房地产营销策划方案范文2篇

房地产营销策划方案范文2篇
房地产营销策划方案范文一：
近期，房地产销售受阻，因此需要制定商业计划书，有计划地推销楼盘。

房地产与一般商品不同，具有资金投入巨大、生产周期短、价值升值和货币功能、品质难以提升、入市价格低、竞争激烈等特点。

随着房地产市场竞争的加剧，营销策划也愈加重要，创新成为制胜之道。

房地产营销策划需要围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客。

创新可以体现在创造独特的规划设计、提供管家式物业服务、倡导健康、休闲、品位等生活方式、营造特定文化等方面。

房地产全程营销策划需要先进行系统策划，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等。

市场调查是策划的基础，可以是一手或二手资料，如政府统计口径、银行统计口径、统
计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，以了解和分析市场购买力和消费趋势。

根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态、区域的楼盘情况、促销策略等。

在整个策划过程中，创新十分重要，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等。

在支付方式上，可以与金融有效结合；在价格制定上，可以利用消费者的心理；在宣传和定位上，可以利用消费者好奇、虚伪等心理。

例如，关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合等。

同时，全程策划也非常重要，每个环节、每道工序、每个细节都需要重视，如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

房地产市场是一个竞争激烈的市场，随着经济的不断发展，人们对于居住环境的要求也越来越高。

在这个市场中，房地产企业需要通过差异化策略来获得竞争优势。

二、目标市场：城南地区的中产阶级家庭，他们对于居住环境的要求较高，注重生活品质和社区配套设施。

三、差异化策略：在建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等方面进行差异化塑造，权衡考虑价值提升、吸引眼球、新颖性和成本等因素。

四、整合营销策略：在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面进行组合和整合，同时引进组合家电、组合厨房，整合社区综合配套和内外部资源，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型，打造有文化气息、有创造力的房子。

五、营销传播策略：抓住目标消费者的心态，针对消费群体的特性进行广告投入和促销活动，组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，有效把握目标消费群体的消费心理和行为。

汉沽是一个位于天津东部滨海地区的重要组成部分，其辖区面积为441.5平方公里，常驻人口为17万。

汉沽是我国重
要的化学工业基地之一，其工业体系已经形成以海洋化工为主、多门类综合发展的格局。

全区拥有300余家工业企业，主要涉
及制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。

同时，汉沽也是一个盛产水稻、水果和水产品的鱼米之乡，其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

城南嘉园位于寨上街，其南部为天津老牌化工企业—XXX。

该企业曾为汉沽区的发展做出了巨大贡献，但随着改
革开放的进行和国有老企业的通病，企业的效益逐渐下降，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。

为了调整当地的经济结构，汉沽新一届领导班子将第三产业作为结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

针对汉沽房地产市场的初级阶段发展和市场对价格的敏感度较高的特点，我们在竞争对手分析时主要关注地段、价格和产品三个层面，将竞争对手分为直接和间接两类。

在汉沽，我们的直接竞争对手是谁？我们的间接竞争对手又是哪些呢？为了更加针对性和直接地投放广告，我们将采用软文、公关和不同形式的广告相结合的方式，创新设计和投放
过程，同时关注目标消费群体的消费心理和行为，以有针对性的方式开展相应的传播和促销活动。

城南嘉园房地产营销策划方案
第一篇：市场分析篇
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，其辖区面积为441.5平方公里，常驻人口为17万。

汉沽是我国重要的化学工业基地之一，其工业体系已经形成以海洋化工为主、多门类综合发展的格局。

全区拥有300余家工业企业，主要涉及制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。

同时，汉沽也是一个盛产水稻、水果和水产品的鱼米之乡，其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

是以两室为主的住宅，而且价格敏感度较高。

在这个市场环境下，第一城的优势在于地段优势、产品设计水平和品牌影响力。

与直接竞争对手相比，第一城的产品规划、设计水平更高，符合本地居住惯，且品牌影响力更大。

与间接竞争对手相
比，第一城的地段优势更加明显，且产品规划、设计水平更高，价格也相对较高。

因此，在汉沽市场中，第一城的竞争优势主要在于品牌影响力、产品规划、设计水平和地段优势。

在我们的项目中，虽然一室户型的存量较大，但我们仍需要重视其销售。

在两室户型的销售中，a、b、e户型是主导，
它们是经典的户型，面积在90-100㎡之间，这也反映出我们
客户的主流消费价格在18万左右。

在我们项目楼栋售出情况的分析中，我们发现大量消费出现在临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。

这种情况的原因可能是现场销售控制和居住观念的影响。

但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售提供了有力的支持。

我们从已成交客户的付款方式比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大。

这说明当地的消费者虽然在消费能力上存在一定问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前。

这当然也与客户的职业和受教育程度有关。

从已购客户的年龄层面上分析，我们可以得出的判断是我们的客户以中年人为主。

他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力和资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。

另外，他们的需求不仅仅存在于房子一方面，在生活中还有更多的需求，比如子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。

