上海市某公寓价值评估价格解读(ppt 36页)

错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。雅 宾 利
客
源
5% 30%
55% 10%
市区（黄埔、卢湾、徐汇） 闸北本区 外籍人士 其他客源
市场价格
20000 19000 18000
峰值
06-11-26 泰阁
17000 16000 15000 14000 13000
17017 165561620216409
0
-1.00
06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 06- 07- 07- 07- 07- 07-
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05
供应
成交
供求比
累计供求比
板块市场供大于求
供求关系
06年1月至07年5月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：
06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07
武宁
不夜城
长寿
不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿相近
板块价格比较
在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过06年4月份的涨幅 后，成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块涨势减缓，成交均价小 幅变化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。 可见，在经过较为激烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进 市场价格上扬，后继乏力，而平稳发展的武宁、长寿却保持相当连贯的市场成长态 势，稳步发展。 另外，同质板块之间存在近似的发展速度，就不夜城板块06年初较其它两个板块较 低的成交均价来说，目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度；
板块供求比较
武宁、不夜城供应、去化绝对量比较：
选取近似的去化套数作为标准。 不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间，而武宁板块的供应相对紧张。 以板块同质而言，市场供应紧张的区域市场反而价格更低，市场支撑乏力。
整体市场比较
整体价格比较
20000
18000 16000 14000
17353 14960
不夜城
内环
全市
不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大
整体市场比较
不夜城板块在内环地区以及上海市场整体发展较为平稳的状态下，波动范围较 之较大，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。 以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市场“供给源” 项目有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯 板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个基本的中值水平，欠 缺后续的发展趋势，影响板块的市场价格反应。
在售主要项目资料
市场走势
报价：11000-13000
报价：13000 泰阁
紫兰苑
报价：18500
绿洲雅宾利
蒙特利城
报价：16000
报价：16000-18000
卓悦居
由于产品地段与品质 的分段，各个项目定 位都有所针对。
立足各档次主力供应 与成交的三个项目的 客源，来说明目前不 夜城板块的产品定位 与走势。
基本概况
区位特点 交通条件 生活配套 市政规划
区位特点
不夜城板块
不夜城板块位于： 闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。
北临大宁板块； 东接北外滩板块、南倚北静安板块； 北黄埔板块； 西靠武宁板块、长寿板块。
大宁板块
武宁板块
不夜城板块 北外滩板块
长寿板块 北静安板块 北黄埔板块
区位特点
不夜城
06-4-3
06-7-29
06-11-21
07-2-8
绿洲雅宾利
蒙特利城
紫兰苑2期
卓悦居
市场价格
从统计数据中，我们可以清楚地看到06年至今，不夜城板块房产市 场大幅上扬之势： 06年初始，不夜城板块以10000左右的单价低开市场； 06年4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至 17017的峰值； 之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜 城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动。反 而缺乏继续上扬的动力和趋势。
不夜城板块
生活配套
不夜城板块各项生活配套设施齐备：
医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段 医院、海宁地段医院等； 教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽 学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共 和路小学等； 商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、 吉盛伟邦等。 各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。
板块内有两条轨道交通，10多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，构 筑了三维立体交通网络。也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一。
板块价格比较
板块价格比较
20000 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000
9000
Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May-
06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07
累计供求比
在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势
项目分段分析
06年1月-07年5月，06年前开盘项目尾盘均价仅 9886，06年后开盘的项目整体均价达15545， 前后涨幅57%，区域市场内，公寓产品价格的陡 然增长可见一斑。
该板块在文化、商业等角度，一直处于 城市亚中心的地位。 以不夜城商圈为中心商业配套，各项配 套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文 化中心。
由于板块内，老城区 密布，火车站外来人 流混杂，加之上海居 民的传统居住观念， 极大地降低了该板块 的住宅档次。
交通条件
该板块的交通配套相当成熟：
