同致行深圳建控集团青年城邦营销案共67页文档
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小户型
人生最重要的一切，青春、爱情、欲望、憧憬…… 都将在里面完成
“我的小户型”
项目形象定位
它是 浪漫的
“刻骨铭心的浪漫”
很开放、具有时尚外表的，丰富、适合夜生活的， 暧昧而随心所欲的空间
项目客户定位
主要目标客户群体：投资客户
政府机关公务员、富士康集团职员、周边楼盘投资客、企事 业单位职工、本地居民、特区内白领等
狭小，但生活最重要的一切，青春、爱情、欲望、憧憬
……都将在里面完成
简单，但刻骨铭心，因为单纯、激情、彻底……
无所顾忌
自由，更自我，但意味着更多的痛乐交织
在这个建筑里，让我们准备
浪漫的 活着
我们的建筑略带冷峻的外观，虽然从视觉上符合目标客群的审美要求，但从情感上却让 人感觉疏远，不利于建立与客户的亲近关系。
概念主题
让我们可以
浪漫的 活着
概念主题
值 得 尊 敬
倾注的心血 责任感 荣誉心
特殊的地段、特别的建筑、特色的生活，
种种因素的机缘，促成了品牌在项目里承
担更大的企图，赢得更多赞誉。
建筑是不能被贩卖的
我们，只出售某一种生活
我们的建筑已然不是仅仅物质上满足 居住功能需求的产品，我们将赋予小型
住宅空间新的精神涵义：
营销
营销推广
对生活的叙述从项目案名开始
案名： “青年城邦” 推广语： 建设, 我的至爱
我至爱的人、至爱的小窝、至爱的怀抱、至爱的情绪、至爱的 感受、至爱的品牌……
从时尚的、生活的角度， 结合建筑个性，树立项
目形象
项目属性定位
充满浪漫、自由、激情； 弥漫暧昧、时尚、情欲； 完整的、独立的、开放的、自我的——
自由的浪漫主义情怀，崇尚人性、注重精神情感的主旋律
卖点
建筑 户型 情感 生活 时尚 未来 升值
主题诉求
第五代板式建筑、眩酷外形 实用、创新、百变“1+1”功能组合 刻骨铭心的心灵历程 痛乐交织的“新浪漫主义” “我的至爱”，我至爱的…… 地铁、快速干道…… 产品高性价比，投资回报
营销推广
激动人心的
05年5—6月
价格爬坡
05年7—8月 对外公布4500，
解筹4300-4500， 05年9—12月 完成80%销售任
务
住宅4500-4700， 06年1—2月 商铺16000，完成
100%销售
◢ 前期以网络营销为主线，辅助现场包装、户外路牌 ，建立项目形象，制造炒作亮点
◢ 认筹、开盘期间配合报纸平面媒体、公交车、站牌 等，辅助公关活动
同致行深圳建控集团青年城邦营销案
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
◢ 强销期以网络媒体为主，辅助报纸平面媒体、公关 活动
媒体策略
序 营销阶 号段
时间
主要采用媒体
1
筹备期
05年5—6 月
网络（征稿及广告） 特报（软文）
现场包装
2
内部认 04年7—8 特报、晶报（软文、硬广）
购期
月
网络（广告）
建控龙华项目 —— 青年城邦
建设，我的至爱
建设控股、汤桦
开创深圳第五代板式建筑先河
短折板 外挂空中廊桥 现代主义外立面
时尚风情商业街
“1+1”产品单元的均质性及可扩展性
第五代板式建筑
优势
缺点
现代造型的感召力
外观略为冷峻，缺少亲切感
良好的风、光小区内环境
居住密度较高
良好的室内环境
实用率低
生态的半室外过渡空间 大部分正南朝向
商业规划牺牲了少量东西向 户型（264套，占35%）
“1+1”的多种户型选择 时尚的商业配套使生活丰富多彩
造价高
浪漫
人性
第五代生态板式建筑，特别适合小户型
自由
多种选择 开放
外挂式空中廊桥、1+1百变户型、现代主义的外立面， 无论从产品形象还是使用功能，都宣扬了一种新时代的生活方式
我们需要用一种柔美的、更人性的包 装，实现我们对目标客群的诉求
我们选择
浪漫的 活着
龙华中心区的繁华意味着更多浪漫的机会
使我们能够
浪漫的 活着
卖点整合
我们 可以卖 我们 不 可以卖
卖点整合
卖点
