2011年深圳豪宅市场投资分析

10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
货币政策
大型金融机构存款准备金率调整后走势
2010年11月至2011年6月，存款准备金率保持了“一月一上调”的态势。
20 08 20 年1月 08 20 年3月 08 20 年4月 08 年 20 5 08 月 20 年6月 0 20 8年 08 9月 20 年10 08 年 月 20 1 08 1月 年 20 12月 10 20 年1月 10 20 年2月 1 20 0年 10 5月 年 20 1 10 1月 20 年11 10 年 月 20 12月 11 20 年1月 11 年 20 2 11 月 20 年3月 11 20 年4月 11 20 年5月 11 年 6月
豪宅片区分析 香蜜湖片区
特点： 深圳发展成熟的豪宅区 地处市中心，豪宅辈出的区域 生活配套齐全，适宜居住 发展限制： 中心区土地有限，基本上无住宅 用地可供开发 发展潜力： 深圳豪宅区名片，具有集群效应 位处市中心，地段极为优越 位处住宅密集的中心地段仍拥有 自然景观资源。
缩流动性过剩，减少通胀压力，央行自2010年至今12次上调存款准备金率，特别是
21.50%
进入2010年，居民消费价格指数（CPI）不断走高，通胀压力不断加大，为了收
货币政策
2010年至今央行利率变动一览表 次数
1 2 3 4 5
调整时间
2010年10月20日 2010年12月26日 2011年2月9日 2011年4月6日 2011年7月7日
信贷政策
自2010年开始，中央针对房地产调控的政策密集出台，信贷政策成为宏观调
控的重要一环。政策主要起到引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别 化信贷政策执行力度的作用。
政策名称
国十一条
颁布时间
2010.1

主要内容 首付款 二套房首付比例不得低于40% 首套自住房：套型建筑面积在 90㎡以上的家庭，贷款首付比例 不得低于30%； 第二套住房：贷款首付比例不 得低于50%； 第三套及以上住房：大幅度提 高首付款比例和利率水平”。 对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于60%。 利率 ——
存款基准利率
1年期
2.50% 2.75% 3.00% 3.25% 3.50%
贷款基准利率
1年期
5.56% 5.81% 6.06% 6.31% 6.56%
5年期
4.20% 4.55% 5.00% 5.25% 5.50%
5年期
6.14% 6.40% 6.60% 6.80% 7.05%
资料来源：中国人民银行 经过08年的的五次降息后，进入2010年10月开始进入了加息通道，至2011年7 月，共五次加息，保持了“二月一上调”的频度。 面对资金冻结及加息问题，对于房地产开发企业，特别是特别依赖银行贷款的 中小型开发企业，资金链将面临考验；而对于购房者而言，贷款难度也随之增加。
经济环境
政策环境
深圳2000--2010年一手住宅量价走势
成交面积 万㎡ 1000 800 600 400 200 0 成交均价 元/㎡
25000 20000 15000 10000 5000 0
延长免征契税、营业税 以消化空置商品房 确定房地产为国民经 济的支柱产业之一
2000年
2001年
数据来源：国家统计局
居民消费价格指数（CPI）
最近二年月度CPI走势
7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2009年8月 2009年12月 2010年4月 -1.0% -2.0% 2010年8月 2010年12月 2011年4月 2011年8月
6.5% 6.20%
控方向不动摇、调控力度不放松。会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继
续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。”
土地政策
政府对建设用地的监管力度不断加强，从土地源头控制住房供应结构。 2011年1月出台的“新国八条”要求各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的 要求。 别墅用地停批 •2003年，国土资源部第一次叫停别墅用地。 •2003年9月14日，国土资源部通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停 止申请报批别墅用地。
•2006年，国土资源部再次叫停别墅用地，从2006年5月31日起，中国一律停止别墅
类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
豪宅投资分析
深圳豪宅区域发展及分析 豪宅投资前景分析 投资风险提示
豪宅片区分布 深圳豪宅片区分布
观澜湖片区
华侨城片区
中央别墅区 片区 香蜜湖片区 银湖片区
居住型豪宅 ：高端项目具有极强的区位优势，景观资源次优，配套完善，具有极强的议 价能力，买家偏重于居住功能。 资源型豪宅：高端项目具有极强的景观资源优势，远离城市中心，配套尚未完善，但旅游 渡假功能明显。
豪宅片区分析 银湖片区
特点： 深圳早期的豪宅区域； 深圳最著名的富人区； 四周山体环绕，园林式建筑设计 风格，强调依山伴水的人文情怀 发展限制： 容积率高，空间小 片区老旧，配套设施不够齐全
豪宅片区分析 蛇口半山片区
特点： 深圳新兴富人区 外籍人士聚集，带有国际氛围 靠山望海，地处市区优越地段 强调居住功能，配套齐全 发展限制： 可开发土地有限，豪宅可售数 目越来越少 发展潜力： 前海中心的建设将拉动片区发 展，为片区内豪宅价值创造上 升的空间。
豪宅片区分析 华侨城片区
20 08 Q1
20 08 Q3
20 09 Q1
20 09 Q3
20 10 Q1
20 10 Q3
数据来源：国家统计局 根据国家统计局初步测算，2011年上半年GDP为204459亿元，按可比价格计算， 同比增长9.6%，与去年同期相比降低1.5个百分点，环比下降0.1个百分点。经济增速 在宏观调控下平稳回落,但仍保持较快增长。
特点： 深圳豪宅标志区域 区域经过二十来年的发展，各 项配套齐全，片区规划成熟； 低密度、高绿化； 发展限制： 土地可开发资源有限。可售物业渐少。 发展潜力： 临近深圳CBD及高新技术区，地段优越； 华侨城同时拥有优越自然资源、教育资源、 旅游资源、文化资源，造就了华侨城的不 可复制性，稀缺造就增值空间。
美元兑人民币汇率
2008年1月-2011年8月美元兑人民币月平均汇率
美元兑人民币汇率 7.40 7.20 7.00 6.80 6.60 6.40 6.20 6.00 5.80
今年8月24日，人民币对美元6.3896元，再创汇改以来新高。人民币的不断升值
引发大规模热钱流入，成为外资追捧的对象，外资通过持有房产享受房价上涨和汇率 上升的双重收益。如果按过去一年的升值幅度，不算房价的涨幅，收益就达到了5.5%。
豪宅市场投资分析
目 录 投资环境分析 豪宅片区分析
豪宅投资前景分析
豪宅投资风险提示
投资环境分析
经济环境
政策环境
国内生产总值（GDP）
2008年-2011年季度GDP及增速
亿元 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 GDP 同比增长 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
20 08 20 年1 08 月 20 年4 08 月 20 年 08 7月 年 20 10 09 月 20 年1 09 月 20 年4 09 月 20 年 09 7月 年 20 10 10 月 20 年1 10 月 20 年4 10 月 20 年 10 7月 年 20 10 11 月 20 年1 11 月 20 年4 11 月 年 7月
20 08 20 01 08 -0 20 4 08 20 07 08 20 10 09 -0 20 1 09 20 04 09 -0 20 7 09 20 10 10 20 01 10 -0 20 4 10 20 07 10 20 10 11 -0 20 1 11 20 04 11 -0 7
投资环境分析
2002年
2003年
2004年
取消贷款优 惠利率 提高首付 比率 国八条
2005年
国六条
2006年
央行5次 加息 一系列税收优 惠政策 3次降低存准 率 4次减息
2007年
2008年
2009年
2010年
国十一条 国五条 新国五条 两次加息 5次提高存准率




