主题公园土地开发模式

捆绑项目开发模 式
PFT(私营机构融资)模式
一级开发模式分类
开发模式
政府独立开发模式
城市运营开发模式
主题型项目带土地开发模式
一级开发招投标模式
模式特点
政 府 委 托 下 属 企 业 进 行一级开发 要 求 政 府 有 相 对 雄 厚 的资金实力 政 府 承 担 前 期 大 量 资 金投入的风险 操 作 不 透 明 , 土 地 一 级 开发的利润率计算方式 很难确定
专题：主题公园商业运作模式
市场化商业运作模式
人造型模式
针对本身资源不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品 来打造设计出游客吸引力
需结合以下因素加以考虑： 所在地的饿经济发展水平 旅游目的地的想象感知 主题公园产品的稀缺性
资源型模式
针对自然和人文资源比较丰富的主题公园 通过对例如土地、林地、水资源等部分资本化展开经营 政府拥有旅游资源所有权、行政管理权、规划权、文物保护权 转让的开发经营权包括：公园管理权、开发权、招商权、门票收
深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿
政府获利
开发商获利
•减少政府土地一级开发的投入
•政府支持力度大，较易获得成片开发的土地
•规模大，门槛高，拿地竞争小
•发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率
•土地交割较低
•政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益•主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值
关键举措
启动期
丰富期
增值期
全面启动华 侨城旅游区 锦 绣 中 华 世 界 之 窗 民 俗 村 欢 乐 谷
完善基建 配套 文 化 设 施 建设 生 活 配 套 建设
开发房地 产项目 住 宅 区 全 面启动
16000 14000 12000
10000
8000
房价
6000
4000
2000
0 1994年
1996年
适用项目 同时具有风险和利润的项目
低利润项目，投资较大，建设周期长
高利润项目
社会福利性项目，如学校、医院
商品房开发模式介绍
开
发
常规地产项
模
目开发模式
式
捆绑项目开发模 式
复合型地产开发模式
模 式 特 点
一般规模适中 或较小项目的 开发、 功能比较单一
政府带控规出让地 块，并设定附加条 件，如规定开发商 兴建星级酒店、大 型商业等
政 府 部 门 发 起 项 目 ， 由 财团 进 行项 目 建设 和 运营 ， 并 按事先的规定提供所需的服务 政 府 在 合 同 期 限 内 因 使 用承 包 商提 供 的设 施 而向 其 付 款 在 合 同 结 束 时 ， 有 关 资 产的 所 有权 或 者留 给 私人 承 包 商，或交给政府，取决于原始合同的条款规定
主导者
投入
政府收 益时间
收益来 源
政府的 投资风 险 功能实 现
常规地产项目开发模式
开发商 常规开发项目费用 土地出让时
政府获得土地出让收益，开发商获得 项目销售/租赁收益
无
强
复合型地产开发模式
开发商 主题设施和常规地产项目的开发费用，以及后 续运营支出
土地出让时，及主题设施成功运营后
政府获得土地出让收益，以及主题设施经营收 入的税收 开发商获得项目销售/租赁收益，以及主题设施 的经营收益
1999年
2000年
土地开发模式比较与总结1
在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式
政府独立开发模式
城市运营开发模式
主导 者
政府
开发商+政府
投入
由政府承担
由开发商承担
政府 收益 时间
熟地招拍挂
熟地招拍挂
主题型项目带土地开发模式
一级开发招投标模式
日常运作和管理支出
构承担日常运作和管理支出
政府收 益时间
项目运营后
特许经营权期限后
特许经营权期限前
收益来 源
政府与私营机构分享公建 设施日常运营收益
私营机构在特许经营权期 限内获公建设施日常运营 收益
私营机构在特许经营权期限内 获公建设施日常运营收益；政 府一次性地获得所移交项目未 来若干内的收益
旅游综合服 务盈利模式
通过游客的餐饮、住宿、购物等 相关的外延服务来获取盈利
公园商业盈 利模式
通过自身节庆和对外招商以及其 他会展、广告等其他服务而达到 盈利目的
最基本/ 初级的 盈利模
式
核心盈 利模式
