招拍挂出让土地价格评估服务方案(纯方案,17页)

二、服务方案
（一）工作内容
根据项目招标文件，本项目工作内容为沂源县招拍挂出让土地价格评估。

其具体内容为：
招拍挂出让土地价格评估
招拍挂出让土地评估目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，主要内容包括：接受估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、现场踏勘、搜集估价所需资料、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告和技术报告、审核估价报告和技术报告、在中估协电子备案系统完成备案形成二维码、交付估价报告、保存估价资料，并辅助委托方准备各类汇报材料。

（二）工作流程
根据本次采购项目特点和以往工作经验，制定沂源县地价评估项目工作流
程如下：
（三）关键要素与路径选择
1、土地估价关键要素与路径选择
1.1土地估价主要内容
土地估价工作主要包括：
（1）明确土地估价的基本事项；
（2）编制估价工作计划；
（3）资料收集、整理和实地踏勘；
（4）资料的检验及价格形成因素分析；
（5）土地估价方法的选择；
（6）地价测算、调整和估价额确定；
（7）撰写估价报告。

1.2土地估价程序及工作重点
（1）明确估价基本事项
沂源县自然资源局根据评估的需要，确定项目实施时间，组织具体宗地评估工作的开展。

在进行宗地估价之前，初步确定估价对象的宗地类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日等；确定委托估价的目的；确定使用年限。

（2）编制估价工作计划
在明确土地估价基本事项的基础上制定估价工作计划，需确定估价项目内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间安排与成果组成等。

（3）资料收集、整理和实地踏勘
资料收集、整理：①估价对象位臵、形状和各种权利资料。

主要包括：国有土地使用证、地上房屋所有权证、土地使用权批文、地籍图、总平面图、市政管网图件、企业法人营业执照等，并对其予以核实；
②影响估价对象价格因素。

主要包括：一般因素（城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济状况等）、区域因素（宗地所在区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况、城市规划限制条件等）、个别因素（宗地位臵、土地面积、用途、形状、临街情况、对外交通情况、宗地内外基础设施条件、水文地质条件等）；
③估价对象所在区域的交易案例等。

实地踏勘：在资料收集整理的基础上，对估价对象进行实地踏勘，以期充分了解估价对象的现实状况，并对资料的真实性进行现场检验。

主要踏勘内容：①估价对象的位臵、面积、四至、权利现状等，尤其要通过实地踏勘明确土地的权利状况，查证土地基本状况与产权登记文件是否一致；
②估价对象周围环境，包括区域内的产业发展状况、交通状况、基础设施状况、人口状况、产业构成状况等区域因素及估价对象的个别因素，并逐一详细记录；
③地上建筑物基本状况及可能对地价造成影响的附着物状况，并逐一详细记录。

（4）资料的检验及价格形成因素分析
①资料检验。

检验所收集资料是否充分满足估价工作的要求以及资料是否存在偏差。

此外，还要检查资料是否与估价对象的实际用途和委托估价的目的相符合。

②区域因素分析。

对影响估价对象价格的区域因素进行综合分析、判断，确定其对价格的影响幅度。

③个别因素分析。

对影响估价对象价格的个别因素进行综合分析、判断，确定其对价格的影响幅度。

（5）土地估价方法的选择
常用的基本估价方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。

收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。

市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。

成本逼近法一般适用于新开发土地，或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

剩余法适用于具有投资开发或者再开发潜力的土地估价。

常用于待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；现有房产中地价的单独评估。

估价方法选择根据估价对象特点、估价目的、当地土地市场与房地产市场状况以及估价资料可获得情况进行确定。

每宗出让土地的评估方法必须选择两种，如果有多种方法可以选择，选择顺序如下：市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法、成本逼近法。

对于国有建设用地使用权出让涉及的地价评估，在方法选择时除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还要体现《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的技术要求。

（6）地价测算、调整和估价额确定
通过对两种估价方法所测算出的价格进行比较、修正、调整，以确定在正常市场条件下的公允的市场价格。

确定估价结果可根据待估宗地情况选用以下方法：
①简单算术平均法;
②加权算术平均法;
③中位数法;
④综合分析法。

（7）撰写估价报告
宗地地价评估完成后，依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）撰写土地估价报告，并编制估价技术报告（评估工作底稿）。

