社区商业规模规划研究

社区商业规模规划研究
摘要：跟着我国房地产的迅速发展，新建社区中的
社区商业规划也愈来愈遇到开发商的重视，此中社区商业规
模怎样合理确立向来是一个要点问题，本文在对社区商业规
模研究时从定性和定量剖析双方面着手，在定性剖析上经过
比较影响社区商业规模的主要要素，得出不同社区商业辐射
范围不同，可分为外向型、偏外向型、内向型且规模在同样
条件下挨次减小，定量剖析上在传统的千人指标、千户指标
的基础上引入商圈理论得出相应计算公式。

从定性和定量双
方面为社区商业规模合理确立供给参照依照。

要点词：社区商业；规模；定性剖析；商圈理论；定量
计算
1.社区商业的观点
社区商业所供给的服务主假如社区居民需要的平时生
活服务，这些服务拥有常常性、便利性，但不一订价钱便宜
的特色。

社区商业是城市商业空间中的一个构成部分，在规模大小、供给的商品种类、服务的商圈范围等方面它远低
于城市中心区商业和城市地区型商业。

但社区商业立足点是
全面逢迎本社区与社区周边花费者平时需求，表现就近方
便、价廉物美、服务多样的商业特色，具备购物、维修服
务、餐饮服务、综合服务四项基本功能。

所以社区商业拥有
稳固的市场基础，并将跟着居民收入水平的提高获得更大的
发展。

2.我国社区商业发显现状与存在的问题
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史
形成的沿街商店为载体。

20 世纪 80 年月末 90 年月初，跟着城市道积的不停扩大，地区商业中心已经距离一些新兴的居
住社区愈来愈远，于是由一些零落的以知足社区及周边居民
平时生活所需的基层住所改造的基层商店则应运而生。

进入
新世纪社区商业开始迅猛发展，跟着新建住所地区的郊区
化，相当套的社区商业也开始更加成熟起来，不同形式的社
区商业接踵出现，如街铺型，社区购物中心型，社区商业街
型等不同的社区商业模式，可是随之也出现了一些问题，此
中一个亟待研究的就是社区规模大小的规划不合理，规模偏
大致使空置率高升造成资源浪费，规模偏小又不可以知足社
区居民的基本需求，所以对现代社区商业规模进行研究提出
一些能够指导实践操作的理论依照就显得很有必需。

3.影响社区商业规模的要素
3.1 社区人口数目、花费集体构成对规模的影响
社区规模大人口多需要花费的人数就大，则需要供给的
花费品就多，商业规模自然也就大，反之则商业规模小，社
区的花费集体构成分为花费能力、花费者年纪构成等。

居住
社区内的花费者收入高，那么其花费能力自然就大，同时有
关于收入低的花费集体来说，高收入集体花费的对象更着重
是娱乐、休闲、体验，追求产品的品牌、质量，而低收入集
体则更着重平时生活中吃、穿、用等的生活必需品，追求的
是物质的低价、适用。

此外不同的花费者年纪构造的花费习惯，消操心理都会有差别，这也会对商业规模产生影响，年
轻人为主的居住社区，花费习惯更着重，追求产品时髦个性，着重产品表面形象，爱攀比，花费时易激动花费，老年人消
费时则更理性，喜爱频频比较，此外老年人因为身体原由更
着重保健品，食品，药品的的质量，不同的花费习惯致使商
业业态形式的不同，这也会间接影响商业规模的不同。

3.2 周边商业气氛对规模的影响
周边商业气氛的不同无疑会对本社区商业影响巨大，如
周边已有成熟的商圈或大型品牌商场都会削弱本社区商业
影响力，降低社区商业规模的预设值，如社区远离城市地区
较成熟的商圈范围，则应要点关注本社区四周能否有大型的
品牌商场，特别是社区四周 1.5 公里范围内的商场状况，因为依占有关研究结果，一个大型品牌主力商场能够支撑其余
业态经营面积是其 2 倍的商业，所以社区周边商业气氛的不同会很大程度上影响本社区商业规模确实定。

3.3 社区周边交通状况对规模的影响
社区周边交通状况影响到人们的出行、齐集合直接影响
到社区商业的人流量，所以优秀的交通状况对社区规模有这
至关重要的影响，那么怎么判绝交通状况的好坏呢，总结过
去各样资料，笔者以为能够从以下几个指标来权衡，第一交
通的易达型这要求社区周边道路连通优秀，社区商业周边有
主要交通干道并且距离适合，社区内部交通快捷，本社区居
民最好步行 5 分钟以内能够抵达，周边社区居民 15 分钟以内能够抵达。

其次是社区商业周边近来公交站点和公交线路
数目，充分的公交车线路资源能为社区商业供给人流齐集于
集散的条件，能够给社区商业带来足够多的人流量，再有就
是社区商业能够对主要道路做充分的显现面，这对社区商业
的临街商业价值的提高至关重要。

