银行ⅩⅩ分行个人一手房按揭贷款管理办法

ⅩⅩ银行ⅩⅩ分行个人一手房按揭贷款管理办法第一章总则第一条为支持城镇居民购买自用普通住房或商业用房，规范个人购房贷款的管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条本办法所称个人一手住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。

个人一手商业用房贷款是指贷款人向借款人发放首次交易购置自营商业用房和自用中小型办公用房（即房地产开发商开发建设后销售给个人的商业用房）的贷款。

第三条贷款分类：（一）按照购买的房产是否取得房屋产权证可分为现房贷款和期房贷款。

1.用于购买现房的贷款称为现房贷款。

现房是指竣工验收合格、开发商已取得房地产权证（大产证），购房者签订商品房买卖合同后，立即可以入住并可以办理购房者名下房屋产权证的房产。

2.用于购买期房的贷款称为期房贷款。

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止所出售的房产。

（二）按照项目是否具有由我行通过审批程序核定按揭额度，可分为额度内指定楼盘贷款和不指定楼盘贷款（即直客式购房贷款）。

1．额度内指定楼盘贷款，是指我行通过审批程序就某一房地产开发项目核定按揭额度，在抵押登记办理完毕之前，由开发商（或其母公司）或专业担保公司在额度内提供阶段性（或全程）连带责任保证，并密切跟踪办理分户产权的时间和进度，保证及时办理正式抵押登记手续而发放的贷款。

该类贷款具有批量续做的特征。

2．不指定楼盘贷款，是指我行未对房地产项目核定额度，而在单笔贷款续做时，由我行对借款人及贷款担保人的担保资格和项目的基本条件进行审核批准的贷款。

第四条对于分行办理的个人一手购房按揭业务的贷款抵押房产必须满足以下要求：申请按揭业务的住宅必须为主体结构封顶，商业用房必须为已竣工验收的房屋。

第五条个人期房贷款的操作流程如下：开发商：递交申请——调查评估——合作确认——签订协议——监控楼款。

借款人：递交申请——受理调查——按揭确认——核查审批——办理手续——资料归档——贷款回收——清户撤押。

第六条个人现房贷款的操作流程如下：开发商：递交申请——调查评估——合作确认——签订协议——监控楼款。

借款人：递交申请——受理调查——按揭确认——核查审批——办理手续——资料归档——贷款回收——清户撤押。

第二章期房按揭贷款项目的申请和调查第七条开发商递交申请。

开发商在预售商品房时，如果需要银行向购房人提供个人购房贷款时，首先要由开发商向银行提出申请，并提交关于公司和项目的资料。

凡是在ⅩⅩ银行有开发贷款的开发商，在其办理商品房预售许可证后，经办此房地产开发贷款的分（支）行可按有关规定受理其开发项目下的个人按揭贷款业务，必须按照分行贷款审批流程进行审批，并报分行审贷管理委员会审批通过后方可批量办理。

同时分行需将办理的个人购房按揭贷款办理的报告以书面形式报总行零售银行管理部备案，便于总行贷后管理。

所发放的按揭贷款项必须开设专户管理，全面用于归还我行前期发放的房地产开发贷款，不得随意使用或支取资金。

（一）公司资料主要包括：1.经年检的营业执照复印件、法人代码证书复印件、公司章程；2.法定代表人或其授权代表的有效身份证明文件；3.经审计的年度财务报表及近期财务报表；4.注册验资报告、有效税务登记证复印件；5.年检审计报告；6.房地产企业开发经营资质证书复印件、项目立项批文；7.董事会同意就该项目向我行申请按揭贷款及配套服务，并为借款人承担连带担保责任的承诺，售房单位专户原则上要求按照贷款总额提取一定比例的保证金，收取保证金及保证金比例由贷款行根据开发商担保能力和自身风险管控能力与开发商协商决定。

（二）项目资料主要包括：1.项目立项批文及可行性研究报告复印件；2.建设用地规划许可证复印件；3.建设工程规划许可证复印件；4.建筑工程施工许可证复印件；5.国有土地使用证复印件（土地出让合同及规划红线图、土地、房屋权属证明复印件）；6.地价款缴交凭证复印件；7.商品房预售许可证复印件；8.合作项目需提供合作开发合同及合作方同意申请方办理按揭业务的有效委托书；9.项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。

第八条项目调查评估。

信贷员在收妥上述资料后，应对资料进行核查与分析，对提交的复印件要与原件核对，并提交调查报告。

主要审查以下内容：（一）开发商注册资本、法人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和业务范围、资质等级、行业经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势等；通过财务报表，估测其营运能力及盈利状况。

（二）应详细了解项目基本情况，核对项目是否纳入国家或地方建设开发计划，其名称及立项文件是否真实、有效；了解该项目计划开工与竣工日期，审查基建报批手续是否完整、有效、合法，批文内容是否前后一致，“五证”是否齐全。

（三）核查项目工程投资估算是否真实合理，了解项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算报告中的有关项目进行核对，分析资金投入时间与工程进度是否一致；工程后续资金来源是否经落实；如果后续资金是通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。

（四）实地考察项目地理位置、社区环境、交通条件、配套工程市政设施、物业管理及建筑承包商的资质情况等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿地、建筑面积、楼宇结构及栋数、户型设计及工程进展情况。