从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。

这反映出我们的业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。

这样的客户在汉沽当地数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，也确定了我们的主要宣传目标。

从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主。

这为我们以后的宣传通路指明了方向。

五、产品前期市场推广简要分析：
城南嘉园在前期的媒介宣传中，主要宣传了汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业以及部分户型。

促销活动主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

然而，我们发现市场宣传存在三个问题。

第一，宣传内容与客户需求不匹配，针对性不强。

第二，在各宣传节点上的诉求缺乏对项目主题的支撑。

第三，宣传中对产品的价值宣传不足。

六、分析总结：
1.对市场、产品、消费者的总结：
经过市场及竞争对手、产品及客户的分析，我们对市场、产品及消费者有如下理解：
市场：汉沽房地产市场供应量已经基本上可以满足市场需求，而且XXX将进入市场，市场将成为供大于求的买方市场。

在这样的市场情况下，我们有机会成为市场领军者。

产品：我们的产品从整体上来说是最好的，虽然价格高于竞争对手，但与其价值相符。

我们的销售必然会放量，成为市场关注的热点，成为市场的领跑者。

消费市场分析：
汉沽当地的消费市场以工薪收入阶层为主，这是由于当地经济结构相对单一所致。

虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。

此外，他们受教育程度相对较高，对新鲜事物的接受能力也相对较强，因此是我们产品信息释放的主渠道。

房地产营销策划方案：
第一章项目策划特征与原则
1.项目策划的特征
XXX企业管理丛书认为：“策划是一种程序，在本质上是
一种运用脑力的理性行为。

”策划是以人类的实践活动为发展
条件，以人类的智能创造为动力，随着人类的实践活动的逐步发展与智能水平的超越发展起来的。

策划水平直接体现了社会的发展水平。

生产力的进步推动社会的发展，社会的发展同时必然要求策划也随之发展，而策划的发展又依托于人类智能创造的提高，社会越发展，人类的智能创造力越丰富，策划的水
平也就越高。

由此可见，策划是社会发展文明化的必然产物，必将随着人类文明的高度发展，走入科学策划阶段。

项目策划是一门新兴的策划学，是指以具体的项目活动为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的大型策划活动。

1.1 功利性
项目策划的功利性是指策划能够为策划方带来经济上的满足或愉悦。

功利性也是项目策划要实现的目标之一，是策划的基本功能之一。

项目策划的主体有别，策划主题不一，策划的目标也随之有差异，即项目策划的功利性又分为长远之利、眼前之利、钱财之利、实物之利、发展之利、权利之利、享乐之利等。

在项目策划的实践中，应力求争取获得更多的功利。

在进行策划创意、选择策划方法、创造策划谋略、制定策划方案时，要权衡考虑，功利性是项目策划活动的一个立足点、出发点，又是评价一项策划活动成功与否及成果佳否的基本标准。

