物业公司管理运作方案

项目管理运作方案
①管理运作机制和精干高效的项目管理机构；
②紧急调度机制，协调处理应急事务和突发事件；
③质量和计划目标管理；
④定性和定量的考核办法，以定量为主；督察和淘汰制度；
⑤系统的工作流程和程序；
一、管理方式
服务的管理方式其实就一种管理职能的具体运作模式、运行机制、考评考绩体系等。

㈠运作模式
我司在本服务项目中，将结合区域特点及标准，运用专业服务技术，并结合本项目的具体特点和模式，确定管理运营的运作模式。

本项目管理职能关系示意图：
上述模式示意图说明：
⑴我司对本项目实行专业化、规范化的垂直专业服务管理。

⑵业主单位及其有关业务主管部门和我公司构成监督协调关
系。

⑶有关业务主管部门与我公司的本项目保洁服务部构成监督协调关系。

㈡运行机制
为保障项目管理机构高效运作，必须建立一个有效的管理运行机制。

⑴质量监管机制
全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理监督检查，使工作质量不断提高，达到（管理方）满意的效果。

按我公司制定的各项管理指标和工作方案，公司质量管理部门和各项目部职能管理人员将按照质量要求，明确责任，授予权利，抓好实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

同时，公司还会通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德，加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平，进而提高工作质量和工作效率。

⑵协调机制
协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间矛盾和冲突。

①行政手段，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性管理手段。

②竞争手段，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

⑶激励机制
激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。

①管理日常目标、责任制、增强管理层的工作主动性，按“最优”保洁标准制定各项管理指标，严格做好各项工作、明确奖罚。

②实施奖金制和破格晋级制度，调动员工工作热情。

对员工实施奖罚制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

③依据管理、管教结合，融情于管。

公司关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。

⑷监督机制
监督机制是实现服务管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。

保证管理机构及其工作人员按章办事。

①各项目管理人员对内部保洁员工进行品质监督。

②业主单位的质量管理部门对保洁现场及公共设施卫生进行广
泛监督、检查，形成多方面综合监督体系。

③通过信息反馈监督，以各种手段来实现监督管理的闭环机制，保证公共设施保洁管理监督机制的有效实施。

㈢考评考绩体系
考评考绩是一种普遍应用于管理过程中的手段，即对工作进行成效评价，对担负工作的人进行业绩衡量，从而不断地改进工作方案、提高工作质量、促进员工进步和公司发展。

⑴考评考绩的目的
保证高质量的完成工作，使分配机制更趋合理，使人事任用更趋客观；增强沟通、充分调动员工的积极性；建立一支高素质的保洁员工队伍。

⑵考评考绩的原则：
实事求是，公正合理，提出建议，共同提高。

⑶考评考绩的内容：
员工品行、工作态度、工作能力、工作业绩。

重点是量化地对工作业绩进行考评。

主要是员工在作业中的作业态度、作业质量、业主考核意见、群众反应情况等等。

⑷考评考绩的标准：
公司规章制度、岗位作业指导书是对员工品行、工作态度的衡量标准；月（年）度工作计划、临时任务及目标是对员工工作能力、工作业绩的考核标准。

二、管理计划
根据本项目的特点，我们的管理计划主要体现在下面几个方面：
根据实际情况因地、适时配备作业力量；
建立合理的作业时间和作业力量合理调度；
试行计划目标管理、督导管理、全面质量管理和协调管理机制；
建立必要合理的员工培训机制；
做好重大节庆期间的巡查保洁管理；
根据本项目作业的实际，全面分析作业范围和不同时期可能的作业量，根据需要布置兵力附合从实际出发的管理要求和模式。

㈠全面分析，确定重点
我们将全面分析业主委托的本项目的任务，根据作业范围进行现场调查分析，确定不同地区、不同时间段的可能的作业量，因地置宜，配备必要的足够服务人员。

