评组定期
(月或者季度)汇总，统计罚金总额，签署合同考评意见，经报审后在当期合同结算时执行。

6.2 我方原因造成的问题项处置：
凡属我方原因造成的问题项，监管员与分公司相关部门沟通，或者请由分管领导协调，
积极参预并促成责任方、配合方进行必要的改进、整改。

6.3 业主方原因造成的问题项处置：
凡属业主原因造成的问题项，监管员通过分公司或者相应专业口与业主进行积极沟通，
反映有关问题情况，促成其进行必要的改进、整改或者提供必要的服务条件、资源供相关方
整改。

7 监管相关工作
为提高整改监管工作的管理水平和效果，监管员还需有效组织或者参预同监管相关的管
理活动，包括合同结算、月 (季度) 沟通会、顾客意见调查、年度合同评审、方案计划审核等：
7.1 合同结算：监管员签署合同考评意见，协助办理合同结算。

7.2 月(季度)沟通会：每月(季度)分公司组织一次服务分包项目沟通例会，听取乙
方当期服务工作汇报，监管员通报监管检查及考评结果；我方对乙方服务质量及管理效果进
行评价，交流看法，提出要求和整改建议，传达上级任务。

7.3 顾客意见调查：由监管员按公司/单位统一计划组织落实顾客意见调查，并督导乙方
进行整改，并进行回访和验证。

7.4 年度合同评审：监管员指导乙方编制年度合同执行情况报告，向单位汇报服务分包
合同监管执行情况，对下一期服务合同提出改进、完善的建议。

7.5 方案计划审核：监管员指导乙方编制下一期管理方案、工作计划、培训计划，报经
分公司审核后督导乙方实施。

7.6 其它工作：监管员协助和监督乙方开展分公司所要求的技能比武、应急演练等活动。

8 服务分包项目监管细则
8.1 细则内容包括：
l 服务分包项目监管细则使用说明
l 保洁服务分包项目监管细则
l 绿化养护分包项目监管细则
l 保安服务分包项目监管细则
l 配餐服务分包项目监管细则
l 酒店式公寓(接待中心)服务分包项目监管细则
8.2 细则使用注意事项：
l 《监管细则》规定了服务分包项目的服务(产品)、人员、设备及工器具、材料、现场作业过程、环境、其它等七个方面的监管内容及标准、检查方法、检查频次、检查范围，为各单位开展项目监管工作提供指导，并为各单位编征服务分包项目的质量标准及考评细则提供参考。

l 《监管细则》未涵盖的服务内容，各单位需根据项目实际自行确定适宜的监管方法。

l 《监管细则》“监管检查频次”规定了监管员对普通项目内容的检查频次，对于重点项目、重点区域及检查出的问题项，应结合实际适当增加监管检查频次。

l 《监管细则》“监管检查范围”规定了监管员每次监督检查应抽检的面积、数量、人员等比例，各单位实际监管时，应做到检查内容全面不漏项，抽检范围定期全面覆盖。

服务分包项目监管细则(保洁服务)
监管检查内容及标准监管检查方法监管检查频次监管检查范围
一服务 (一) 公共部位【地面】 1.1 清洁基本要求：洁净无杂物、污渍、灰尘(浮灰、积尘)、印迹、积水等。

1.2 办公楼/公寓大理石/花岗石如打蜡应确保光泽均匀；住宅区公区大理石/花岗石持材质原貌；地毯应色泽均一、图案统一、纤维方向一致；木地板应表面光亮、不退色；水泥地面、水磨石如用面蜡应防水、防滑；文体活动场地应平整，塑胶场地无折皱。

