中煤能源香港有限公司等与北京东海物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

中煤能源香港有限公司等与北京东海物业管理有限公司物业
服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2022.07.28
【案件字号】(2022)京03民终6467号
【审理程序】二审
【审理法官】张阳郑吉喆楚静
【审理法官】张阳郑吉喆楚静
【文书类型】判决书
【当事人】北京环能物业管理有限公司;中煤能源香港有限公司;北京东海物业管理有限公司【当事人】北京环能物业管理有限公司中煤能源香港有限公司北京东海物业管理有限公司【当事人-公司】北京环能物业管理有限公司中煤能源香港有限公司北京东海物业管理有限公司
【经典案例】涉港澳台案例
【代理律师/律所】张伟智北京市浩天信和律师事务所;左德添北京市长安律师事务所;陈璇北京市长安律师事务所
【代理律师/律所】张伟智北京市浩天信和律师事务所左德添北京市长安律师事务所陈璇北京
市长安律师事务所
【代理律师】张伟智左德添陈璇
【代理律所】北京市浩天信和律师事务所北京市长安律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京环能物业管理有限公司;中煤能源香港有限公司
【被告】北京东海物业管理有限公司
【本院观点】当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能举证或所提供证据不能证明其所主张事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

【权责关键词】催告撤销委托代理民事权利实际履行合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求变更诉讼请求反诉维持原判发回重审执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能举证或所提供证据不能证明其所主张事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

根据各方的诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人是否应当按照100%标准向被上诉人缴纳物业管理费。

环能贸易有限公司与东海置业有限公司于2000年11月23日签订了《结算协议》，该协议合法有效，对双方当事人均有约束。

《结算协议》中载明的第6条：“甲方B1层和B2层的管理费自1996年11月1日起至甲方出售或出租前按50%收取，在甲方出租后按100%收取。

”该条款中明确了B1层、B2层管理费在甲方即中煤能源公司“出售或出租”前按50%收取，在甲方即中煤能源公司“出租”后按100%收取。

上诉人诉称与被上诉人已经通过实际履行的方式对
B1、B2层空置期间物业管理费按照50%进行结算，以此作为持续免费使用房屋对价，但上诉人未提供证据证明被上诉人与其达成了上述约定，故上诉人的该主张本院不予支持。

上诉人关于诉讼时效的上诉意见，本院不予采信。

综上，一审法院判令上诉人支付拖欠的物业管理
费并无不当，本院予以维持。

综上所述，环能物业公司、中煤能源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，依法判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16097元，由北京环能物业管理有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 19:56:37
【一审法院查明】一审法院认定事实：中煤能源公司原名称为“环能贸易有限公司”，后于2004年1月30日变更为现名称。

东海物业公司系香港高豪企业有限公司在北京单独设立的公司，系负责整个东海中心的物业管理公司。

1996年10月28日，北京燕华物业有限公司作为甲方，高豪企业有限公司作为乙方，环能贸易有限公司作为丙方，三方签订《东海中心管理公约》，约定:甲方与乙方为本公司所指“东海中心”的合作发展商。

按甲乙方之合作发展协定，乙方得全权负责东海中心的管理权。

首届管理人为乙方或其附属之物业管理公司。

第五章第四条(管理及其他费用)第9款：(1)、除下述(2)项所规定外，各业主均须缴交管理费用，无论其单元是否空置、出租或自用。

(2)、有关甲乙方尚未售出或出租而管理份额业已分配的单元，甲乙方只需缴付应缴管理费的百分之五十，直至该单元售出或出租。

第五条(管理费用及其利息的缴付)第1款，每一业主应于每个月第一天预先向管理人缴付其单元每月应付之管理费用，管理人另有规定的除外；第2款，任何业主如果未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内付其应付的款项，则管理人有权采取下列措施并收取附加费用：(1)、收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率由管理人决定。

