物业管理处2011年工作总结暨2012年工作计划

物业管理处2011年工作总结暨2012年工作计划
今年，z花园管理处积极贯彻公司经营工作的指导思想，在公司的正确领导下，在公司各部门的帮助指导下，经过全体员工的共同努力，各项工作进行得比较顺利。

（一）主要经营指标完成情况
收入情况：截止九月末，z花园实际经营收入总额为1113489.19元，其中管理费收入为918180.7元,停车场收入为189654元，其他收入为5654.49元，计划总收入为1160449.5元，与计划相比减少46960.31元，主要原因是经营计划中含2号楼、幼儿园管理费收入227100元。

如2号楼及幼儿园除外，实际收入比计划增加了180139.69元，主要是停车场的收入有所增加。

费用支出情况：今年1-9月份计划总支出为1158926.25元，实际总支出为1219199.73元,超支60273.48元,超支的主要原因是"创市优"及"安全文明小区"工作，完善及改造了部分设施。

利润情况：今年1-9月计划盈利1523.25元，实际亏损105710.54元，主要因2号楼、幼儿园1-9月份计划收费227100元未收取。

（二）主要工作
一、克服困难，做好成立业主委员会工作
成立第一届业主委员会，是今年管理处的一项重点工作.因z花园是由三家开发商共同开发的，所以开发商及业主的成分较复杂，加上小区没有实行一体化管理；年初，管理处因人员的调整，人手又紧，时间紧、任务重，给成立业主委员会带来一定的难度。

在公司领导的帮助下，通过与南山区建设局有关领导的沟通协调，批准先成立业委会,抛开2号楼，按照非正常程序进行操作。

考虑到方方面面的关系，管理处在进行每一步工作前，把工作尽量考虑周到、细致，不出差错，所以在成立业委会的那段时间里，全管理处人员几乎牺牲了休息时间，由候选人的人选到最后的选举，每一步工作都凝结着大家辛勤工作的汗水，在大家的共同努力下，4月6日业委会终于成立了，并顺利地与业主委员会签订了物业管理合同。

二、共同努力，做好创建区优、市优、安全文明标兵小区工作
z管理处今年的另一项主要工作是创"区优"、"市优" "安全文明标兵小区"，围绕这几项工作重点，管理处全体员工齐心协力，加班加点，主要做了以下几方面的工作:
1、按照创优资料标准重新分类整理、完善各种文字、图纸、照片等资料，使归档资料更加整齐、统一。

对以前不完善的机电设备规章制度、图纸等重新制作上墙。

2、进一步加强了内部管理：健全完善了各项规章制度，制作了各岗位人员公示牌，使管理更加规范；
3、进行了公共设施的养护：将小溪边及部分践踏裸露的道路铺水泥；粉刷小区内道路路牙、长廊、休闲椅、小溪护栏、架空层的墙壁；改造了后门的道路；油漆了楼道内消防管、设备房水管及游泳池护栏，更换了小区路灯、灯罩；还粉刷了住户家的阳台，解决设备房的通风问题，在配电房、水泵房等加装排气扇。

4、对小区的所有机电设备进行了全面检修保养，重点维修调试好了所有的消防报警系统；
5、对绿化问题进行了改造，补种了美人蕉等常开花木，对部分已退化植物进行了补种。

6、大力整治了小区内外环境卫生，使小区面貌有了明显的改观。

7、与广东移动通信公司签署了通信信号覆盖合同，很快将解决小区手机信号弱的问题；
8、针对小区内部分业主信箱发现了有人散发z宣传资料的情况，配合派出所、居委会、街道办事处进行调查，并抓花园管理处积极贯彻公司经营工作的指导思想，在公司的正确领导下，在公司各部门的帮助指导下，经过全体员工的共同努力，各项工作进行得比较顺利。

9、在公司领导的大力帮助下，申报了深圳市安全文明标兵小区，在创建工作领导小组积极协调和指导下，结合z 花园的实际情况，调研讨论组织制定了《创建z花园安全文明小区工作目标》和《创建z花园安全文明小区工作方案》，制订完善了各项制度33 个，安装了安全管理软件，统一实行资料电脑化管理。

现在各项工作已经准备就绪，力争一次通过11月检查组的检查。

三、认真加强内部管理，努力做好服务工作
1、加强与员工的沟通，处理好与业主的关系，做好员工的思想政治工作，努力提高服务意识，增强凝聚力，更好地调动员工的积极性。

年初，由于各种客观原因，管理处人员流动比较大，针对这种情况，管理处除建立每周培训制度，对新来员工进行上岗培训外，平时还组织员工学习，提高思想素质，树立敬业精神，熟练专业技能，使在较短时间内投入正常工作，同时，为进一步加强内部管理，使管理工作制度化。

