成都泰合华信投资有限公司、邹海英民事二审民事判决书

成都泰合华信投资有限公司、邹海英民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2021.10.20
【案件字号】(2021)川01民终16415号
【审理程序】二审
【审理法官】白福群
【文书类型】判决书
【当事人】成都泰合华信投资有限公司;邹海英
【当事人】成都泰合华信投资有限公司邹海英
【当事人-个人】邹海英
【当事人-公司】成都泰合华信投资有限公司
【代理律师/律所】何苗四川全兴律师事务所
【代理律师/律所】何苗四川全兴律师事务所
【代理律师】何苗
【代理律所】四川全兴律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】成都泰合华信投资有限公司
【被告】邹海英
【本院观点】邹海英与泰合华信公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据罚款拘留诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院二审审理查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，邹海英与泰合华信公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

泰合华信公司上诉主张，其于2018年12月29日取得《房屋面积实测报告》，因此，应当认定2018年12月29日为案涉房屋的日期，计算违约金的起始日期应当为2019年12月29日。

根据本案查明的事实，虽然泰合华信公司与邹海英在《四川省商品房买卖合同(预售)》中约定的交房条件为取得《建设工程竣工验收合格证明》及《房屋面积实测报告书》，交房日期为2018年6月30日前。

但双方于2018年6月15日签订《协议书》，主要内容为：鉴于双方签订合同约定的交房条件暂不具备，但乙方所购房屋所在楼栋已经质监验收合格、取得竣工验收报告……。

本协议签订生效后，双方应当严格遵照本协议执行，乙方不再就交房事宜向甲方主张其他违约责任。

同日，泰合华信公司向邹海英交付案涉房屋，双方签署接房确认书。

由上述约定可以看出，双方对《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的房屋交付条件及交付时间进行了变更，泰合华信公司应按《协议书》的约定履行交房义务，且双方在2018年6月15日已实际交付了案涉房屋，一审法院认定以2018年6月15日作为房屋交付时间正确，本院予以维持。

故泰合
华信公司的该上诉主张无任何依据，本院不予支持。

综上，泰合华信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由成都泰合华信投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。

逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【更新时间】2022-08-20 13:38:10
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年2月9日，泰合华信公司与邹海英签订《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定：邹海英向泰合华信公司购买由其建设的位于成都市锦江区东大路路口的泰合国际财富中心第xx号房屋，总价款为296675元；泰合华信公司在2018年6月30日前交付该商品房，商品房交付使用之日起365日内办理房屋所有权转移登记。

邹海英已按合同约定支付了全部购房款，泰合华信公司未按约履行办理房屋所有权转移登记的义务。

《四川省商品房买卖合同(预售)》约定：第十五条商品房交付条件该商品房交付给买受人时符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。

2018年6月15日，泰合华信公司(甲方)与邹海英(乙方)签订《协议书》，内容为：鉴于双方签订合同约定的交房条件暂不具备，但乙方所购房屋所在楼栋已经质监验收合格、取得竣工验收报告，且乙方有立即接收房屋进行使用的需求，同时考虑到甲方在开发过程中遇到不可抗力(环保整治、限制施工)可能致使交房时间延长的实际情况，双方就乙方接收房屋相关事宜达成如下协议：乙方收房后，甲方免除乙方物业费至规划验收；乙方认可按现状接受并使用房屋，本协议签订生效后，双方应当严格遵照本协议执行，乙方不再就交
房事宜向甲方主张其他违约责任。

同日，泰合华信公司向邹海英交付案涉房屋，双方签署接房确认书。

2018年11月2日，成都市规划管理局向泰合华信公司出具《建设工程规划核实意见书》，载明：你单位提交的……房屋建筑面积测绘成果报告(2018年9月20日)等资料已收到，经核实，案涉项目建设符合规划要求，建筑用途为：住宅、商业服务业设施、办公、文化馆用房、图书馆用房，核实合格。

2018年12月29日，四川准量行测绘有限责任公司对泰合国际财富中心7号楼及垃圾房作出《房屋建筑面积测绘成果报告》(编号：成准房测xxx号)。

【一审法院认为】一审法院认为，邹海英与泰合华信公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

关于案涉房屋交付时间。

邹海英主张房屋于2018年6月15日交付，泰合华信公司辩称房屋于实际取得《房屋建筑面积测绘成果报告》之日即2018年12月29日交付。

对此一审法院认为，第一，虽然《四川省商品房买卖合同(预售)》约定泰合华信公司在2018年6月30日前交付该商品房，但双方于2018年6月15日就房屋交付事宜签订《协议书》，并于该日进行房屋交付，双方还签署接房确认书。

此应视为双方对《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的房屋交付时间进行了更改，并重新达成一致即2018年6月15日，且双方在该日已实际进行了房屋交付行为，故应以该日作为房屋交付时间。

