北市项目策划

B区公建、公寓（居住式）、防护绿地；
建筑密度：A区、B区30％以下；
容积率： A区2.5（建面5万）、B区3.0（建面10万）；
❖ 土地性质：
绿化率： 大于35％。
▪ 国有土地（现已完成土地确权、用地规划许可证办理）
项 目 概 况 －－项目四至
北：华北路
西：大连变压器厂
A
东：甘南路
B
项目红线
南：消防用地、华东路
宏 观 市 场 －－房地产开发情况
2008年1-12月大连市内四区推出量图
万平方米
11月
9月
7月
5月
3月
1月
0
50
100
150
200
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
甘北 30.45 24.01 26.81 32.35 29.01 37.16 44.98 44.3 43.65 46.18 47.76 46.69 1
） 2012
好（ 一般（
） 2011 ）
差（ ） 2010
很差（
） 2009
未来：远景预期、综合价值高 目前：资源条件、社会认知低
相对可变因素
繁华程度 交通便捷 环境条件 公用设施 产业条件 人口状况
市场篇——宏观市场
宏 观 市 场 －－经济运行情况
大连市GDP情况示意图
3500 亿元 3000 2500 13.80% 2000 1500 1000
06年
07年
08年
中心
东部
高新
泛星海
甘西
甘北
2008年受供应结构影响，市内四区 “去化变慢” ； 项目所在甘北区整体均价维持在6000左右，基本属于挤压性刚性市场需求区域。
市场篇——区域市场
区域市场
区 域 市 场 －－供销情况
2006-2008年华南、泉水、南关岭供应量
90 80
万㎡
70
60
50
20000 16000 12000
8000 4000
0
宏 观 市 场 －－房地产开发情况
2006-2008年细分区域价格比较示意图
元/㎡
10000 7838
7133 6800 5795
5376
12255
10041
9132
8641
7618
6001
15687
13399 12175 9299 8275 6270
人均可支配收入逐年增长，08年虽 然受经济危机因素影响，可支配收 入增幅超过17%。经济及可支配收 入持续增长，为房地产发展留存一 定的经济基础。
宏 观 市 场 －－房地产开发情况
3500 3000
万平
2500
2000
1500 1366.8
大连市房地产施工竣工情况示意图
1396.6
1333.8
1570.1
2月 3月
3.09 3.11 0.45 0.53 0.81 0.5
3.56 3.46 1.4 1.1 0.64 0.61
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
4.65 5.61 8.22 7.17 4.28 3.12 2.37 4.46 1.96 4.41 1.8 1.21 1.39 0.96 2.5 1.2 1.655 3.63 2.54 3.89 2.12 0.68 0.678 1.034 0.805 0.42 1.508 0.49 0.74 0.57 5.87 0.85 0.26 0.45 1.73 2.38 1.11 6.6 4.84 2.14 1.86 2.05
350 万平
345
340
336.6
335
330
346.9
328.85
325 320 315
06年
07年
08年
06-08年市内四区市场推出量维持 在300-350万平米左右，供应量相 对持续、稳定
近三年大连市内四区住宅市场成交量对比图
350 万平
300
250
207.8
200
150
100
50
0 06年
315.4
市内四区住宅去化受调控及经济因
155.03
素影响降幅较大，08年大幅下挫， 成交量不足07年一半，去化率也位
于近三年的最低水平（低于平均）
07年
08年
另：由于大连经济适用房限制较为苛刻（收入/人均居住面积/摇号…），且市场供应、入市节奏有限； 故市场供应数据中含目前已知的限价房部分，但不含经济适用房部分
四、交通便捷度：目前周边交通便利， 09年地铁动工线便捷度有大幅提升；
五、公共配套及人口：随着中华路商圈形 成，配套设施及周边环境逐步改善。
项 目 概 况 －－目前现状
