民间借贷土地抵押登记的依据须合法

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民间借贷土地抵押登记的依据须合法
民间借贷土地抵押登记的依据必须合法
国土资源管理部门对土地类借贷抵押行为如何正确运用现行的
法律法规，进行规范登记。

笔者认为在登记过程中应该注意以下问题。

近年来，民间借贷市场更趋活跃，呈现出借贷规模扩张化、借贷用途多样化的特点。

民间借贷行为也从传统的熟人社会仅凭口头承诺或出具借据即可成交，演变成不仅需要签约立据，将借贷金额、期限、利率及违约责任等都作为合同内容详细标明，而且数额较大的借贷还要以房产、土地等实物做抵押，并且到登记部门办理抵押登记，以增强借贷资金的安全性，避免借贷纠纷的发生。

民间借贷土地抵押登记的依据必须合法
根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑
物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

”其中《物权
法》第一百八十条第一款第一项至第三项分别是指建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

我国对抵押物的登记采取以法定登记为主的原则，抵押合同签订后，抵押双方应当携带主合同和抵押合同以及相关材料，到法定登记机关办理抵押登记，没有办理抵押登记的，不受法律保护。

申请人必须符合申请条件
民间借贷抵押担保很有可能出现申请人不符合申请登记条件的
情形，因此在抵押登记受理审查中，应按照《贷款通则》第六十一条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款业务。

企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。

”第七十三条规定，企业之间擅自办理借贷或者变相借贷的，由中国人民银行对出借方按违规收入处以1倍以上5倍以下的罚款，并由中国人民银行予以取缔。

根据《贷款通则》以及最高法院的上述司法解释的精神，对非金融企业间相互借贷违反金融法规的行为应当认定无效，非金融企业之间的借贷行为不受法律保护，自然也就不能作为抵押权人申请土地抵押登记。

国家禁止非金融企业之间的相互借贷，但是，公民将个人的钱借给企业，不属于企业之间的相互借贷，国家是允许的。

最高人民法院在《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力的批复》中指出：“公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷。

只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。

但是，具有下列情形之一的，应当认定为无效：（一）企业以借贷名义向职工非法集资；（二）企业以借贷名义非法向社会集资；（三）企业以借贷名义向社会公众发放贷款；（四）其他违反法律、行政法规的行为。

”根据上述司法解释，个人钱借给企业使用是合法的，该借款合同也是有效的，应当受法律保护。

所以，个人可以作为抵押权人申请土地抵押登记。

借款合同和抵押合同必须真实有效
《物权法》第一百七十二条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。

担保合同是主债权债务合同的从合同。

主债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

”虽然民间借贷行为申请抵押登记时提供借款合同和抵押合同是在自
愿平等基础上签订借款协议，表示双方真实意思，且不违反《合同法》规定。

但由于借款合同和抵押要素不齐全，表述不清以及记载的事项不全等造成双方当事人在主张自身权利时法院不能完全予以支持。

所以，作为土地抵押登记的国土资源管理部门，应该熟悉借款合同和抵押合同的构成。

借款合同应当包含借款种类、币种、用途、数
额、利率、期限和还款方式、违约责任等条款。

另外，借款申请书、借款凭证、协议书及修改借款合同的有关书面材料是借款合同的组成部分。

抵押合同是借款合同的从合同，是根据借款合同而设立的，一般包括被担保债权的种类和数额，债务人履行债务的期限，抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权的归属或者使用权的归属、担保范围。

在熟悉借款合同和抵押合同构成的基础上，国土资源管理部门应该对借款合同和抵押合同进行形式上的审查，例如，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

借款利率设定必须符合规定
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。

”由此可见，超过限额的高利贷利息不受法律保护。

因此，国土资源管理部门在办理民间借贷抵押登记时负有形式审查的职能，民间借款合同中约定的利率超过法律规定范围，应不予办理抵押登记。

抵押物必须合法有效，要注意房地产抵押一致的原则
民间借贷抵押合同中很有可能出现不能设定抵押的土地的情形，因此，国土资源管理部门在办理抵押登记时应该审查抵押物是否属于《物权法》第一百八十四条规定的不能抵押的情形，同时还要注意房地产抵押一致的原则，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

”已经办理过房产抵押登记、申请办理土地抵押登记的应该审查抵押权人是否为同一人，如果不是很可能造成重复抵押登记，难以确保抵押权人的合法权益。

依法办理注销登记
民间借贷土地抵押一般都设定抵押期限，当抵押期限届满时，当事人往往会认为就可以办理抵押注销登记了。

抵押权是依附在主债权上的，只要主债权不灭失，抵押权也不灭失，除非设定的抵押权的土地使用权期限届满，否则国土资源管理部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

办理土地使用权注销登记必须由抵押双方共同申请，一方申请的必须另一方的授权委托书，并出具抵押权人同意办理注销登记的书面报告，提供土地证书和土地他项权利证书。

办理注销登记，后国土部门应该收回土地他项权利证书，并在土地证书上注明本次抵押，已注销。

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出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。