河湟新区居住项目建筑设计方案(容积率1.2 小高层+叠墅+合院 )

DFL
西宁海东河湟新区项目概念方案设计
湟流一带绕长川
河上垂柳拂翠烟把钓人来春涨满溶溶分润几多田
需克服的问题：
1.近郊楼盘，如何提升产品竞争力
2.场地南北高差大，地块内部如何转化
3.北临高速，东临机场，噪音干扰较大
所具备的优势：
1.地处紧邻湟水、景观资源丰富
2.用地相对规整，土地利用效率高
3.周边多个别墅盘，区位资源优质
场地优劣势总结
规范解读建筑间距
朝向建筑日照间距系数
南北向或偏东向旧城区规划新区
0°—15°（含） 1.43 1.62
15°—30°（含） 1.29 1.46
30°—45°（含） 1.14 1.30
45°—60°（含） 1.29 1.46
>60° 1.36 1.54
(一)住宅建筑平行布置时
(二)住宅建筑垂直布置时
1.南北向的间距，在旧城区≥南侧建筑高度的0.6倍，在规划新区≥0.7倍。

2.东西向的间距，垂直建筑位于南端的，在旧城区其间距≥垂直建筑高度的0.6倍，在规划新区≥ 0.7倍；垂直建筑位于北端的，在旧城区其间距≥垂直建筑高度的0.4倍，在规划新区≥ 0.5倍。

3.垂直布置的住宅建筑的山墙宽度不得大于15米，山墙宽度大于15米的，其间距按平行布置的住宅建筑控制；小于15米的，应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑有效日照时间满足规范要求。

1.多层、低层住宅建筑的山墙间距应满足消防要求，多层住宅建筑最小间距≥6米，低层住宅建筑≥ 4米。

2.高层建筑与高、多、低层住宅建筑垂直布置时的间距不宜小于13米。

山墙间距按防火间距的规定控制，但山墙有居室的，其间距不宜小于13米。

一、平行向建筑间距二、山墙建筑间距
(三)其他
1.高层建筑（含高层住宅建筑）与住宅建筑的间距应进行日照阴影分析，保证受遮挡的住宅建筑的居室旧城区有效日照时间不少于大寒日日照一小时、规划新区有效日照时间不少于冬至日日照一小时的标准。

高层建筑多层建筑低层建筑
任务解读
1.01容积率情况下，根据提供的户配，按照常规产品的单位容积率，密度超出设计条件要求1.21容积率情况下，货值基本一致，建筑成本增加约4万方（含地下）
用地面积150370.3幼儿园占地1300幼儿园面积4003容积率 1.01商业占地2500商业面积4900建筑密度30%配套占地1000配套面积2300计容面积151874.003480011203
住宅占地40311住宅理论面积140671用地面积150370.3幼儿园占地1300幼儿园面积4003容积率 1.21商业占地2500商业面积4900建筑密度30%配套占地1000配套面积2300计容面积181948.063480011203
住宅占地40311住宅理论面积170745
建筑类型套数占比面积段分项套数单价总面积单位容积率总占地总货值三叠（6F）40%1104040.844440 5.428199.335552两叠（4F）31%135313.10.942268.5 3.4612216.338041.65联排11%160111.1 1.317776 2.28080.023108.8双拼6%18060.6 1.610908 2.24958.217452.8
合院3F 6%16060.6 1.89696 2.14617.117452.8 5%18050.5 1.89090 2.14328.616362
独栋3F1%35010.12353521767.57070合计100%101014万44167.015.3亿
建筑类型套数占比面积段分项套数单价总面积单位容积率总占地总货值小高（15F）35%95483.70.5545951.514.53169.125273.33小高（15F）35%125483.70.5560462.514.54169.833254.38叠加（4F）10%135138.20.918657 3.465392.216791.3联排5%16069.1 1.311056 2.25025.514372.8双拼3F5%18069.1 1.612438 2.25653.619900.8合院3F
5%16069.1 1.811056 2.15264.819900.8
4%18055.28 1.89950.4 2.14738.317910.72独栋3F1%35013.822483722418.59674合计100%138217万35831.715.7亿
在30%密度限制下
如何最大化实现土地价值？
11M
8M 88㎡
8M 52㎡
8M 40㎡客厅挑空36㎡
露台
露台
11M
11M
1
0.59
0.45
11M
8M 赠送地下室？
以最小户型180联排或合院户型为例，不考虑地下室赠送，占地面积88㎡，实际面积215㎡，单位容积率值为2.04。

