2004年第一季度《深圳房地产市场形势分析报告》

2004年第一季度《深圳房地产市场形势分析报告》2004年第一季度房地产经济主要指标完成情况
第二部分
深圳市2004年第一季度全市商品房销售情况统计2004年1季度（全市商品房销售按照用途分类）
2004年1季度（住宅部分按照户形分类）
2004年1季度（住宅部分按照合同面积均价）
2004年1季度（住宅部分按行政区划分）
2004年1季度各行政区住宅销售价位统计
罗湖区
福田区
南山区
盐田区
宝安区
龙岗区
大工业区
2004年1季度批出的预售面积统计
第三部分
深圳市2004年第一季度在售商品房项目销售排名情况
全市前十五名
按照销售面积统计（占全市销售面积23%）
1、蔚蓝海岸社区卓越置业集团有限公司
2、水晶之城深圳市淞江爱地实业有限公司
3、锦绣江南深圳市鹏宝东物业发展有限公司
4、宝利豪庭深圳市宝安宝利来实业有限公司
5、波托菲诺深圳华侨城房地产有限公司
6、西海明珠花园深圳市海岸房地产开发有限公司
7、桃源居深圳航空城（东部）实业有限公司
8、富通天骏花园深圳盛宝实业有限公司
9、新一代大厦深圳市阳光华艺投资有限公司
10、滨海之窗花园深圳市闽泰房地产开发有限公司
11、崇德雍翠华府深圳市崇德地产有限公司
12、绿海名都深圳市名居房地产有限公司
13、现代城华庭宏明（深圳）木业有限公司
14、阳光棕榈园中海地产股份有限公司
15、光彩山居岁月家园光彩建设集团股份有限公司
全市前十五名
按照销售金额统计（占全市销售金额21.9%）
1、波托菲诺深圳华侨城房地产有限公司
2、蔚蓝海岸社区卓越置业集团有限公司
3、碧海云天小区深圳市京基房地产开发有限公司
4、崇德雍翠华府深圳市崇德地产有限公司
5、滨海之窗花园深圳市闽泰房地产开发有限公司
6、富通天骏花园深圳盛宝实业有限公司
7、阳光带海滨城深圳招商房地产有限公司
8、西海明珠花园深圳市海岸房地产开发有限公司
9、新一代大厦深圳市阳光华艺投资有限公司
10、黄埔雅苑和记黄埔地产（深圳）有限公司
11、锦绣江南深圳市鹏宝东物业发展有限公司
12、光彩山居岁月家园光彩建设集团股份有限公司
13、现代城华庭宏明（深圳）木业有限公司
14、熙园深圳市鸿荣源房地产开发有限公司
15、宝利豪庭深圳市宝安宝利来实业有限公司
罗湖区前五名
按照销售面积统计（占罗湖区销售面积38.4%）
1、崇德雍翠华府深圳市崇德地产有限公司
2、缤纷时代家园深圳市金海港房地产开发有限公司
3、名骏豪庭深圳市莲塘房地产开发有限公司
4、祥福雅居深圳市福田房地产有限公司
5、罗湖金岸深圳市万年青房地产开发有限公司
罗湖区前五名
按照销售金额统计（占罗湖区销售金额38.1%）
1、崇德雍翠华府深圳市崇德地产有限公司
2、缤纷时代家园深圳市金海港房地产开发有限公司
3、罗湖金岸深圳市万年青房地产开发有限公司
4、名骏豪庭深圳市莲塘房地产开发有限公司
5、好年华大厦深圳市中富田房地产开发有限公司
福田区前五名
按照销售面积统计（占福田区销售面积18.7%）
1、嘉麟豪庭深圳市中嘉麟房地产开发有限公司
2、盛世家园深圳市长城地产（集团）股份有限公司
3、云顶翠峰深圳碧轩房地产开发有限公司
4、熙园深圳市鸿荣源房地产开发有限公司
5、港中旅花园港中旅置业（深圳）有限公司
福田区前五名
按照销售金额统计（占福田区销售金额17.3%）
1、黄埔雅苑和记黄埔地产（深圳）有限公司
2、熙园深圳市鸿荣源房地产开发有限公司
3、云顶翠峰深圳碧轩房地产开发有限公司
4、金茂礼都深圳市大富铭投资发展有限公司
5、阳光高尔夫大厦深圳市高尔夫开发设计管理有限公司
南山区前五名
按照销售面积统计（占南山区销售面积25%）
1、蔚蓝海岸社区卓越置业集团有限公司
