福建南平延平区房地产市场进入可行研判

福建南平延平区房地产市场进入可行研判
福建·南平
延平区房地产市场进入可行研判
谨呈：远鹏地产
◎报告目录
一、城市特征解读与属性界定
二、区域近期宏观经济运行情况
三、城市近、中期发展规划
四、区域房地产市场运行状况调查
五、项目宗地情况调查
六、区域内房地产项目成本估算案例
七、区域市场进入与项目可行研判
◎城市特征解读与属性界定
南平市位于福建省北部、武夷山脉东南坡、闽江上游，故俗称“闽北”。

东与宁德市交界，南与三明市相邻，西与江西省接壤，东北与浙江省毗连。

代管省辖邵武、武夷山、建阳、建瓯四市，辖延平区及顺昌、光泽、政和、浦城、松溪五县。

2009年末，常住人口290万人，土地总面积2629>801>.54平方千米，是福建省面积最大的设区城市。

本报告所研究的区域市场为南平市市政府所在的延平区（即图中A点标示处）。

◎城市特征解读与属性界定
延平区前身是县级南平市，现为南平市直辖区，是南平市中心城区。

延平区地处福建省中北部，闽江干流源头，是福建省重要水陆交通枢纽，以绿色金库、造纸中心闻名于世。

是海峡西岸经济区绿色腹地中心城区。

延平区土地面积2659.66平方公里，地貌特征为丘陵山地，区辖6个街道办事处（梅山、黄墩、
紫云、斯鹤、水南、水东），15个乡镇（来舟、樟湖、夏道、西芹、峡阳、南山、大横、王台、太平、塔前、茫荡、洋后、炉下、巨口乡、赤门乡），◎城市特征解读与属性界定
延平区城市特征
城市首位度：指在一个封闭的区域中，首位城市的人口规模与第二位城市人口规模的比值。

◎特征一：南平地区整体格局属于弱市中心状态，延平区作为区域城市中心的辐射力不足。

整体区域格局为多中心结构（相关研究表明：作为区域中心城市的延平区，市区人口约为20.3万人，第二位城市邵武，市区人口为13.9万人，延平在区域中的首位度只有1.46（一般研究认为，首位度大于3才是首位型分布），而其四城市指数只有0.77 。

加之延平区作为南平区域的中心城市又位于市域最南端，距区内各市县中心平均距离150公里以上）
◎特征二：延平区作为福建典型的山区城市，整体城市土型多为丘陵山地，受地形条件影响，延平市区拓展空间十分有限。

整体城区建成面积约为13平方公里，但实际的中心城区面积仅为3.04平方公里，其余多为工业用地和零散居住用地。

在中心城区人口密度甚至超过福州。

◎特征三：延平区现辖区人口为50.3万，其中市区人口为20.3万人，在市区活动的流动人口数在8至10万人。

前线观点：基于对于南平市延平区城市特征的解读，我们认为对于其房地产市场的研判应将其定位为单个城市进行，而不应依照其区域行政中心的地位作为区域中心城市进行。

后续的分析将以延平区的数据为主导。

◎区域近期宏观经济运行情况
11.2
333.52
宁德12.8 456.29 龙岩12.8 370.24 南平10.2 1792.98 泉州11.8 652.66 漳州11.8 427.84 三明12.6 442.46 莆田2.1 970.77 厦门11.1 1421.69 福州
9.5
6521.69
全省
比上年同期增长比例%
2009年1-8月（亿元）
地区生产总值
8
十二、农民人均现金收入（1-6月）8
十、地方财政收入
8
九、财政总收入
7
八、城镇以上固定资产投资
8
七、实际利用外资（验资口径）
6
六、实际利用外资（可比口径）
8
五、出口总值（上月数）
6
四、社会消费品零售总额
9
三、规模以上工业总产值
3
二、农林牧渔业总产值（1-6月）
8
一、地区生产总值
总量位次
指标名称
（2009年1-8月数据）
南平市主要经济指标在省内9个设区市中位次
依据南平市统计局2009年9月统计月报
依据政府的统计公报可以看出，南平市在福建省九地市中，是经济相对薄弱的一个山区城市。

◎区域近期宏观经济运行情况
延平区城市特征
对比南平市所辖的各区县2009年前九个月地区生产总值和固定资产投资的情况，我们可以更明确看出南平地区（闽北）弱市中心的多中心结构。

◎区域近期宏观经济运行情况
延平区城市特征
从延平区2007至2009年区域生产总值的对比可以看出，在2009年，其总体经济正走出2008年经济增速回落的阴影，经济增速开始回升。