值越高容积率越大，但赠送越少，竞争力降低。

图示：
占地：80㎡
计容面积：400㎡户型：140+130+130单位容积率：5.0占地：80㎡
计容面积：275㎡
户型：145+130
单位容积率：3.46
占地：85㎡
计容面积：180㎡
单位容积率：2.1
占地：85㎡
计容面积：180㎡
单位容积率：2.1
六层叠加四层叠加双拼合院
传统别墅类产品
套数：1026容积率：1密度：0.21货值：10.5亿
套数：940容积率：0.92密度：0.23货值：10.2亿
套数：864容积率：0.85密度：0.26货值：10.5亿
套数：1194容积率：1.03密度：0.24货值：11.5亿
套数：1496容积率：1.12密度：0.22货值：12.6亿
套数：920容积率：0.9密度：0.26货值：11.2亿
全6F 叠加
全5F 叠加
全4F 叠加
全4F 叠加
全5F 叠加
全6F 叠加
全合院
全联排
套数：716容积率：0.86密度：0.39货值：15.4亿
套数：650容积率：0.85密度：0.4货值：21.1亿
产品单价4层叠墅90005-7层叠墅
8000合院18000双拼16000联排13000小高层
5500
沿地块法线排布比正南北排布效率高
理论极限值（容积率1.6）
合理极限值（容积率1.0）
小高+合院
六叠+合院+联排+双拼
总结：六叠+合院产品最出量，货值最高
产品
极限强排套数平均单
套面积总面积单价货值
容积率单栋占
地总占地
密度别墅容积率（平均层数）
4叠9201351242000.91117800.901503450026%
3.465叠11941201432800.8114624 1.0316********%
4.506叠14961051570800.8125664 1.121552898522%
5.42合院650180117000 1.82106000.85855525040% 2.12联排716165118140 1.31535820.86755370039% 2.2015F
2035112.5228937.50.55125915.6 1.6011816008.67
14%
14.3
建筑类型套数占比面积段分项套数单价总面积单位容积率总占地总货值
小高（15F ）41%957920.5575251.414.55189.841388.27小高（15F ）41%
1257920.559901514.56828.6
54458.25
联排0%1350 1.30 2.2
00双拼0%
1600 1.60 2.2
00合院3F 0%
1800 1.80 2.1
009%
160174 1.827820.8 2.113248.050077.449%180174 1.831298.4 2.114904.0
56337.12
0%350
02
000100%
1932
233385.640170.4202261
建筑类型套数占比面积段
分项套数单价总面积单位容积率总占地总货值三叠（6F ）74.8%1058410.888278.96 5.4216287.670623.17
两叠（4F ）0%
13500.90 3.460.00联排 2.4%16527 1.34451.04 2.22023.25786.352双拼0%
1800 1.60 2.20.00合院3F 0%
1600 1.80 2.10.0022.2%180250 1.844915.04 2.121388.180847.07独栋3F 0.6%350
72
2360.421180.24720.8合计100%
1124
140005.440879.1161977
建筑类
型套数占
比
面积
段
套数单价总面积
单位容
积率
总占地总货值
三叠
（6F）
74.8%1058410.888278.96 5.4216287.670623.17联排 2.4%16527 1.34451.04 2.22023.25786.352合院3F22.2%180250 1.844915.04 2.121388.180847.07独栋3F0.6%350722360.421180.24720.8合计100%1124140005.440879.116.2亿
货值还能否提升？
设计策略
单位容积率
综合用地：150370.3㎡
综合容积率：1.01
建筑密度：30%
计容面积：150370.3㎡
住宅占地：39811.09㎡
住宅理论面积:140671.003㎡
最大建筑占地面积：45111.1
别墅最大占地面积：X
叠加最大占地面积：Y
X+Y=39811.09㎡
X*2.4+Y*5.42= 140671.003 ㎡
X=25367.15㎡
Y=14443.94㎡
别墅最大建筑面积：
25367.15*2.4=60881.17㎡
占比43.75%
叠加最大建筑面积：
14443.94*5.42=78286.13㎡
占比56.25%
理论最大货值：
6.09万㎡*1.8万元+
7.83万㎡
*0.8万元=17.23亿
最大建筑占地面积：45111.1
别墅最大占地面积：X
叠加最大占地面积：Y
X+Y=39811.09㎡
X*2.8+Y*5.42= 140671.003 ㎡
X=29240.01㎡
Y=10571.09㎡
别墅最大建筑面积：
29240.01*2.8=81872.09㎡
占比58.83%
叠加最大建筑面积：
10571.09*5.42=57295.29㎡
占比41.17%
理论最大货值：
8.19万㎡*1.8万元+5.73万㎡
*0.8万元=19.33亿
最大建筑占地面积：45111.1
别墅最大占地面积：X
叠加最大占地面积：Y
X+Y=39811.09㎡
X*2.0+Y*5.42= 140671.003 ㎡
X=22400.24㎡
Y=17410.85㎡
别墅最大建筑面积：
22400.24*2.0=44800.47㎡
占比32.19%
叠加最大建筑面积：
17410.85*5.42=94366.83㎡
占比67.81%
理论最大货值：
4.48万㎡*1.8万元+9.44万㎡
*0.8万元=15.62亿
以上货值测算为极限货值，不考虑日照、间距、土地使用效率，测得
别墅单位容积率每增加0.4理论货值对应增加约1.9亿
要获得更大货值
要选择单位容积率更高的别墅产品
设计溢价点
合院占地对比
占地减小，挑空和露台赠送减小占地80㎡单栋
180㎡
单位容积率 2.4
占地最大，多客厅挑空，大露台赠送占地：90㎡单栋
180㎡
单位容积率 2.0占地最小，小露台，无挑空占地65㎡单栋
180㎡
单位容积率
2.8
90
553575
604565
6550
常规别墅类产品难以适用本项目在放弃客厅挑空的前提下如何保证产品竞争力？
我们的策略
提升密度使用效率
拔高度
别墅占地最小，赠送内庭院、露台及四层阁楼
占地面积：65㎡计容面积：180㎡单位容积率：2.8
65
654010
设计溢价点
合院策略
合院策略：
1.偷密度:在占地65㎡的基础上，增加两层挑空面积，赠送面积加大的同时密度保持不变。

