美国退出QE对房市的冲击

一、美联储退出QE。

美联储即将宣布退出近七年的量化宽松(QE)政策。

除了环球资本市场可能受到影响外，不少专家、学者更忧心忡忡，担心这一政策会对各国房地产市场造成影响。

众所周知，美国的量化宽松是美联储执行的资产购买计划，目的在于购买长期债权压低利率水平，目标是促使美国经济从2008年之后的衰退中复苏。

美联储如果退出量化宽松，对于各国房地产市场有何影响呢？
首先，这一决定对于中国来说风险多于机遇，甚至可谓一次不小的冲击。

原因在于，如果美国退出量化宽松，那么意味着美元利率有走高压力，将导致更多资金回流美国，对于人民币将构成贬值压力，这同时也会间接影响到中国央行的货币政策。

对于中国而言，首先应该正确认识量化宽松影响，再谈如何应对量化宽松退出。

随着时间变化，人们对于量化宽松也有了不同看法，越来越多的人开始认同资产负债表的扩张并不能简单等同于印钞票。

美联储当天在结束货币政策例会后发表声明说，在结束资产购买计划之后，将维持现有的将所持到期证券本金进行再投资和对到期国债进行展期的政策，这表明美联储的资产负债表暂时不会收缩。

美联储说，目前把联邦基金利率保持在零至0.25%的超低区间是合适的，而且预计在资产购买结束后仍有必要把这一利率保持在接近于零的水平相当一段时间。

美联储同时指出，如果未来数据显示就业和通胀比预期中更快或更慢接近政策目标，加息时机也会相应提前或者推后。

有人猜测美联储也可能出人意料地推出第四次量化宽松，但这一可能性不大。

更大的可能性是，美国如期退出量化宽松，对此中国应该提高警惕。

事实上，比起量化宽松带来的美元资产贬值效应，中国更应该警惕退出量化宽松带来的人民币贬值威胁。

资金外流不仅将会造成人民币贬值预期，而且不可避免地造成中国资产价格下滑、流动性环境紧张等负面影响。

对此中国经济决策当局不可不慎。

不过考虑中国目前的外汇储备情况，如果届时出现美元急剧流出的状况，中国央行及时抛售部分美元资产应该可以保证市场动荡在可控范围。

比起量化宽松政策的本身得失，对于市场来说，对于量化宽松退出与否的反复讨论以及步调不一致带来的不确定性，可能更为致命，十月的全球市场波动也与此有关。

近年中国等新兴市场国家一方面已经不止一次抱怨美国的货币政策的外溢效应，另一方面又不得不对于美国货币政策亦步亦趋，从被动宽松到主动宽松，甚至发达经济体也难以幸免地受到波动，典型如欧洲。

类似的困境也存在于中国货币政策，关于存准金是否要放松，信贷是否要定向宽松，各类争议让市场无所适从。

如果再出现一次类似去年年中“钱荒”事件，那么对于市场信心将会造成严重打击。

全球经济越来越一体化，即使全球化的势头有所减速，但是金融层次的相互影响链接却未见收缩。

对于中国来说，空洞的抱怨可能帮助不大，理解量化宽松并且主动应对其影响，坚定执行符合自身需求的货币政策，是务实而必要的一步。

在过去20年，美联储分别在1994年、1999年和2004年进行了三次
加息，美联储这三次加息，美国房价不跌反升。

美国的房价从1994年开始一直涨到2006年，上涨时间高达13年，涨幅约110%，每年涨幅为8%左右。

二、美国退出QE对全球房地产市场的影响。

以往经验看来房地产和股市关系密切。

房地产虽然与股市的走势有相关性，但有时间上的落差。

不能因为房地产市场三两个月的数据变好或变差，就以为房地产市场前景出现改变。

由于房地产市场一个循环周期长达数年，观察房地产盛衰的时间长度起码要以年为单位，才能确知房地产盛衰的大方向。

美国退出QE政策，并不意味很快就要收紧货币政策，即使美国未来要加息，也基本很难冲击美国的房价。

美联储加息，美国自己的房价都没有跌。

而且，美联储加息的那三个年头，就连实施联系汇率，跟随美联储加息的香港，房价也不跌反升。

美联储加息，对美国本土的房价影响不大。

美国过去推出QE1、QE2之后，美国房地产市场仍旧一直处于低迷状态，毫无起色的原因，这些资金根本不愿意在楼市上过多停留。

直到美联储不得不推出为购买美国房地产贷款楼按债券的QE3之后，美国的楼市才因这个“私人定制”的QE3才略见起色。

IMF亚太部门主任李昌镛此前在接受记者采访时表示，目前亚洲经济体的状况与1997年亚洲金融危机以及2013年5月资本市场动荡时期相比已有很大改善，外汇储备得以扩充，负债率有所下降。

