房地产是个大死结

房地产是个大死结
最近，国内房地产完全进入了宏观调控的真空期，多数城市房价快速上涨，而且“地王”频出：香港企业以217.7亿元拍得上海徐家汇土地成为上海新总价地王。

同时，融创以总价21亿投得北京朝阳农展馆土地，成为北京及全国新单价地王。

当然，这种情况的出现，只能说明国内外企业对中国房地产市场预期看好，认为新政府的房地产政策会比之前的政策会更为宽松，未来中国的房地产市场价格会继续上涨。

这就是房地产“地王满天飞”的原因所在。

而且这种情况可能迅速向全国各城市蔓延。

《经济学人》的研究指出，香港、加拿大、新西兰是全球房地产泡沫最大的地方，其居民住房收入比及住房租售比远远超过其他地方。

比如香港住房的租售比达到35以上，即购买一套住房投资出租，其收回成本要35年以上。

至于房价上涨比，香港历史最高年份高于84%，另外两个国家分别为74%和68%。

如果以这样的指标，这些地方的房地产泡沫与北京与上海比只是微不足道了。

因为，近十年北京与上海的房价上涨十倍以上了。

日本当年曾有“英雄胆”，即当年东京的土地价格可购买整个美国，同样，当前中国，无论是上海还是北京，其土地的价格远大于整个美国了。

此后，日本经济
泡沫破灭造成日本经济迷失了20年，美国房地产泡沫破灭有了2008年的金融危机。

中国呢？难道中国房地产泡沫可逃出市场发展之法则？问题的症结在哪里？
年初新“国五条”出台以来，国内房地产市场问题却越来越陷入高风险之中。

新政府上任之后，其他经济政策有所调整，比如强调经济结构的调整、经济增长方式的升级、经济增长的中速性等，但是就是房地产政策上没有变化，之前十年政府所强调的房地产宏观政策严厉性也消失了，以至出现了几个月国内房地产宏观调控空窗期。

试想，过往十年的中国房地产市场，早就发展为一个完全是投机炒作的投资市场，早就是全民获取暴利的赚钱工具，由此房地产泡沫巨大。

在这种情况下，中国房地产市场价格与趋势完全取决于市场预期，如果政府对房地产市场没有一个明确的态度，没有一个清楚的政策取向，那么市场一定会认为政府对房地产宏观调控会放松，一定会认为新政府根本上就不敢放弃“房地产化”经济的工具性，一定会认为未来房地产市场会重演前十年发展之路。

最近不少城市住房市场出现了一个又一个所谓“日光盘”（即房地产项目开盘一天就全部销售完），看上去以预售为主导的住房销售形势一片大好，早些时候许多城市所担心的住房库存也在短期内消失。

面对这样的“大好形势”，国内绝大多数人都在认为是由于住房“刚性需求”太大，是住房市场产品供不应求，在这种强劲的住房需求下，如果政府不加大住房供给，那么住房的价格还会继续上涨。

比如，北京的房价早就涨到离谱之地步，整个市场预期还会大涨。

何也？因为全国人民都在北京购买住房，住房市场如何可满足这种巨大“需求”，房价岂能不上涨吗？
可实际上，就当前这些城市出现的“日光盘”来看，住房市场并非是所谓“刚性需求”的供不应求，而是在这种恐慌性房价上涨的市场预期下，迫使一些购买者恐慌地进入市场，怕错过这波房价上涨潮。

尽管这些人的支付能力不足，但在当前中国这种人口结构下，许多人不得不积蓄几代人的财富进入高房价市场。

再就是住房投资投机者千方百计地进入市场。

由于有了前十年在中国只要购买到住房就一本万利的经验，全国人民炒房成为必然。

谁也不想再错过这次炒房暴富之机会。

面对这种情况，政府不是从房地产市场性质上区分、并通过有效的市场手段来遏制房地产泡沫，反而认为只要增加市场供给以解决住房市场供不应，房价就会调整。

实际上，如果住房是一个投资为主导的市场，又有好的金融市场条件，那么增加住房供给解决住房的无限需求根本不可能。

各地政府为了保持GDP增长，并不想真正调整当前房地产市场价格。

房地产调控政策的空窗期，则是给市场的信号，未来房地产市场投机炒作更为盛行，房价仍然会上涨。

这就是当前土地价格快速上涨的原因所在。

也是当前中国房地产产业的死结。

可以说，面对这样一个住房市场，不仅国内房地产市场所面临的问题会越来越严重，也会影响到新政府所希望的经济结构调整、增长方式升级。

腾讯网《大家》。