轨道交通1号、3号、4号、以及正在建设中的8 号线、10号线纵横穿插，929、942、962、 928、912、955、837、845、823、862、706 等40余条公交线路密集分布。南北高架方便自 驾出行。 铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客 车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车 站等是上海与周边城市连接的主要节点。 庞大的立体交通网络颇具规模。
闸北板块价值评估
不夜城板块公寓价格解读
引言 板块概况 纵向市场 横向市场 价格解读
引言
不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一——闸北，地理意义上的上海中 心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其 区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整 体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而 言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。
供求关系
套数 900
供求对比图表
紫兰苑、联富假日公寓 17.00
800
15.00
蒙特利、圣和圣、紫兰苑
700
13.00
600 绿洲雅宾利，蒙特利
500
11.00 9.00
400
7.00
300
4.40
5.00
200
3.00
100
1.101.191.152.061.741.331.311.941.741.541.711.511.861.41.100
市场走势（以客源入手分析）
市区客、外籍中高客源为主
价格较高，压缩 了本地客源的购 买意愿。客源大 部分是徐汇、黄 埔、卢湾等区拥 有一定购买力的 人士，以及近3 成的外籍华裔客 户。
雅宾利
蒙特利 紫兰苑
市区客与区域客各占半壁
客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧 邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区 的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买原生活 环境的物业。
12000
10000
8000
7766
6000
4000 Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07
14960
13939
1.41 1.05 0.83
板块供求比较
不夜城
武宁
长寿 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000
武宁供求比例适中，成交价格最具说服力； 不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格
14655
板块供求比较
供求关系决定市场价格，供、求、价三者之间的关系可以明了的说 明市场的健康状况，也就是市场价格的合理性，市场供求平衡时的 价格才是真正合适的市场价格。 从统计的数据、图表我们可以看到： 武宁板块市场供求较为平衡，1.05的供求比例与其13939价格是三 个板块中最有说服力的，长寿板块0.83的供求比例足以支撑14655 的市场价格。 而不夜城板块市场却以1.41的供求比例支撑着14960的价格，可见 不夜城板块市场价格虚高的情况。
横向市场
类比板块选择 板块价格比较 板块供求比较 整体市场比较
类比板块选择
武宁、长寿板块是指普陀区内环以 内、中山北路以南、苏州河以北的 区域。与不夜城板块相似，处于准 城市中心的位置， 区域内楼盘性价比较高，是高品质 楼盘集中的区域之一。该地区的生 活配套也相当成熟。武宁路商圈是 该地区商业的主要聚集地，商场、 大卖场、便利店、餐饮店、电影院 等商业、文化设施都很齐全。
06年4月份，绿洲雅宾利上市 为整个不夜城板块的价格上 扬打响了头炮。这样大幅度 价格提升的影响下，市场反 应为累计供求比出增长趋势， 腥增供应量去化纵向比较相 对困难，价格提升的程度缺 乏市场支撑。
1、不夜城板块区位价值的体现，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格； 2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间不足； 3、目前市场供求比为1.41，供大于求，市场价格支撑存在问题； 4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺乏 市场支撑。
5
4.5
4.4
4
3.5
3
2.5
2 1.5
1
1.1 1.19 1.15 2.06 1.74 1.33 1.31 1.94 1.74 1.54 1.71 1.51 1.86 1.41
0.5
0
Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May-
市政规划
“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储 备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功 能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代 交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸 服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成
16781
15873
15295
1452614450
13968 135511331813404
14409成交均价： 14960
12000
11000 10000 9983 1006510037
9000 Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07
为上海现代交通商务区核心区。”
纵向市场
在售项目分布 市场走势 市场价格 供求关系 项目分段分析
在售项目分布
紫兰苑
泰阁
绿洲雅宾利 蒙特利城
卓悦居
目前闸北内环板块有5个主要的 在售项目。分布区域较为零散。分 布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和 蒙特利城稍大，其余皆为城区改造 的小规模开发产物。
累计供求比例：1.41 累计17个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求 近1/4，市场消化潜力被高估。
项目分段分析
06年1月-07年5月期间，06年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：
项目分段分析
06年1月-07年5月份期间，06年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：
项目分段分析
区域客为主
闸北本区域客源 占近7成，其余来 自全市其它区； 拆迁户居多； 由于产品自身定 位经济化，购买 客层相对较低。
市场走势
客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条 件板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、
低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和