房地产估价师案例与分析总结：各种目的的房地产估价

第三章各种⽬的的房地产估价
房地产估价⽬的，即房地产估价报告的期望⽤途，是指委托⼈为了某种需要⽽聘请估价机构估价。

房地产估价时需要根据估价⽬的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。

估价的假设前提主要有两类，⼀是使⽤前提，⼆是持续使⽤前提。

使⽤前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可⾏的情况下以价值达到的⼀种最可能的使⽤⽅式被使⽤，估价时按这样的使⽤⽅式评估价值。

相对于使⽤前提着重强调估价对象本⾝发挥效⽤，持续使⽤前提则更多地考虑估价对象对于⼀个持续经营的企业整体能够发挥的效⽤，也就是说，当⼀个企业采取持续经营的⽅式可以发挥其整体效⽤时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其⽬前的使⽤⽅式评估其价值。

这时，仅就估价对象本⾝⽽⾔，可能并没有发挥的效⽤，但它能使企业整体经营发挥的效⽤。

价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。

⼀种类型的价值通常只会有⼀种估价前提。

各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到⼀定约束或有⼀定缺损情况下的交换价值。

不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。

由于估价前提和价值类型是由估价⽬的决定的，所以估价⽬的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价⽬的使得同⼀房地产会有不同的交换价值。

在考虑房地产估价⽬的时，⾸先要掌握与这种估价⽬的相关的法律、法规和政策规定，其次要把握这种估价⽬的的房地产估价所应评估的价值类型。

以下分为房地产抵押价值评估、国有⼟地使⽤权出让价格评估等⼗种估价⽬的，分别介绍各种估价⽬的的房地产估价。