中海联五山的项目前期定位的的策划专案
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109063 16476 2475 61600 52000 20800
57000
14000
46000
５ 广州宏新投资有限公司 月
广州富力智盛置业发展有限公司
荔湾区光复北路康公直街1238号、三元坊11-45号、德美 里2-24号地段
天河区珠江新城M1-9号地块
商住楼、商务楼 商务办公/旅业
6819 11522.9
商住楼
9364
商务办公
7943.91
旅业
13181.6
商业、住宅、办公
14503
居住
134989
商品住宅
38081
商务办公
14390.77
27300
73925
363542.4 69226.52
61623 142990.38
131816 90491
152621
48490
100735.39
12900
40000
22
第二部分 项目理解
23
2.1 项目地块特征理解
本案位于天河区五山街的茶山鸡笼岗上， 西、北面被五山花园包围，东面是五山 小学，南面与广圆快速干线相邻。
24
2.1 项目地块特征理解
本案位于天河 区五山街的茶 山鸡笼岗上， 西、北面被五 山花园包围， 东面是五山小 学，南面与广 圆快速干线相 邻。
05年重新崛起的房地产耀眼板块，市场发展活 跃，定位为CBD中央商务居住区；
其投资价值及升值潜力无可估量，产品集中表 现为投资型及顶尖型，产品创新性广
代表项目：誉峰、柏林公寓等，13000-18000元 /M2
新兴居住景观型板块，2000年随着东方新世界 的发展，陆续有各大品牌发展商的进驻；
广州市地下铁道总公司
4 月 广州亿柏企业咨询有限公司
广州市时代胜誉投资顾问有限公 司 广州富力智盛置业发展有限公司
白云区机场路东侧、广州中 医学院西侧地段
海珠区琶洲会展中心南侧 （PZB1301地块）
海珠区琶洲会展中心南侧 （PZB1501地块）
天河区珠江新城A4-6地块
海珠区龙田直街地段
天河区珠江新城 J1-1 地块
分析： 五山生活区内二手市场供应并未如周边板块活跃； 二手出售供应主要以低档的房改房宿舍的二、三房单元为主； 区域租赁市场较为淡薄，未能形成较好的投资氛围。
9
5、广州住宅市场小结
现今楼市供求关系不断激化，一手住宅市场价格不断上涨，新政调控 下，楼龄较轻的天河区域二手严重受挫，其影响将有机会对一手市场 造成一定的冲击；
0
0
越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都
成交面积 17.9 9.79 80.9 70.6 56.3 8.32 65.4 30.2 成交均价 8252 5495 6566 7617 5825 4837 4495 2799
分析： 商品住宅价格飙升，同比增长近20%，持续稳中有升的走势基调；
18
综合评述：久未有新作的珠江实业集团携手华侨房屋开发公司共 同打造，该项目旺中带静，定位为一个中高档的综合性小区，主 力面向天河白领及投资客，预计06年“十一”入市；
19
外区竞争威胁
南湖同和板块
植物园板块 科学城板块
广园东板块
珠江新城板块 江景楼盘
华南板块
在8500-9000元/平方米的价格的背景下，项目所面临的竞争将由区域内竞争扩 大到更大范围甚至整个广州市的豪宅市场，项目未来的竞争对手大大增多。
图5: 近年广州一、二手住宅市场成交对比
万平方米
1200
60%
1000 50%
800
600
40%
400 30%
200
0
20%
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年 1-4月
商品住宅成交 712.11 790.23 909.16 962.08 918.92 336.35 二手住宅成交 223.22 297.39 393.83 566.84 612.53 193.37
（4）后天河北板块
新兴区域，生活配套及规划尚在进一步建设中， 区内知名度欠缺，区域形象低，供应量少；
代表项目：天河峰景、五山花园等，6000-7500元 /M2
13
（5）东圃、黄埔板块
籍九运会的建设带动，恒大、合景、万科的进 驻，该区域逐渐为市场所认识；
地铁及市政规划的利好消息令该区域形象不断 完善，受到不少白领青睐；