2.拔高度：竖向拔高，做到
3.5层，三四层赠送露台，增加产品溢价。

3.5F 合院体块示意3.5F露台赠送面积3F露台赠送面积
2F挑空部分偷密度1F挑空部分偷密度
合院基底面积65㎡
合院如何组合才能品质与货值并存
分析结论
通过拔掉一个单元，形成合院组团内部的小组团
用足间距与密度
6F 叠墅策略
6F 叠墅策略：
1.6叠做8户:常规6叠产品一个单元四面宽6户，我们突破传统户型，优化为四面宽8户，并压
缩户型面积，单位容积率由5.0提升至5.46。

2.高赠送:最大化客厅挑空，露台赠送
2F 客厅挑空
3F 客厅挑空
5F 客厅挑空
1F
2F
3F
4F
5F
6F
6.5F
下叠
中叠
上叠
中上叠
6.5F 客厅挑空
6+1层8户
商墅策略：
利用商业最大层高:一层做到6M，后期可
改造为两层。

一线沿河多露台设计
6M
3M
3M 露台赠送
为什么做商墅？
周边缺乏商业氛围，配套商业西侧地块已
做，传统底商难以去化。

利用商墅可打造高品质纯别墅区
夹层赠送
×
住宅最大占地面积：39811
1.01容积率住宅最大计容面积：139167 3F别墅计容面积：X 单位容积率：
2.8
3F别墅占地面积为：X÷2.8
6F叠拼计容面积：Y 单位容积率：5.42
6F叠拼占地面积为：Y÷5.42
X+Y=139167㎡
X/2.8+Y/5.42 = 39811 ㎡
别墅计容面积X=81872㎡
占比58.83%
叠加计容面积Y=57295㎡
占比41.17%
理论极限货值：
8.19万㎡*1.8万元+5.73万㎡*0.8万元=19.33亿我们的目标
3层别墅最大化货值接近19.33亿
容积率1.0
1.场地条件分析
2.落位幼儿园、商业、售楼处
3.沿北侧及西侧布置叠加
4.交通景观轴布置
5.细化合院组团
6.概念方案生成
经济技术指标
项目数量单位备注(计算规则等）总用地面积150370.3㎡
总建筑面积231327.29 ㎡
容积率 1.01㎡ 1.0＜R≤1.6
地上计容总建筑面积151874.00 ㎡
其中
住宅140980.00 ㎡
其中
合院66400.00 ㎡
双拼9200.00 ㎡
独栋2400.00 ㎡
4层叠加17820.00 ㎡
6层叠加45160.00㎡
商业4664.00 ㎡
幼儿园4000.00 ㎡
社区配套2230.00 ㎡
其中物业管理用房310.00 ㎡按地上建筑面积的0.2%比例配置社区管理和服务
用房
200.00㎡20平米/百户≥150㎡社区居家养老涉
及
300.00㎡20平米/百户≥300㎡公厕50.00㎡
消控弱电50.00㎡
配电房1200.00 ㎡
来及收集站100.00 ㎡
门卫20.00 ㎡
地下非计容总建筑面积79453.29 ㎡
其中
普通车库面积65725.09 ㎡
非机动车库面积1978.20 ㎡ 1.8㎡/辆
人防车库面积11750.00 ㎡按照规划总建筑面积的5%修建建筑占地面积45045㎡
其中
住宅占地面积41580㎡商业及配套占地面积3465㎡可售面积145644.00㎡
其中
住宅可售面积140980.00㎡
商业可售面积4664㎡
可售比62.96%%（地上可售面积/总建筑面积）绿地率30%≥30
建筑密度29.96%%≤30
住宅总户数936户
电梯数
4层叠加33台
6层叠加48台
地上机动车位占比10%-地面停车不大于总车位10%机动车总停车位1022 辆
其中地面停车数量30 辆
地下停车数量992 辆
其中非人防区682 辆
人防区309 辆
限高不大于45米
机动车停车位：计算规则数量非机动车停车位：计算规则住宅1车位/户936468 0.5车位/户配套用房0.7车位/100㎡16134 6车位/100㎡商业 1.0车位/100㎡47467 10车位/100㎡
幼儿园20车位/100教职工，3车位/100学
生
2330
20车位/100教职工，3车位/100学