因此，IMF认为美国货币政策正常化不太可能导致亚洲出现金融危机。

他指出，IMF主要担心美国货币政策正常化带来的融资成本增加，冲击亚洲地区的房地产市场和加剧债务问题，从而影响该地区经济增长。

李昌镛表示，和香港、新加坡这些资本市场比较开放的经济体相比，中国受美国货币政策正常化的影响相对较小，而且中国有足够的空间来应对可能的负面影响。

三、美国退出QE对中国房市的影响。

美联储退出QE政策乃至加息，的确会对中国民众带来心理影响，可能会导致房价短暂出现波幅，但也仅仅是心理影响，对中国房价长期走势不会造成太大影响。

这一观点值得关注。

美联储即将宣布退出近七年的量化宽松(QE)政策。

除了环球资本市场可能受到影响外，不少专家、学者更忧心忡忡，以为美联储退出QE政策之后，游资将大量撤离中国，会导致中国的房价大跌，甚至引发中国楼市崩盘。

认为这种看法虽然骇人听闻，但却是完全站不住脚的，当中的原因如下：
其一，境外热钱并没有直接流向楼市，因此即使热钱流走，对楼市影响也不大。

如果单纯看表面上的相关数据，确实每逢热钱来袭，中国楼价大多会出现上涨的趋势，看起来热钱的确会炒起房价。

但是，如果深究细节，会发现热钱并没有直接流入楼市。

热钱的特征是来也快，去也快，游资涌入一个国家或地区往往钟情于炒股、
炒汇价，但不会直接参与楼房的买卖，避免影响热钱快速侵入、快速抽离的速度。

这也是为何美国过去推出QE1、QE2之后，美国房地产市场仍旧一直处于低迷状态，毫无起色的原因，这些资金根本不愿意在楼市上过多停留。

直到美联储不得不推出为购买美国房地产贷款楼按债券的QE3之后，美国的楼市才因这个“私人定制”的QE3才略见起色。

因此，美国退出QE政策之后，到底有多少热钱会从中国楼市上撤走，实在不应过于高估。

其实，中国的楼市向来受供求关系以及中央政府的政策所主导，说白了，那就是过去这么多年中国房价的升跌主要是由中国人自己的钱说了算，并不关国际热钱什么事。

其二，美国即便收紧货币政策，对中国房价也影响不大。

美国退出QE政策，并不意味很快就要收紧货币政策，即使美国未来要加息，也基本很难冲击美国的房价，更别说影响中国的房价了。

所谓数据会说话。

在过去20年，美联储分别在1994年、1999年和2004年进行了三次加息，美联储这三次加息，美国房价不跌反升。

美国的房价从1994年开始一直涨到2006年，上涨时间高达13年，涨幅约110%，每年涨幅为8%左右。

美联储加息，美国自己的房价都没有跌。

而且，美联储加息的那三个年头，就连实施联系汇率，跟随美联储加息的香港，房价也不跌反升。

所以，美联储加息，对美国本土的房价都影响不大，如何能实质影响中国的房价呢？
其三，观察房价的走势需要以年作为单位。

即使美国退出QE政策，真的刺激中国房价出现短暂的波幅，也不意味中国的楼市从此就出现下跌的趋势。

观察楼市和观察股市不同，股市是宏观经济的领先指标，楼市则是宏观经济的滞后指标，这意味当宏观经济还没有变化的时候，股市指数已经提前反应，但宏观经济持续上涨或衰弱一年以上，房价才会缓缓上升或下跌。

