何洪波、洪雅巴登黑森林投资有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

何洪波、洪雅巴登黑森林投资有限公司房屋买卖合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】四川省眉山市中级人民法院
【审理法院】四川省眉山市中级人民法院
【审结日期】2021.06.25
【案件字号】(2021)川14民终508号
【审理程序】二审
【审理法官】陈晓梅王美福罗卫平
【文书类型】判决书
【当事人】何洪波;洪雅巴登黑森林投资有限公司
【当事人】何洪波洪雅巴登黑森林投资有限公司
【当事人-个人】何洪波
【当事人-公司】洪雅巴登黑森林投资有限公司
【代理律师/律所】曹蕾四川同鼎律师事务所
【代理律师/律所】曹蕾四川同鼎律师事务所
【代理律师】曹蕾
【代理律所】四川同鼎律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】何洪波
【被告】洪雅巴登黑森林投资有限公司
【本院观点】何洪波提交的证据1、2虽真实，但并不能证明案涉房屋尚处于修建过程中，因该房屋涉及违建拆除，该拆除并非修建，故本院不予采信；证据3、4巴登公司遂提出真实性异议，但该证据的真实性可以确认，但纯商业的玉屏山森林康养度假酒店与案涉房屋(酒店式公寓)情况不一，携程网该时段的订房均价并不能反映该酒店的常年价格，更不能证明案涉房屋出租的租金收益，故不予采信，公报所刊载案例的案情与本案案情存在差异，故本院不予参照；证据5、6、7的真实性可以确认，但因该2015年的规划方案事实上已经调整，不能作为认定本案事实的依据，1号楼推进情况通报群聊天记录载明2019年年底有关剩余工程的推进情况，其中谈到正在施工项目包。

【权责关键词】无效显失公平撤销违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则自认新证据关联性质证证明责任（举证责任）罚款诉讼请求维持原判查封
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【更新时间】2021-11-25 01:00:41
何洪波、洪雅巴登黑森林投资有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
四川省眉山市中级人民法院
民事判决书
(2021)川14民终508号当事人上诉人(原审原告)：何洪波。

委托诉讼代理人：曹蕾，四川同鼎律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：洪雅巴登黑森林投资有限公司，住所地洪雅县柳江镇玉屏山。

法定代表人：何强，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：窦文科。

审理经过上诉人何洪波因与被上诉人洪雅巴登黑森林投资有限公司(以下简称巴登公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院于2020年9月24日作出(2020)川1423民初1099号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称何洪波向本院上诉请求：1、撤销四川省洪雅县人民法院(2020)川1423民初1099号民事判决第二项；2、改判巴登公司立即支付其延期交房违约金196742元(2017年5月1日至2020年9月4日)；3、判令巴登公司立即支付其市政基础设施和其他设施未达到使用条件的违约金108284元(2017年5月1日至2020年9月4日)；4、本案一、二审诉讼费由巴登公司负担。

事实和理由：1、原判认定事实不清。

巴登公司延期交房的事实已经生效判决确认，延期交房必然导致市政设施和其他基础设施延时交付。

双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及附件六第1条第(3)款约定，2017年4月30日上水、下水、地暖达到使用条件。

此后的条款约定了处理方式：买受人允许出卖人在六十日内整改，如以该期限内整改未达到上述条件的，出卖人应当自六十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。

第十一条第2款约定，2017年4月30日公共绿地、公共道路、公共停车场达到使用条件，此后的条款中也约定了处理方式：买受人允许出卖人在六十日内整改，如该期限内整改未达到上述条件的，出卖人应当自六十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。

