上海市人大及其常委会关于《上海市房地产登记条例修正案（草案）》的说明

上海市人大及其常委会关于《上海市房地产登记条例
修正案（草案）》的说明
文章属性
•【公布机关】上海市人大及其常委会
•【公布日期】2009.05.18
•【分类】立法草案及其说明
正文
关于《上海市房地产登记条例修正案（草案）》的说明
——2004年4月13日在上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议上
上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人民政府委托，就《上海市房地产登记条例修正案（草案）》（以下简称《条例修正案（草案）》）作如下说明：
一、修改《上海市房地产登记条例》的必要性
近几年来，上海的房地产业发展较快，市场化程度不断提高，对促进经济增长、改善市民居住条件，起到了积极作用。

2003年，本市房地产的投资总额达到901亿元，新建商品房的竣工面积达2492万平方米、销售面积达2376万平方米，
存量房的交易达2306万平方米，房地产增加值占GDP的比重达到7.4%，各项指标均创下历史新高；同时，市民的住房条件进一步得到改善，人均住房面积已达13.8平方米，住房自有率达到75%。

今年1-2月，本市房地产市场继续呈现商品住房供应与需求同步增长的态势。

总体来看，上海房地产市场的发展是健康的。

但去年以来，由于商品住房供应的阶段性、结构性矛盾比较突出，投资性购房的比例增长过快，再加上一定量的短期投机炒作等原因，出现了房价持续上涨、局部地区增幅过快的状况，引起了全社会的广泛关注。

对此，市委、市政府高度重视，多次研究并采取了一系列调控措施，以抑制房价上涨过快的趋势。

这些措施主要包括：
（一）加大土地供应量，特别是商品住房的土地供应。

2003年，商品住房建设用地的出让达2524公顷，同比增长82%。

同时，在供地结构上，确保普通商品住房的建设用地，其土地供应量占总量的近三分之二。

此外，还调整了土地使用权招标出让时的评标取向，防止地价上涨过快。

（二）优化市场供应结构，加快重大工程配套商品住房的建设和供应。

2003年，全市竣工100万平方米重大工程配套商品住房，新开工300万平方米；今年计划新开工350万平方米，竣工300万平方米，以加大市场供应力度。

（三）进一步完善房地产交易的监管机制。

按照“信息公开、规范交易、便民利民”的原则，实施新建商品房销售合同网上备案和登记制度，并将对存量房的交易建立统一的信息平台，以增强房地产市场供求信息的透明度。

（四）建立和完善房地产市场预警预报机制。

根据国务院有关文件的要求，本市初步建立了房地产市场的预警预报指标体系，下一步将抓紧围绕市场供求的总
量、结构和价格，对现有的分析指标进行整合和归并，不断扩大覆盖面，以利于加强对房地产市场动态情况的监控。

最近，为了进一步加强本市房地产市场的调控管理，努力实现供求基本平衡、结构基本合理，有效控制房价上涨过快的调控目标，市政府又多次进行研究，明确在继续深化落实上述调控措施，控制房屋拆迁总量，加大普通商品住房建设和供应的力度，缓解市场供求的阶段性、结构性矛盾的同时，拟采取有效措施，抑制房地产市场上人为的短期投机炒作、哄抬房价的行为。

其中，一项重要的行政法律手段就是借鉴香港政府调控、干预房地产市场的做法，限制预购的商品房在取得房地产权证前的转让（简称“限制期房转让”）。

有关期房是否可以转让的问题，全国人大常委会1994年7月通过的《城市房地产管理法》明确由国务院规定。

到目前为止，国务院的行政法规以及规范性文件尚未对此作出规定。

1997年4月，市政府制定的《上海市房地产转让办法》从有利于当时房地产市场搞活的角度出发，明确期房可以转让，并可以向房地产登记机构办理登记备案。

2002年10月，市人大常委会通过的《上海市房地产登记条例》进一步明确了房屋尚未建成时，预购的商品房发生转让的，当事人可以向房地产登记机构办理预告登记。

有鉴于此，根据目前本市拟采取限制期房转让的行政措施，调控房地产市场的实际需要，有必要提请市人大常委会对《上海市房地产登记条例》中有关期房转让登记的规定进行修改。

与此相对应，市政府也将修改《上海市房地产转让办法》。

二、《条例修正案（草案）》有关内容的说明
《条例修正案（草案）》有两个修改条款。

一是第四十九条第一款第（一）项的修改。

拟明确房屋尚未建成时，当事人按照市政府的有关规定进行预购商品房的转让，可以申请预告登记。

作出这样的弹性规定，主要考虑目前限制期房转让，是市政府调控房地产市场的一个阶段性措施，其目的是为了抑制当前比较突出的期房交易短期炒作行为。

但今后，随着房地产市场的变化，市政府还可能根据需要作出调整。

由此可见，无论是怎样的调控措施，其出发点都在于保持房地产业持续、稳定、健康地发展。

二是第五十一条第一款的修改。

拟明确对不符合市政府的有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预告登记。

作出这样的规定，是与上述第四十九条第一款第（一）项的修改相对应，以不予办理相关的登记手续，作为限制期房转让的法律制约手段。

条例修正案（草案）及以上说明，请予审议。