关傑、辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

关傑、辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审结日期】2021.12.10
【案件字号】(2021)辽01民终18774号
【审理程序】二审
【审理法官】杨帆吕长辉谢宏
【文书类型】判决书
【当事人】关傑;辽宁保利物业管理有限公司
【当事人】关傑辽宁保利物业管理有限公司
【当事人-个人】关傑
【当事人-公司】辽宁保利物业管理有限公司
【代理律师/律所】杨曼辽宁保兴律师事务所
【代理律师/律所】杨曼辽宁保兴律师事务所
【代理律师】杨曼
【代理律所】辽宁保兴律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】关傑
【被告】辽宁保利物业管理有限公司
【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定证据不足关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判强制执行
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【更新时间】2021-12-18 02:38:32
关傑、辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽01民终18774号当事人上诉人(原审被告)：关傑。

被上诉人(原审原告)：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。

法定代表人：李庆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨曼，辽宁保兴律师事务所律师。

审理经过上诉人关傑因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2021)辽0103民初15113号民事判决，向本院提起上
诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称关傑上诉请求：1.撤销一审判决，改判按照50%收取诉讼费；2.诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1.被上诉人提供的物业服务不能达到合同约定标准。

园区内健身器材大面积损毁、路灯照明系统大面积停止运行，至今未得到修缮。

在我方居住单元的智能防盗门出现故障后，物业公司擅自将智能防盗系统变更为简单的密码锁敷衍了事。

2.对小区内业主私搭乱建行为没有及时制止，侵害了多数业主的权益。

3.2016年以来，房屋厨房排烟道、厕所排风道由于长期没有维修，屋顶油毛毡开裂，房屋出现漏雨，多次报修物业维修，一直没有修好。

造成房屋墙皮脱落，墙面发霉，导致我方生活水平下降。

我认为我家屋顶属于园区共用部位，出现漏水情况用一小块油毡纸就可以修复，属于小修，应由物业负责。

二审被上诉人辩称辽宁保利物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

原告诉称辽宁保利物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费5908元；2.请求判令被告支付物业费违约金1960.05元；上述费用合计7868.05元。

3.请求判令被告承担本案诉讼费等一切费用。

一审法院查明一审法院认定事实:被告系位于沈阳市，建筑面积89.46平方米房屋的业主。

2012年7月1日，沈河区保利花园·沁泉居小区业主委员会与原告辽宁保利物业管理有限公司签订《保利花园·沁泉居小区物业服务合同》。

该合同约定物业类型：住宅小区，坐落位置：沈河区新泰街3号，物业管理服务期限：自2012年7月1日起至2016年7月1日，物业费收费标准住宅1.00元/平方米/月。

此合同到期后，双方并未续订物业服务合同，但至今原告仍按照上述物业服务合同为涉案小区提供物业服务。

被告自2016年1月1日至2021年6月30日拖欠物业费5908元。

一审法院认为一审法院认为，物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物
及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

本案中，原告辽宁保利物业管理有限公司系被告关傑所居住的“保利花园·沁园居小区”的物业服务人。

原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，故原告主张被告支付自2016年1月1日至2021年6月30日拖欠物业费5908元的诉讼请求应予以支持。

关于被告主张物业服务不到位，存在诸多问题，故不同意交纳物业服务费的抗辩事由，其提交的证据不足以证明原告履行合同义务存在重大瑕疵，且对物业服务水平的评判应当结合一段时间以来各项服务连续、动态的过错，故不予支持。

关于被告主张2016年至2018年交过物业费的抗辩理由，其并未提供其相关发票证据等有效证据予以证明，故不予支持。

关于被告主张房屋漏水的抗辩事由，因原告并非为房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务，故不予支持。

关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，其未提供合法有效证据证明被告系恶意拖欠，故不予支持。

一审法院判决：一、被告关傑于本判决发生法律效力之日起十日给付原告辽宁保利物业管理有限公司2016年1月1日至2021年6月30日的物业费5908元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费50元，原告辽宁保利物业管理有限公司已预交，由被告关傑负担50元，于本判决生效之日起七日内向沈阳市沈河区人民法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。

由原告辽宁保利物业管理有限公司负担0元，应予退还50元。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了质证。

上诉人关傑提交新的证据如下：照片，用以证明物业服务不到位。

被上诉人辽宁保利物业管理有限公司发表质证意见如下：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。

证据与本案无关，证明不了其要证明的问题。

如上诉人对其所述问题有异议，应另行诉讼，不应在
本案审理。

照片证明不了房屋改变用途，而且拍摄地点不明确。

本院对上述证据均予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

本案中，案涉小区业主委员会与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。

案涉合同到期后，双方虽未续签合同，但被上诉人一直为园区提供物业服务，案涉小区业主委员会亦对此予以证明，故双方形成事实上的物业服务关系。

被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人作为业主享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。

关于上诉人提出被上诉人提供物业服务有瑕疵，应当按照五折交纳物业费的上诉主张，经查，首先，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化，被上诉人园区物业服务存在不足，尚未达到根本违约的程度；其次，对于园区业主私搭乱建的问题，由于物业公司没有执法权，应上报行政执法部门进行处理；最后，房屋漏水如存在质量问题，应及时向开发商主张权利。

超过质保期后，对于共用部分的维修亦应通过启动维修基金等程序进行解决。

如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为拒绝给付物业服务费用的事由或依据。

故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人关傑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人关傑负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长杨帆
审判员吕长辉
审判员谢宏
二〇二一年十二月十日
法官助理刘冰青
书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

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