(2)、收取手续费作为因违约引起管理人额外工作的赔偿，该手续费将由管理人按年调整。

公约中另约定了各方权利义务及管理人责任。

2000年11月23日，环能贸易有限公司作为甲方，东海置业有限公司作为乙方，双方签订《结算协议》，载明：环能贸易有限公司(甲方)与东海置业有限公司(乙方)于2000年11月在北京就一揽子解决甲方应缴管理费与甲方应从乙方分得的由东海置业公司代收的房租收入和代支管理费等有关费用问题达成协议如下：1．双方同意在第2层
产权转名至甲方名下后，甲方将对210房间免收三年租金。

第2层的房租在签定本协议之日起归甲方收取。

2.乙方分得B2层剩余473平方米面积，其产权属环能物业公司除外的其它股东所拥有。

3.乙方代甲方收取的房租收入及管理费的计算均截止到2000年10月31日。

4.乙方通知由其代收甲方房租的客户自2000年11月1日开始，将租金付给甲方环能物业公司帐户(附件1)。

5.各股东所购买和分得的房产管理费计取时间以1996年11月1日起计算，至2000年10月31日，共计48个月。

其中，1996年11月1日-1997年11月30日共13个月，各股东缴纳管理费50%；1997年12月1日-2000年10月31日共35个月，各般东缴纳管理费100%。

6.甲方B1层和B2层的管理费自1996年11月1日起至甲方出售或出租前按50%收取，在甲方出租后按100%收取。

7.双方同意，各股东自购房屋和分配房产均应根据东海中心管理公约规定缴纳管理基金和押金。

8.双方同意，在本协议生效前双方所产生的管理费和房租等费用差价，将在本协议生效后7日内完成结算。

9.甲方以环能物业公司北京代表处名义发起成立东海中心业主委员会，以维护全体业主的权益。

兹证明本协议于2000年11月23日签字。

2004年5月12日，中煤能源公司与环能物业公司签订《授权委托书》，载明：现委托环能物业公司对我公司位于北京市朝阳区建国门外大街甲24号东海中心属于我公司产权的房产进行管理。

委托权限如下：1.代为我司出租房屋，并办理房屋出租的有关事项；2.代为我司收取房租、缴纳税金、办理租金汇出的售付汇手续；3.对于没有出租的房产享有占有、使用权；4.妥善维护暂时没有出租的房产；5.我公司房产引起的诉讼由环能物业公司作为我公司的委托代理人参加诉讼，代我公司起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉；7.按我公司指示，代为我公司办理其他有关未尽事宜。

查，中煤能源公司曾以租赁合同纠纷将东海物业公司诉至一审法院，要求东海物业公司将708号房屋腾空并交还中煤能源公司，同时要求东海物业公司支付房屋占有使用费。

一审法院于2020年11月13日作出的(2019)京0105民初15553号民事判决书中，判决东海物业公司将708号房屋腾退并交还中煤能源公司，并且支付2007年1月31日至实际腾退之日止的房屋租金。

一审庭审中，双方均认可东海物业公司系东海中心的物业管理公司，东
海中心B1、B2层所有权人为中煤能源公司，B1层建筑面积为873平方米，B2层建筑面积400平方米，物业管理费收费标准为每平方米28元。

一审庭审中，东海物业公司称基于《关于解决双方各项费用结算的协议》，东海物业公司使用东海中心210号房屋，并给予中煤能源公司空置期按照50%的标准收取物业管理费。

2005年10月13日，环能物业公司向东海物业公司发送《入伙通知》，双方协商东海物业公司由210号房屋搬至310号房屋。

后东海物业公司与中煤能源公司商议，于2007年1月31日前由310号房屋搬至708号房屋，双方亦遵循上述约定。

但中煤能源公司违反双方约定，要求东海物业公司支付使用708号房屋的房屋占有使用费并诉至法院，在法院支持了中煤能源公司的诉请后，东海物业公司要求中煤能源公司支付B1、B2层空置期间剩余50%的物业管理费。

为证明中煤能源公司就B1、B2层曾出租给彩达集团有限公司、北京青鸟瑜伽有限公司等公司以及产生的空置期间(即B1层：2007年7月1日至2007年12月14日、2012年8月1日至2015年8月2日、2019年4月6日至2019年12月24日；B2层:2007年7月1日至2007年12月14日、2012年8月1日至2015年8月2日、2016年2月4日至2019年4月30日、2019年5月1日至2019年12月24日)，提交了其与北京青鸟瑜伽有限公司签订的《物业管理协议》、退房通知；与北京杜兰商贸有限公司签订的《支付管理费协议书》、《物业管理协议》及退房通知；与北京捷适达文化科技有限公司签订的《协议书》、入伙通知。