因此在房屋交付前，上述二条合同条款约定的设施不可能达到使用条件，包括被上诉人也不能举证证
明其设施已达到使用条件。

一审法院以上诉人对市政设施和其他基础设施未达到使用条件的事实举证不能为由，仅认定巴登公司公共绿地一项违约，系认定事实错误。

2、原判适用法律错误。

巴登公司因市政设施和其他基础设施未达到使用条件，依照合同第十一条约定，应承担按总房款每日万分之一支付违约金的违约责任。

该条款是对违约行为的惩罚，且是巴登公司提供的格式条款。

但原判以该约定对巴登公司显失公平为由，虽认定巴登公司存在违约行为，但并未判其承担违约责任，纵容巴登公司的违约行为，自由裁量，于法无据。

二审被上诉人辩称巴登公司辩称，案涉项目已被洪雅县人民政府确定为维稳项目，洪雅县成立了协调小组。

2018年5月，现在的公司控制人接手了该项目，开始对上诉人提出的配套设施进行局部整改，该过程中公司多次向政府提出后期规划方案，直到2020年11月18日才通过整改方案。

方案设计1号楼拆除部分和1号楼周边配套。

在政府组织下，公司在2021年6月底完成所有房屋的配套设施。

住建局领导和部分业主一起针对供水、排气管道、生活垃圾、停车场车位等都作了回复并有相应的会议备忘录。

房屋及配套未完成、规划局部调整均为政策性调整，合同也约定如政策调整买受人不应追究出卖人的责任。

原告诉称何洪波向一审法院起诉请求：1.判令巴登公司按约定装修标准立即向其交付其购买的位于洪雅县玉屏山森林度假酒店的房屋；2.判令巴登公司立即支付其逾期交房违约金175490元(2017年5月1日至2020年4月25日)；3.判令巴登公司立即支付其市政基础设施和其他设施未达到使用条件的违约金96140元(2017年5月1日至2020年4月25日)；4.本案诉讼费用由巴登公司承担。

一审诉讼过程中，何洪波将原第2、3项诉讼请求变更为：2.判令巴登公司立即支付原告自2017年5月1日起至2020年9月4日止延期交房违约金196742元，并按合同约定计算违约金至实际交房之日止；3.判令巴登公司立即支付其自2017年5月1日起至2020年9月4日止市政基础设施(已扣除整改
期限)和其他设施(已扣除整改期限)未达到使用条件违约金108284元，并按合同约定计算违约金至实际达到使用条件之日止。

一审法院查明一审法院经审理查明事实如下：2016年5月7日，何洪波与巴登公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。

合同约定案涉商品房为玉屏山森林度假酒店，开工日期2015年6月15日。

第三条买受人所购商品房基本情况：该商品房设计建筑层数17层，其中地上15层，地下2层。

何洪波购买的商品房位置为1幢1单元10楼8号房屋，建筑面积59.59㎡，房屋总价460000元。

第五条约定付款方式为一次性付款。

第十条第一款约定出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。

第十二条第(2)项约定“逾期(交房)超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3.5(该比率应当不小于第(1)项中的比率(万分之1))的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。

合同第十一条第一款约定“1、市政基础设施：(1)上水、下水；(2)电；(3)供暖。

2017年4月30日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，买受人允许出卖人在三十日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到上述条件的，出卖人应当自三十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。

2、其他设施：2017年4月30日公共绿地、公共道路、公共停车场达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，买受人允许出卖人在三十日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到上述条件的，出卖人应当自三十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。

补充协议第五条第十四款“买受人没有付清购房款······前，出卖人有权暂缓办理交房手续且出卖人不承担包括延迟交付在内的任何责任”，第十条第五款“买受人为两人或多人时，其中一人办理以下事宜即视为其他买受人授权该名人士办理相关事宜：办理与合同及本补充协议有关的
财务事宜；领取与本合同及本补充协议有关的各类文件；办理房屋的交接手续”、第六款“出卖人、买受人双方之间一切权利义务以合同、本协议、附件为准。

出卖人通过报纸、电视、广播、网络、路牌、海报等媒体及宣传品或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明、销售人员的介绍等任何信息，凡未列入合同及补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。