生
合计10221099
户型配比表
产品
面积段
（分类别）
套数套数比甲方要求比例差额户型面积面积比
合院18036038.46%
10%29.32%
6480045.96% 20080.85%1600 1.13%
联排16000.00%10%-10.00%00.00%双拼20046 4.91%5%-0.09%9200 6.53%独栋40060.64%4-6套根据需求定制2400 1.70%
4叠130667.05%
40%-25.90%
8580 6.09% 140667.05%9240 6.55%
6叠
1359610.26%
30%11.03%
130009.22% 1109610.26%105607.49% 1109610.26%105607.49% 1159610.26%110407.83%合计936100.00% 3.42%140980100%
规划结构
地块规划结构：一轴三带两心
中
央
景
观
轴
——
生
态
核
心
景
观
带
——
绿
荫
通
道
运
动
带
——
漫
步
道
休
闲
带
——
休
闲
氧
吧
业态分析
6F叠加
4F叠加
3F合院
3F双拼
3F独栋（6套）
商业
幼儿园及配套
组团间距分析
组团生成
肌理提取街坊巷弄
提取简化组团肌理生成
竖向设计
2145
2131
2130
2134
2142
2139
2136
2134
2132
南北高差较大，台地主要集中与北侧与西侧
经济技术指标
项目数量单位备注(计算规则等）总用地面积150370.3㎡
总建筑面积275510.51 ㎡
容积率 1.21㎡ 1.0＜R≤1.6
地上计容总建筑面积181948.06 ㎡
其中
住宅170895.00 ㎡
其中
合院64255.00 ㎡
双拼8800.00 ㎡
联排7980.00 ㎡
独栋2280.00 ㎡
4层叠加17820.00 ㎡
6层叠加20200.00㎡
高层49560.00㎡
商业4713.06 ㎡
幼儿园4000.00 ㎡
社区配套2340.00 ㎡
其中物业管理用房370.00 ㎡按地上建筑面积的0.2%比例配置社区管理和服务
用房
250.00㎡20平米/百户≥150㎡社区居家养老涉
及
300.00㎡20平米/百户≥300㎡公厕50.00㎡
消控弱电50.00㎡
配电房1200.00 ㎡
来及收集站100.00 ㎡
门卫20.00 ㎡
地下非计容总建筑面积93562.45 ㎡
其中
普通车库面积77531.55 ㎡
非机动车库面积2250.90 ㎡ 1.8㎡/辆
人防车库面积13780.00 ㎡按照规划总建筑面积的5%修建建筑占地面积44280㎡
其中
住宅占地面积40815㎡商业及配套占地面积3465㎡可售面积175608.06㎡
其中
住宅可售面积170895.00㎡
商业可售面积4713.06㎡
可售比63.74%%（地上可售面积/总建筑面积）绿地率30%≥30
建筑密度29.45%%≤30
住宅总户数1215户
电梯数4层叠加33台6层叠加21台高层22台
地上机动车位占比10%-地面停车不大于总车位10%
机动车总停车位1302 辆
其中地面停车数量30 辆
地下停车数量1272 辆
其中非人防区909 辆
人防区363 辆
限高不大于45米
机动车停车位：计算规则数量非机动车停车位：计算规则住宅1车位/户1215608 0.5车位/户配套用房0.7车位/100㎡17141 6车位/100㎡商业 1.0车位/100㎡47472 10车位/100㎡
幼儿园20车位/100教职工，3车位/100
学生
2330
20车位/100教职工，3车位/100
学生
合计13021251
户型配比表
产品
面积段
（分类别）
套数套数比甲方要求比例差额户型面积面积比
合院18534328.23%
10%18.56%
6345537.13% 20040.33%8000.47%