环能物业公司、中煤能源公司认可上述证据的真实性，但主张东海物业公司提供物业服务期间，空置期间物业管理费依据《关于解决双方各项费用结算的协议》，应按照50%收取，不存在其作为持续免费使用708(210室的延续)对价的事实，朝阳法院作出的(2019)京0105民初15553号民事判决书也对中煤能源公司给予东海物业公司免收三年租金与东海物业公司给予中煤能源公司部分物业管理费优惠无任何关联之事实予以确认。

中煤能源公司认可B1层2019年4月6日至2019年12月24日、B2层2019年5月1日至2019年12月24日期间的物业管理费未支付，系因东海物业公司就物业管理费计算有误，且上述空置期间应按照50%的标准收取物业管理费，即同意支付物业管理费148736.68元。

一审庭审中，环能物业公司、中煤能源公司称空置期间东
海物业公司均按照50%标准收取物业管理费，并提交东海物业公司出具的物业费催缴单(2015年4月30日、2018年1月31日)、物业费票据(2015年5月)、支票领取申请(2015年5月25日)。

东海物业公司对此证据真实性认可，称按照50%标准向中煤能源公司催缴物业管理费，是基于免费使用708号房屋，现中煤能源公司要求东海物业公司支付708号房屋的房屋占有使用费，则理应补交东海物业公司为其减免的物业管理费。

一审庭审中，环能物业公司、中煤能源公司称东海物业公司主张的2006年4月15日至2017年12月24日期间的物业管理费已经超过诉讼时效。

东海物业公司称，并非其不主张权利，是因为双方在此期间是有争议的。

中煤能源公司于2019年起诉东海物业公司支付房屋占有使用费，才知晓中煤能源公司侵犯了其权益，故其起诉未超过诉讼时效。

【一审法院认为】一审法院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

经审查，涉案合同履行及争议均发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的相关规定。

本案中，根据《东海中心管理公约》及相关证据可知，东海物业公司作为东海中心的物业管理企业，并提供了物业服务，有权向中煤能源公司主张物业管理费。

根据查明事实及当事人主张，本案争议焦点为：东海物业公司就空置期间是否有权按照100%的标准收取物业管理费。

一审法院具体阐述如下：《关于解决双方各项费用结算的协议》中载明的第6条：“甲方B1层和B2层的管理费自1996年11月1日起至甲方出售或出租前按50%收取，在甲方出租后按100%收取。

”该条款中明确了B1层、B2层管理费在甲方即中煤能源公司“出售或出租”前按50%收取，在甲方即中煤能源公司“出租”后按100%收取；而诉讼中，中煤能源公司主张按照50%标准支付空置期间物业费的基础，实际上是将上述约定理解为“每次”出租前按50%收取、“每次”出租后按100%收取，显然与约定不符，故东海物业公司在中煤能源公司首次出租后即有权按照100%的标准收取物业费。

首先，关于东海物业公司就未支付任何物业费对应空置期间的物业费的主张(即诉讼请求第一项)，中煤能源公司认可2019年4月6日至
2019年12月24日为B1层的空置期、2019年5月1日至2019年12月24日为B2层的空置期，但仅同意按照50%的标准支付物业费共计148736.68元。

如上所述，一审法院认定东海
物业公司要求中煤能源公司支付按照100%的标准支付上述空置期间的物业费(即支付2019年4月6日至2019年12月24日期间的B1物业管理费210402.39元及2019年5月1日至2019年12月24日期间B2的物业管理费87070.97元)，有合同依据，一审法院均予以支持。

其次，关于东海物业公司针对已支付50%物业费对应空置期间的剩余50%部分应予补足的主张(即诉讼请求第二项)，诉讼请求中虽表述为2006年4月15日至2019年12月24日期间，但根据庭审中东海物业公司的陈述及证据，实际期间应为：B1对应2007年7月1日至2007年12月14日、2012年8月1日至2015年8月2日，B2层对应2007年7月1日至2007年12月14日、2012年8月1日至2015年8月2日、2016年2月4日至2019年4月30日，应补足剩余50%的物业费金额合计957721.14元。