2、波托菲诺深圳华侨城房地产有限公司
3、西海明珠花园深圳市海岸房地产开发有限公司
4、新一代大厦深圳市阳光华艺投资有限公司
5、滨海之窗花园深圳市闽泰房地产开发有限公司
南山区前五名
按照销售金额统计（占南山区销售金额27.7%）
1、波托菲诺深圳华侨城房地产有限公司
2、蔚蓝海岸社区卓越置业集团有限公司
3、碧海云天小区深圳市京基房地产开发有限公司
4、滨海之窗花园深圳市闽泰房地产开发有限公司
5、阳光带海滨城深圳招商房地产有限公司
盐田区前五名
按照销售面积统计（占盐田区销售面积67.9%）
1、万科东海岸社区深圳市万科房地产有限公司
2、云深处别墅区深圳市维拉顿房地产开发有限公司
3、海语东园深圳市新华置业房地产有限公司
4、星港名苑深圳市嘉信福实业发展有限公司
5、东埔海景花园深圳市东埔实业集团有限公司
盐田区前五名
按照销售金额统计（占盐田区销售金额74.7%）
1、万科东海岸社区深圳市万科房地产有限公司
2、云深处别墅区深圳市维拉顿房地产开发有限公司
3、海语东园深圳市新华置业房地产有限公司
4、倚天阁深圳市平叶投资发展有限公司
5、海阔·凌海深圳市海阔投资有限公司
宝安区前五名
按照销售面积统计（占宝安区销售面积36.0%）
1、锦绣江南深圳市鹏宝东物业发展有限公司
2、宝利豪庭深圳市宝安宝利来实业有限公司
3、桃源居深圳航空城（东部）实业有限公司
4、富通天骏花园深圳盛宝实业有限公司
5、富通*丽沙花都深圳市富通房地产开发有限公司
宝安区前五名
按照销售金额统计（占宝安区销售金额37.5%）
1、富通天骏花园深圳盛宝实业有限公司
2、锦绣江南深圳市鹏宝东物业发展有限公司
3、宝利豪庭深圳市宝安宝利来实业有限公司
4、桃源居深圳航空城（东部）实业有限公司
5、冠城世家泰华房地产（中国）有限公司
龙岗区前五名
按照销售面积统计（占龙岗区销售面积33.0%）
1、水晶之城深圳市淞江爱地实业有限公司
2、新华盛工业村深圳市粤国投资发展有限公司
3、理想家园广东省红岭集团有限公司
4、康达尔花园深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司
5、横岗城市中心花园深圳卓越科技发展有限公司
龙岗区前五名
按照销售金额统计（占龙岗区销售金额26.7%）
1、水晶之城深圳市淞江爱地实业有限公司
2、康达尔花园深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司
3、理想家园广东省红岭集团有限公司
4、横岗城市中心花园深圳卓越科技发展有限公司
5、桂芳园佳兆业地产（深圳）有限公司
全市商铺销售前五名
按照销售金额统计（占全市商铺销售金额43.5%）
1、新亚洲太古商城深圳新亚洲实业发展有限公司
2、万鑫五洲风情购物中心深圳市鑫业投资有限公司
3、富通天骏花园深圳盛宝实业有限公司
4、光彩新世纪家园光彩建设集团股份有限公司
5、阳光高尔夫大厦深圳市高尔夫开发设计管理有限公司
全市办公楼销售前五名
按照销售金额统计（占全市办公楼销售金额61.3%）
1、时代金融中心深圳市中铁城实业发展有限公司
2、卓越大厦深圳通达化工总公司
3、皇都广场(3号楼) 深圳市津房物业发展有限公司
4、求是大厦深圳市华明辉置业有限公司
5、深圳国际商会中心深圳市荣超房地产开发有限公司
数据来源：深圳市规划与国土资源局预售合同备案统计
统计时间段：2004年1月1日至2004年3月31日
深圳房地产市场形势分析报告
（2004年第一季度）
一、一季度房地产市场运行特征
（一）房地产投资平稳增长，新开工面积和施工面积规模扩大，竣工面积下降幅度较大
一季度，全市完成房地产开发投资103.2亿元，比上年同期增长8.79％。