第二，取得建设工程竣工验收合格证明与房屋面积实测报告书，系《四川省商品房买卖合同(预售)》对该商品房交付给买受人时应符合的条件进行的约定。

从《协议书》内容“鉴于双方签订合同约定的交付条件暂不具备”来看，双方对2018年6月15日房屋交付时房屋不符合《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的上述条件是明知的，双方在此基础上仍然协商一致于2018年6月15日进行房屋交付，应当尊重双方的意思表示及对自身权利的处分。

而且，泰合华信公司辩称的《房屋建筑面积测绘成果报告》即为交付之日也无相关合同约定，故一审法院对此项辩称理由不予采纳。

根据合同约定，泰合华信公司应在商品房交付之日起365日内即2019年6月15日前为邹海英办理房屋所有权证书，逾期办证的
自上述期限届满之次日起按已付房款的日万分之一支付违约金。

现邹海英主张泰合华信公司从2019年6月17日起按日万分之一的标准支付违约金，系其对自身权利的处分，未超出合同约定，一审法院予以支持。

泰合华信公司辩称该违约金标准过高，但未提交相应依据，故一审法院对此辩称理由不予采纳。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决：一、泰合华信公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邹海英支付逾期办证违约金(以购房款296675元为基数，从2019年6月17日起至判决生效之日止，按每日万分之一计算)；二、驳回邹海英的其他诉讼请求。

二审中，双方均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】泰合华信公司上诉请求：撤销四川省成都市锦江区人民法院(2021)川0104民初8507号民事判决第一项，改判泰合华信公司向邹海英支付逾期办证违约金的起算日期为2019年12月29日，支付至判决生效之日止。

事实与理由：根据泰合华信公司与邹海英签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第十五条的约定，商品房交付需取得竣工验收备案证明文件并取得房屋面积实测报告。

泰合华信公司于2018年12月29日取得《房屋面积实测报告》。

因此应当认定2018年12月29日为案涉房屋的交房日期。

根据双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》的约定，泰合华信公司应当自商品房交房之日起365天内取得房屋所有权证书，因此计算违约金的起始日期应当为2019年12月29日，而并非邹海英主张的2019年6月17日。

综上，一审法院认定事实不清，请求支持泰合华信公司上诉请求。

综上，泰合华信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
成都泰合华信投资有限公司、邹海英民事二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2021)川01民终16415号当事人上诉人(原审被告)：成都泰合华信投资有限公司。

住所地：四川省成都市锦江区二环路东四段39号。

法定代表人：王仁果，总经理。

委托诉讼代理人：王浩。

被上诉人(原审原告)：邹海英。

委托诉讼代理人：何苗，四川全兴律师事务所律师。

审理经过上诉人成都泰合华信投资有限公司(以下简称泰合华信公司)因与被上诉人邹海英商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院(2021)川0104民初8507号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称泰合华信公司上诉请求：撤销四川省成都市锦江区人民法院(2021)川0104民初8507号民事判决第一项，改判泰合华信公司向邹海英支付逾期办证违约金的起算日期为2019年12月29日，支付至判决生效之日止。

事实与理由：根据泰合华信公司与邹海英签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第十五条的约定，商品房交付需取得竣工验收备案证明文件并取得房屋面积实测报告。

泰合华信公司于2018年12月29日取得《房屋面积实测报告》。

因此应当认定2018年12月29日为案涉房屋的交房日期。

根据双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》的约定，泰合华信公司应当自商品房交房之日起365天内取得房屋所有权证书，因此计算违约金的起始日期应当为
2019年12月29日，而并非邹海英主张的2019年6月17日。

综上，一审法院认定事实不清，请求支持泰合华信公司上诉请求。

二审被上诉人辩称邹海英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泰合华信公司的上诉请求。

原告诉称邹海英向一审法院起诉请求：1.泰合华信公司向邹海英支付逾期办理房屋所有权登记的违约金(以296675元为基数，从2019年6月17日起至实际取得房屋不动产权证为止，以每日万分之一的标准计算)；2.本案全部诉讼费用由泰合华信公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年2月9日，泰合华信公司与邹海英签订《四川省商品房买卖合同(预售)》，约定：邹海英向泰合华信公司购买由其建设的位于成都市锦江区东大路路口的泰合国际财富中心第xx号房屋，总价款为296675元；泰合华信公司在2018年6月30日前交付该商品房，商品房交付使用之日起365日内办理房屋所有权转移登记。

邹海英已按合同约定支付了全部购房款，泰合华信公司未按约履行办理房屋所有权转移登记的义务。

《四川省商品房买卖合同(预售)》约定：第十五条商品房交付条件该商品房交付给买受人时符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。