双拼20044 3.62%5%-1.38%8800 5.15%独栋38060.49%4-6套根据需求定制2280 1.33%
4叠13066 5.43%
10%0.86%
8580 5.02% 14066 5.43%9240 5.41%
6叠13042 3.46%
0%13.83%
5500 3.22% 12042 3.46%5040 2.95% 11542 3.46%4830 2.83% 11542 3.46%4830 2.83%
联排21038 3.13%10%-6.87%7980 4.67%
高层
9830024.69%
70%-30.49%
2940017.20% 11218014.81%2016011.80%合计1215100.00%170895100%
3F独栋(6套) 3F双拼
3F合院
四叠
3F联排
15F高层
六叠
商业
幼儿园及配套
产品设计设计思考产品分析产品篇02
西宁海东河湟新区项目
报批版
实施版
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）阳台面积（㎡）露台面积（㎡）庭院面积（㎡）实得面积赠送比例
18030.16049.5650.04309.772.7%
UNIT AREA=180㎡
4房2厅2卫
一层平面
报批版
实施版
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）阳台面积（㎡）露台面积（㎡）
庭院面积（㎡）实得面积赠送比例
20028.42051.7871.62351.8276%
UNIT AREA=200㎡4房2厅5卫
一层平面
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）
阳台面积（㎡）露台面积（㎡）
庭院面积（㎡）
实得面积赠送比例
13515.1213.32053.01204.7961.4%
3房2厅2卫
UNIT AREA=135㎡报批版
实施版
报批版
实施版
下叠一层
下叠二层
下叠庭院
上叠庭院
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）阳台面积（㎡）
露台面积（㎡）
庭院面积（㎡）
实得面积赠送比例
1109.967.74 5.580133.2821.2%
3房2厅2卫
UNIT AREA=110㎡报批版
实施版
报批版实施版
中下叠一层
中下叠二层
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）阳台面积（㎡）露台面积（㎡）庭院面积（㎡）实得面积赠送比例
11007.74 6.660121.413.0%
3房2厅2卫
UNIT AREA=110㎡报批版
实施版
报批版
报批版
中上叠一层
中上叠二层
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）阳台面积（㎡）露台面积（㎡）
庭院面积（㎡）实得面积赠送比例
11529.82024.690169.547.4%
3房2厅2卫
UNIT AREA=115㎡报批版
实施版
报批版
实施版报批版
实施版
上叠一层
上叠二层上叠三层
六层叠加
地下室
地下室
地下室
地下室
车位车道
车位车位车道车位
5.3m
5.5m 5.1m 5.1m 5.5m 5.3m
27.0＞5X 3X 1.46=21.90m
30.7＞7X 3X 1.46=30.66m
6.2m
5.6m 5.6m
6.2m
27.0m
B1
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F B1
1F 2F 3F 4F 5F 6F 30.7＞7X3X1.46=30.66m
27.0＞5X3X1.46=21.90m
顶层退台，减少间距，增加赠送
叠加产品通过屋顶退台减少建筑间距，增加叠加总套数。