14
三、周边项目分析
15
1、富力院士庭
地理位置：天河区东莞庄路38号 规划：占地1.8万平方米， 规划
为小高层建筑 价格预测：9000-10000元/ ㎡（ 含
1000-1200元/ ㎡精装修） 主力目标客户群：天河区白领及高知识人群
16
综合评述：“院士庭”前身为九州文化家园， 目前整体工程进 度为基坑状态，其中有一栋已建至约15层，项目以100㎡左右的 大三房单位为主,部分中小户型，地理位置及生活配套较为成熟， 具备发展商品牌号召力，预计06年“十一”入市。
26
2.2 项目swot分析
优势（S）
广州少有的坡地建筑，视野开阔； 项目所在地段清静宜居，绿化率高； 周边教育配套十分完善，文化气氛浓厚； 临近地铁三号线，拉近与天河中心的距离； 拥有山顶公园的使用权，项目附加值得以提升。
劣势（W） 现时路面交通不便，路网不发达； 周边生活环境杂乱、配套不成熟，村屋印象深入民心； 项目地段鲜为人知，难以吸引外区客户，客源较窄； 占地不大，属小型项目。
住宅热点区域以海珠、天河为首，伴随着珠江新城的开发热浪，顶级 住宅云集天河区域，区域楼价攀升新高点；
土地供应减少，现有住宅板块逐渐进入升级换代的周期，而新晋住宅板块 尚未形成气候，是促成楼价高速上涨的重要原因。
8
4、周边二手市场情况
项目
二 高科大厦
手 五山花园
出 售
红棉阁
市 地税局宿舍
场 茶景苑
别墅
利海托斯卡纳
洋房、别墅
山水庭院
洋房、别墅
中颐种鸡场地块
洋房、别墅
凯旋新世界
洋房
中海三项目
洋房
合景誉峰
洋房
保利新项目
洋房
珠江帝景
洋房
部分一线江景盘余货
洋房
预计货量（套）
500
350
200
300
200
800
500
350
800
200
730
250
600
800
1000
350
300
300
200
8730
21
市场部分小结
1 月
广东华美教育投资集团
广州开发区科学城东部组团、 商业金融业用地，汽车配 罗东路以西、开创大道以南 件用品市场及配套设施
171257
--
6078
广东耀华房产开发有限公司
广东建中房地产实业有限公司 2 月 保利房地产公司和广东中益投资
公司、广州市康隆投资公司 广东津滨房地产开发公司 广州中惠置业有限公司 广州富力地产股份有限公司 广州富力地产股份有限公司
20
外区竞争威胁
板块 华南板块
广园东板块
南湖板块
珠江新城 板块 市区内 合计
部分豪宅市场未来潜在供应竞争（8000元以上项目）
项目
主要产品
锦绣香江
洋房、别墅
新光南村项目
别墅
华南新城（江山帝景）
洋房
星河湾
洋房
广州雅居乐
别墅
翡翠绿洲
洋房、别墅
汇景新城
洋房、别墅
帝景山庄
别墅
保利林语山庄
洋房、别墅
江南世家
图4：04-06年1-4月一手住宅成交均价走势
元/平方米 8000
6000 4000
2000 成交均价
2004年1-4月 4323
2005年1-4月 4969
2006年1-4月 5956
图3：06年1-4月份各区一手住宅成交情况
万平方米 100
元/平方米 10000
8000
6000
50
4000
2000
二手所占比例 24% 27% 30% 37% 40% 37%
分析： 06年上半年，成交面积同比大幅攀升，远高于土地供应增长率；
节节上升的二手成交分额，说明市场房屋置换率较高，二手市场已 成为一手市场有效补充；
年初二手成交同比下降10%，说明政府宏观调控作用开始呈现。
7
3、近两年住宅市场均价走势分析
2003-2006年广州市土地供应面积情况分析
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
2003年
2004年
2005年
2006年
供应面积
图1：1-4月土地公开出让分布情况
开发区 8%
白云区 17%
天河区 42%
荔湾区 8%
海珠区 25%
统计数据为土地出让宗数
数据来源：广州市国土资源和房屋管理局
17
2、侨英花园 地理位置：天河区粤垦路与瘦狗岭路交界 规划：占地2万多平方米，建筑面积有6万多平方米，有1栋写字楼，4
栋12层联排小高层和两栋28层的高层住宅，总货量500多套 户型：小高层以40M2单间及60－70M2的两房中小户型为主； 高层90－100多平方米的三房居多，也有部分四房单位。