从延平区2007至2009年，房地产行业的完成投资额看，其区域房地产市场的活跃度在逐年降低。

◎区域近期宏观经济运行情况
延平区城市特征
从延平区2007至2009年间，城镇居民可支配收入和存款余额的的增速减慢的情况看，该区域内的房地产市场的价格增长近其内将有较大可能遇到瓶颈。

◎城市近中期发展规划
城市总体规划简介
一、城市性质：闽北中心城市，福建沿海——内地交通枢纽。

二、规划范围及城市规模 (一)城市规划区总面积598平方公里，西起王台、东至夏道，南起西芹、北至大横。

其中包括茫荡山风景区和自然保护区在内。

规划区内可供城市建设的用地面积50.8平方公里，约占规划区总面积8.5%。

(二)城市人口规模：近期28万，远期38万。

(三)城市建设用地规模：近期用地规模26.7平方公里，远期用地规模35.3平方公里，城市发展建设备用地15.5平方公里。

三、市区空间布局结构：由“一城四片”构成。

中心城区：规划建设用地16.4平方公里，由市中心区、水东、水南、黄墩等组成，为全市政治、经济、文化、科技、金融、信息中心。

来舟王台片区：规划用地4.1平方公里，由王台、来舟、蛟湖、外洋四组团组成，为南平市重要铁路枢纽，农林产品集疏运中心与加工中心。

西芹片区：规划建设用地5.49平方公里，由西芹、长沙、坂后等组团组成，为南平主要工业和科技区。

夏道片区：规划建设用地4.31平方公里，由夏道、安济、洋丹仔、大洲、土目洲等组团组成，为南平市区通向闽东南的重要节点，以旅游、加工业为主，是市区蔬菜批发中心。

大横片区：规划建设用地5平方公里，由大横、延安、埂埕三组团组成。

为南平次中心和大专院校、科研基地。

◎城市近中期发展规划
延平区域空间的优化调整
原规划“一城四片”推进缓慢。

1）服务功能高度集中于中心城区，新增的空间对中心城区有强烈的依附效应，削弱了向外拓展的动力。

2）一城与四片交通联系不便，没有为功能疏解创造必要条件。

3）投资分散，不利于在短期内迅速形成规模，投资效益难以得到保证。

新规划建议“上优”、“下拓”、“中调”。

“上优”，闽江上游来舟王台和大横作为独立城镇，在保证环境质量的前提下适度发展。

“下拓”，依托即将建成通车的沿江快速路系统，以跳跃式发展江南新城，作为城市发展的战略主攻方向。

（原朱熹路将承担旧城区与江南新城连接的“新城大道”）
“中调”，依托中心城区，沿两翼分别向西芹和大家厂方向带状延伸，作为城市发展的战术调整措施，在近期缓解中心城区增长的压力，为下一步战略性的跨越积聚力量。

下拓
夏道
大横
来舟王台
西芹
中心城
上优
上优
茫荡
大家厂
中调
◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“双城双心八片”
“双城”——江南新城、南平旧城。

“双心”——江南新中心、旧城中心。

“八片”——
综合服务：中心城片区、夏道片区。

居住功能：水南片区、安济片区、黄墩－常坑片区。

产业功能：文田片区。

产业居住：水东片区、西芹片区。

◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“三山三水两洲”
“三山”——西北、东北、南部背景山体。

“三水”——闽江、建溪、西溪。

“两洲”——土目洲和大洲岛。

◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“产业布局”
西芹－长沙组团：主要发展高新技术产业、创意产业等无污染产业，预留流通产业的发展空间。

黄墩－水东组团：主要发展都市型工业，近期进行传统优势产业的升级改造，远期推动污染企业的搬迁。

罗源－文田组团：主要发展新兴产业。

东坑物流组团：主要发展商品批发及物流配送功能。

◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“居住布局”
南平旧城：新建的居住用地主要集中在常坑、大家厂、八仙小区和西芹，此外推动现有中心城区和水南片区生活空间的优化改造，保障25-30万人的居住需求。

江南新城：主要集中在闽江南岸的夏道、小鸠、洋坑，以及闽江北岸的安济，
保障15-20万人的居住需求。

◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“景观布局”
四个城市景观走廊：建溪、西溪、闽江与新城大道。

四个城市门户地区：常坑—大家厂、长沙—西芹、安济、文田。

两个景观核心区：三江口、两洲周边
◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“交通布局”
新规划的城市交通动脉由铁路、港口、高速公路、国道和城市快速路交织而成，双城双心的城市格局被系统地联结。