多层建筑间距要求
建筑南北向或者偏东向15°—30°（含），45°—60°（含），规划新区建筑建按照建筑高度的1.46倍控制
7F 车位
车道
车位车位车道车位 5.3m
5.5m 5.1m
5.1m
5.5m
5.3m
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）阳台面积（㎡）
露台面积（㎡）
庭院面积（㎡）实得面积
赠送比例
14027.79 6.3037.8211.8951.3%
UNIT AREA=140㎡
4房2厅2卫
报批版
实施版
报批版
实施版
下叠二层
下叠一层
下叠庭院
上叠庭院
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）
阳台面积（㎡）
露台面积（㎡）
庭院面积（㎡）实得面积赠送比例
13024.79 5.9444.0418.3223.0771.6%
UNIT AREA=130㎡
3房2厅2卫
上叠二层
上叠一层
报批版
实施版
报批面积（㎡）挑空面积（㎡）
阳台面积（㎡）
露台面积（㎡）
庭院面积（㎡）实得面积赠送比例
23067.66041.3573.62412.6379.4%
UNIT AREA=230㎡
5房2厅5卫
商墅户型分析
一层平面
3.5面宽3房2厅2卫UNIT AREA=98㎡
户型特点套内面积（㎡）总套内面
积（㎡）
标准层建筑面积
（㎡）
公摊面积（㎡）得房率阳台全面积户型面积
户型A三房两厅两卫84.53
338.1242814.7
79.7
7.6698.1
户型B三房两厅两卫84.5314.77.6698.1高层户型98㎡
户型特点
套内面积（㎡）
总套内面积（㎡）标准层建筑面积（㎡）
公摊面积（㎡）
得房率阳台全面积户型面积
户型A
三房两厅两卫85.33170.66223.717.0174
8.7111.8户型B
三房两厅两卫
85.33
17.01
8.7
111.8
4面宽3房2厅2卫
UNIT AREA=112㎡高层户型112㎡
立面概念
古典中式形制中式意境中式
合院效果图。