买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求”。

装修确认书第二条“装修工程使用材料详见附件一《装修和设备标准》。

该装修可以不低于约定标准的同类其他品牌装修装饰材料和设备代替”、第三条“乙方所设示范单位为商品房装修装饰空间布局展示，空间结构、装修标准及示范单位所布置的《装修和设备标准》以外的布艺装饰、家用品、家具、灯饰、装饰用品、家电等仅作为摆放指导，不包含在甲方所购房屋的装修范围内，不能作为装修交付的标准。

示范单位仅作为示意，不视为精准、确定表示，对双方无约束力，具体以交付现状为准”、第八条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，乙方可据实予以延期，并不承担违约责任：3、甲方未付清《商品房买卖合同》约定之全部应付款项的”。

《玉屏山森林度假酒店精装修标准》的特别约定：特别提醒：上述配置中提及的品牌存在更换的可能，买受人在此已经同意采用与列品牌产品近似档次的品牌予以更换。

凡规格、色彩等涉及品牌、材质的具体约定的内容，买受人同意以实际采用为准即可。

2015年10月巴登公司取得规划及建筑施工许可，该楼盘原规划是在玉屏山面向柳江镇一侧的山坡上修建与案涉楼房高度一致的楼房四栋，并将该四栋楼房负一楼相互连通用作停车场，楼房之间修建通道将其连接，以及在整个楼盘内(不仅限于1号楼)进行绿化。

但在修建1号楼即案涉楼房过程中，巴登公司因存在“建筑超过山体线”、“擅自改变已批准规划方案进行建设”等违规行为，先后于2016年3月3日、3月30日、5月18日、6月28日多次收到洪雅县住房和城乡建设局、洪雅县城乡规划局发出的
停止施工通知，责令其立即停止施工，就1号楼与规划方案不符部分提出整改方案，对存在的问题重新编制项目规划设计方案，并经过专家评审、规委会审批通过后，方可按批准的方案复工建设。

同时，因巴登公司股东与股东之间、公司与股东之间、公司与案外人之间因经济纠纷引发多起诉讼案件，导致公司资产被查封，楼盘建设断断续续甚至一度陷入停顿。

2017年3月25日，巴登公司向该商品房1号楼业主发出《逾期交房歉意书》，告知何洪波所购买的商品房逾期交付，预计将于2017年7月30日前完成交付手续。

2017年7月26日，巴登公司再次向1号楼业主发出《逾期交房告知函》，告知商品房逾期交付，预计将于2018年4月30日前启动交付手续。

最终，巴登公司因案涉楼盘超高，不符合规划设计要求，被相关行政部门给予罚款、没收超高房屋的行政处罚。

巴登公司对1号楼继续修建、装修完毕后，于2020年4月10日向全体购房业主发出《交房通知》，通知其将于4月25日起组织交房，要求业主携带购房发票、转账流水记录等资料用于核对，“三、购房尾款交存银行：结清的尾款必须转入监管账户并备注：巴登公司收取”。

截止一审庭审结束时，何洪波于2016年5月7日向巴登公司交纳了全部购房款460000元，但巴登公司未向何洪波交付房屋。

另查明，巴登公司修建的巴登森林海1号楼现已建成一条从玉屏山景区市政道路至该1号楼的公共道路，1号楼负一楼停车场已建成，并且在该停车场外又修建了数百平方米的临时公共停车场。

2019年8月29日巴登公司法定代表人由周加建变更为何强。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。

双方签订的合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同的约定及时、全面履行自己的义务。

何洪波主张巴登公司按约定装修标准立即向其交付其购买的房屋符合法律规定，一审法院予以支持
巴登公司未按合同约定的时间按期交房，何洪波主张其应逾期交房天数的起算日期应从合同约定的交房次日开始计算，其中部分何洪波已于2019年8月起诉巴登公司要
求其支付逾期交房违约金，生效的裁判文书已判决巴登公司支付逾期交房违约金天数计算至2019年8月31日，故该部分何洪波的逾期交房起算日从2019年9月1日开始计算，该两个起算点何洪波与巴登公司均表示认可。