不断完善各项规章制度：通过重新修订《安全员请销假制度》，加强了安全员的内部管理；针对地下停车场停车量增多，马上采取了措施，整理完善了地下停车场资料，加强了车辆的管理；
2、努力提高服务质量：通过制作发表回音壁等，保证与业主沟通渠道的畅通；为方便住户日常生活，将各种常用和应急电话制作成便民联系卡上门发到业主手中，受到业主
的好评；通过认真解决业主反映的问题，如制作了饭堂的排烟管道等，解决了长期以来管理处饭堂油烟影响业主生活的难题。

尤其是在今年全国遭受突如其来的非典疫情，管理处及时采取措施，积极做好预防非典工作，认真做好了非典的预防工作，受到业主的好评。

在公司开展的顾客满意调查中，满意率达97%，管理处的工作得到了广大业主的认可。

四、加强沟通联络，做好协调工作。

做好与业主相关部门的协调、沟通工作是物业管理必不可少的环节之一，如果缺乏这种系统的协调、沟通，物业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。

今年，管理处通过创建安全文明标兵小区工作，大大加强了与街道办、居委会、派出所的联系，融洽了相互间的关系，为今后的各项工作的顺利开展奠定了基础，还荣获了粤海社区居委会颁发文明先进单位；此外，还积极与发展商协调，处理好工程的遗留问题；业主委员会成立后，定期召开工作会议，平时经常与各位委员的沟通，广泛听取委员们的意见和建议，更好地促进了管理处各项工作的开展。

为能早日接管2#楼，多次上门，就有关具体的接管工作进行洽谈，积极配合公司与奥盛公司、盛孚公司沟通联系，经过多次积极地与两家公司的协商沟通，现已收回2001年6月-2011年10月的车位管理费33700元。

五、严格控制各项费用支出，努力降低成本
由于z管理处几年来一直处于亏损状态，如何做好经营工作是头等重要的大事，今年以来主要通过节约控制人工成本，积极采取节能降耗措施，降低维修费用及日常开支费用，通过控制材料价格，停开部分电表，合理调控公共照明等有效地控制了成本费用，截止9月份，维修费和公共水电费共减少支出55000多元。

六、拓展经营思路，增加收入来源
管理处在控制各项费用开支的同时，时刻不忘拓展经营思路。

在公司领导的大力支持下，为进一步创收，出租地下室仓库、会所部分空置房等，通过利用会所的现有设施，引进自动麻将机等，进一步吸引客源，扩大经营收入。

七、加强宣传工作，丰富社区文化生活
物业管理离不开与业主的联系与沟通。

通过开展不同形式的社区文化活动，密切与业主联系，联络相互间的感情，创建高尚文明的社区氛围。

今年，因受"非典"疫情的影响，临时调整了社区活动计划，管理处结合z花园的绿化情况与业主委员会共同开展了"携手共建美丽家园"树木认领活动，认领了各种树木60多棵，使广大业主增强了对社区的归属感；此外，还开展以"健康·快乐·家园"为主题的少儿书画比赛；重阳节开展了百名老人去大鹏、南澳一日游活动,让老人们渡过了一个愉快的重阳节；此外，还开展了每周三会所老年人免费开放日，每月一次定期的老年人免费体检等一系列有意
义的活动，增强了与业主之间的交流与沟通，促进了管理和服务水平的提高。

（八）存在的问题
过去的一年里，在公司领导的大力支持和帮助下,在公司各部门的协助指导下, 通过管理处全体员工的共同努力,z管理处虽然取得了一些成绩，被评为南山区优秀住宅小区、深圳市物业管理优秀住宅小区，但很多工作还不够细致，离公司领导的要求还相差甚远；个别员工的服务意识还有待提高；2号楼、幼儿园的接管问题至今没有解决，还需今后在公司的支持下，努力进行解决。

2012年工作计划
总的指导思想：把逐步建设特色管理处作为发展目标；以创新为重点，改进管理，强化队伍建设，提升服务水平，为把z花园建成更加优秀的物业住宅小区夯实基础，打造平台，为中信物业的发展做出贡献。

2012年拟做好以下几项工作：
一、积极创新，积极探索特色管理处的管理。

二、配合公司做好2号楼的接管工作。

尽快与其签订物业合同，早日实现一体化管理。

三、认真开展好社区文化活动，组织进行大型有影响的社区文化活动，更好地活跃广大业主的精神文化生活。

四、认真抓好培训工作，不断改进服务质量。

五、要进一步健全和完善优胜劣汰的机制，要严格执行考核制度要逐步形成一种氛围，靠能力、靠勤劳求得生存、发展。