外延盈 利模式
政 府 和 企 业 合 作 进 行 一 级土地开发,并分享土地 一级开发后土地增值的收 益 企 业 和 政 府 签 定 合 作 协 议,明确双方的责任、权 利和义务，可加快区域开 发的速度 一 般 适 合 大 规 模 、 高 起 点规划的区域开发，需要 大量的资金投入，当地政 府希望减少财政投入 要 求 企 业 具 备 丰 富 的 一 级开发经验和实力，协助 政府进行整体规划、土地 推介等
确保项目的顺利完成
项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商
政 府 并 不是 把 项目 的 责任 全 部转 移 到私 人 企业 ， 政 府 在 此 期 间 则 拥 有 对 项目 的 监督 权 、调 控 权
而 是 合 作 各 方 共 同 承 担 投资 、 风险 、 责任 以 及 当 特 许 期 限 届 满 ， 所 有 权将 无 偿移 交 给政 府 部门
根据旅游体验类型，主题公园可分为五大类，分别是：情境模拟、 游乐、观光、主题和风情体验、4D体验。
情境模拟
游乐型
观光型
主题和 风情体验
4D体验
土地开发模式介绍
土地一级开发 土地增值收益
项目开发 出售/出租/代建工程收益
工业 政府 工业开发商 工业企业(自建) 复合地产开发商
委托
生地/拆迁地块
委托/招投标
对于发展到较为成熟阶段区域内的一些常规、利润率较高且稳定的项目采取常规地产开发的模式 对于周期长、影响广、回收期长的项目采取捆绑开发的模式
对于影响区域经济长期发展的关键项目，并可能与政府税收等政策挂钩的项目采取政府主导的开发模式
开发原则—土地开发分期原则
优先考虑具备开发条件的可建设用地，加快推进速度，降低实施难度 坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便最大程度的资源共享
低 区域带动性弱
土地开发模式比较与总结2
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率
PPT模式
BOT模式
TOT模式
主导者 政府+开发商
开发商
开发商
投入
由政府和私营机构共同承 担开发成本、日常运作和 管理支出
由私营机构承担开发成本、 由政府承担开发成本、私营机
开发商
开发商+政府
由开发商承担
由开发商承担
生地挂牌
熟地招拍挂
收益 来源
政府获得土地增值收益
政府与开发商分享土地增值收益 开发商获得公建设施日常运营的 管理收益
政府获得生地出让收益 开发商获得土地增值收益和地产开发收益
政府与开发商分享土地增值收益
风险
功能 实现
高
低
区域带动性弱
区域带动性强
低 区域带动性强
政府下属开发企业
一级开发商
可建设用地(熟地)
国土整理储备中心
公开招拍挂/土地储备
二级开发土地使用权
二级开发商
同系二级开发商
各功能性质用地
公建配套 政府
民营机构 公私合营公司 复合地产开发商
商品房 一般开发商 代建开发商 复合地产开发商
旅游 专业运营商
政府 复合地产开发商
土地开发模式介绍
土地一级开发模式
常 见 于 主 题 型 地 产 开 发 ， 如 旅 游 主题地产，文化主题地产等 常 以 招 标 或 挂 牌 形 式 出 让 生 地 ， 引进具备一级开发和二级开发能 力的专业开发商
通 过 招 投 标 方 式 ， 由 一 级开发公司具体实施 政 府 指 定 土 地 一 级 开 发 的时间、流程 降 低 一 二 级 联 动 可 能 性 ， 使二级市场竞争环境更加 公平
益权、经营项目开发与收益权 依托自然资源及产业链，经营方式（商业利益优先），打造知名
主题公园品牌
主题公园价值链与盈利模式
价值链
主体链 分支链
子链
盈利方式
门票 游乐项目
餐饮 住宿 旅游纪念品 公园会展 招商 其他
旅游门票 盈利模式
通过简单的圈地收取门票
游憩产品服 务盈利性模 式
提供有助于丰富体验的游憩服务 以及相应的服务体验来实现盈利
无
强
捆绑项目开发模式
开发商 捆绑项目和常规地产项目的开发费 用，以及后续运营支出 土地出让时
政府获得土地出让收益，开发商获 得项目销售/租赁收益
无
弱
开发原则—土地开发模式选取原则
专业分工原则，发挥各主体的专业特色，各司其职，如主题公园可以出让土地给专业主题公园开发商运作， 政府则尽可能扮演宏观督导的角色
