宏观经济转型时期中国房地产转型PPT参考课件

2021/3/10
授课：XXX
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转型——对投资作用效果的影响
就宏观经济而言，转型的影响仍不会超出以 下方面：
1、国家财政政策的变化
2、三率（汇率、税率、利率）的变化
3、就业政策
4、外贸政策
但对中国而言，产业升级对收入、就业、文 化、观念的影响，则直接影响房地产的消费 转型
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（3）从全国看，结构性房地产供给（有效供
给）不足仍很严重
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（三）政府来规范不成熟的市场行不行
手段： 1、禁止炒地，炒房及期房炒作（以税收抑制炒作） 2、调整房地产市场住房结构 3、如何通过强化规划的方式调整与改善住房结构，
限制建筑类型，规定住房建设以中低档和小面积为 主。 4、城镇低廉房的租房制度 5、增加经济适用房供应及价格限定，保障体系 6、严格中介的市场准入
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授课：XXX
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（二）《通知》的界定
对过热进行调整是一次典型的政府行为，而非 市场行为。作为房地产投资人一定要清楚地认识到 这一点。
（1）不要掉进政策波动的陷阱
（2）不要掉进地产大鳄的陷井和口中
需要专门说明的是：
（1）过热仅仅是局部性的
（2）过热地区，地产过热的形态不同，形成
过热的因素也不同
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3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00%
经济增长对写字楼价格的拉动率
1990年
2002年
2008年
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授课：XXX
国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村
产泡沫根本不存在，所谓泡沫是制度缺陷型 泡沫
2）政府要明确什么
3）消费者与消费能力的再认识（生产—— 消费的平衡）
4）国家应保护谁
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授课：XXX
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判断市场的经济学方法
1、有效的数理分析——消费分层和收入分 层分析
2、边际分析 3、宏观经济调控分析 4、各种分析模型
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授课：XXX
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转型期GDP变化的综合意义
1、GDP与房地产是双向拉动关系 2、GDP增长的形态，对房地产走势影响具
有重要的作用
3、未来3-5年中国GDP仍将保持8-9%的 年增长速度，这就决定房地产的增长仍具有 很强的持续性
4、GDP当前的变化，预示着宏观经济运行 方式已进入转型期，这对房地产将产生结构 性影响
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评价：
1、政府试图主导、控制、牵制市场 2、政府正从无形的手变成闲不住的手 3、解铃还须系铃人，但系铃人又给解铃人
上了一把新锁
4、充分说明政府定位走偏，成为权力游戏 5、《意见》出台，受伤害最大的是中低消
费者
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二、市场判断
宏观经济转型时期中国 房地产业的评价
国家发展和改革委员会 经济体制与管理研究所
史炜
2006年5月
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第一部分 对房地产的判断与分析
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授课：XXX
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一、中国经济正处在最重要 的转型时期
（一）转型期GDP变化的综合意义 （二）对投资作用效果的影响 （三）对资本市场的影响 （四）对房地产的结构性影响
1、什么是泡沫： 1）建房成本攀升引发的价格泡沫 2）各种炒作引发的泡沫 3）需求不足引发的泡沫（但不存在） 2、有多少人买得起经济适用房，有多少人需要经
济适用房 3、有多少人买得起商品房，有多少人需要商品房 4、中国消费结构的断层
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授课：XXX
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5、总结： 1）作为发展中的市场，中国需求引发的地
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三、走出迷盲看问题
（一）数据说话
（二）标准问题
（三）案例：
1、北京东升科技园规划（项目计划书）
的撰写
2、广州食品城“吃在广州”规划
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（一）从数据分析切入市场
对于一个新楼盘的选址更像在张白纸上作画，每个 作画者都希望他所落下的笔墨能够变成最灿烂的色 彩，于是上个世纪的地产商们便会把最浓重的颜色 堆积在一起，于是在北京这样一个正在摊大饼的城 市圈中出现了一个又一个的彩色色团，有了国贸商 圈、中关村商圈、燕莎商圈。突然有一天一个画家 当他又一次拿起彩笔的时候，他选的最挑眼的红色， 他的笔在画板上选择的落角处却发现，在别人所堆 积的色彩当中不论他的红色有多么的浓重，落笔之 后都被淹没在以往的色彩之中，于是他的困惑便由 简单的色彩转到了新的一页画纸上。
失调
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授课：XXX
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二、从政府行为看房地产
政府管理信号的失灵导致2005-2006年国内重要 城市房地产的暴涨
2005年5月11日，中央七部委联合出台《关于做 好稳定住房价格意见的通知》
（一）《通知》出台的目的
1、政策失效后的应急补救 2、结构失衡后的“统杀统宰” 3、利益关系错乱后的治病乱投医 4、确实希望以此探寻发展出路
授课：XXX
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对资本市场的影响
对于房地产商而言，资本市场的变化是地产 业发展之本
1、目前有效资本供给充裕 2、外部资本的进入刚刚起步 3、民间资本正在成为新的资本市场重要渠
道和调济性资源 4、资本的规模化、聚集度在快速提高
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授课：XXX
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对房地产的结构性影响
1、谈结构，首先就要谈什么是房地产： （1）何为“房” （2）何为“地” （3）何为“产” 2、中国房地产的所有问题均来自于结构性
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授课：XXX
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其实画家的困惑对于地产商来说是同样的，当我们 在一个投资密集度已经达到尽善尽美的区域来选择 自己新的投资项目，你将发现，你是在一个很高的 起点上寻求一种有限的增量，经济学家们给它起了 一个名字加“边际效益”。对地产商来说，不论是 色彩，不论是高起点还是边际效益，创意的核心在 于你能使三者实现完美的统一，这或许就是地产商 所追求的艺术吧！也许我们的画笔不可能随意地点 彩，但是我们真的还有机会找到那些能够获得奇特 色彩效果，并能使简单的颜色放出更多光彩的地方， 这也许是地产商新的哲学，是经济学家新的投资点， 是画家新的狂想。