现有证据可以证明上述空置期间中煤能源公司
仅支付50%的物业费，剩余50%部分亦应补足。

关于中煤能源公司对该部分请求已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

从东海物业公司在(2019)京0105民初15553号租赁纠纷案件中抗辩意见及本案主张看，其长时间按照50%的标准收取物业费，系基于对相关房屋占用费与部分物业费予以冲抵的认知，而生效判决对此未予采信，东海物业公司才知晓此前未收取剩余50%标准物业费的事实基础认知不当，进而知道其
相关权利受到损害，其提起本案诉讼主张该部分物业费未超过诉讼时效，故中煤能源公司关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信。

综上，本案中，中煤能源公司应向东海物业公司支付欠付物业费金额共计1255194.5元，一审法院一并予以支持。

关于东海物业公司的利息主张，缺乏合同依据，且从双方争议看，长时间以来双方就此并无争议，而争议发生于近些年，且系双方对约定的理解不一致所致，并非中煤能源公司恶意拖欠物业费，故对该项主张，一审法院不予支持。

关于连带责任，连带责任的承担需要有法律依据或合同依据。

环
能物业公司仅作为中煤能源公司授权的代为处置其名下房产的代理人，故东海物业要求环能物业公司连带支付上述物业费，缺乏依据，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中煤能源香港有限公司于判决生效后七日内支付北京东海物业管理有限公司物业管理费1255194.5元；二、驳回北京东海物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】环能物业公司、中煤能源公司上诉请求：一、请求撤销北京市朝阳区人民法院作出的(2020)京0105民初57988号民事判决书；二、请求依法改判驳回东海物业公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；三、一审、二审诉讼费由东海物业公司承担。

事实和理由：一、上诉人与东海物业公司已经通过实际履行的方式对B1、B2层空置期间物业管理费按50%结算进行了确认，东海物业公司无权按100%的标准收取物业费，一审法院对本案事实存在认定错误。

上诉人与东海物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系，《关于解决双方各项费用结算的协议》(下称“结算协议”)签署后，双方依照结算协议执行相关约定。

多年以来，上诉人按照东海物业公司《付款通知书》中的缴费标准如期缴纳B1、B2层空置期间的物业管理费，双方通过实际履行的方式对B1、B2层空置期间的物业管理费按50%结算达成一致。

一审法院忽略了双方在实际履行过程中已对缴纳标准进行确认之事实，径行认定东海物业公司在上诉人首次出租后有权按照100%的标准收取物业费，明显存在严重事实认定错误。

二、一审法院未就东海物业公司是否真实存在“按50%收取B1、B2层空置期间的物业管理费，以此作为持续免费使用房屋对价”的认知错误进行审慎查明，东海物业公司亦未提供任何证据证明其上述主张，一审法院明显事实认定错误。

1.东海物业公司已明知其没有任何合法事由，占用上诉人房屋并获取了相应利益之事实。

多年来东海物业公司占用上诉人房
屋，上诉人数次与其管理负责人面谈要求支付租金，东海物业公司均予以推诿。

2016年6月16日、2017年6月12日上诉人向东海物业公司分别发送《催告函》，要求东海物业公司腾退房屋并按照东海中心同期相应位置租金水平支付房屋占用费及滞纳金。

东海物业公司已明知其没有任何合法事由，长期占用产权人为上诉人的房屋并获取了相应利益。

2.从正常的普通谨慎人理解的角度，结算协议第1条“双方同意在第2层产权转名至甲方名下后，甲方将对210房间免收三年租金。

”与第6条“甲方B1层和B2层的管理费自1996年11月1日起至甲方出售或出租前按50%收取，在甲方出租后按100%收取”之间不可能出现东海物业公司所称“按50%收取B1、B2层空置期间的物业管理费，以此作为持续免费使用房屋对价”的认知错误。

从价值对比的角度上讲，B1、B2层空置期间50%的物业费与东海物业公司占用房屋租金之间完全不具有可比性，不存在等值关系，任何一个正常的普通谨慎人均不可能出现两者可以冲抵的认知。