2018年6月15日，泰合华信公司(甲方)与邹海英(乙方)签订《协议书》，内容为：鉴于双方签订合同约定的交房条件暂不具备，但乙方所购房屋所在楼栋已经质监验收合格、取得竣工验收报告，且乙方有立即接收房屋进行使用的需求，同时考虑到甲方
在开发过程中遇到不可抗力(环保整治、限制施工)可能致使交房时间延长的实际情况，双方就乙方接收房屋相关事宜达成如下协议：乙方收房后，甲方免除乙方物业费至规划验收；乙方认可按现状接受并使用房屋，本协议签订生效后，双方应当严格遵照本协议执行，乙方不再就交房事宜向甲方主张其他违约责任。

同日，泰合华信公司向邹海英交付案涉房屋，双方签署接房确认书。

2018年11月2日，成都市规划管理局向泰合华信公司出具《建设工程规划核实意见书》，载明：你单位提交的……房屋建筑面积测绘成果报告(2018年9月20日)等资料已收到，经核实，案涉项目建设符合规划要求，建筑用途为：住宅、商业服务业设施、办公、文化馆用房、图书馆用房，核实合格。

2018年12月29日，四川准量行测绘有限责任公司对泰合国际财富中心7号楼及垃圾房作出《房屋建筑面积测绘成果报告》(编号：成准房测xxx号)。

一审法院认为一审法院认为，邹海英与泰合华信公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

关于案涉房屋交付时间。

邹海英主张房屋于2018年6月15日交付，泰合华信公司辩称房屋于实际取得《房屋建筑面积测绘成果报告》之日即2018年12月29日交付。

对此一审法院认为，第一，虽然《四川省商品房买卖合同(预售)》约定泰合华信公司在2018年6月30日前交付该商品房，但双方于2018年6月15日就房屋交付事宜签订《协议书》，并于该日进行房屋交付，双方还签署接房确认书。

此应视为双方对《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的房屋交付时间进行了更改，并重新达成一致即2018年6月15日，且双方在该日已实际进行了房屋交付行为，故应以该日作为房屋交付时间。

第二，取得建设工程竣工验收合格证明与房屋面积实测报告书，系《四川省商品房买卖合同(预售)》对该商品房交付给买受人时应符合的条件进行的约定。

从《协议书》内容
“鉴于双方签订合同约定的交付条件暂不具备”来看，双方对2018年6月15日房屋交付时房屋不符合《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的上述条件是明知的，双方在此基础上仍然协商一致于2018年6月15日进行房屋交付，应当尊重双方的意思表示及对自身权利的处分。

而且，泰合华信公司辩称的《房屋建筑面积测绘成果报告》即为交付之日也无相关合同约定，故一审法院对此项辩称理由不予采纳。

根据合同约定，泰合华信公司应在商品房交付之日起365日内即2019年6月15日前为邹海英办理房屋所有权证书，逾期办证的自上述期限届满之次日起按已付房款的日万分之一支付违约金。

现邹海英主张泰合华信公司从2019年6月17日起按日万分之一的标准支付违约金，系其对自身权利的处分，未超出合同约定，一审法院予以支持。

泰合华信公司辩称该违约金标准过高，但未提交相应依据，故一审法院对此辩称理由不予采纳。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决：一、泰合华信公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邹海英支付逾期办证违约金(以购房款296675元为基数，从2019年6月17日起至判决生效之日止，按每日万分之一计算)；
二、驳回邹海英的其他诉讼请求。

二审中，双方均未提交新证据。

本院查明本院二审审理查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。

本院认为本院认为，邹海英与泰合华信公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

泰合华信公司上诉主张，其于2018年12月29日取得《房屋面积实测报告》，因此，应当认定2018年12月29日为案涉房屋的日期，计算违约金的起始日期应当为
2019年12月29日。

根据本案查明的事实，虽然泰合华信公司与邹海英在《四川省商品房买卖合同(预售)》中约定的交房条件为取得《建设工程竣工验收合格证明》及《房屋面积实测报告书》，交房日期为2018年6月30日前。

但双方于2018年6月15日签订《协议书》，主要内容为：鉴于双方签订合同约定的交房条件暂不具备，但乙方所购房屋所在楼栋已经质监验收合格、取得竣工验收报告……。

本协议签订生效后，双方应当严格遵照本协议执行，乙方不再就交房事宜向甲方主张其他违约责任。

同日，泰合华信公司向邹海英交付案涉房屋，双方签署接房确认书。

由上述约定可以看出，双方对《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的房屋交付条件及交付时间进行了变更，泰合华信公司应按《协议书》的约定履行交房义务，且双方在2018年6月15日已实际交付了案涉房屋，一审法院认定以2018年6月15日作为房屋交付时间正确，本院予以维持。

故泰合华信公司的该上诉主张无任何依据，本院不予支持。

综上，泰合华信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由成都泰合华信投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。

逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

落款
审判员白福群
二〇二一年十月二十日
法官助理蔡诗言
书记员夏玉荣
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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