天河区珠江新城 M1-4 地块
荔湾区华贵路以西、观贤坊 以南、暗渠以东地段
白云区新广从路永泰集贤庄 地段
天河区沙河路广东省建材机 械厂厂区
天河区珠江新城 D1-1地块
商品住宅、社会停车场
5482
办公用地（办公楼、商场、 餐饮）
24862
办公用地（办公楼、商场、 餐饮等）
113607
商务办公
6293.32
目前、乃至未来一年时间，五山板块内供应都将继续处于断 层状况；
在新政影响辐射下，周边板块项目供货出现了一定的调整， 投资型小单元将不断涌现，争取区域投资市场分额；
周边板块即将面市的项目不多，但其产品及项目形态的同质 化现象却较为明显，未能跳出区域旧有商品房的居住理念；
区域市场严重供货断层，外区同档次项目将分流区域部分客 户，形成外区的竞争。
代表项目：盈彩美居、美林湖畔花园等， 6800-7500元/M2
2、小结
未来1-2年内，供应量集中在天河区域，新项目的出现都将成为区域关注的热点；
后天河北板块缺乏珠江新城巨大发展潜力，欠缺天河北成熟生活配套，不具备天河公 园优越的自然景观，未见市政规划利好讯息；
五山板块内目前供应量缺少，鲜为市场认知，以二手房交易为主，区域内学校林立， 具备浓厚的文化氛围，距天河北核心仅二十分钟车程。
天河文化领域·林畔坡地人文院落(上篇)
中海联五山项目前期定位策划专案
1
目录
第一部分 市场分析
3
第二部分 项目理解
23
第三部分 目标客户群定位
29
第四部分 项目定位
49
第五部分 项目优化建议
78
第六部分 项目市场价格预测 93
2
第一部分 市场分析
3
一、宏观调控下的市场环境
4
1、近年广州市土地供应情况分析
55876.8 80660.3
9640
6
36000
2、近两年住宅市场成交情况分析
图2：04-06年1-4月份住宅成交面积走势
万平方米 400
200
0
成交面积 同比增幅
04年1-4月份 348.1
05年1-4月份 276.4 -21%
06年1-4月份 336.4 22%
40% 20% 0% -20% -40%
稀缺的景观资源令该板块受到高端白领，外籍 人士的追捧，价格不断攀升；
代表项目：隽园，历德雅舍，锦逸等，70009500元/M2
12
（3）天豪宅区域；
区内规划及建设基本定型，鲜有新盘推出，但 便利的配套浓郁的商务气氛令该区域二手价格 高企不下；
代表项目：协和新世界，帝景苑等，650011000元/M2
分析： 政府宏观调控下，今年年初公开出让的国有土地虽有所增加，但地块面积较 少且集中在边缘新区域内，总体供应量跌至4年来最低谷；
旧八区内，土地供应集中在处女地最多的天河区珠江新城；
5
附表：2019年1-５月广州部份土地出让情况
月 份
受让方
土地座落
地类用途
土地面 规划建筑 成交价 积(㎡) 面积(㎡) (万元)
25
项目规划指标
总占地面积：11546㎡，净用地面积：9067㎡ 总建筑面积： ≤ 26899㎡ 容积率：≤ 2.8 建筑密度：≤ 32%
项目地块在山岗上，居高临下，但南向靠山，北向临下，虽 然视野开阔，但不利于南风的引入。
项目建筑面积有限，容积率较低，在建筑规划上受到一定限 制，但同时项目将会是一个十分适宜居住的低密度小区。
租 半山雍景苑
赁 市
五山花园
场 茶山苑
户型及面积
三房180M2 三房117M2 三房102M2 三房98M2 二房81M2 二房85M2 二房60M2 二房80M2
售/租价
138万 68万 57万 62万 50万 1800 1600 1700
单价(元/M2)
7600 5811 5589 6327 6173 —— ——
新政对住宅面积的规限下，楼市逐渐呈现两极分化的现象， 中小户 型同质化现象较为严重，竞争强度增大，而大户型产品市场稀缺性更 大，发展空间更为乐观 ：
从老城区房价高企局面可预测，随着各区土地供应量的减少，住宅质 量的不断提升，房价将继续攀升。
10
二、区域市场理解
11
1、区域格局划分
（1）珠江新城板块 （2）天河公园板块
57000
14000
46000
５ 广州宏新投资有限公司 月
广州富力智盛置业发展有限公司
荔湾区光复北路康公直街1238号、三元坊11-45号、德美 里2-24号地段
天河区珠江新城M1-9号地块
商住楼、商务楼 商务办公/旅业
