我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方
中华人民共和国城市土地储备制度是指国家政府为经济社会发展需要，在城市规划、建设之前通过土地储备方式占有和管理成片土地并控制使用权的制度。

本文将探讨我国城市土地储备制度的演进逻辑和变革方向。

1. 早期阶段。

1950年代以前，中国实行的是“公共土地所有制”政策，即国家拥有全部城市土地。

此时期，政府对土地的占用主要靠强制征收，没有出现土地储备制度。

2. 填权阶段。

1980年代，中国开始逐步放宽土地使用购买、出让和租赁等手段，出现了城市土地市场，此时期被称为填权阶段。

为了规范土地市场，1988年，国务院发出《城市土地使用权出让暂行条例》，明确规定城市土地使用权应通过拍卖或者招标等方式来实现，同时也开始试行土地储备制度。

3. 多元化阶段。

1990年代以来，中国城市化进程加快，城市土地需求日益增长。

为了更好地控制城市土地供应和保障土地市场运转正常，我国逐步深化土地市场改革并完善土地储备制度，同时，城市土地的管理也从单一的国家行政手段转变为市场化、法制化、社会化多元化管理。

目前我国的土地储备制度主要有以下几种形式：
1、行政划拨制度
行政划拨制度是我国早期实行的土地配置方式，即由政府对土地进行划拨，将该块土地划归特定的部门或单位使用。

该制度虽然存在长期性以及适应市场调节的优点，但也有不足，如一方面市场调节力度弱，公平性不高，另一方面极易出现腐败和非法的利益输送等问题。

2、招标拍卖制度
招标拍卖制度强化市场调节，使土地价格真实反映市场供需情况。

但土地市场虚高、实低的情况也随之出现。

此制度需要政府强有力的监管。

3、预留制度
预留制度让政府将一部分土地预留出来用于建设公共设施或者特殊用途。

对于土地需求量较大、土地市场较为火爆的城市而言，政府预留土地成为解决供需矛盾的重要手段。

4、收储制度
收储制度是指政府用货币等价格手段，向市场购买土地并占有、管理，是土地储备制度的主要形式之一。

收储制度配合“招标拍卖”以及“预留制度”发挥更大的作用。

1、制度完善
为了适应经济发展的需要，土地储备制度需要长期快速适应市场变化，这就需要制度完善。

这包括完善储备目录、储备方式、流转机制、管理制度等方面。

2、多元化运营
在保证公共利益的前提下，鼓励政府、社会资本等多元化主体参与土地储备业务，以更好地发挥市场机制的作用。

此外，还应探索联合开发土地储备的创新方式。

3、提高土地供应效率
加强市场监管和维护市场竞争秩序，提高土地出让和储备的效率，可以通过多种方式贯彻，比如加强信息公开、完善土地交易体系等。

4、合理保障农民利益
在推进城市土地储备制度改革的同时，必须合理保护农民利益，保证农民的土地流转交易不受侵犯，确保农民的合法权益得到保护。

总之，我国城市土地储备制度不断适应市场需求的演变而发生改变，进一步提高城市土地的配置效率和运营效益，将有利于加快我国城市化的发展。

同时，应加强对土地储备市场的监管，完善制度，保证土地的公平、公正和透明。