何洪波主张逾期交房违约天数应计算至实际交房之日止，一审法院认为，首先，巴登公司于2020年4月10日向全体购房户发出将于2020年4月25日开始交房通知的情况，其已具备交房条件，履行了其应尽的义务。

其次，已交付全部购房款的何洪波未提供证据证明现在仍未收房的过错在于巴登公司。

即使巴登公司存在逾期交房的违约行为，但在其通知于2020年4月25日交房时，其已履行了合同约定的相关义务，何洪波主张逾期交房违约天数应计算至实际交房之日止于事实不符，于法无据，一审法院不予支持。

一审法院确定巴登公司逾期交房的天数为1090天(从2017年5月1日计算至2020年4月25日)。

合同约定的市政基础设施中的上水、下水、电，以及其他设施中的公共绿地、公共道路均为所有业主的共同条款，约定了达到使用条件的时间。

部分业主的购房合同中市政基础设施中的供暖、其他设施中的公共停车场约定了达成使用条件。

市政基础设施及其他设施的违约金以合同约定的总价格按日万分之一分别计算。

对该两项基础设施违约金一审法院认定如下：一、何洪波未提供证据证明巴登公司交付房屋的市政基础设施未达到使用条件，应承担举证不能的责任，其主张巴登公司支付此项违约金于事实不符，于法无据，一审法院不予支持。

二、其他设施中双方约定了公共绿地达到使用条件期限的条款，但未约定公共绿地的位置、品种等具体条款，巴登公司认为1号楼周边的森林树木草地就是公共绿地，合同约定的义务已履行，其不应当承担违约责任。

一审法院认为，虽然合同对公共绿地存在约定不明的情形，但公共绿地作为后期规划、人为栽种的绿化地带，无论其概念、主体、品种与天然森林、草地存在本质上的区别，现1号楼周边未修建公共绿地，巴登公司存在违约行为，何洪波主张其支付其他设施违约金符合法律规定，一审法院予以支持。

《中华人民共和国民法总则》第九条“民事主体从事
民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”，巴登公司现已修建适当面积的室外公共停车场提供给业主停放车辆，何洪波如果坚持要求在1号楼现有户外硬化面积中修建公共绿地，其必然占用公共停车场面积；如果要在现有户外硬化面积之外修建公共绿地，其必然存在违反规划、破坏现有生态环境的情形，违背了民事活动的绿色原则。

公共停车场与公共绿地的面积分配存在相互制约的情形，何洪波在维护其权益的同时也应根据实际情况予以客观衡量。

三、其他设施中双方约定了公共道路达到使用条件期限的条款，但无其他具体条款对公共道路的数量、面积、位置等具体情况予以明确，在此情况下，一审法院认为，巴登公司已修建一条从玉屏山景区市政道路与1号楼连接通行的公共道路，其已完成了合同约定的义务，何洪波主张该项违约金于事实不符，一审法院不予支持。

四、双方对其他设施中未约定公共停车场达到使用条件期限条款的，何洪波主张巴登公司支付此项违约金无请求权基础，该主张一审法院不予支持。

其他双方虽然约定了公共停车场达到使用条件期限的条款，但无具体条款对公共停车场的位置、面积、个数予以明确，在此情况下，一审法院认为，巴登公司现已在1号楼负一楼停车场外面平整土地，硬化了数百平方米的公共停车场供业主停放车辆，其已完成了合同约定的义务，何洪波主张该项违约金于事实不符，一审法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请示予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