6819 11522.9
商住楼
9364
商务办公
7943.91
旅业
13181.6
商业、住宅、办公
14503
居住
134989
商品住宅
38081
商务办公
14390.77
27300
73925
363542.4 69226.52
61623 142990.38
131816 90491
152621
48490
100735.39
12900
40000
22
第二部分 项目理解
23
2.1 项目地块特征理解
本案位于天河区五山街的茶山鸡笼岗上， 西、北面被五山花园包围，东面是五山 小学，南面与广圆快速干线相邻。
24
2.1 项目地块特征理解
本案位于天河 区五山街的茶 山鸡笼岗上， 西、北面被五 山花园包围， 东面是五山小 学，南面与广 圆快速干线相 邻。
05年重新崛起的房地产耀眼板块，市场发展活 跃，定位为CBD中央商务居住区；
其投资价值及升值潜力无可估量，产品集中表 现为投资型及顶尖型，产品创新性广
代表项目：誉峰、柏林公寓等，13000-18000元 /M2
新兴居住景观型板块，2000年随着东方新世界 的发展，陆续有各大品牌发展商的进驻；
广州市地下铁道总公司
4 月 广州亿柏企业咨询有限公司
广州市时代胜誉投资顾问有限公 司 广州富力智盛置业发展有限公司
白云区机场路东侧、广州中 医学院西侧地段
海珠区琶洲会展中心南侧 （PZB1301地块）
海珠区琶洲会展中心南侧 （PZB1501地块）
天河区珠江新城A4-6地块
海珠区龙田直街地段
天河区珠江新城 J1-1 地块
分析： 五山生活区内二手市场供应并未如周边板块活跃； 二手出售供应主要以低档的房改房宿舍的二、三房单元为主； 区域租赁市场较为淡薄，未能形成较好的投资氛围。
9
5、广州住宅市场小结
现今楼市供求关系不断激化，一手住宅市场价格不断上涨，新政调控 下，楼龄较轻的天河区域二手严重受挫，其影响将有机会对一手市场 造成一定的冲击；
0
0
越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都
成交面积 17.9 9.79 80.9 70.6 56.3 8.32 65.4 30.2 成交均价 8252 5495 6566 7617 5825 4837 4495 2799
分析： 商品住宅价格飙升，同比增长近20%，持续稳中有升的走势基调；
18
综合评述：久未有新作的珠江实业集团携手华侨房屋开发公司共 同打造，该项目旺中带静，定位为一个中高档的综合性小区，主 力面向天河白领及投资客，预计06年“十一”入市；
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外区竞争威胁
南湖同和板块
植物园板块 科学城板块
广园东板块
珠江新城板块 江景楼盘
华南板块
在8500-9000元/平方米的价格的背景下，项目所面临的竞争将由区域内竞争扩 大到更大范围甚至整个广州市的豪宅市场，项目未来的竞争对手大大增多。
图5: 近年广州一、二手住宅市场成交对比
万平方米
1200
60%
1000 50%
800
600
40%
400 30%
200
0
20%
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年 1-4月
商品住宅成交 712.11 790.23 909.16 962.08 918.92 336.35 二手住宅成交 223.22 297.39 393.83 566.84 612.53 193.37
（4）后天河北板块
新兴区域，生活配套及规划尚在进一步建设中， 区内知名度欠缺，区域形象低，供应量少；
代表项目：天河峰景、五山花园等，6000-7500元 /M2
13
（5）东圃、黄埔板块
籍九运会的建设带动，恒大、合景、万科的进 驻，该区域逐渐为市场所认识；
地铁及市政规划的利好消息令该区域形象不断 完善，受到不少白领青睐；
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三、周边项目分析
15
1、富力院士庭
地理位置：天河区东莞庄路38号 规划：占地1.8万平方米， 规划
为小高层建筑 价格预测：9000-10000元/ ㎡（ 含
1000-1200元/ ㎡精装修） 主力目标客户群：天河区白领及高知识人群