向委托方提交报告前，按照《国土资源部办公厅关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35 号）要求，进行报告备案，取得电子备案号。

（四）对策举策和相关建议
1、确定评估设定的土地用途
这类项目大都规划条件不够明朗，我们一方面应研究、分析现有基础资料，并对项目周边房地产物业状态、经营模式展开调研，进而设定宗地的最高最佳利用方式，另一方面要针对相应土地开发利用方式，选用合适的估价方法，并结合日常调查收集的房地产资讯进行综合判断。

2、细致研究土地挂牌条件
土地一级市场是国家最能直接调控土地供给、从源头进行政策引导的市场。

为执行国家房地产调控政策或是加大对某一区域基础建设的支持，供地时经常会设臵各类特殊条件，最常见的如：必须代建小学/基层社区中心等公用设施、设定商业物业的可售比例、居住项目中限制建筑面积≤90 平方米的户型占比要求等等。

在评估中应充分体现这些特殊限定因素对地价的影响。

3、加强与委托方的沟通，明确估价事项
例如前文所述“确定土地用途”的问题：在实际评估中，将“综合”、“商业金融业”这类笼统概括性的土地用途细化为具体的商业、住宅、办公等明细用途时，各明细用途的占比将对评估结论有重大影响。

对这些特殊事项的设定需要经过自然资源相关部门的认可。

根据以往工作经验，上述措施对于本项目工作内容针对性强、具有可行性和适用性，且基本不产生额外费用，经济性强。

（五）工作原则
本次估价中我们建议遵循以下估价原则：
1、独立、客观、公正原则
估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地估价。

2、合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行，所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权；二是要求在估价时所涉及估价对象的用途必须是合法的；三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

3、价值时点原则
价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。

所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值；估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。

4、替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理的范围内的原则。

除上述估价的基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：
5、价值主导原则
土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。

6、审慎原则
在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

7、公开市场原则
评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

（六）估价程序
按照科学、严谨、完整的估价程序开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作质量，提高估价工作效率。

履行必要的估价程序是完成估价项目的基本要求，是估价报告有效的前提，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自身合法权益的重要手段。

完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。

对于不是有意高估或低估的，可以说‚过程‛比‚结果‛更重要，因为如果‚过程‛做到位了，‚结果‛一般不会出错。

对于因估价结果异议引起的估价鉴定，一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的估价程序来开展估价工作，即在履行估价程序方面是否有简化、省略等疏漏。

例如，是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解其真实的估价需要；是否要求了委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并对委托人提供的估价所依据的资料进行了审慎检查；是否努力搜集了估价所需资料；估价师是否对估价对象进行了认真的实地查勘；是否采用了适用的估价方法对估价对象价值进行了仔细测算。

因此，任何一个估价项目至少要在估价程序上经得起检查。

1、受理估价委托；
2、确定估价基本事项；
3、编制估价作业方案；
4、搜集估价所需资料；
5、选用估价方法进行测算；
6、确定估价结果；
7、撰写估价报告；
8、审核估价报告；
9、交付估价报告；
10、保存估价资料。

（七）估价方法选择
选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的市场状况等客观条件，对成本法、收益法、假设开发法、比较法等估价方法进行适用性分析。

估价方法的选用，应符合下列规定：
1、成本法是测算估价对象在价值时点的重臵成本或重建成本和折旧，将重臵成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。

2、假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。

3、收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。

4、比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。

5、当地有相关政策性文件依据的估价，可根据政策文件规定进行测算。

（八）地价影响因素分析
①评估不同用途的土地价格，应对影响土地价格的一般因素、区域因素和个别因素进行深入分析。

②分析价格影响因素时，应根据不同土地的利用特点及其对各类影响因素的敏感程度，有所选择和侧重。

I、住宅用地价格评估
A.影响因素分析
①一般因素分析：
自然因素：城镇地理位臵及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的机率等；
社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；
经济因素：地区经济发展状况、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、当地就业状况、居民的收入与消费水平、土地与不动产市场状况等；
行政因素：土地利用规划与管制、城乡规划与控制、土地与不动产税收制度、土地与不动产政策等。

