141217云南省丽江市金虹山棚户区改造综合节能示范小区建设项目(修改稿)

丽江市古城区金虹山棚户区改造暨周边环境整治项目（二期）可行性研究报告目录一、总论 (1)（一）整体项目介绍 (1)（二）本项目研究范围 (1)（三）二期项目概况 (2)（四）可行性研究报告编制依据 (6)（五）项目提出的理由 (7)（六）问题与建议 (8)二、项目建设的背景及必要性分析 (9)（一）项目建设的背景 (9)（二）项目建设的必要性 (12)三、场址选择 (15)（一）区位条件 (15)（二）建设条件 (16)（三）市政基础设施条件 (17)（四）建筑材料供给条件 (18)（五）劳动力资源 (18)四、市场分析 (19)（一）丽江旅游市场分析 (19)（二）丽江旅游地产市场分析 (24)（三）项目SWOT分析 (30)（四）分析结论 (31)五、建设内容与规模 (32)（一）指导思想 (32)（二）建设内容及规模 (32)六、项目建设方案 (35)（一）项目设计依据和目标 (35)（二）总平面布置方案 (36)七、节水、节能 (38)（一）编制依据 (38)（二）编制原则 (39)（三）主要节能措施 (39)（四）综合效果评价 (41)八、环境影响评价 (42)（一）工程对环境的影响 (42)（二）环境影响对策 (43)（三）综合评价 (45)九、防灾减灾、安全卫生及消防 (46)（一）自然灾害防范措施 (46)（二）安全防护和监控措施 (46)（三）施工安全措施 (46)（四）消防措施 (47)（五）劳动卫生措施 (49)（六）预期效果及评价 (49)十、项目管理 (50)（一）组织机构 (50)（二）人力资源配置 (51)（三）项目建设管理 (51)十一、项目招投标 (53)（一）招标范围 (53)（二）招标组织形式 (53)（三）招标方式 (53)（四）资质要求 (53)（五）招标组织 (54)十二、项目实施进度 (56)（一）建设期 (56)（二）项目实施进度安排 (56)十三、投资估算与资金筹措 (58)（一）编制依据及说明 (59)（二）投资估算金额 (60)（三）项目投入总资金估算 (62)（四）项目总投资使用计划 (63)十四、融资方案 (64)（一）资金筹措 (64)（二）融资方案分析 (65)（三）融资后管理 (65)十五、财务评价 (67)（一）财务评价基础数据的选取 (67)（三）销售收入估算 (67)（四）成本费用 (68)（五）财务生存能力分析 (69)（六）项目偿债能力分析 (69)（七）盈利能力分析 (70)（八）不确定性分析 (71)（九）财务分析结论 (73)十六、社会评价 (74)（一）项目对社会的影响分析 (74)（二）项目对本地区的互适性分析 (75)（三）社会评价结论 (76)十七、风险分析 (77)（一）项目风险识别及分析 (77)（二）项目风险评估 (78)（三）项目风险防范对策 (79)（四）风险分析结论 (81)十八、结论及建议 (82)（一）结论 (82)（二）建议 (82)附表 (84)附表1 项目总投资估算表（概算法） (84)附表2 建设期利息估算表 (85)附表3 项目总投资使用计划与资金筹措表 (86)附表4 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 (87)附表5 总成本费用估算表（生产要素法） (89)附表6 项目投资现金流量表 (90)附表7 项目资本金现金流量表 (91)附表8 利润及利润分配表 (92)附表9 财务计划现金流量表 (93)附表10 资产负债表 (94)附表11 借款还本付息计划表 (95)一、总论（一）整体项目介绍丽江市古城区金虹山棚户区改造暨周边环境整治项目位于云南省丽江市大研古城东北侧，距丽江大研古城约1公里，总占地面积55.55公顷，容积率0.85，总建筑面积56.17万平方米左右。

建设内容包括棚户区改造、精品度假酒店建设、低密度旅游度假产品、商业街、办公区，以及其他配套工程，总投资达25.6亿元。

项目完成建成后，将完全改变金虹山棚户区及东部片区“脏乱差”的现状，极大的提升了金虹山片区的档次和品味，使其成为丽江的东部门户，扩大社会影响，极大推动整个丽江棚户区改造的建设进度，促进丽江区域经济的发展。

正常运营后，还将新增岗位1800个，年营业收入3亿元，年上缴税金0.3亿元，实现净利润0.9亿元。

（二）本项目研究范围本项目是丽江市古城区金虹山棚户区改造暨周边环境整治项目二期工程，位于整体项目区北部,是金虹山周边环境整治的重要内容，占地面积694.37亩。

本项目是对金虹山片区周边环境整治，并进行一定的商业开发，将金虹山片区打造成为丽江又一旅游亮点，为回迁居民创造大量的就业机会，解决回迁居民的就业问题，从而保证棚户区改造的顺利进行。

因此，可以说本项目的顺利实施，将关系到整个金虹山棚户区改造的成败。

建设内容主要包括精品酒店、低密度旅游度假产品、配套工程等。

（三）二期项目概况1、项目名称丽江市古城区金虹山棚户区改造暨周边环境整治项目（二期）。

2、项目性质新建。

3、项目建设期项目建设期为48个月，2016年1月-2019年12月。

4、项目承办单位情况丽江市古城区合力金虹臵业有限公司。

（1）公司简介丽江市古城区合力金虹臵业有限公司成立于2012年，注册资金4000万元，地址位于云南丽江市大研古城旁，是以房地产开发为主，集旅游开发、旧城改造、物业服务为一体的民营股份制企业。