因此，一项创意策划必须具备功利性。

在注意策划功利性的同时，还要注意策划投入与策划之利的比例是否协调。

策划创意即使再完美，如果策划之利低于策划投入，那么这个策划也不能称之为好的策划，甚至说它是失败的案例。

例如，一年一度的“哈尔滨冰雪项目”策划，充分体现了项目策划的功利性。

哈尔滨冰雪节不仅是一个吸引游客的节日，同时也是一个促进经济和贸易的平台。

通过举办冰雪交易会，哈尔滨与国内外的客商进行贸易磋商，互通信息，取长补短，推动文化艺术体育活动的全面展开。

这样的促销攻势吸引了来自美国、日本、法国以及东南亚各国的厂商和全国各地的客户，成交额逐年上升。

第十届哈尔滨冰雪节交易会，为期一周左右，成交额达到了51亿多元。

哈尔滨冰雪节吸引了广大港澳台地区的厂商和
游客，为吸引投资、开发科技项目、促进旅游事业的发展作出了贡献。

90年代随着改革开放的东风，哈尔滨冰雪节成为了
经济发展的催化剂，为黑土地的振兴贡献着力量。

哈尔滨冰雪节的策划实现了最基本的目的，因此，我们说它是成功的策划。

项目策划不仅要考虑经济效益，还要注重社会效益，两者的有机结合才是项目策划的真正意义所在。

商业化的组织可以通过赞助体育比赛、赞助失学儿童、捐款协办大型文艺活动等方式来构筑策划主题，塑造实体的社会形象。

例如"希望工程"
项目策划在中华大地上掀起了救助失学儿童的浪潮，它以教育为己任，立足于社会，服务于社会，充分体现了社会性。

1969
年3月，XXX在京成立，由XXX、XXX、XXX以及全国
XXX联合创办，策划人XXX把这一活动策划成"希望工程"。

希望工程救助了成千上万个失学儿童，建起上万所"希望小学"，为中国的儿童事业的发展，为中国教育事业的繁荣作出了卓越的贡献。

"希望工程"具体落实到了每个人的行动上，在神州大
地上，点燃了爱的火花，为失学儿童送出了光明，为中国的明天送去了希望。

希望工程"项目策划不仅实现了其功利性目标，还在全社
会中营造了一种爱的情感，树立了一种良好的社会风尚，成为了典型的社会性项目策划。

作为一门新兴的策划学，项目策划应该具备创造性。

新旧更替是发展的一种形式，因此，要想实现策划客体的发展，必须有创造性的新思路、新创意和新策划。

真正的策划必须具备创造性。

照搬、模仿和抄袭别人已有的模式不是真正的策划。

《孙子兵法》中有言："兵无常势，水无常形。

"策划应随具体
情况而发生改变，需要创造性的思维，不能抱残守缺，因循守旧。

要不断创新，才能不断取胜。

即使成功的模式，我们也不要生搬硬套，要善于根据客观变化的条件努力创新。

只有这样，
策划才能别具一格，与众不同，吸引人，打动人，更能取得成效。

要提高策划的创造性，必须从策划者的想象力和灵感思维入手，努力提高这两方面的能力。

创造需要丰富的想象力和创造性思维。

著名的策划大师科维宣言："我要做有意义的冒险，我要梦想，我要创造，我要失败，我也要成功……我不想效仿竞争者，我要改变整个游戏规则。

"提高创造性的策划能力必
须具备涉及的相关知识。

没有广博的文化知识、策划知识、广告知识，策划只能是无知者的。

具备了扎实的理论知识，我们才能展开理想的翅膀，放飞智慧的火花，去畅想，去创造。

创造性的思维方式是一种高级的人脑活动过程，需要有广泛敏锐、深刻的觉察力，丰富传妙的想象力，活跃、丰富的灵感和渊博的知识底蕴。

只有这样，才能把知识化成智慧，使之成为策划活动的智慧能源。

创造性的思维是策划活动创造性的基础，是策划生命力的体现。

没有创造性的思维，项目策划活动的创造性就无从谈起，项目策划也即无踪无影。

时效性是项目策划的重要特征。

策划必须在规定的时间内完成，否则就会失去实施的机会。

策划者必须掌握时间管理的
技巧，制定详细的计划，并严格按照计划执行。

同时，策划者还要随时关注外部环境的变化，及时调整计划，以适应变化的需求。

只有具备时效性，才能保证项目策划的顺利实施。

中的政策法规、市场趋势等
商业配套设施的完善情况
商业环境的竞争情况
四、竞争对手分析
对同行业内的竞争对手进行详细的分析，包括其市场份额、产品特点、营销策略等方面
第二阶段：策划方案制定阶段
一、定位策略
根据市场调研的结果，确定产品的目标市场和定位方向
二、产品策略
确定产品的特点、优势和不足，制定相应的产品策略
三、价格策略
根据市场竞争情况和产品特点，制定合理的价格策略
四、渠道策略
确定产品销售的渠道和销售方式，制定相应的渠道策略
五、促销策略
根据产品特点和市场竞争情况，制定相应的促销策略，包括广告、促销活动等
第三阶段：实施和评估阶段
一、实施阶段
按照策划方案进行实施，包括产品生产、销售、促销等方面
二、评估阶段
对策划方案的实施效果进行评估，包括销售情况、市场反馈、客户满意度等方面，及时调整策略以达到最佳效果。

城市商业网点规划政策
第一阶段：市场调查与分析
在这个阶段，我们将进行区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析。

具体包括地区商铺分布及经营业态详图、商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析、地区间的销售动向以及大型主力店的动向。

此外，我们还将进行典型性调查与研究以及地区未来商业地产的供应量分析。

我们还将进行消费者消费行为调查与研究，包括地理细分调查分析、购买人群细分调查、年龄细分调查分析、经济状况细分调查分析、消费者交通和出行方式以及购买者购买心理及行为分析。

此外，我们还将进行项目立地条件研究，包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施以及项目周围经济条件分析和SWOT分析。

最后，我们将确定和研究商圈的范围、构成及顾客来源。

第二阶段：项目定位阶段
在这个阶段，我们将进行项目的市场定位，包括形象定位和规模定位。

我们还将进行目标客户定位，包括购买商铺的目标群分析和租赁使用商铺的目标群分析。

此外，我们还将进行商铺的目标消费群定位及分析，商铺的经营项目定位及功能定位以及商铺特色定位和竞争定位。

第三阶段：项目规划、设计方案阶段
在这个阶段，我们将进行整体规划设计方案、建筑风格与立面效果设计方案、商铺结构与内部分割方案、景观设计方案和交通组织设计方案。

第四阶段：项目营销策划阶段
在这个阶段，我们将进行营销整体规划方案建议书，包括营销方式建议、营销渠道建议、营销策略建议、营销计划安排建议和促销策略建议。

我们还将执行价格策略执行计划建议书，包括整体均价建议、分期均价建议、层差和朝向差分析、价目表建议、价格特别调整方式建议和付款方式建议。

此外，我们还将提出管理模式建议书，包括招商管理模式建议、物业管理模式建议、客户管理模式建议和销售管理模式建议。

我们还将提出项目形象包装设计方案建议书，包括VI
设计建议、楼书设计建议和展板设计建议。

最后，我们将提出广告宣传策划建议书和销售活动策划建议书。