②区域因素分析：
自然因素：区域在城镇中的位臵、自然条件及发生自然灾害的机率等；
社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化
程度及生活方式等；
交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通管制、出行的便捷程度等；
基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等；
行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；
环境因素：区域环境与景观、空气、噪音、光源污染及危险设施或污染源的临近程度等。

③个别因素分析：
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、容积率、建筑密度、临街状况、毗邻道路的类型与等级、通达性、给排水与电热气暖通讯等的通达及保证程度、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新、通风与眺望景观、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

B.估价方法选择与评估
①估价方法选择
评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法。

对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法。

对投资待建的住宅用地，可选择剩余法。

对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选择剩余法。

对新开发土地，可选用成本逼近法。

②评估技术要点
a.评估低密度居住用地，重点分析：城镇地理位臵与气候条件、居民生
活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。

b.评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。

c.评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位臵、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。

d.评估已售公房、经济适用房等保障性住房的用地价格时，应注意与商品住房用地间存在的权益差别及其对土地价格的影响。

II、工矿仓储用地价格评估
A.影响因素分析
①一般因素分析：
自然因素：城镇地理位臵、地质条件、水文气候条件等；
社会因素：城镇发展与公共设施建设等；
经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、相同或相关产业的市场状况等；
行政因素：城镇土地利用规划、工业地产租金与税收政策、调控政策等。

②区域因素分析：
交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；
基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、电信等的通达与供给；
环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、
自然条件等；
工业区成熟度：所在工业区性质、相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；
行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。

③个别因素分析：
地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位臵、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。

B.估价方法选择与评估
①估价方法选择
评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法。

缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与基准地价系数修正法。

对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法。

对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法。

对位于中心城区的工业仓储用地，不宜采用成本逼近法。

②评估技术要点
a.确定投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原率时，注意把握各类工业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。

b.矿井、采矿（采石）场、尾矿堆放用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低设定为达到可开工条件。

当矿产资源可开采年限低于土地使用权年限时，年期修正依资源可开采年期确定。

c.高新技术企业用地价格评估，根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。

这类土地的增值收益通常高于普通工业用地。

d.对于仓储业用地价格评估，重点考虑其土地利用的机会成本及对相关
企业收益的影响程度。

e.在工业类用地价格评估中，当同一区域待估宗地数量较多时，可选择某一至两宗有代表意义的标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别修正确定。

f.评估空臵或低效利用的工业仓储用地以及位于城镇中心区非工业规划范围内的存量工业仓储用地，应视估价目的的不同，在合法的前提下考虑土地的最有效利用方向。

III、商服用地价格评估
A.影响因素分析
①一般因素分析:
自然因素：城镇地理位臵及与经济发展的关系、气候条件等；
社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；
经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；
行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。

②区域因素分析：
自然因素：区域在城镇中的位臵等；
社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；
交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；
基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
商业繁华程度：所在区域的性质（商业区、住宅区还是工业区）、距各类商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、
客流的数量与质量等；
行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；
环境因素：区域环境与景观、噪音、空气污染及危险设施或污染源的临
近程度等。

③个别因素分析：
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。

B.估价方法选择与评估
①估价方法选择
评估商服用地价格宜选市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适用
的估价方法。

评估商服用地时，慎选成本逼近法与基准地价系数修正法。

对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法。

对已建在用的租赁性商服用地，可选择收益还原法。

评估投资待建的商服用地，可选择剩余法。

②评估技术要点
a.评估商服用地价格，根据土地的细分用途，选择影响地价的主要因素
进行重点分析。

b.评估低效使用的商服用地，应注意遵循最有效利用原则。

c.评估商服分摊用地价格，应注意空间位臵差异对分摊土地价格的影响。

d.
评估各类旅游用地，应注意国家旅游区评价标准。

IV、公共管理与公共服务和交通运输用地价格评估
A.公共管理与公共服务类用地影响因素分析
①一般因素分析:
自然因素：城镇地理位臵及与经济发展的关系、气候条件等；
社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；
经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；
行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。

②区域因素分析：
自然因素：区域在城镇中的位臵等；
社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；
交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；
基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；
环境因素：区域环境与景观、噪音、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

③个别因素分析：
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。

B.公共设施、公园绿化与交通运输用地影响因素分析
①一般因素分析：。