1.3 厂房环氧采砂地面、金属硬化地面保持地面材质原貌；集控楼静电地板严禁用湿拖布；厂用电红色防滑胶垫、黑色绝缘胶垫：干净无污迹、无脚印，胶垫成一水平线。

1.4 台阶扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘。

1.5 大坝坝面无杂物、污迹、蛛网、积水、积雪。

1.6 保洁巡回维护要求：维护区域每100m2 烟头、纸屑等不超过规定数量。

(未要求巡视维护的区域不作规定)。

视检：目测符合标准。

手检：门窗等表面用纸巾擦拭20cm 无明显污迹。

嗅检：嗅味正常无异味。

仪表检：石材抛光、结晶处理效果可用光洁度测试仪测光洁度。

以刚做完保洁时质量检查为主。

结合作业中及巡视维护中的检查。

l 小区楼道、办公楼地面、厂房普通部位、坝面等地面 1 次/天；l 厂房特殊区域地面按合同要求作业频次。

l 普通办公室地面1 次/周。

l 重要计划性卫生即时检查l 抽检面积大于20%/ 次，不漏项。

定期全面覆盖。

l 重点区域、部位适当增加检查频次。

时常变换检查路线/部位。

l 问题项复查100%
【内墙面、柱面、顶面】 1.7 清洁基本要求：洁净，无污渍、灰尘(浮灰、积尘)、印迹、蛛网等。

1.8 大理石/花岗石表面光滑、璀璨；墙纸无明显污迹、色泽均一；涂料无有色划痕及其他各种污垢；玻璃、镜面投光性好，镜面人像清晰；不锈钢、黄铜色泽均一、明亮，有金属质感；铝合金板表面光滑，接缝处洁净。

1.9 二米以下做日常保洁；二米以上普通高度做普通计划性保洁；超出普通高度、需要使用升降平台/脚手架进行高空保洁的，按委托合同要求的标准及频次进行计划保洁。

l 低处1 次/周；l 高空区域按合同要求作业频次。

l
【门、窗】 1.10 清洁基本要求：整体干净，表面无污渍、灰尘、水迹、污迹，窗槽、窗台无积尘。

1.11 窗帘挂钩无脱落，窗帘悬挂美观；金属框架、拉手无作业不当产生的氧
化斑点；厂房防火门无油迹，保持光亮见本色；幕墙玻璃外侧部份按委托合同要求保洁。

一般 1 次/天厂房防火门、启闭机房门、设备间门按作业频次 1 次/周(月)。

l 【外墙】 1.12 基本要求：外立面无污垢，无悬挂杂物。

1.13 二米以下外墙做日常保洁；二米以上外墙按委托合同要求的标准及频次清洗。

办公楼二米以下 1 次/周；普通办公楼、小区、营地等二米以下1 次/月。

二米以上按合同清洗频次检查。

l
【天台、平台】 1.14 无垃圾杂物，排水口定期及大雨前清理，确保畅通。

1 次/月大雨前即时l
一服务一服务一服务一服务 (二) 楼内公共设施、物品 (二) 楼内公共设施、物品【电梯】 1.15 清洁基本要求：轿厢干净，无杂物、污渍、灰尘、印迹、异味，金属面光亮，门槽无积灰、异物。

1.16 保洁巡回维护要求：电梯内烟头、纸屑等不超过规定数量(办公楼、酒店公寓 1 个，其它 2 个) 视检：目测符合标准。

手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm 无明显污迹。

嗅检：嗅味正常无异味。

以刚做完保洁时质量检查为主。

结合作业中及巡视维护中的检查。

1 次/日业主上班前检查及中途维护抽查结合l 抽检面积大于20%/次、设备设施数量大于20%，不漏项，定期全面覆盖。

l 重点区域设施适当增加频次，时常变换检查路线/部位。

l 问题项复查100% 。

l 抽检面积大于20%/次、设备设施数量大于20%，不漏项，定期全面覆盖。

l 重点区域设施适当增加频次，时常变换检查路线/部位。

l 问题项复查100%。

【消防监控等设施】 1.17 灭火器箱、消火栓箱、消防按钮、探头及疏散指示、风口等表面无灰尘、污渍、蛛网；箱内无杂物、积灰； 1.18 楼顶进出风口定期计划保洁，无杂物、蛛网、积灰。