（五）进行同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景、价格定位及抗风险能力。

（六）了解开发商与我行的合作诚意，如存款结算、中间业务的代理等。

第九条合作确认、签订协议、监控楼款。

经办分（支）行对开发商及其项目进行调查后，结合我行企业信用等级评定标准及其规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度，凡是信用等级在BB级（含）以下的企业或达不到我行贷款规定条件的按揭项目，应将有关材料退还开发商，不予受理。

对符合条件的，经办分（支）行要填写《按揭贷款项目申请审批表》，连同开发商及其项目资料报所属分行信贷审查委员会审批，经审查批准后，经办分（支）行应及时通知开发商签订《按揭业务合作协议》，由开发商在我行开立账户，并按规定办理业务。

第三章现房按揭贷款项目的申请和调查第十条开发商递交申请。

在受理现房按揭贷款时，开发商除应报第四条公司资料外，只需提供以下文件：1.项目竣工验收报告；2.商品房销售许可证；3.土地、房屋权属证明；4.若属合作建设的项目，须提供合作开发合同及合作方同意申请方办理按揭业务的有效书面材料。

第十一条项目的审查。

经营部门信贷员在收妥上述资料后，应对资料进行分析和调查。

调查包括以下内容：1.开发商的资信状况、法定代表人的素质；2.审查产权的合法性、完整性及有效性；3.查验土地出让合同及土地、房屋权证是否真实有效；4.掌握地价款的缴交及土地抵押状况。

第十二条合作确认、签订协议。

通过调查，经办分（支）行要与开发商签订协议，同时要填写《按揭贷款项目申请审批表》,连同上述资料及调查报告报所在分行信贷审查委员会审批。

第十三条经分行批准的现房按揭贷款项目，经办分（支）行即可受理购房人提出的个人购房贷款申请，对符合贷款条件的借款人，在核准的按揭项目额度内,由经办分（支）行按照行内操作要求进行办理。

第四章不指定楼盘贷款项目的申请和调查第十四条分（支）行对不指定楼盘贷款（即直客式购房贷款），必须考察其开发商开发项目的合法、合规性，并将其开发项目“五证”复印件纳入借款人档案管理（不含个人二手购房贷款，个人二手购房贷款的办理见《ⅩⅩ银行个人二手房按揭贷款管理办法》）。

申请直客式购房贷款的借款人除具备本办法第十五条规定的条件外,一般应为政府公务员、事业单位人员、教师、医生、律师、金融从业人员、企业高级管理人员、高级技术人员等收入较稳定人群，对我行主动营销的较为优质个人客户和本行员工也可发放不指定楼盘贷款。

第五章贷款对象和条件第十五条凡是具有完全民事行为能力的自然人，且符合下列条件的均可向ⅩⅩ银行所辖分支机构申请个人购房按揭贷款。

1.具有当地城镇常住户口或有效居留身份。

（对于无长住户口提供有效居留身份的客户，分行可根据贷款审查具体情况要求客户提供至少在当地居住三年以上的居住证明，认为借款客户偿债能力相对较弱的除以所购房产抵押外必须追加担保）2.有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力。

对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人购房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

3.有与ⅩⅩ银行认可的开发商签订的购房合同或协议。

4.能提供有效且符合规定比例的所购房屋的首付款证明。

5.用所购房产抵押的，经办行认为有必要的，可办理保险、公证手续。

6.个人信用良好：在中国人民银行个人征信系统查得的个人信用报告中，无恶意欠款记录；若借款申请人对信用报告内容提出异议，则需提供相关证明资料，以便贷款人核实后做出判断；7.ⅩⅩ银行规定的其他条件。

第十六条借款人应向ⅩⅩ银行提供下列资料：1.已婚的借款人需提供夫妻双方结婚证，未婚的借款人需提供民政部门出具的未婚证明，借款人离异并单身的，需出具离婚证或离婚协议及未婚证明；2.有效身份证件、户口本或其他有效居留证件原件及复印件；3.现供职单位收入证明，私营业主应提供近期纳税证明；4.合法的、正式的商品房预售或买卖合同；5.所购房屋总价款相应比例的首付款证明。

已预付给售房单位的部分，需提供付款收据原件和复印件，银行核实后退原件，留复印件。

6.担保证明文件。

以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单，及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置抵押或质押的，应留有财产共有人的同意意见及签字）；由第三方或开发商提供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件；7.个人购房贷款承诺函；（见附件1）8.划款扣款协议书；（见附件2）9.ⅩⅩ银行要求提供的其他文件和资料。

第六章贷款额度、期限及利率第十七条各经营单位要严格按照《ⅩⅩ银行个人购房贷款借款人资信评估指导意见》的要求，切实加强贷前借款人的考察工作，严把贷款质量关。

第十八条第二套住宅的认定标准：以央行个人信用信息基础数据库个人征信报告为准，凡借款人（含配偶）有一笔个人住房贷款记录至查询之日尚未结清的（若个人征信报告存在尚未结清记录，但实际已还清的，以贷款银行出具加盖业务公章的还款凭证为准），此笔申请的住房贷款即视为个人名义下贷款的第二套住房，依此类推。