房地产开发投资增长速度继续低于同期全市GDP增长速度（19.1％），并与去年全年9.4％的开发投资增长速度基本接近。

房地产投资增长继续保持平稳。

一季度全市商品房新开工面积为324.11万平方米，比上年增长9.07％；商品房施工面积达到2036.88万平方米，比上年同期增加1.83％。

新开工面积增长率较去年底的1.38％有较大幅度增长，而施工面积增长幅度不大，与去年底基本接近。

商品房竣工面积为172.41万平方米，比上年减少31.64％。

其中，住宅竣工面积为1527.65万平方米，同比减少32.46％；办公楼、商业用房竣工面积也都出现较大幅度减少。

表1 一季度商品房投资完成情况
33.24
－
3、商业用房万平方米18.7328.92
35.24
4、其它万平方米10.8311.72－7.59
（二）商品房批准预售面积出现一定幅度增长，福田、龙岗增长较快
一季度我市商品房批准预售面积173.17万平方米，比去年同期增加10.26%，其中住宅批准预售面积为155.90万平方米，比去年同期上升17.62%。

（见图1）
图1 一季度商品房批准预售面积对比图（单位：万M2）
从各区域商品房批准预售面积来看，一季度罗湖区、南山区商品房批准面积比去年同期分别减少了37％、6％，而福田、龙岗、宝安各区商品房分别增加了33％、94％、14％。

福田、龙岗两区增长幅度较大，罗湖区减少幅度较大，南山基本与去年持平（见图2）。

图2 一季度各区域商品房批准预售面积对比图（单位：万M2）
（三）商品房销售面积大幅增长，非住宅物业所占比重有所增加
一季度商品房销售面积为242.89万平方米，与去年同期相比增加8.64％，其中住宅销售面积为223.66万平方米，与去年同期相比增加7.65％，办公楼销售面积为6.69万平方米，与去年同期相比增加61.2％，商铺销售面积为11.11万平方米，与去年同期相比增加3.83％。

（见图3）
图3 一季度商品房销售面积对比图（万M2）
在商品房的销售面积中，住宅占92％，办公楼占3％，商业用房占5％，该比例与上年同期基本一致，商品房销售结构继续保持稳定。

此外，商品房的销售面积中，国内各人购房面积达到205万平方米，占销售总面积的84.7％；而
外销房仅为12.32万平方米，比去年同期减少了21％，外销市场仍比较冷淡。

（四）南山区住宅销售增长速度及市场占有率继续保持六区之首
根据我局房地产信息网统计，一季度南山区住宅销售面积为65.59万平方米，比去年同期增加71％，而罗湖、宝安两区销售量比去年同期分别增加18％、30％，福田、龙岗两区销售量分别比去年同期减少8.4％、7.7％。

南山区住宅销售增长速度为全市最快（见图4）。

图4 一季度商品房销售面积对比图（万M2）
从各区域住宅销售面积所占的比例来看，一季度南山区住宅销售面积占当期住宅销售总面积的36％，为全市最高，且市场占有率比去年同期提高10个百分点；罗湖区、福田、龙岗分别占10％、16％、14％，销售占有率比去年有所降低；而宝安占21％，市场占有率与去年同期紧近。

由上述数据看，南山区住宅销售继续保持较高的市场份额，该区继续成为投资、消费者主要关注的热点区域（见图5）。

图5 一季度各区域住宅销售面积所占比例对比图
（外圈为2004年数据）
（五）二房、三房住宅为住宅销售的主力户型；价位在4000～6000元的住宅占市场份额的40％
根据我局房地产信息网统计，一房住宅（含单身公寓）销售面积占住宅销售总量的12％，两房住宅占23％，三房住宅占43％，四房住宅占16％，四房以上住宅（含复式住宅）占6％。

二房、三房住宅继续成为住宅销售的主力户型；与去年一季度相比，各户型所占的比例也基本保持稳定（见图6）。

此外，一季度均价在每平方米4000元以下的住宅占22％，均价在4000～6000元占40％，均价在6000～8000元占20％，均价在每平方米8000～10000元占12％，均价在10000元以上占6％。

中低价位的住宅，市场份额占82％，继续为购房者所偏好。

与去年一季度对比来看，今年一季度价位在4000～6000
元的住宅所占比例明显增大，多出去年11个百分点；而4000元以下的住宅市场份额则下降了10个百分点；其它价位的住宅市场份额基本不变（见图7）。

图6 一季度不同户型住宅销售面积所占比例对比图
（外圈为2004年数据）
图7 一季度不同价位住宅销售面积所占比例对比图
（外圈为2004年数据）
（六）不同区域住宅价格普遍上涨，住宅总体价格明显上升，办公楼、商业用房价格小幅下降
一季度全市，全市商品房均价6382元，比去年同期上升了5.1％。

其中：住宅均价为5780元，比上年同期上涨6.61％；办公楼均价9090元/平方米，比上年同期下降0.5％；商铺均价12101元/平方米，比上年同期下降9％。

一季度罗湖区住宅销售均价为每平方米7796元，比去年同期上涨12％；福田区为每平方米8025元，比去年同期上涨8％；南山区为每平方米6034元，比去年同期下降0.2％；宝安区为每平方米3899元，
比去年同期上涨6％，龙岗区为每平方米3594元，比去年同期上涨9％。