第一阶段（2000-2004） 在税收、政策、银行信贷等各方面利好的情况下，2000年至2004年一手住 宅量价齐升。 第二阶段（2005-2007） 2005年至2007年房价持续上涨，成交量逐年减少。针对房地产市场出现 房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快的现象，政府陆续出台“国八条”、 “国六条”等政策 ，将稳定房价提高至政治高度。同时银行提高贷款利率、央 行提高存款准备金、加息等措施。其中在2007年，央行在一年内加息5次。 第三阶段（ 2008-2009） 受金融风暴的影响，房地产市场发展不容乐观，2008年下半年，政府出台 一系列金融、财税政策，降低居民购房成本，鼓励住房消费。2009年，政府发 行4万亿元刺激经济，房地产市场出现量价齐升。 第四阶段（2010至今） 随着经济的稳步发展，过热的楼市对民生产生负面影响，面对过高的房价 及引发的通胀问题，政府在2010年陆续出台一系列调控政策，且调控力度一次 次的加大。
备注
—— 暂停不能提 供1年以上当 地纳税证明 或社会保险 缴纳证明的 非本地居民 购房贷款。
新国十条
2010.4
第二套贷款利率 不得低于基准利 率的1.1倍
国八条
2011.1
第二套贷款利率 不得低于基准利 率的1.1倍
——
限购令
限购令从北京开始实施，到现在经过了三轮，限购范围不断扩大，限购城市不断 增多。 第一轮：从2010年4月30日至2011年1月26日。 第二轮：从新国八条实施开始 各直辖市（4个）、计划单列市（5个）、省会城市和房价过高、上涨过快的城市， 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 第三轮：2011年八月 2011年7月国务院常务会议指出：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调
20 11 Q1
社会消费品零售总额
2008-2011年社会消费品零售总额及同比增幅
社会消费品零售总额 亿元 20000 15000 10000 5000 0 同比增幅 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2010年自8月起社会消费品零售总额同比增幅连续五个月保持在18%以上，2011 年上半年社会消费品零售总额同比较去年同期略有下降，下降了1.4个百分点，国内市 场销售实现 60% 40% 20% 0% -20% -40%
2009年和2010年两年信贷投放加起来接近20万亿元，这是史无前例， 2011年上半年的信贷投放也已超过4万亿规模创天量的信贷投放量在拉动经济 发展的同时，也造成了通胀预期的上升，这使得资产保值增值需求大量增加。
1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011上半年
进入2010年，CPI不断创新高，2011年7月CPI更是同比上涨6.5%，创下36个月 以来的新高，2011年8月CPI虽然高位回落至6.2%，但通胀压力仍然比较大，人民币 对内加速贬值。
新增信贷
1990-2011年新增信贷走势图
新增信贷（亿元）
100000 80000 60000 40000 20000 0
大梅沙片区
蛇口半山片区
随着关内住宅用地紧缺，豪宅可销售量下降，深圳豪宅的区域由最早的罗湖、南
山渐渐向盐田、宝安新兴区域扩展。
豪宅片区发展
宝安
盐田 中央别墅区 观澜湖
资源型 居住型
香蜜湖 华侨城 蛇口 蛇口 华侨城 蛇口
梅沙 香蜜湖 香蜜湖 中心区 华侨城
梅沙
福田 南山 罗湖 1990
华侨城
银湖
1995 2000 2005 2010
豪宅片区分析 中央别墅区
特点： 羊台山、塘朗山、银湖山围绕， 生态资源丰富 临近福田中心区，交通便捷， 以自主为主。 发展限制： 区域自身资源配套仍有提升空 间 发展潜力： 城市交通系统升级提高居住价 值，享受更多生活便利。