16
综合评述：“院士庭”前身为九州文化家园， 目前整体工程进 度为基坑状态，其中有一栋已建至约15层，项目以100㎡左右的 大三房单位为主,部分中小户型，地理位置及生活配套较为成熟， 具备发展商品牌号召力，预计06年“十一”入市。
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2.2 项目swot分析
优势（S）
广州少有的坡地建筑，视野开阔； 项目所在地段清静宜居，绿化率高； 周边教育配套十分完善，文化气氛浓厚； 临近地铁三号线，拉近与天河中心的距离； 拥有山顶公园的使用权，项目附加值得以提升。
劣势（W） 现时路面交通不便，路网不发达； 周边生活环境杂乱、配套不成熟，村屋印象深入民心； 项目地段鲜为人知，难以吸引外区客户，客源较窄； 占地不大，属小型项目。
住宅热点区域以海珠、天河为首，伴随着珠江新城的开发热浪，顶级 住宅云集天河区域，区域楼价攀升新高点；
土地供应减少，现有住宅板块逐渐进入升级换代的周期，而新晋住宅板块 尚未形成气候，是促成楼价高速上涨的重要原因。
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4、周边二手市场情况
项目
二 高科大厦
手 五山花园
出 售
红棉阁
市 地税局宿舍
场 茶景苑
别墅
利海托斯卡纳
洋房、别墅
山水庭院
洋房、别墅
中颐种鸡场地块
洋房、别墅
凯旋新世界
洋房
中海三项目
洋房
合景誉峰
洋房
保利新项目
洋房
珠江帝景
洋房
部分一线江景盘余货
洋房
预计货量（套）
500
350
200
300
200
800
500
350
800
200
730
250
600
800
1000
350
300
300
200
8730
21
市场部分小结
1 月
广东华美教育投资集团
广州开发区科学城东部组团、 商业金融业用地，汽车配 罗东路以西、开创大道以南 件用品市场及配套设施
171257
--
6078
广东耀华房产开发有限公司
广东建中房地产实业有限公司 2 月 保利房地产公司和广东中益投资
公司、广州市康隆投资公司 广东津滨房地产开发公司 广州中惠置业有限公司 广州富力地产股份有限公司 广州富力地产股份有限公司
20
外区竞争威胁
板块 华南板块
广园东板块
南湖板块
珠江新城 板块 市区内 合计
部分豪宅市场未来潜在供应竞争（8000元以上项目）
项目
主要产品
锦绣香江
洋房、别墅
新光南村项目
别墅
华南新城（江山帝景）
洋房
星河湾
洋房
广州雅居乐
别墅
翡翠绿洲
洋房、别墅
汇景新城
洋房、别墅
帝景山庄
别墅
保利林语山庄
洋房、别墅
江南世家
图4：04-06年1-4月一手住宅成交均价走势
元/平方米 8000
6000 4000
2000 成交均价
2004年1-4月 4323
2005年1-4月 4969
2006年1-4月 5956
图3：06年1-4月份各区一手住宅成交情况
万平方米 100
元/平方米 10000
8000
6000
50
4000
2000
二手所占比例 24% 27% 30% 37% 40% 37%
分析： 06年上半年，成交面积同比大幅攀升，远高于土地供应增长率；
节节上升的二手成交分额，说明市场房屋置换率较高，二手市场已 成为一手市场有效补充；
年初二手成交同比下降10%，说明政府宏观调控作用开始呈现。
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3、近两年住宅市场均价走势分析
2003-2006年广州市土地供应面积情况分析
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
2003年
2004年
2005年
2006年
供应面积
图1：1-4月土地公开出让分布情况
开发区 8%
白云区 17%
天河区 42%
荔湾区 8%
海珠区 25%
统计数据为土地出让宗数
数据来源：广州市国土资源和房屋管理局
17
2、侨英花园 地理位置：天河区粤垦路与瘦狗岭路交界 规划：占地2万多平方米，建筑面积有6万多平方米，有1栋写字楼，4
栋12层联排小高层和两栋28层的高层住宅，总货量500多套 户型：小高层以40M2单间及60－70M2的两房中小户型为主； 高层90－100多平方米的三房居多，也有部分四房单位。