我们可以卖——建筑 我们不可以卖——地段 我们可以卖——户型 我们不可以卖——交通 我们可以卖——情感 我们不可以卖——景观 我们可以卖——生活 我们不可以卖——环境 我们可以卖——时尚 我们不可以卖——雷同 我们可以卖——未来 我们不可以卖——现实 我们可以卖——升值 我们不可以卖——价格
2
第二冲击波（聚集人气）
步行街、销售中 心开放
风情步行街
时尚售楼处
商业业态分布图
售楼处位置图
3
第三冲击波（事件营销）
“一个单身女人 的美丽故事” 系
列
◢ 第一章，微醉的夜生活 ◢ 第二章，飞出禁锢的小鸟 ◢ 第三章，对夜晚开敞的心扉 ◢ 第四章，浪漫的矜持 ◢ 第五章，小窝的归属 ◢ 第六章，未来幸福的回归
次要目标客户群体：居住客户
本地工厂中高级蓝领、知名企业中高级白领、自由职业者、 灰色收入人士等
居住用户 推广
生活方式
产品 品牌
锁定
投资客户
冲击波
1
第一冲击波 （强烈的记忆点）
“梦开始的地方 ”
◢ 向社会征集每个人的一个梦 ◢ 特设最离奇奖、最具创意奖、最暧昧奖、最幸福
奖、最经典奖；最幼稚奖、最狂妄奖、最愚蠢奖、 最郁闷奖、最痛苦奖 ◢ 其中选出最大奖（最浪漫），奖励“青年城邦” 单
品牌策略
◢ 采取低开高走策略，聚集人气，创造升值空间 ◢ 价格提升依靠回收折扣和提价两种手段，依据具体
情况执行 ◢ 必要的话，辅助低首付，送一成首期 ◢ 住宅预期实现销售总体均价4500元/㎡，商业实现
总体均价16000元/㎡
价格策略
序号
1 2
3
4
营销阶段
筹备期 内部认购期
公开发售期
热销持续期ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
时间
4
第四冲击波（产品认同）
激情认筹
用认筹折扣的递减，形成项目认购的汹涌热潮，随后推出商铺认购， 掀起又一轮抢购风暴----认筹目标1000张
5
第五冲击波（利润兑现）
开盘狂销
策略
◢ 赋予小户型以人性的闪光，宣扬“建设控股”以人 为
本的开发理念 ◢ 以时尚，但亲切的形象使客户产生对品牌的认同 ◢ 以独创的营销策划，扩大“建设控股”品牌的知名 度 ◢ 以先进的产品质素树立品牌的美誉度
人生最重要的一切，青春、爱情、欲望、憧憬…… 都将在里面完成
“我的小户型”
项目形象定位
它是 浪漫的
“刻骨铭心的浪漫”
很开放、具有时尚外表的，丰富、适合夜生活的， 暧昧而随心所欲的空间
项目客户定位
主要目标客户群体：投资客户
政府机关公务员、富士康集团职员、周边楼盘投资客、企事 业单位职工、本地居民、特区内白领等
狭小，但生活最重要的一切，青春、爱情、欲望、憧憬
……都将在里面完成
简单，但刻骨铭心，因为单纯、激情、彻底……
无所顾忌
自由，更自我，但意味着更多的痛乐交织
在这个建筑里，让我们准备
浪漫的 活着
我们的建筑略带冷峻的外观，虽然从视觉上符合目标客群的审美要求，但从情感上却让 人感觉疏远，不利于建立与客户的亲近关系。
概念主题
让我们可以
浪漫的 活着
概念主题
值 得 尊 敬
倾注的心血 责任感 荣誉心
特殊的地段、特别的建筑、特色的生活，
种种因素的机缘，促成了品牌在项目里承
担更大的企图，赢得更多赞誉。
建筑是不能被贩卖的
我们，只出售某一种生活
我们的建筑已然不是仅仅物质上满足 居住功能需求的产品，我们将赋予小型
住宅空间新的精神涵义：
营销
营销推广
对生活的叙述从项目案名开始
案名： “青年城邦” 推广语： 建设, 我的至爱
我至爱的人、至爱的小窝、至爱的怀抱、至爱的情绪、至爱的 感受、至爱的品牌……
从时尚的、生活的角度， 结合建筑个性，树立项
目形象
项目属性定位
充满浪漫、自由、激情； 弥漫暧昧、时尚、情欲； 完整的、独立的、开放的、自我的——
自由的浪漫主义情怀，崇尚人性、注重精神情感的主旋律
卖点
建筑 户型 情感 生活 时尚 未来 升值
主题诉求
第五代板式建筑、眩酷外形 实用、创新、百变“1+1”功能组合 刻骨铭心的心灵历程 痛乐交织的“新浪漫主义” “我的至爱”，我至爱的…… 地铁、快速干道…… 产品高性价比，投资回报
营销推广
激动人心的
05年5—6月
价格爬坡