关于违约金的计算标准问题，一审法院认为，无论合同约定有一项或数项违约行为及违约金计算方式，其最终的违约金数额应以守约方的
实际损失为基础。

第一，何洪波应举证证明巴登公司逾期交房或逾期完成相关基础设施对其造成的损失数额，但何洪波举证不能；第二，在何洪波未举证证明其实际损失的情况下，何洪波购房的主要目的为度假自住，巴登公司逾期交房导致何洪波无法装修房屋并用于度假，何波的损失可以以房屋租金作为参考。

但该商品房所在地只有其他纯商业度假酒店，无同时期、同类型、同面积的自住房屋予以参考，且何洪波将该房屋用于度假的时间亦无法确定，故无法以租房费用计算损失。

在此情况下，一审法院认为巴登公司未按约定时间交付房屋，何洪波的损失实为巴登公司收取并占用何洪波所交款项期间的利息，利率可参照全国银行间同业拆借中心2020年9月21日贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.85%；第三，在巴登公司逾期交房，何洪波尚未入住前，巴登公司是否在合同约定的期限内完成相关配套基础设施，何洪波均不存在实际损失。

本系列案件中，未收房的部分存在仅交付部分购房款的情形，如按合同约定的其他基础设施(公共绿地)未达到使用条件的，每日按“合同约定总房款”的万分之一向买受人支付违约金至实际达到上述条件之日止显失公平。

无论何洪波已交纳全部或部分购房款，以其实际支付的金额作为违约金的计算基数客观公正。

巴登公司现已具备交房条件且已实际交付部分房屋，其请求调整违约金符合法律规定，一审法院予以支持。

根据上述违约金调整原则，一审法院将何洪波的逾期交房、其他设施未完成等多项违约行为视为一项违约行为，违约金计算方式统一确定为“以何洪波实际交纳的购房款为基数，按日万分之一(年利率3.65%)的标准，从合同约定的交房次日或生效裁判文书确定的期限次日计算违约金至2020年4月25日”。

综上所述，何洪波主张被告因逾期交房、其他设施未完成等违约行为支付违约金符合法律规定，一审法院予以支持，其违约金计算为50140元(460000元×0.0001×1090天)。

巴登公司请求调整违约金符合法律规定，一审法院予以支持。

何洪波的其他诉讼请求于事实不符，于法无据，一审法院不予支持。

遂依照《中华人民共和国合同法》第八
条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、洪雅巴登黑森林投资有限公司于本判决生效后十日内按约定装修标准向何洪波交付合同约定的房屋；二、洪雅巴登黑森林投资有限公司于本判决生效后十日内支付何洪波违约金50140元；三、驳回何洪波的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2687元(已减半收取)，由洪雅巴登黑森林投资有限公司负担。

二审中，双方当事人围绕上诉请求提供了新证据，本院组织双方进行了举证和质证。

何洪波提交了以下证据：1.2021年4月27日拍摄于项目现场的照片，拟证明案涉房屋目前仍在修建中，不具备交付条件，且市政基础设施、其他设施均未达到使用条件。

2.2020年11月25日，洪雅县住房和城乡建设局出具的《关于玉屏山森林度假酒店项目后续处置工作进度计划情况通报》，拟证明案涉房屋在诉讼过程中仍在拆除修建，房屋根本未达到交付条件，也不可能完成实际交付，原判认定2020年4月25日已具备交付条件错误。

3.携程网最近一周(5月28日-6月4日)洪雅玉屏山森林康养度假酒店订房均价情况，拟证明与案涉房屋同地段同类型度假酒店目前经营收费情况，房间供不应求，每晚价格从402元-2188元，如按此计算其每天损失应为万分之8.7-万分之47.6。

4.《最高人民法院公报》2016年第11期“周显志、俞美芳与余姚众安房地产开发公司商品房销售合同纠纷案判决”，拟证明商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应证明文件，并签署房屋交接单等，即使实际领取了房屋钥匙，但房屋不具备交付条件的情况下，仍被认定为未交付，且交付的举证责任在于开发商；买受人同时主张交房违约金日万分之二及办证违约金日万分之三，明确合同中违约金的约定为。