A、B区全景图－东南高，西北低，局部有较大高差；约5—10%反坡
B
区
全 景
AB
图
项 目 概 况 －－项目价值
时间
评估等级：
很好（
项 目 概 况 －－周边交通
南关岭 地铁站
规划新火车站
华北路 地铁站
项目地块
项目概况
地铁华北路站
泉 水
地铁一号线
－－远期价值
一、规划：按市政规划，泉水区域和机
场区域将建成两大市级公共副中心 。
二、产业状况：临港工业、商贸物流业、 房地产开发业带动甘井子北部经济发展。
三、繁华程度：位于规划中的中华路商贸 区的末端，对区域的依托属性低。
2005年
2006年
销售额（亿元）
2007年 价格（元）
前11月 2008年
自07年4季度起的一年多的宏观调 控尚未能使市场房价实际下挫，但 已长幅不再；目前成交均价持平， 销售额、去化率均回归至06年水 平——“价不升量大缩”
宏 观 市 场 －－房地产开发情况
近三年大连市内四区住宅市场推出量对比图
17.44 07年
41.22 46.31 2.12 2.97
08年
华南 泉水 南关岭 三区整体
小结
区域年均供应量约100万平方米， 年均消化量约75万平方米，供销 比约75% 08年则大大低于07年水平（不足 一半，且低于近三年平均水平）
区 域 市 场 －－价格情况
2006-2008年华南、泉水、南关岭价格
距现火车站11公里
项 目 概 况 －－地块条件
❖ 地理位置：
▪ 大连市甘井子区华北路与甘南路交界处西南角；与拟建大连新火 车站距离仅1公里；西北侧紧邻拟建地铁一号线华北路站；东北侧 紧邻规划中的立交桥。
❖ 征地面积：
▪ 5.4万平米，A区2.1 万，B区3.3万
❖ 建筑面积：
▪ 151,300平米 ▪ 经济技术指标 用地性质：A区居住，
11月 12月
1.3 1.28 1.58 1.21 1.73 0.505 2.67 3.175 0.98 0.98 0.34 0.37
从需 缩减影响，需求紧缩的速度最快的同样是甘北区域。
宏 观 市 场 －－房地产开发情况
09年大连细分区域住宅入市量示意图
500 万平
400
300 200
100
0
高新
剩余量 存量 潜在供应 09年可入市新增量
12.53 66.17 113.88 43.4
星海 46.42 31.54
14 23.3
东部 42.13 112.51 54.3 11.2
中部 9.71 36.02 32.02 28.13
甘西 6.2 128.3 67.81 130.42
2196.1
2747.7
3171.8
1000
546.2
579.2
537.8
500
421
390.5
428.3
422
0 02年
03年
04年
05年
06年
07年
08年前11月
商品房施工面积 商品房竣工面积
大连商品房销售量及销售额对比图
施工面积逐年增加，竣工面积保持 平稳，按施工进度推算，未来两年 内竣工面积稳步提升，未来市场供 应量充足。
8200
9101 11.00%
15.30% 8672
10.50% 7 7 6 0 11.80%
11.30%
7118
9.30%
9.00%
13.20%
1 0 1 7 2 . 3 4 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00%
5.40%
4.00% 2.00%
0 02年
03年
04年
05年
500 1406
16.10% 13.30%
16.30%
1633
1850
2152
19.40% 2570
21.80% 3131
25.00%
20.00% 16.40%
15.00% 2796.01
10.00%
5.00%
0 02年
03年
04年
05年
06年
GDP
GDP增速
0.00% 07年 08年前9月
大连人均可支配收入与消费性支出对比图
08年
15% 10% 5% 0%
泉水增速
南关岭增速
2008年华南、泉水、南关岭供销情况示意图
80 万㎡ 70
60
50
40 30.68%
30
20
10
6.91 2.12 4.79
0 华南
67.15
61.38%
41.22 25.93
泉水
39.49%
7.52 2.97 4.55 南关岭
供应量 消化量 剩余供应量 供销比
8000 7000 6000 5000 4000 3000
元/㎡ 5094 4688 4380