05年7—8月 对外公布4500，
解筹4300-4500， 05年9—12月 完成80%销售任
务
住宅4500-4700， 06年1—2月 商铺16000，完成
100%销售
◢ 前期以网络营销为主线，辅助现场包装、户外路牌 ，建立项目形象，制造炒作亮点
◢ 认筹、开盘期间配合报纸平面媒体、公交车、站牌 等，辅助公关活动
同致行深圳建控集团青年城邦营销案
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
◢ 强销期以网络媒体为主，辅助报纸平面媒体、公关 活动
媒体策略
序 营销阶 号段
时间
主要采用媒体
1
筹备期
05年5—6 月
网络（征稿及广告） 特报（软文）
现场包装
2
内部认 04年7—8 特报、晶报（软文、硬广）
购期
月
网络（广告）
建控龙华项目 —— 青年城邦
建设，我的至爱
建设控股、汤桦
开创深圳第五代板式建筑先河
短折板 外挂空中廊桥 现代主义外立面
时尚风情商业街
“1+1”产品单元的均质性及可扩展性
第五代板式建筑
优势
缺点
现代造型的感召力
外观略为冷峻，缺少亲切感
良好的风、光小区内环境
居住密度较高
良好的室内环境
实用率低
生态的半室外过渡空间 大部分正南朝向
商业规划牺牲了少量东西向 户型（264套，占35%）
“1+1”的多种户型选择 时尚的商业配套使生活丰富多彩
造价高
浪漫
人性
第五代生态板式建筑，特别适合小户型
自由
多种选择 开放
外挂式空中廊桥、1+1百变户型、现代主义的外立面， 无论从产品形象还是使用功能，都宣扬了一种新时代的生活方式
我们需要用一种柔美的、更人性的包 装，实现我们对目标客群的诉求
我们选择
浪漫的 活着
龙华中心区的繁华意味着更多浪漫的机会
使我们能够
浪漫的 活着
卖点整合
我们 可以卖 我们 不 可以卖
卖点整合
卖点
我们可以卖——建筑 我们不可以卖——地段 我们可以卖——户型 我们不可以卖——交通 我们可以卖——情感 我们不可以卖——景观 我们可以卖——生活 我们不可以卖——环境 我们可以卖——时尚 我们不可以卖——雷同 我们可以卖——未来 我们不可以卖——现实 我们可以卖——升值 我们不可以卖——价格
2
第二冲击波（聚集人气）
步行街、销售中 心开放
风情步行街
时尚售楼处
商业业态分布图
售楼处位置图
3
第三冲击波（事件营销）
“一个单身女人 的美丽故事” 系
列
◢ 第一章，微醉的夜生活 ◢ 第二章，飞出禁锢的小鸟 ◢ 第三章，对夜晚开敞的心扉 ◢ 第四章，浪漫的矜持 ◢ 第五章，小窝的归属 ◢ 第六章，未来幸福的回归
次要目标客户群体：居住客户
本地工厂中高级蓝领、知名企业中高级白领、自由职业者、 灰色收入人士等
居住用户 推广
生活方式
产品 品牌
锁定
投资客户
冲击波
1
第一冲击波 （强烈的记忆点）
“梦开始的地方 ”
◢ 向社会征集每个人的一个梦 ◢ 特设最离奇奖、最具创意奖、最暧昧奖、最幸福
奖、最经典奖；最幼稚奖、最狂妄奖、最愚蠢奖、 最郁闷奖、最痛苦奖 ◢ 其中选出最大奖（最浪漫），奖励“青年城邦” 单
品牌策略
◢ 采取低开高走策略，聚集人气，创造升值空间 ◢ 价格提升依靠回收折扣和提价两种手段，依据具体
情况执行 ◢ 必要的话，辅助低首付，送一成首期 ◢ 住宅预期实现销售总体均价4500元/㎡，商业实现
总体均价16000元/㎡
价格策略
序号
1 2
3
4
营销阶段
筹备期 内部认购期
公开发售期
热销持续期ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
时间
4
第四冲击波（产品认同）
激情认筹
用认筹折扣的递减，形成项目认购的汹涌热潮，随后推出商铺认购， 掀起又一轮抢购风暴----认筹目标1000张
5
第五冲击波（利润兑现）
开盘狂销
策略
◢ 赋予小户型以人性的闪光，宣扬“建设控股”以人 为
本的开发理念 ◢ 以时尚，但亲切的形象使客户产生对品牌的认同 ◢ 以独创的营销策划，扩大“建设控股”品牌的知名 度 ◢ 以先进的产品质素树立品牌的美誉度