关键景观资源和配套设施 优先启动，奠定区域形象，有利于提升后期区域的价值 最优质的地块后期开发，实现土地价值最大化 阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性和区域阶段性发展目标，同时兼顾短期目标和长期目标 大规模的区域项目往往具有很多市场不确定因素，需分期开发，且各期开发的面积不宜过大，以控制 成本和市场运营风险 优先考虑对外交通相对便利区域，以增强启动区物业的可达性和昭显作用 各分期之间具有一定的连续性和互动性，但各分期对内应具有一定的集聚性和独立性 社会效益高的项目提早建设，经济效益高的项目较晚建设，以实现较大开发价值
202X
主题公园 土地一级开
发模式
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主题公园介绍
主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一 种具有创意性活动方式的现代旅游场所。它是根据特定的主题创意，主 要以文化复制、文化移植、文化陈列以及高新技术等手段、以虚拟环境 塑造与园林环境为载体来迎合消费者的好奇心、以主题情节贯穿整个游 乐项目的休闲娱乐活动空间。
公建配套开发模式分类
开发模式
PPP（公私合营）模式
BOT（建造—运营—移交）模式
TOT（移交—运营—移交）模式
PFI（私营机构融资）模式
模式特点
政 府 、 营 利 性 企 业 和 非 营利 性 企业 达 成相 互 合
作 关 系 ， 签 署 合 同 明 确 双方 的 权利 和 义务 ， 以 B O T 项 目 的 所 有 权 、 运 营 权 在 特许 期 限内 属 于项 目 公司 。
地产开发与其它资源的整合或产业嫁接，如 旅游休闲、教育、运动等 设施运营提升地产项目的整体价值 地产销售回笼资金，填补设施前期开发的投 入和后期运营支出，形成功能嫁接 形成良好的品牌和复制模式
适
用
利润空间较大
相对非成熟区域的
相对非成熟区域的主题型地产项目，类似捆
项
的普通项目
建设
绑开发
目
复合型地产开发模式—深圳华侨城
适用项目
高利润项目
非成熟区域的整体开发
旅游主题区域或社区
利润稳定的成熟区域
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
生地
一
级
用地性质为旅游主题公园
开 发
用地
华侨城地产有限公司
二级开发 主题公园
文化配套 公共设施
住宅
酒店
商业
深圳华侨城 4平方公里 深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿 深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿 深圳华侨城 1.5平方公里，预计投资20亿
政府独立开发模式
城市运营开发模式 主题型项目带土地开发模 式 一级开发招投标模式
土地二级开发模式
公建配套开发模式
商品房开发模式
工业园开发模式
PPP(公私合营)模式
常规项目开发模 式
政府主导的传统 开发模式
BOT(运营-移交)模式
复合型地产开发 模式
工业开发商主导 的工业地产模式
TOT(移交-经营-移交)模式
分享回报
政 府 将 已 经 建 成 投 产 运 营的 基 础设 施 项目 移 交给 投 资方 进 行 运营 政 府 凭 借 移 交 的 基 础 设 施项 目 未来 若 干年 的 权益 ， 一次 性 地 从投资方融通到一笔资金，再将该笔资金用于新的基础设施 项目建设 当 经 营 期 届 满 是 ， 投 资 方再 将 项目 移 交回 政 府手 中
政府的
投资风 低
低
低
险
功能实 现
强
强
强
PFI模式
开发商 由私营机构承担开发成 本、日常运作和管理支 出
-
私营机构在特许经营权 期限内获公建设施日常 运营收益
低
弱
土地开发模式比较与总结3
发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发，增强区域的形象和功能，并大力提升商 品房的附加值
成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金
在确保开发成功的前提下，尽可能降低政府的开发风险，并简化政府的工作
同时具有风险和利润的项目考虑采用“公私合营”（PPP）的方式 低利润、投资大、周期长的项目采用“建造—运营—移交”（BOT）的方式
社会福利性质的项目可以考虑采用“私营机构融资”（PFI）的方式 在资金允许的情况下，采取政府独立进行土地一级开发的方式，对于确保既定的发展目标和发展时序有帮助