1.19 安防设施(摄像探头、门禁设备、安检设备等)设备外壳无浮灰、污渍、水迹。

外表面：小区1 次/2 天，办公楼及工业区1 次/天箱内1 次/周l
【楼内照明设施】 1.20 墙面照明箱盖、开关盒、面板等表面无浮灰、污渍、水迹、蛛网。

1.21 灯罩内无积灰、虫尸、蛛网。

1.22 日光灯架定期计划保洁清理，表面无积灰、蛛网。

1 次/周l
【停车场设施】 1.23 车库设备设施无杂物、积尘、蛛网。

1.24 停车标识、指示牌、
挡车器、反光镜等表面无积灰。

1 次/周l
【茶水间设施】 1.25 开水器、茶水桶外壳无杂物、灰尘、污迹；打水台面无积水、无污迹，槽内无杂物。

1.26 上下水通畅，溢水口、下水道入口无异味。

1 次/天l 【洗手间设施】 1.27 台面、面盆：光亮，无水迹、污迹、毛发；镜面、镜框、钢制品：光亮，无水迹、污迹、锈迹。

1.28 大便池、马桶、小便器：无杂物、尿碱、污渍、水锈、异味。

1.29 淋浴室地面干净、不滑腻，下水道通畅，无阻塞。

1.30 按规定频次巡视维护到位。

【垃圾容器】1.31 垃圾篓内垃圾定期/定时清理，更换垃圾袋，内外保持清洁。

1.32 烟灰盅定期清理，表面干净，无污迹，白米石干净无污物。

表面无积灰、污迹、异味。

1.33 垃圾袋装化，桶、箱配置合理，定期冲洗，垃圾不满溢，周围地面无散落垃圾、无污迹，无异味，适时消毒灭虫。

1.34 巡视维护要求：烟灰盅白米石烟头、纸团不超过3 个，按规定频次及时维护干净。

1.35 垃圾存放点(垃圾房/冷藏室/暂时垃圾堆放处)地面干净、干燥，无明显异味；墙面无污迹、粘附物；适时在其周围5 米内进行消毒、灭虫。

1 次/天 1 次/天l
【文体设施】 (活动室、健身房、体育场馆) 1.36 健身设备、器材整齐干净，无浮灰，有问题隐患的及时处置。

1.37 棋牌室棋类定期进行清洗、牌类定期更换，干净无破损。

1.38 图书室书架、书籍整齐干净，无浮灰、霉变。

1.39 游泳池按规定对池水进行消毒和净化处理，确保水质达标；池水内无树叶等杂物，池底无杂质；水质清澈，池面砖干净，无污渍；淋浴室下水道通畅，无阻塞。

1 次/天用泳池开放期间每天检查
【室内绿植】1.40 盆体表面无积灰，盆内无烟蒂、杂物，垫盘内无积水、无积灰。

1.41 树叶无积灰，树枝无悬挂物，叶片表面无明显灰尘。

【室内电器】 1.42 电器表面干净，无积尘、污渍。

【室内家具】 1.43 桌、椅、柜、沙发等家具摆放整齐，表面干净整洁、无污迹、积尘、水迹、毛发等。

1.44 会议室、公寓的桌椅、皮沙发定期上蜡保养，光亮无印迹。

【室内物品】 1.45 办公楼、公寓等室内摆设物、装饰物表面干净无积灰，摆放整齐。

1.46 公寓客房、VIP 歇息室床品定期更换，规范整理。

床面平整、无皱褶、无污渍、毛发、异味。

1.47 茶具清洁后保证光亮；烟缸内外干净，使用中烟缸内烟蒂不超过3 只。

1.48 电话干净无灰尘，电话线收捡整齐。

1.49 对于顾客有特殊摆放要求的，应符合其要求，不得擅自改变顾客物品摆放位置。

视检：目测符合标准。

手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm 无明显污迹。

嗅检：嗅味正常无异味。

以刚做完保洁时质量检查为主。

结合作业中及巡视维护中的检查。

l 检查频次与其保洁作业频次一致：普通办公室按委托合同保洁频次；VIP 办公室1 次/天。

电站生产区办公室、集控室等1-2 次/天l 抽检面积大于20%/次、设施物品量大于20%/次，不漏项，定期全面覆盖。

l 应时常变换检查路线/ 部位。

l 问题项复查100%
(三)楼外公共设施 (三)楼外公共设施【道路、广场、绿化带】 1.50 清洁基本要求：道路、广场按规定频次清洁，确保无积水，无垃圾、杂物、污渍，烟蒂、痰迹等粘附物；绿化带无白色垃圾、杂物；花坛外表无积灰、污迹。