所以，房地产虽然与股市的走势有相关性，但有时间上的落差。

不能因为房地产市场三两个月的数据变好或变差，就以为房地产市场前景出现改变。

由于房地产市场一个循环周期长达数年，观察房地产盛衰的时间长度起码要以年为单位，才能确知房地产盛衰的大方向。

简而言之，美联储退出QE政策乃至加息，的确会对中国民众带来心理影响，可能会导致房价短暂出现波幅，但也仅仅是心理影响，对中国房价长期走势不会造成太大影响。

何况，中国房地产市场作为经济向前发展的支持之一，不但涉及到相关近七十个行业的发展，也关系到大批民众的就业问题。

假如中国楼市有出现崩盘的风险，中央政府必然及时推出救市政策，挽楼市于既倒。

四、外媒：中国房价继续下跌有人担忧泡沫破裂。

今年9月份，中国房地产行业的下滑势头仍在延续。

在统计覆盖的70个城市中，有69个城市的新建商品住宅价格出现下降。

据中国国家统计局(National Bureau of Statistics)称，受访城市中，新建商品住宅价格最大环比降幅为1.9%，其中北京和上海环比跌幅分别为0.7%和0.9%。

与上月相比，70个受访城市的二手住宅价格环比全部下降，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

这些数字表明，最近中国央行推出的救市措施至少到目前还未能成功地扭转房地产市场的颓势。

近期，中国人民银行(Peoples Bank of China)将居民第二套住房首付比例要求从60%以上，下调至30%，执行与首套房房贷一样的首付比例要求。

最新房价数据加剧了围绕中国房地产市场去投机泡沫化进程的不安情绪。

分析师们担心，泡沫破裂可能导致银行不良贷款大幅上升。

中国建设银行股份有限公司(China Construction Bank Corp)上周四称，截至第三季度末，该行不良贷款率升至1.13%，高于第二季度末的1.04%。

虽然这仍远低于分析师们眼中的警戒线水平，但0.09%的增幅比前三个月0.02%的增幅要迅猛。

根据中国人民银行公布的数据，6月份银行业总体不良贷款率达到1.08%，为三年来最高水平。

但分析师们担心，官方数据可能没有反映房地产信贷的全貌，因为许多信贷来自非正规渠道或所谓的“影子银行”。

影子银行提供的新增贷款在近几个月大幅下滑，因为大部分地区经过多年的过度建设后均面临住房供给过剩的困局。

中国西南财经大学(Southwestern University of Finance and
Economics)6月份的一项调查报告显示，2013年中国城镇地区整体住房空置率超过20%，而截至今年8月份，空置住房占据了4.2万亿元(约6740亿美元)的住房贷款余额。

在过去六周，中国央行已经通过向大型银行提供3个月期贷款的形式向银行业新注入了1000亿美元流动性，以确保地产业的放缓不会导致信贷市场冻结。

受房地产市场减速拖累，中国经济整体增速已经降至五年来最低水平。

上周早些时候公布的最新官方数据显示，今年第三季度，中国国内生产总值(GDP)仅同比增长7.3%，低于政府7.5%的全年增速目标。

五、专家：房价进入历史性拐点经济探底仍未结束。

根据链家地产市场研究部统计，10月第四周北京市二手住宅共成交2621套，与上周相比增加57.4%，10月第四周网签量回升幅度进一步增大。

从链家内部成交数据来看，成交量较上周增加了24.5%，并呈稳步上升态势。

10月第四周，北京市二手住宅成交价格为27892元/平方米，较上周下降0.9%。

链家地产数据显示，截至26日，链家成交量较上月同期增长1倍。

房贷新政的出台给市场带来的变化显而易见，预计未来一段时间内还将产生一定影响。

链家地产市场研究部张旭认为，10月份成交的案例中换房、改善性需求客户较多，但由于一买一卖交易流程较为复杂，还并未及时反映至网签。

链家地产内部成交数据显示，250万以下的低总价房源成交占比
在10月份出现明显下降，而250万以上各档位房源成交占比均有一定程度的上升，尤其是250万-400万档位的房源成交占比增幅较大。

这在一定程度上可以说明改善性需求客户正逐渐增多。

张旭认为，房贷新政主要是面向有合理购房需求的改善性购房群体，从目前来看，政策的撬动作用已略见成效，改善性需求积极入市。

从目前链家成交情况来看，10月市场转暖迹象明显，但是新增供需并没有持续大量增长。

北京目前新政策放松空间有限，全国房地产行业依然未改下行趋势。

市场预期虽然有所改观，但能否整体逆转，带动市场持续上行，还有待时间验证。

六、国内楼市动态
金九褪色 9月全国70大中城市房价环比下降
楼市传统的“金九”正在褪色。

国家统计局公布9月份全国70个大中城市房价数据，除8月环比上涨的厦门9月持平，其余69个城市全线下跌，4个一线城市下跌幅度更为显著。

且此前公布的全国商品房销售额和销售面积等指标均呈下降势头。

不过，分析人士指出，随着银行信贷松动等一系列政策发挥效应，四季度房地产市场有望小幅回暖，房价降幅可能会进一步放缓甚至有望止跌。

10月一线城市土地成交升温成交单价创半年新高
除了深圳，中原地产市场研究部最新统计数据显示，10月1日至23日，北上深广四大一线城市土地成交22宗，合计成交规划建筑面积234.96万平方米。