36.28% 6942
5794 5350 23.59%
22.15%
2000
1000
0
0%
06年
07年
华南
泉水
南关岭
华南增速
7467
40%
6426 5532
35% 30%
25%
20%
10.91% 7.56% 3.40%
项目所在甘北区域推出量的绝对值占市内四区市场供应33%，在售项目多且体量 大，后期限价房等保障性住房可能陆续上市（目前不多），市场竞争尤为激烈。
宏 观 市 场 －－房地产开发情况
2008年1-12月大连市内四区销售量图
11月
万平方米
9月
7月
5月
3月
1月
0
5
10
15
20
25
30
1月
甘北 6.67 甘西 3.72 泛星海 0.56 高新 0.96 中心 0.92 东部 0.62
北市项目策划
2009年1月
目录
❖ 项目概况
❖ 市场篇
❖ 宏观市场 ❖ 区域市场
❖ 住宅 ❖ 商业
❖ 产品篇
❖ 在售已售 ❖ 潜在预售
❖ 定位篇
❖ 客户定位 ❖ 产品定位 ❖ 市场定位
❖ 运筹篇
❖ 财务篇
项目概况
2009年1月
项 目 概 况 －－地块区位
距机场约7公里
距新火车站1公里 本项目地块
70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
小结 06-07 年 间 ， 华 南 、 泉 水 和 南 关 岭 的价格大幅攀升，2008年市场萧条 给价格带来的影响是增速的下降， 在整体去化情况不断恶化的状态下， 目前成交均价尚可持平
甘北 56.83 95.54 90.53 102.74
合计 173.82 470.08 372.54 339.19
从目前市场情况看，预计2009年新增可入市量约339.19万平方米，加上2008年 结转面积，全年推出量约513.01万平方米。其中主要放量集中在项目所在的甘井 子区域，未来市场压力持续增大。
甘西 16.25 12.53 15.02 11.92 10.51 13.3 10.86 9.58 9.82 9.31 11.32 9.86
泛星海 9.01 8.45 12.52 17.101 14.601 14.201 28.826 30.933 43.211 48.805 48.175 46.925 2
6000 5000 4000 3000
2848
2921
3116
3737
4525
5567
5631
2000
1000 0
419.9 119.6
498.1 145.5
486.2 151.5
594.9 222.3
628.8 284.5
828.2 461.1
608.2 342.5
2002年
2003年
2004年
消化量（万平）
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
元
15109
18.80% 20.00%
13350 1 1 9 9 415.60%
18.00% 13058.41 15.201%2 1 3 5 17.40% 16.00%
1 0 3 7 814.00% 9 9 9 6
10534
06年
07年
0.00% 08年前9月
城市居民人均可支配收入（元） 可支配收入增长率（％）
城市居民人均消费性支出（元） 消费性支出增长率（%）
07年前GDP持续高速增长，良好的 预期催生改善居住环境的强烈需求 08年GDP同比增长16.4%，受全球 经济的负面影响，增速放缓5.5%， 回归至05年标准
40
31.94 32.73
30
24.2
20
10
0
06年
77.1
31.3 17.48
07年
67.15
6.91
7.52
08年
华南 泉水 南关岭
2006-2008华南、泉水、南关岭成交量
140 万㎡
120
100
80
73.37
60
40 25.7425.63 22 20
0 06年
118.49 73.7 27.35
高新 中心
8.09 7.13 6.6 5.5 1.79 1.47 1.74 3
6.56 6.362 7.288 6.483 10.113 9.345 16.085 15.705 2.86 14.12 12.95 12.1 11.84 20.38 12.15 11.17
东部
1.3 5.8 5.3 4.69 18.91 26.43 29.8 30.97 28.83 38.5 36.96 36.62