1.51 保洁巡回维护要求：重点区域做好巡回维护，明显部位每100m2 烟头、纸屑等不超过规定数量。

【楼外照明设施】1.52 普通路灯杆无污迹、乱张贴；灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹；灯罩内按规定频次清理后无死蚊、蝇、虫。

1.53 高杆灯2 米以下部份的表面无灰尘、污迹、粘贴物。

【景观水池】1.54 定期清理后目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无飘荡物、枯树叶；池底、边壁无绣斑、污迹、青苔；池水池无异味。

池边地面无垃圾、杂物、积水。

【伸缩门、铁大门、雕塑小品、指示牌、宣传栏】 1.55 表面干净、无污迹、无广告等粘贴物。

【户外健身器材、休闲椅凳】 1.56 表面干净，无浮灰、污迹、广告等粘贴物。

【排水沟】 1.57 干净，无杂草、杂物；排水沟畅通，无阻塞、积水、异味。

1.58 适时对窖井明沟消毒灭害，协助疏通下水道。

视检：目测符合标准。

手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm 无明显污迹。

l 嗅检：嗅味正常无异味。

以刚做完保洁时质量检查为主，结合保洁作业中及巡视维持中质量检查。

检查频次与其保洁作业频次一致：道路、广场、绿化带、水池、健身器材、休闲椅等1 次/天；照明大门、雕塑、排水沟等1 次/周。

l 抽检面积大于20%/次。

定期全面覆盖、不漏项。

l 问题项复查100% l 抽检设施总量大于20%/次。

定期全面覆盖、不漏项。

l 问题项复查100%
(四) 工业区设施设备 1.59 厂房设备：无灰尘、油污、蛛网，见设备本色 1.60 电子显示屏、开关盒、X 光机：无灰尘、无污渍、无擦痕。

1.61 不锈钢隔离带：干净无灰尘、无污迹，不锈钢护栏成一水平线。

1.62 门机轨道：无垃圾、无积水、无积灰、无杂草。

1.63 桥机：无杂物、油污，侧面无明显污迹。

1.64 船闸监测坑洞、坑洞：无青苔、无杂物、无积水、无杂草。

1.65 电缆廊道电缆桥架：无灰尘、无蜘蛛网、无杂物。

1.66 使用保洁用品时，做到不损伤设备；作业中不误动、误碰设备，设备管道、阀门保持原正常状态。

1.67 严格执行业主要求要求保洁，做到随叫随到，及时高效完成业主任务，不迟延时间。

视检：目测符合标准。

手检：设备等表面用纸巾擦拭20cm 无明显污迹。

以刚做完保洁时质量检查为主。

结合作业中及巡视维护中的检查。

l 计划性保洁按计划频次做。

l 项目性作业根据业主要求开票作业，一票一检。

l 抽检设备数量大于20%/次，定期全面覆盖、不漏项。

l 业主关注的设备增加检查次数。

l 问题项复查100%
(五) 市政道路【市政道路(保洁)】 1.68 清扫基本要求：市政道路设施维护清扫无死角，全日清扫，路面见本色。

达到“六不” 、“六净”。

即：不见积水、不见杂草、不漏收
堆、无杂草、不乱倒垃圾和不见畜粪；路面净、路沿净、人行道净、树坑绿篱根净、果皮箱净、排水设施净。

1.69 巡视维护要求：对人流量大的车站等重要路段进行巡回保洁，保证路面全日清洁，该区域每100m2 烟头、白色垃圾、畜粪、路面抛洒物便、道路积水等总数不超过规定数量。