虽然受国庆长假影响，成交面积低于9月，但成交均价创造了最近半年的最高点。

10月，22宗土地成交楼面均价达到了9787.5元每平方米，这也是仅次于2014年1月的高点。

住宅地块成交7宗，合计签约114万平方米，住宅成交楼面价达到15172元每平方米，溢价率达36%。

96上市公司预告年报业绩房企“意外”位居降幅榜首
相比于业绩增长的公司，前几年整体业绩表现不俗的房地产行业，却“意外”贡献了目前业绩下滑最大公司。

据悉，目前沪深两市共计59家上市房企公布三季报和业绩预告，其中近六成净利润同比出现下滑。

此外，36家预计全年业绩下滑的公司中，深圳惠程、兴化股份等5家公司预计的最大业绩降幅也超过了100%。

央行酝酿农地抵押试点整体方案
现在央行有关部门正在研究制定方案，对农村土地承包经营权抵押贷款试点工作进行整体部署。

改革中所有涉及修法的内容则将参考上海自贸区“先行先试”的做法，即在部分试点地区经过授权后方能开展，待成果经过检验后再考虑是否在全国内修法。

目前全国已有19省的相关地区正在开展试点，为了保证试点工作有序进行，央行有关部门正在研究制定整体试点方案，因为改革过程中涉法内容较多，央行也正在和立法机关积极沟通，修法工作正在紧锣密鼓的研究之中。

摩根大通：房地产调整或持续至明年底
中国经济增速逐步回稳，短期来看，最大的增长压力来自房地产
部门。

房地产市场调整无论从时间还是程度上将更加严重，从1月份开始，会持续1到2年甚至更长，这对宏观经济增速影响接近每年1个百分点，两年预计1.8%。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌22日在上海做出上述表示。

“房地产市场调整无论从时间还是程度上将更加严重，从1月份开始，会持续1到2年甚至更长。

”朱海斌说，这一轮调整，是由于市场供给过程导致，一线城市、二线城市和三线城市都出现供大于求的局面。

刘世锦：房价进入历史性拐点经济探底仍未结束
国务院发展研究中心副主任刘世锦表示，中国经济的探底过程仍未结束。

刘世锦称，中国经济能保持高速增长主要是依赖高投资，高投资主要包括三项：基础设施、房地产和制造业，这三项合起来占中国投资的80-85%，这三只靴子相继落地，中国经济的下行底部就探明了。

由于今年房地产行业低迷，拐点之说争论不休。

刘世锦则坚定认为房地产行业已经进入了历史性的拐点，“根据我们的研究，构成中国房地产70%的住宅需求峰值是1200-1300万套住房，这个数字今年已经达到了，这个点达到了以后，房地产增长速度就是平的，还要往下回落”。

住建部谈中国楼市调控：将用市场手段调控市场问题
住房城乡建设部新闻发言人倪虹在被问及“中国楼市调控”时回应说，我们也很关注最近楼市的一些数据的变化情况，用市场的手
段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。

倪虹表示，对于房地产的调控，今年“两会”的政府工作报告中有56个字，表述为四个方面：一个是对于调控，一个是对于供给，一个是对于需求，一个是对于市场。

在调控的表述当中是分类调控，所以可以给出的信号是，政府做好政府的事情，市场发挥经济规律做好市场的事情。

袁志刚：楼市将在软着陆中调整分化
房地产现在处于调整过程中，未来将如何调整？我认为房价并不会暴跌，哪怕三四线城市和中西部城市房价会跌到三四千元一平方米。

再说一线城市，上海市中心会从每平方米4万元跌到2万元吗？不可能，根本没有供应量。

我认为，房地产永远是看位置，它不能单看建造成本，而是和土地连在一起，还和未来该区域的价值连在一起。

可能的情况是什么呢？我认为是软着陆，是调整和分化。

目前中国房地产市场还有很强的刚需，此外还有改善性需求，这是刚需中最为强烈的。

总之，国人对住房的渴望、对住房美好的向往比任何国家都要高。

（完）（更多：财经新闻 )。