3.东海物业公司未就其主张的认知错误提供任何证据，一审法院对本案事实存在认定错误。

本案中，东海物业公司始终谎称其给予上诉人50%收取B1、B2层空置期间的物业管理费的优惠，系基于对于相关房屋占用费与部分物业费予以冲抵的认知。

但在一审审理过程中，东海物业公司从未就该主张提供任何证据予以证明，一审法院未就东海物业公司上述主张进行审慎查明，径行根据东海物业公司谎言认定其有权按照100%标准收取B1、B2层空置期间的物业管理费，明显事实认定错误。

三、一审法院认定东海物业公司“知道或应当知道”的时间节点错误，东海物业公司诉请已超过诉讼时效。

就本案相关事实，任何一位正常的普通谨慎人来理解，均不可能出现相关房屋占用费与部分物业费予以冲抵的认知。

一审法院径行认定东海物业公司“在生效判决对其主张未予采信后才知道事实基础认知不当，进而知道其相关权利受到损害”，并以此作为“知道或应当”的时间节点，明显事实认定错误。

综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足。

因此，请求二审法院依法查明，维护上诉人的合法权益。

综上所述，环能物业公司、中煤能源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，依法判决如下：
中煤能源香港有限公司等与北京东海物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决
书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2022)京03民终6467号当事人上诉人(原审被告)：北京环能物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲24号楼。

法定代表人：孙琳，总经理。

委托诉讼代理人：张伟智，北京市浩天信和律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：中煤能源香港有限公司，住所地香港湾仔港湾道1号会展广场办公大楼26楼2608室。

法定代表人：王晓刚，总经理。

委托诉讼代理人：张伟智，北京市浩天信和律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：北京东海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街甲24号。

法定代表人：杨美华，执行董事。

委托诉讼代理人：左德添，北京市长安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈璇，北京市长安律师事务所律师。

审理经过上诉人北京环能物业管理有限公司(以下简称环能物业公司)、上诉人中煤能源香港有限公司(以下简称中煤能源公司)因与被上诉人北京东海物业管理有限公司
(以下简称东海物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初57988号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称环能物业公司、中煤能源公司上诉请求：一、请求撤销北京市朝阳区人民法院作出的(2020)京0105民初57988号民事判决书；二、请求依法改判驳回东海物业公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；三、一审、二审诉讼费由东海物业公司承担。

事实和理由：一、上诉人与东海物业公司已经通过实际履行的方式对B1、B2层空置期间物业管理费按50%结算进行了确认，东海物业公司无权按100%的标准收取物业费，一审法院对本案事实存在认定错误。

上诉人与东海物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系，《关于解决双方各项费用结算的协议》(下称“结算协议”)签署后，双方依照结算协议执行相关约定。

多年以来，上诉人按照东海物业公司《付款通知书》中的缴费标准如期缴纳B1、B2层空置期间的物业管理费，双方通过实际履行的方式对B1、B2层空置期间的物业管理费按50%结算达成一致。

一审法院忽略了双方在实际履行过程中已对缴纳标准进行确认之事实，径行认定东海物业公司在上诉人首次出租后有权按照100%的标准收取物业费，明显存在严重事实认定错误。

二、一审法院未就东海物业公司是否真实存在“按50%收取B1、B2层空置期间的物业管理费，以此作为持续免费使用房屋对价”的认知错误进行审慎查明，东海物业公司亦未提供任何证据证明其上述主张，一审法院明显事实认定错误。

1.东海物业公司已明知其没有任何合法事由，占用上诉人房屋并获取了相应利益之事实。

多年来东海物业公司占用上诉人房屋，上诉人数次与其管理负责人面谈要求支付租金，东海物业公司均予以推诿。

2016年6月16日、2017年6月12日上诉人向东海物业公司分别发送《催告函》，要求东海物业公司腾退房屋并按照东海中心同期相应位置租金水平支付房屋占用费及滞纳金。

东海物业公司已明知其没有任何合法事由，长期占用产权人为上诉人的房屋并获取了相应利益。

2.从正常的普通谨。