港口
港口
高速公路
高速公路
国道
国道
国道
国道
城市快速路
城市快速路
城市快速路
铁路
铁路
◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“新规划的城市中心特征”
新规划的城市中心特征：
与市中心的联系更便捷——沿江快速路建成之后，夏道至市中心通过“新城大道（朱熹路）”从原来30-40分钟车程，压缩至15－20分钟车程。

用地条件有充足保障——新增城市建设用地规模为12平方公里，按照人均75平方米建设用地的规模，可支撑16万的人口规模。

远期向南山和炉下扩展后，还分别约有5平方公里和13平方公里的拓展空间，还可以再支撑近24万人口的增长。

区位条件更优——与三明沙县机场、福州机场有更便捷的高速联系。

与福州、台北方向的空间联系更为密切，便于接受沿海发达地区的辐射带动，符合区域一体化的客观趋势。

大横
来舟王台
西芹
夏道
沙县民用机场
15分钟绿色通路连接两中心
呼应“海峡西岸经济区绿色腹地”的城市总体定位
◎城市近中期发展规划
延平区新规划的空间结构：“开发时序”
近期行动（2010年前）：
局部调整阶段，建设重点是西芹和大家厂-常坑。

中期行动（2015年前）：
结构调整阶段，建设重点是江南新城。

远期行动（2020年前）：
结构完善阶段，建设重点是旧城更新，视情况可进一步向南山、炉下拓展。

◎区域房地产市场运行调查
延平区房地产市场发展宗述
纵观南平市延平区房地产市场近年的发展历程，由于受限于本城市的经济总量、人口数量及其在闽北区域中难于起到区域中心城市的作用，延平区市场可以界定为典型的三线县级市市场，其市场区域涵盖的商品房消费人口数约为40万人（包括主城区常驻人口、城区内流动人口、辖区内乡镇可能迁移入城人口等）。

虽然延平区房地产市场的规模较小，但由于其中心城区受地理条件（多为山地，主城区仅为3.04平方公里）的影响，可供建设用地奇缺；同时新区的拓展又受限于通达性差、所拓展新区同样受限于地理条件，难于形成规模。

在过去的三年中（2007年至2009年），延平区出让的用于经营性开发的土地仅有136.68亩，按容积率估算可建成面积为384338㎡，其中2008没有土地出让，2007年出让土地基本在2010年之前完成开发销售，按近三年土地储备存量，后续可形成供应约为24万平方米，该部份存量将在2010至2011年释放。

另有2007年之前就进入开发的区域内超级大盘江南第一城（规划总建115.5万平方米，其中住宅99.5万平方米，已完成开发14.6万平方米）和新城中心（规划总建76.5万平方米，其中住宅58万平方米，已完成开发12.5万平方米）将可能持续推出。

由于这两个大盘用地均为毛地挂牌方式取得，土地整理难度很大，分析其过往三年的开发，两项目年度推盘总量约在10万平方米。

◎区域房地产市场运行调查
延平区房地产市场发展宗述
在2008、2009两年中，延平区新增的有效供应量约为75万平米，截至2010年3月，该部份供应量已完成销售58.5万平方米。

存量约为16.5万平方米，其中住宅为14万平方米。

综合考虑2008之前的存量房销售，延平区房地产市场在2008-2009
之间的两年，年均市场销售量应在35万—40万平方米之间。

综合以上分析，在2010南平市场的有效供应约为45.5万平方米（存量16.5万+存储土地新增供应12万[24万分两年入市]+江南第一城和新城中心的新推量10万+其他楼盘的续建开发约7万）；如果不考虑2010年土地出让，在2011南平市场的有效供应约为22平方米（2010之前存储土地新增供应12万[24万分两年入市]+江南第一城和新城中心的新推量10万），参照市场年销售量35万—40万平方米，市场至少存在18万平米的供应缺口，该类供应将由2010年出让的土地来补充。