公司以健康人居，乐享生活为目标，本着尊重人才、回馈社会的原则，重视产品质量和企业形象，坚持诚信为本，依托全面的市场资讯、创新的设计思路、完善的供应渠道、扎实的工作作风，努力打造适合居住、旅游、投资、休闲度假的人文、人居、人性地产。

公司注册资本金为4000万元，至2014年10月底，公司总资产为17775万元，净资产为1478万元。

（2）法人代表韦生贵5、项目建设地点项目区位于云南省丽江市古城区金虹山棚户区，东至殡仪馆、西至金安路与金虹路交叉口、北至金虹山山体、南至丽永路。

6、项目建设内容与规模本项目是对金虹山片区周边环境整治，并进行一定的商业开发，将金虹山片区打造成为丽江又一旅游亮点。

项目占地462913㎡（694.37亩）。

建设内容包括商业街、精品酒店，半山会所、客栈组团、高山寨组团、办公区以及其他配套工程。

7、项目总投资及资金来源项目总投资为150508.8 万元，其中建设投资141868.8 万元、建设期利息8640.0 万元。

建设投资包括工程费用102750.6 万元、工程建设其他费用32362.6 万元（包括土地费用23627.5 万元）、预备费6755.7 万元。

资金来源渠道为：业主筹集资金65508.8 万元，申请银行贷款85000.0 万元，资金共计150508.8 万元。

项目资本金占项目总投资的43.5%。

8、项目效益（1）经济效益项目建成后，企业可实现年均营业收入61739.8 万元，年均总利润10722.5 万元，年均净利润8041.9 万元，年均上缴税金11201.1 万元。

所得税前，项目投资财务内部收益率为15.4%，财务投资净现值（Ic=12%）9194.42万元，项目静态投资回收期为4.01 年，项目动态投资回收期（Ic=10%）为4.59 年。

所得税后，项目投资财务内部收益率为12.3%，财务投资净现值（Ic=12%）813.49万元，项目静态投资回收期为4.18 年，项目动态投资回收期（Ic=10%）为4.82 年。

项目资本金财务内部收益率为17.7%，总投资收益率为8.72%，项目资本金净利润率为12.28%。

（2）社会效益本项目建成后，可带动周边相关产业的发展，将金虹山片区打造成为丽江东门户，成为丽江新的旅游点。

同时为回迁居民提供大量的就业岗位，促进金虹山片区社会稳定，有力的保障了金虹山棚户区改造工程的顺利进行。

9、主要经济技术指标（四）可行性研究报告编制依据1、国家发展改革委发布的《投资项目可行性研究指南》；2、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发…2007‟24号）；4、《住建部等五部委联合下发推进棚户区改造指导意见关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保…2009‟295号）；5、《云南省人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的实施意见》（云政发…2007‟183号）；6、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发…2011‟45号）；7、《中华人民共和国国民经济和社会发展十二五规划纲要》；8、《云南省人民政府关于推进城镇和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》；9、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发…2013‟25号）；10、《丽江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；11、《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；12、《丽江市古城区控制性详细规划》13、《丽江市土地利用总体规划》14、2014年中央政府工作报告；15、2013年中央经济工作会议；16、2014年云南省政府工作报告；17、有关工程技术法规、规范等资料；18、业主提供的有关资料。

（五）项目提出的理由住房问题是重要的民生问题，一直受到党中央、国务院的高度重视。

自2005年中央启动保障性安居工程以来，国家加快了对棚户区的改造步伐；并在2010年全面启动城市和国有工矿棚户区的改造工作。

在2013年12月召开的“中央经济工作会议”上，国家更是把棚户区改造工作列为2014年经济工作的六大任务之一。

云南省也特别重视棚户区改造工作。

在2014年4月召开的全省加快棚户区改造工作推进会议中特别提出：要加大保障性住房资金投入力度，制定鼓励民间资本参与保障性安居工程建设的具体措施，充分发挥保障性住房建设的消费刺激、投资带动效应。

丽江市属云南滇西北香格里拉生态文化旅游区重点景区之一，是云南旅游产业重点推进区域。

项目区位于丽江东北部金虹山片区，是丽江东部经济发展的重要区域，但目前区域内棚户区“脏乱差”的形象严重制约了丽江的城镇化建设与区域经济发展。

另外，随着人民群众生活水平逐渐提高，棚户区房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、治安和消防隐患大等诸多问题已满足不了人民群众对居住环境的要求。

因此，按照《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《丽江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求，以“全力以赴稳增长、调结构、惠民生”为总体部署，根据城镇化建设的要求，围绕坚持高起点规划、高标准建设、高强度宣传、高水平管理的标准，项目业主审时度势，提出了“丽江市古城区金虹山棚户区改造暨周边环境整治项目（二期）”。

（六）问题与建议1、本项目建设符合中国共产党第十八次全国代表大会精神、2013年中央经济工作会议精神，有利于提高当地居民的生活水平，有利于促进当地农业和农村经济社会发展，有利于加快丽江市经济的发展。