除南山区外，各区住宅价格均出现上涨，且上涨幅度较大（见图8）。

图8 一季度不同区域住宅销售面积对比图（元/M2）
（七）二手房地产市场活跃，交易面积日趋增加
一季度，我市二手房交易面积达到148.79万平方米，比上年同期增长68.8％，高于去年同期及去年底的增长速度（56％、45％）（图9）。

图9 1999年以来二手房市场交易面积示意图（万M2）
二、一季度房地产经济运行分析
（一）新建商品房供求关系分析
去年底，我市批准预售面积与商品房销售面积的比例达到0.88：1，新增供给出现小于需求的现象；而龙岗、福田等区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，新增住宅供不应求现象较为严重。

今年一季度，我市商品房批准预售面积比商品房销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少30.49万平方米，住宅新增供求比为0.84：1，新增供给不足的问题较为突出。

而以往房源比较充足的南山、宝安两区，今年也出现了批准预售小于实际销售的问题，新增供求比分别为0.85：1和0.80：1。

商品房新增供给较少，尽管有利于消化空置商品房，但新增供给持续减少，势必造成供给储备不足，使购房者难以有充分的选房余地、不利于买方市场的稳定，此外还有可能造成卖方抬价，一定程度上引起今后一段时期房价的不稳定（一季度房价快速上涨即为佐证）。

故近年来房地产市场供求关系出现失衡的问题，需要引起各界的广泛重视。

表2 一季度住宅新增供求关系对比
（二）二手房市场分析
近年来，随着我市各项促进存量市场发展政策的实施，二手楼市场日趋活跃，成交面积和交易金额逐年上升。

1999年存量房屋成交面积为149.4万平方米，到2003年成交面积已经达到496.83万平方米，5年内增长了233％。

今年，仅一季度的成交面积就达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。

从成交面积的增长幅度来看，2002年存量住房成交面积比2001年增加36.26％，2003年增长了45％，2004年一季度又比年同期增长68％。

随着二手市场规模的不断扩大，存量市场在整个房地产市场中的地位不断加强，二手房市场已成为深圳房地产市场的重要组成部分。

二手房市场的快速发展，对深圳房地产业的健康发展具有重要作用。

首先由于二手房市场价格相对较低，与新建商品房相结合形成良好的价格梯度，可以满足不同层次消费者的住房需求，有助于解决中低
收入者的住房问题；其次可以推动房地产二三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，在特区内新房供不应求的情况下，能够满足中低收入者的在特区内购房的需求，保证住房买方市场的局面，一定程度上抑制房价上涨。

因此，近年来深圳二手楼市场的快速发展，有利于促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

（三）房地产市场价格分析
一季度全市商品房价格与上年相比上涨了5.1％，商品住宅价格上涨6.61％。

除南山区住宅价格基本保持稳定外，其它各区域的住宅价格均有一定幅度的上涨。

引起价格上涨的原因主要有以下几点：
1、由于特区内土地资源的日益稀缺，以及连续三年严控新批房地产用地政策的施行，近两年特区内基本没有新批房地产用地，导致区内房地产市场总体呈现供小于求的局面，从而拉升了区内房地产价格，进而造成全市房地产价格，突破以往2％左右的上升速度，出现明显增长。

2、宏观经济发展形势良好，CEPA的实施、特区外全面城市化的启动等，使居民对房地产的需求更加旺盛，一季度深圳市住宅销售面积比上年同期增长23％，旺盛的市场需求对房地产价格有拉动作用。

3、由于地铁、道路等基础设施的加快建设，使特区内外地铁沿线、道路周边的房地产产生预期升值，在一定程度上拉动了房价上升。

4、特区外城市化实施、关内外差距的减小，使特区内对特区外的辐射作用增强，使特区外房地产价格逐渐向特区边缘地区的房地产价格接近，也使特区外房地产价格上涨。

从总体来看，随着房地产市场热点向特区外转移，特区外房地产销售面积所占的比例将越来越大；由于其目前房价水平较低，故将对全市房地产价格水平及上升速度起到平抑作用。

同时，二手房市场的规模的不断扩大，有利于价格梯度的完善，满足不同收入层次的需求。

这将有效缓解特区内供给不足的矛盾，抑制房价的上涨。

在多种因素的共同作用下，未来一段时期，深圳房地产价格上涨幅度仍将保持在合理的范围内。