天河区珠江新城 M1-4 地块
荔湾区华贵路以西、观贤坊 以南、暗渠以东地段
白云区新广从路永泰集贤庄 地段
天河区沙河路广东省建材机 械厂厂区
天河区珠江新城 D1-1地块
商品住宅、社会停车场
5482
办公用地（办公楼、商场、 餐饮）
24862
办公用地（办公楼、商场、 餐饮等）
113607
商务办公
6293.32
目前、乃至未来一年时间，五山板块内供应都将继续处于断 层状况；
在新政影响辐射下，周边板块项目供货出现了一定的调整， 投资型小单元将不断涌现，争取区域投资市场分额；
周边板块即将面市的项目不多，但其产品及项目形态的同质 化现象却较为明显，未能跳出区域旧有商品房的居住理念；
区域市场严重供货断层，外区同档次项目将分流区域部分客 户，形成外区的竞争。
代表项目：盈彩美居、美林湖畔花园等， 6800-7500元/M2
2、小结
未来1-2年内，供应量集中在天河区域，新项目的出现都将成为区域关注的热点；
后天河北板块缺乏珠江新城巨大发展潜力，欠缺天河北成熟生活配套，不具备天河公 园优越的自然景观，未见市政规划利好讯息；
五山板块内目前供应量缺少，鲜为市场认知，以二手房交易为主，区域内学校林立， 具备浓厚的文化氛围，距天河北核心仅二十分钟车程。
天河文化领域·林畔坡地人文院落(上篇)
中海联五山项目前期定位策划专案
1
目录
第一部分 市场分析
3
第二部分 项目理解
23
第三部分 目标客户群定位
29
第四部分 项目定位
49
第五部分 项目优化建议
78
第六部分 项目市场价格预测 93
2
第一部分 市场分析
3
一、宏观调控下的市场环境
4
1、近年广州市土地供应情况分析
55876.8 80660.3
9640
6
36000
2、近两年住宅市场成交情况分析
图2：04-06年1-4月份住宅成交面积走势
万平方米 400
200
0
成交面积 同比增幅
04年1-4月份 348.1
05年1-4月份 276.4 -21%
06年1-4月份 336.4 22%
40% 20% 0% -20% -40%
稀缺的景观资源令该板块受到高端白领，外籍 人士的追捧，价格不断攀升；
代表项目：隽园，历德雅舍，锦逸等，70009500元/M2
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（3）天豪宅区域；
区内规划及建设基本定型，鲜有新盘推出，但 便利的配套浓郁的商务气氛令该区域二手价格 高企不下；
代表项目：协和新世界，帝景苑等，650011000元/M2
分析： 政府宏观调控下，今年年初公开出让的国有土地虽有所增加，但地块面积较 少且集中在边缘新区域内，总体供应量跌至4年来最低谷；
旧八区内，土地供应集中在处女地最多的天河区珠江新城；
5
附表：2019年1-５月广州部份土地出让情况
月 份
受让方
土地座落
地类用途
土地面 规划建筑 成交价 积(㎡) 面积(㎡) (万元)
25
项目规划指标
总占地面积：11546㎡，净用地面积：9067㎡ 总建筑面积： ≤ 26899㎡ 容积率：≤ 2.8 建筑密度：≤ 32%
项目地块在山岗上，居高临下，但南向靠山，北向临下，虽 然视野开阔，但不利于南风的引入。
项目建筑面积有限，容积率较低，在建筑规划上受到一定限 制，但同时项目将会是一个十分适宜居住的低密度小区。
租 半山雍景苑
赁 市
五山花园
场 茶山苑
户型及面积
三房180M2 三房117M2 三房102M2 三房98M2 二房81M2 二房85M2 二房60M2 二房80M2
售/租价
138万 68万 57万 62万 50万 1800 1600 1700
单价(元/M2)
7600 5811 5589 6327 6173 —— ——
新政对住宅面积的规限下，楼市逐渐呈现两极分化的现象， 中小户 型同质化现象较为严重，竞争强度增大，而大户型产品市场稀缺性更 大，发展空间更为乐观 ：
从老城区房价高企局面可预测，随着各区土地供应量的减少，住宅质 量的不断提升，房价将继续攀升。
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二、区域市场理解
11
1、区域格局划分
（1）珠江新城板块 （2）天河公园板块