同时对于延平区房地产市场应该关注的事，随着其城中心第一大盘世纪星城的开发进入尾声，短期内，在现主城区将难以形成有效的供应。

市场将进入新拓城区开发项目主导市场供应新竞争格局。

◎区域房地产市场运行调查
延平区2007-2009经营性土地出让情况汇总
注：本项数据来自南平市土地发展中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区房地产项目2008年新增供应量与销售情况汇总
注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区房地产项目2009年新增供应量与销售情况汇总
注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目区位分布
1、象屿-山水华庭
2、新城中心
3、半山云庭
4、绵绣佳园
5、名流世家
6、世纪星城（创世纪）
7、江南第一城
8、侍和天下
9、香樟名苑
10、锦江观邸（花苑）
11、阳光名居
12、东昇苑
13、南平师专地块
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
1、象屿-山水华庭
项目2009年销售表现：
物业类型：联排别墅
成交均价：6050元/㎡
成交最高价：7850元/㎡
成交最低价：5400元/㎡
销售率：98%
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：4250元/㎡
成交最高价：5620元/㎡
成交最低价：3585元/㎡
销售率：52%（现已是准现房）
备注：商铺未推售，该项目与贵公司有意向介入的南平师专地块紧邻。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
2、新城中心
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：3151元/㎡
成交最高价：4450元/㎡
成交最低价：2250元/㎡
销售率：95%（现已是现房）
物业类型：商铺
成交均价：5500元/㎡
成交最高价：----元/㎡
成交最低价：----元/㎡
销售率：16.3%（现已是现房）
备注：新城中心在2009年销售的物业均为2007年未取得销售许可证的部份，其2008、2009没有新推盘。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
3、半山云庭（富贵世家）
项目2009年销售表现：
物业类型：别墅
成交均价：4465元/㎡
成交最高价：6000元/㎡
成交最低价：3460元/㎡
销售率：53/123套 43.1%（现已是现房）
备注：项目在2007即取得第一个预售许可证并推出销售，但由于项目所处位置不佳，在南平别墅缺乏供应的情况下，项目销售表现依然极差。

整个09年只完成9套销售。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
4、绵绣佳园（明翠世纪园）
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：4530元/㎡
成交最高价：7100元/㎡
成交最低价：2300元/㎡
最新一期销售率：184/237套 77.6%（现已是准现房）
备注：项目最新一期于2008年12月推售。

商铺未销售
注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
5、名流世家
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：3453元/㎡
成交最高价：4565元/㎡
成交最低价：2630元/㎡
最新一期销售率：217/306套 77.6%（现已是准现房）
备注：项目于2006年即取得土地，进入开发阶段，但于2009年9月才推出第一期。

商铺未销售
注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
6、世纪星城（创世纪）
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：5630元/㎡
成交最高价：7515元/㎡
成交最低价：3998元/㎡
最新一期销售率：656/886套 74%
备注：本项目为南平主城区第一大盘。

总建约60万平方米。

项目于2003年开始开发。

最新一期（第三期）于2009年10月底开始推售。

商铺未销售。

其二期商铺共19215平方米（432间），至今共售出3524.48平方米（108间），成交均价为16655元/平方米
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
7、江南第一城
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：4150元/㎡
成交最高价：5400元/㎡
成交最低价：2990元/㎡
最新一期销售率：171/301套 56.8%
备注：本项目最新一期于2009年12月推出，商铺未销售。

该项目规划总建约为115万平方米，现已开发约15万平方米。

但由于项目土地整理难度较大，该项目每年的市场供应量约5至8万平方米。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
8、佳和天下
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：5700元/㎡
成交最高价：6650元/㎡
成交最低价：4890元/㎡
最新一期销售率：127/282套 45.0%
备注：本项目于2010年2月底正式推出销售。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
9、香樟名苑
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：5550/㎡
成交最高价：6900元/㎡
成交最低价：4380元/㎡
最新一期销售率：138/172套 80.2%
备注：本项目于2009年10月底正式推出销售。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
10、锦江观邸（花苑）
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：4900/㎡
成交最高价：6450元/㎡
成交最低价：3850元/㎡
最新一期销售率：279/633套 44.1%
备注：本项目于2009年10月底正式推出销售。

商铺未销售。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
11、阳光名居
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：4310/㎡
成交最高价：4950元/㎡
成交最低价：3900元/㎡
最新一期销售率：70/102套 68.1%
备注：本项目于2007年5月取得土地，2009年10月底正式推出销售。

商铺未销售。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
12、东昇苑
项目2009年销售表现：
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：5230/㎡
成交最高价：6050元/㎡
成交最低价：4550元/㎡
最新一期销售率：35/54套 64.8%
备注：本项目于2009年10月底正式推出销售。

商铺未销售。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区2009在售房地产项目价格情况
通过对于延平区2009年初至2010年3月底区域内在售的主要的十二个楼盘的分析，我们可以看出，图中红线标示的主城核心区高层电梯住宅的均价区间为5300至5800元/平方米。

