赵连城与陕西怡汇物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

赵连城与陕西怡汇物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2020.06.03
【案件字号】(2020)陕01民终3595号
【审理程序】二审
【审理法官】姜亦君赵羽嘉林瀚
【审理法官】姜亦君赵羽嘉林瀚
【文书类型】判决书
【当事人】赵连城;陕西怡汇物业服务有限公司
【当事人】赵连城陕西怡汇物业服务有限公司
【当事人-个人】赵连城
【当事人-公司】陕西怡汇物业服务有限公司
【代理律师/律所】陈宗稳陕西宝伦律师事务所;庞卫兵陕西宝伦律师事务所
【代理律师/律所】陈宗稳陕西宝伦律师事务所庞卫兵陕西宝伦律师事务所
【代理律师】陈宗稳庞卫兵
【代理律所】陕西宝伦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【字号名称】民终字
【原告】赵连城
【被告】陕西怡汇物业服务有限公司
【本院观点】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

【权责关键词】合同新证据诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【更新时间】2021-11-01 23:57:41
【一审法院查明】一审法院认定事实：赵连城系西安市长安区XX街道XX社区XX号楼XX室的产权人，房屋面积为109.72平方米，该房从2016年12月1日至2018年9月23日一直未交纳相应物业费。

怡汇物业公司与张家村社区居民委员会达成口头协议，自2016年1XX社区进行物业管理服务，同时收取物业服务费0.8元平方米月，电梯费1-16层0.3元平方米月、17-33层0.4元平方米月，垃圾费及公共能耗0.1元平方米月。

怡汇物业公司按约定提供了物业服务，但赵连城认为怡汇物业公司提供的物业服务不达标，未按期支付上述相应费用，故形成本诉。

本案审理过程中，因双方分歧较大，故未能达成调解。

【一审法院认为】一审法院认为，怡汇物业公司与赵连城之间虽未直接签订物业服务合同，但怡汇物业公司向赵连城提供物业服务，赵连城作为业主接受了怡汇物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。

赵连城理应按时足额向怡汇物业公司交纳物业费等相关费用。

现赵连城拖欠不付，已侵害了怡汇物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。

但考虑到怡汇物业公司的实际物业管理服务与按照其收费标准应当达到的服务存在差异，故酌情由赵连城给付其物业等各项费用总和的70%。

因此，XX城XX号楼XX室从2016年
12月1日至2018年9月23日期间的物业费、生活垃圾费、电梯费，均与法有据，对其70%部分予以支持，但数额以核定的为准。

至于赵连城抗辩称怡汇物业公司不完全履行相关义务，以此为由拒交物业费的抗辩理由并无法律依据，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告赵连城于判决书生效后十日内向原告陕西怡汇物业服务有限公司支付物业服务费、生活垃圾费、电梯费共计3103.98某70%=2172.79元；二、驳回原告其余诉讼请求。

如果赵连城未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费50元，陕西怡汇物业服务有限公司已预交，减半收取，由赵连城负担，并连同判决款项一并支付给陕西怡汇物业服务有限公司。

【二审上诉人诉称】赵连城上诉请求：⒈撤销一审判决，驳回怡汇物业公司的诉讼请求；⒉怡汇物业公司维修并赔偿进驻期间给其造成的财产损失及名誉损失800元;⒊一、二审诉讼费由怡汇物业公司负担。

审理中，赵连城撤回上诉请求第二项。

事实和理由：怡汇物业公司不具备诉讼主体资格。

其与怡汇物业公司之间不存在物业服务合同关系。

XX社区居委会存在口头协议。

其认为该协议对其没有约束力。

怡汇物业公司未能提交证据证明已向其提供了合格完善的日常服务。

怡汇物业公司无权向其收取物业费。

怡汇物业公司存下私自将涉案小区车位划分给隔壁橡树湾小区，私自建立立体车库、私自修改电梯等行为，损害了其合法权益。

一审判决其支付物业费，于法无据。

综上所述，赵连城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
赵连城与陕西怡汇物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院
(2020)陕01民终3595号上诉人（原审被告）：赵连城，男，1943年2月28日出生，汉族，住西安市长安区。

委托诉讼代理人：赵霄汉，（系赵连城之子），男，1981年6月24日出生，汉族，住西安市长安区。

被上诉人（原审原告）：陕西怡汇物业服务有限公司，住所地西安市未央区。

法定代表人：吴瑞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈宗稳，陕西宝伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庞卫兵，陕西宝伦律师事务所律师。

上诉人赵连城因与被上诉人陕西怡汇物业服务有限公司（以下简称怡汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初12543号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

赵连城上诉请求：⒈撤销一审判决，驳回怡汇物业公司的诉讼请求；⒉怡汇物业公司维修并赔偿进驻期间给其造成的财产损失及名誉损失800元;⒊一、二审诉讼费由怡汇物业公司负担。