【市政道路设施(维护)】 1.70 路缘石、人行道板等：及时发现、报告设施损坏、被盗情况应并采取有效维护维修及安全措施。

1.71 按规定频次巡查并清理果皮箱，防止清理不及时造成溢满、污染、着火。

遗失、损坏的及时上报并追查。

1.72 排水沟、雨水口井、污雨水井等市政排水设施：汛期先后及时组织清理淤积杂物，确保通畅。

(汛前：每年3-4 月、汛后：每年10- 11 月)。

视检：目测符合标准嗅检：正常无异味。

1 次/周市政排水设施维护检查：汛前每年3-4 月、汛后每年10- 11 月。

l 抽检量大于道路总长20%/ 次，每月全面覆盖。

l 重点路段适当增加检查次数。

l 问题项复查100%。

二人员二人员员工要求 2.1 基本条件：年龄适宜，身体健康(包括无间歇性精神病史、无癫痫病史)，入室保洁员、VIP 保洁员等涉密人员符合政审要求。

查用人档案查体检报告新员工即时全员
2.2 业务技能要求：掌握岗位认知、应知应会；掌握清洁工具、清洁器的正确使用方法，保洁操作流程；掌握相关安全生产知识、作业环境岗位危（wei）险源及防控措施。

笔试、
现场检验新员工1 个月内全员
2.3 基本礼仪行为规范要求：着装规范、整洁，仪表端正，行为举止符合服务标准以及《员工手册》要求。

2.4 劳动纪律：遵守甲方企业标准、安全管理制度、请销假制度、企业保密制度，禁止违纪及违章作业行为。

日常观察听闻日常随查全员
乙方领班以上人员要求乙方领班以上人员要求 2.5 基本条件：年龄、学历、资历、管理经验符合任职条件。

查用人档案、谈话管理人员上岗时新管理人员
2.6 业务知识：较好掌握保洁服务标准、作业标准及三级文件。

(特殊要求：掌握清洁剂及卫生消杀药剂的正确、安全使用和保管)提问、笔试 1 次/年(新管理人员一个月内) 乙方管理人员
2.7 计划及实施：乙方管理方案、安全措施、月工作计划、采购/培训计划编制上报及时，内容适宜，贯彻实施效果良好。

参加乙方培训不低于 1 次/季方案、计划编制人员、督导人员
2.1 了解计划效果1 次/月
2.8 与甲方日常沟通：主动、及时汇报、请示、参加甲方组织的会议。

日常交流月/季碰头会日常沟通 1 次/月.季乙方管理人员
2.9 与顾客沟通：有效实施《顾客沟通计划》，采集意见、评审、整改、效果验证，完善顾客档案，做好日常顾客意见的采集。

查乙方顾客沟通记录、顾客档案更新 2 次/年乙方管理人员
2.10 突发事件处理：报告及时，处置规范、有效。

符合应急流程。

查现场及效果即时现场及相关人员
2.11 质量检查：坚持日常及定期质量检查，及时查出质量问题，有效处置，规范记录。

查乙方质量检查及问题处置记录 1 次/周急事急办乙方项目经理/主管/领班等
2.12 劳动纪律检查：坚持日常劳动纪律检查，及时查出员工违纪、违章作业行为，有效处置。

查乙方劳动纪律检查及违纪处置记录 1 次/周急事急办乙方项目经理/主管/领班等人员综合管理 2.13 上班及时率100%，出勤率、到位率、月流动率应控制在规定范围内。

2.14 未经甲方允许，不得随意对岗上人员进行调换和撤离。

2.15 因员工辞职、辞退、病事假等造成岗位空缺的，乙方及时安排加班补岗，并在约定时间内补员。

查岗、清点、计时不低于1 次/月乙方全员
2.16 乙方按时足额发放员工工资，每月报工资发放明细表给甲方备案。

查工资表，问
员工1 次/季度乙方员工10%
2.17 乙方每月对员工宿舍按管理规定有效督查、整改。

查乙方自检及处理结果；查宿
舍1 次/季度甲方提供的宿舍
三设备及工器具管理制度操作流程 3.1 设备设施管理制度、操作流程完善，责
任到人。

3.2 建立完善的设备设施档案、台帐。

3.3 设备放置符合定置管理要求，由专人
管理，库房/操作间配灭火器。

* 3.4 合同中约定乙方自带设备的，应如数到位且符合要求。

* 3.5 现场安全操作提示/警示明显。

*查制度查台账查提示、警示1 次/半年现场警示即
时各分包单位设备数100% (乙方提供设备的只考核标*项)
专项安全要求 3.6 按维保计划会同维修人员定期维保(每季度测设备绝缘等)。