3.4 地区规划对社区规模的影响
地区规划主假如看政府对社区所在地区将来的整体规
划，如社区周边将来能否会出现地区型的新式商圈，社区周
边将来能否有大型新式社区出现，将来社区所在地区的人口
数目增添状况、家产配套状况、交通改造变化状况对本社区
商业规模确实定都会产生影响，如将来社区所在地区经济发
展趋向看好，人口数目稳固增添且将来不会出现和本社区商
业竞争强烈的新商圈或新社区商业，那么社区商业规模确立
时能够适合增添其规模，以便为将来社区商业的不停成熟，
将来需求量增大做出适合的预留体量，反之则应当适合减少
社区规模体量。

4.社区商业规模定性剖析
依照上边对影响社区商业规模的各样要素剖析后能够
看到，不同条件的社区商业辐射范围是不同样的，我们依照
社区商业辐射范围的大小可将社区商业分为外向型、偏外向型、内向型三种种类的社区商业。

同样条件下社区商业规模
外向型 > 偏外向型 >内向型。

4.1 外向型社区商业
外向型社区商业体量较大，它的经营对象不单是本社区
需要花费的居民并且也包含周边部分社区的居民，外向型社
区商业应当具备以下条件，社区商业辐射范围内的常驻人口
数目 10 万以上且社区商业周边 1.5 公里范围内无地区型核心
商圈或许大型品牌商场，地区周边交通状况优秀，公交站点
和线路数目多且距离较近，由主要交通干道经过社区，社区
商业面向主要交通干道有足够的显现面，此外社区地区发展
状况优秀，将来没有潜伏的能与本社区商业竞争强烈的新建
商业。

4.2 偏外向型社区商业
偏外向型社区商业主要服务本社区居民同时也兼备周
边距离较近的其余社区居民，偏外向型需具备以下条件，社
区商业辐射范围内的常住人口小于 10 万，有主要交通干道经过社区可是显现面不是很充分，公交线路资源一般，地区商业气氛不浓或许社区周边 1.5 公里范围内有主要竞争商业，地区发展潜力一般，偏外向型商业的因为辐射花费人群
的范围小于外向型所以同样条件下其规模体量也小于外向
型社区商业。

4.3 内向型社区商业
内向型社区商业固然客观上也会有其余社区居民前来
花费，可是是基本上只考虑知足本社区花费群的商业种类，
往常状况下，定位为内向型社区商业有可能是 1.5 公里半径范围内有大型品牌商场或许同种类商业竞争较强烈，交通状
况不好且没有面向骨干道的较好显现面，地区内将来发展前
景不好，这些要素致使了支撑社区商业的有效花费群人数不
足，所以造成内向型社区商业在同样条件下其规模小于外向
型和偏外向型社区商业。

5.社区商业规模的定量计算
5.1 传统社区商业规模计算方法
我国传统定量计算社区商业规模的方法主假如千人指
标法和千户指标法。

千人指标，即每千居民拥有的各项公共
服务设备的建筑面积。

千户指标法，千户指标，即每千户居
民家庭拥有的各项公共服务设备网点的建筑面积。

千人指
标、千户指标是在改革开放前计划经济时代产生的，那时我
国住宅推行的是福利分派制度，同一社区的居民基本都是同
一单位的职工，社区居民需求存在相当程度的均质性，所以
固然千人指标和千户指标计算简单，可是在此刻社会经济环
境下有其限制和不足的地方。

5.2 鉴于商圈理论的社区商业规模计算方法
商圈是指在必定经济地区内，以商场或商业区为中心，
向四周扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的必定范围或
地区，商圈依据其在必定经济地区中的地位，能够划分为核
心商圈、次级商圈和边沿商圈，引用到社区商业中我们以社
区商业零售店为中心睁开形成 3 个齐心圆，占有关研究发现，花费者中 55%―70%的人都来自核心商圈， 1 2%― 25%的顾客来自次级商圈，节余部分顾客来自边沿商圈。

我们能够根
据这一理论得出计算社区商业规模的计算公式以下：
此中：
a.社区商业核心商圈内居民数；
b.社区商业次级商圈内居民数；
c.社区商业均匀每个月光临的流感人口；
q.每位居民在社区商业花费每个月均匀支出；S.社区商业中心的营业面积；
X.城市中该种类社区商业中心每个月均匀每平方米的营
业额；
q’.每位流感人口均匀花费额；
修正系数，经过调研确立。

因为商圈理论出生在西方，而西方国家在社会制度，消
费习惯，经济发展程度等条件都与我国有所不同所以该计算
公式也有必定的限制性，计算结果与实质会有偏差，所以该
公式可用来作为确立社区商业规模时的一个参照。

5.结束语
本文在对社区商业规模进行剖析时从定性和定量两个
方面着手，定性剖析时经过剖析影响社区商业规模的各样因素得出依据社区商业辐射范围不同可分为外向型、偏外向型、内向型三种形式，且在同样条件下规模大小挨次是外向型>偏外向型 >内向型，定量计算上在传统的千人指标与千户指标的基础上引用商圈理论得出计算公式，为社区商业规模的先期规划供给定性和定量双方面的参照依照，因为社区商业规模在不同实质条件下影响要素各不同样，所以本文的剖析只能够作为实质操作中一个参照。