审理中，赵连城撤回上诉请求第二项。

事实和理由：怡汇物业公司不具备诉讼主体资格。

其与怡汇物业公司之间不存在物业服务合同关系。

XX社区居委会存在口头协议。

其认为该协议对其没有约束力。

怡汇物业公司未能提交证据证明已向其提供了合格完善的日常服务。

怡汇物业公司无权向其收取物业费。

怡汇物业公司存下私自将涉案小区车位划分给隔壁橡树湾小区，私自建立立体车库、私自修改电梯等行为，损害了其合法权益。

一审判决其支付物业费，于法无据。

怡汇物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。

其与赵连城产生了事实物业服务关系，具备主体资格。

一审已经认定其物业服务方面存在不周，所以认定赵连
城只交纳70%的物业费，已经酌减，未有不当。

其虽然不认可物业服务存在不周，但是为了息诉，其没有上诉。

赵连城与其之间虽然没有签订物业服务合同，但是其已经提供了事实服务，赵连城接受了其的物业服务，双方已经形成事实上的物业服务关系，赵连城理应向其支付拖欠的物业费。

请求驳回上诉，维持原判。

怡汇物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令赵连城支付其2016年12月1日至2018年9月23日期间12503号房的物业费、垃圾费、电梯费共计3104.71元；⒉诉讼费由赵连城负担。

一审法院认定事实：赵连城系西安市长安区XX街道XX社区XX号楼XX室的产权人，房屋面积为109.72平方米，该房从2016年12月1日至2018年9月23日一直未交纳相应物业费。

怡汇物业公司与张家村社区居民委员会达成口头协议，自2016年1XX社区进行物业管理服务，同时收取物业服务费0.8元/平方米/月，电梯费1-16层0.3元/平方米/月、17-33层0.4元/平方米/月，垃圾费及公共能耗0.1元/平方米/月。

怡汇物业公司按约定提供了物业服务，但赵连城认为怡汇物业公司提供的物业服务不达标，未按期支付上述相应费用，故形成本诉。

本案审理过程中，因双方分歧较大，故未能达成调解。

一审法院认为，怡汇物业公司与赵连城之间虽未直接签订物业服务合同，但怡汇物业公司向赵连城提供物业服务，赵连城作为业主接受了怡汇物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。

赵连城理应按时足额向怡汇物业公司交纳物业费等相关费用。

现赵连城拖欠不付，已侵害了怡汇物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。

但考虑到怡汇物业公司的实际物业管理服务与按照其收费标准应当达到的服务存在差异，故酌情由赵连城给付其物业等各项费用总和的70%。

因此，XX城XX号楼XX室从2016年12月1日至2018年9月23日期间的物业费、生活垃圾费、电梯费，均与法有据，对其70%部分予以支持，但数额以核定的为准。

至于赵连城抗辩称怡汇物业
公司不完全履行相关义务，以此为由拒交物业费的抗辩理由并无法律依据，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告赵连城于判决书生效后十日内向原告陕西怡汇物业服务有限公司支付物业服务费、生活垃圾费、电梯费共计3103.98某70%=2172.79元；二、驳回原告其余诉讼请求。

如果赵连城未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费50元，陕西怡汇物业服务有限公司已预交，减半收取，由赵连城负担，并连同判决款项一并支付给陕西怡汇物业服务有限公司。

二审中，当事人没有提交新证据。

一审判决认定其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。

本案查明，赵连城系西安市长安区XX街道XX社区XX 号楼XX号房屋业主，怡汇物业公司根据其与张家村社区居民委员会达成的口头协议，自2016年12月1日起对涉案张家村社区提供物业服务，而赵连城作为业主亦接受了怡汇物业公司提供的物业服务。

故一审认定怡汇物业公司与赵连城之间已形成事实上的物业服务合同关系，赵连城应向怡汇物业公司交纳物业服务费等费用，并无不当。

赵连城拖欠物业服务费等费用的行为，侵害了怡汇物业公司的合法权益，对怡汇物业公司要求赵连城支付物业服务费等费用的诉讼请求，依法应予支持。

关于物业服务费等费用的支付标准及具体数额，一审考虑到怡汇物业公司提供的物业服务存在不到位之处，XX城XX号楼XX号房屋的物业服务费、生活垃圾费、电梯费的诉讼请求部分予以支持，即确定由赵连城支付怡汇物业公司各项费用总和为2172.79元（3103.98×70%），并无不妥。

二审中，赵连城撤回上诉请求第二项，即怡汇物业公司维修并赔偿进驻期间给上诉人造成的
财产损失及名誉损失800元，不违反法律规定，本院予以准许。

综上所述，赵连城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由赵连城负担。

本判决为终审判决。

审判长姜亦君
审判员赵羽嘉
审判员林瀚
二○二○年六月三日
法官助理高喜平
书记员姬凯华
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