3.7 电
气设备有效接地、有漏电保护及电气路线完好。

3.8 保洁设备有必要的防护装置。

3.9 设备、机具存在隐患停用，及时报修或者更新。

查维保记录每季邀工程人员查设备现场检查
设备运行状况1 次/月各分包单位设备数100% (含乙方提供的设备)
日常清洁、维护、保存3.10 公用工具、个人工具用后清理干净放在指定的地点。

3.11 保洁设备清洁维护应规范、安全，无隐患，符合《清洁保洁机具操作规程》。

电气开关、线
路部位禁止水洗。

设备用完后关机拔电源，清除机内垃圾污物，表面维护干净，绕放好电源线，置于通风、干燥处，以备下次使用。

查设备、工具外观观查员工操作检查台账日常随
查全面检查1 次/月项目全面覆盖设备数量100% (含乙方提供的设备)
四材料材料质量 4.1 严禁购置、使用劣质、过保质期的保洁材料。

4.2 严禁使用强
酸强碱类腐蚀性大的保洁药剂。

查当批材料(包装标示) 1 次/月重要区域及重要活动的保洁、VIP 区域保洁关键用材根据需要即时检查当批材料和记录全部
贮存及使用 4.3 材料储存应做好防潮、防霉、防鼠、防火、防漏、防尘等措施，分类放置，做好标示，防止混用。

4.4 消杀药品做到即领即用，不暂时存放，防止外流。

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房/备品库/操作间材料库房材料全部
材料成本控制4.5 材料申领数量、品牌在满足质量前提下经济、合理。

* 4.6 做好材料
领用及使用记录，帐卡物相符。

* 4.7 当班未使用完的材料，应妥善回收储存，物尽其用，
使用无浪费现象。

* 4.8 做好材料使用监督，确保无遗失、无带走现象。

*查看采购计划、领
料单、材料回收保管等乙方包料时不考核此标*项(即材料成本控制项)
五现场作业过程五现场作业过程作业前准备 5.1 进入特殊区域
需要办理工作票的，应提前办理工作票。

5.2 保洁用具、机具完好可用、准备充分，选用
材料正确、适量。

5.3 安全工器具及劳动防护用品准备充分，如：防滑鞋、劳保手套、安
全帽、 2 米以上高空作业需系安全带并专人监护等。

道路保洁还要准备反光锥、反光背心或
者黄马夹。

5.4 现场作业安全警示标识、警示绳等准备充分，如：“地面湿滑、小心滑倒”等。

5.5 消杀作业应提前两个工作日张贴消杀通知。

5.6 外墙清洗、升降平台安全方案已
报批，防护及监管措施、现场安全培训、安全技术交底有效落实。

5.7 班前会，交待当班
工作、注意事项及应对措施。

参加班前会抽查现场机具、材料、警示牌等 1 次/周班前会
现场所准备的机具
作业过程中 5.8 保洁作业频次符合该区域/部位的等级服务要求。

5.9 正确使用保洁机具、安全工器具及劳动防护用品，谨慎操作，勿损坏保洁区域设施和器物。

5.10 清洁剂需
要稀释的，规范稀释，配比正确。

5.11 做好作业现场安全措施，如：放置警示牌、拉警示
绳等，高空作业、危（wei）险性作业有专人现场监护。

5.12 入室作业应兼顾防盗措施，不因失职造成被盗事件。

5.13 严格按照工作安排进行作业，不脱岗、不窜岗，不开小差。

5.14 作业时段、方法适当，不得干扰业主正常工作和歇息。

5.15 道路人工保洁作业要求：清扫步骤、方向、垃圾归堆操作规范，巡回保洁中及时清除果皮箱垃圾，处理积水、积泥、小广告等。

5.16 道路清扫车作业要求：只能晴天作业，车速不超过20 公里/小时；车内垃圾下班。