而以江南第一城、新城中心为代表的新拓城区及水东等主城的次要区域的高层电梯住宅的均价区间为3000至4500元/平方米。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
4200
5300-5800
3150
4150
4300-4900
3450
◎区域房地产市场运行调查
延平区未来三年主要住宅供应分布
1、山水华庭：还有约100亩用地，但存在整理困难，有希望于2011-2012期间逐步开发推出。

2、新城中心：共76.5万平方米，已开发12.5万，还有55万平方米，但由于土地整理难度大及内部股东纷争，项目2008-2009没有新推出产品。

预计在后续中每年推售量在5万平方米左右。

3、亿发未来城：2010年新推楼盘，预计在2010至2011期间分两期推出，共约10万平方米
4、西溪路61号项目：该项目为2009年5月份取得土地，约13万平方米，预订要在2011年推售第一期3万平方米。

5、名流世家：预计在2010-2012年推售10万平方米。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区未来三年主要住宅供应分布
6、南铝生活区用地：该项目为2009年5月份取得土地，约4.9万平方米，预订要在2011年推售第一期1.5万平方米。

7、江南第一城：该项目规划总建约115万平方米，已开发销售14.6万，还有约100万平方米，但由于土地整理难度很大，预计该项目年供应量在5至8万平方米
8、原橡胶厂部份用地（向阳城）：约6.3万平方米，预计在2010年底推出第一期约3万平方米
9、南平师专项目宗地
10、另在江南新城地块，将形成年5至8万平方米的供应量，但由于地段区位不佳，与主城区通达性差，难以和以上项目形成竞争。

注：本项数据来自南平市房地产交易中心
◎区域房地产市场运行调查
延平区未来主要可开发土地供应分布
据规划局相关人员介绍，在未来3至5年，延平区的主要土地供应将主要是集中在大家厂—黄墩片区、江南新城。

从区位、地块环境等对比，这两个片区的项目难以和南平师专地块项目竞争。

江南新城
大家厂—黄墩片区
◎区域房地产市场运行调查
延平区房地产市场特征总结
市场规模：区域市场内有效人口数量约为40万人；
受其城区地形条件的制约，区域内项目建筑基本上为带电梯高层，客户群体对于高层住宅不存在常规三线城市所显现出的购买抗性；
现阶段区域内价格表现为：主城核心区，均价5300-5700元/㎡，次城区及新拓城区，均价3000-4500元/㎡；
分析近两年南平延平区房地产市场的供应量、销售量、市场可持续供应量、政府近三年的经营性土地出让情况等指标，结合区域内受地形限制，在未来也难以形成较大规模的土地供应，该区域市场供需基本平衡，甚至供应略有不足。

但不可忽视的是，在国内房地产市场调整周期表现的越来越短，且国内目前的房地产市场是明显的“政策市”，由于延平市场总体规模小，在整体市场出现波动时，将不可避免的出现，销售量跟跌快、跟涨滞后的情况。

◎区域房地产市场运行调查
延平区房地产市场特征总结
依据我公司所常握的延平区城市中心第一大盘——世纪星城（创世纪）项目近3000组的客户资料分析，其市场客户群体构成如下：
◎项目宗地情况调查
项目宗地经济指标
项目宗地获取条件为：项目整体拍卖，要求按指标建设一五星级酒店，酒店建设保证金1亿元人民币（酒店地下部份完工返还20%，主体封顶返还20%，单体建筑竣工返还20%，装修完工开始试营业返还20%，酒店获得五星级评定，返还20%），另要求无偿按方案建设24班小学一所。

土地款付款方式：在拍得或挂得土地的60天内全额付清。

◎项目宗地情况调查
项目宗地区位调查
项目宗地为南平师专校区用地及其四周部份周边（图中蓝色标示处），位于南平高速出口与南平延平主城区之间，项目宗地南向隔新修成的滨江南路直面西溪（河流），河对岸为已停产的武夷水泥厂；东侧为象屿集团已建成的山水华庭一期；西侧为象屿集团山水华庭二期用地；北侧依山。

项目宗地距延平主城核心区约1.5公里。

项目所处区位为延平城市发展战略（“中调”，依托中心城区，沿两翼分别向西芹和大家厂方向带状延伸，作为城市发展的战术调整措施，在近期缓解中心城区增长的压力，为下一步战略性的跨越积聚力量）所要求延伸发展的两翼之一的。

◎项目宗地情况调查
项目宗地现状
◎项目宗地情况调查
项目宗地现状
◎项目宗地情况调查
项目宗地周边配套
项目宗地周边配套基本处于空白状态，片区内的配套基本规划在本项目宗地内。

在本项目实施后，项目内将配建：。