并根据需要，由项目主管进行统一调度，保证各作业所必须的保洁力量。

项目主管将根据需要对人员配备进行必要的调度。

根据实际执行情况，配备将有可能调整和变化。

三、工作流程
科学合理的工作程序和流程可以使员工了解自己在工作中所处的位置，使工作标准转化为具有很强操作性的具体工作，最大限度地做好保洁工作，保证作业质量。

⑴工作整体运作流程图
上对本项目进行全面分析，充分认识项目的特点和业主对项目的要求；明确新的作业目标定位；在此基础上修订并制定相应的作业标准、划分作业区域和作业任务，分配作业力量到人、确定各种管理关系和考核体系，签订内部管理和作业责任状，开始新的作业循环。

当然，在这个过程中，我们将会稳步进行，平稳过渡。

①总体运作流程
作业的总体运作流程示意如下图
公司在接受本项目的委托后，将根据本项目的实际和近年来的
发展现状，对项目进行评估和作业力量进行合理分配调整，调整管理人员和作业工人，分配作业任务，规定新的作业程序和作业标准。

主管根据公司的作业计划向作业工人分配任务，下达作业指标和质量标准，检查考核办法；
作业工人在接受任务后重新熟悉自已的任务，并开始新的保洁作业；
作业主管和公司质量管理部门对作业区域和作业人员的作业质量进行巡迴检查考评、督导和验收；
作业工人根据作业标准进行循环保洁作业，最大限度地保证路面在保洁时间内达到质量要求。

⑵流程的控制
①分配任务
管理员→作业计划→保洁员
任务将相对稳定，以保证作业人员对作业任务的熟悉和熟练。

在管理人员根据需要进行任务分配后的较长的时间段内，没有特殊的需要，一般不频繁地调动作业力量。

但如果发现作业达不到质量标准要求时，就必须分析原因并调整力量，重新分配任务。

在重大节庆和特殊需要时，作业主管可以要求公司临时增加作业力量并临时进行作业力量调度。

②执行任务
作业员工按岗位工作程序及时地、保质地落实任务；
作业人员在接受任务后，必须明白作业区域和作业质量标准要求，保质保量完成任务。

作业人员在巡查清运作业的同时，要对自已的工作质量进行自检，发现问题，及时改进。

发现漏洞，要及时向主管汇报。

作业主管和公司的管理人员对本项目的作业质量进行巡查督导和考评，并适时对员工进行指导；
③验收
管理人员按预定时间对保洁作业进行验收，不符合质量标准的要返工，直至合格为止；
各员工在任务验收合格后开始循环维护；
管理人员将巡查验收结果作必要记录，进行必要的小结，交接明确。

一般来说，作业任务要相对稳定，有利于作业人员熟悉本职工作，做起来“顺”，管理上也顺。

在月末或管理人员认为必要时，会召集保洁人员会议进行总结和布置任务。

㈢质量管理
总体上以城区的道路保洁质量为参照，努力向中心城区的保洁标准看齐。

做到组织落实，人员配齐，作业有标准，检查考核不放松。

⑴组织落实、机制合理、管理严密
落实服务组织，配齐足够的巡查清运保洁人员，形成严密的管理机制。

我们将配备足够的清运保洁人员，分成若干个保洁小组，
组长向主管负责，主管向主任负责，整个管理将是组织严密、责任明确，管理到位。

⑵完善标准、以“法”管理
要根据业主招标文件中提出的清运标准要求，建立并逐步健全相应的作业标准和考核标准，作业和考核均逐步做到有“法”可依。

我们一定要达到业主的要求，并尽可能做得更好一些。

标准是作业的依据和管理部门检查考核的“法”。

在一开始，这方面可能会“粗”一些，有些甚致是口头标准，但，我们会逐步形成相对正式的、简明易记的作业和考核标准文件，严格执行。

并在业主的指导下修订和升级，以保证我们的作业水平逐步提高，满足业主的要求。

①标准一定要根据本项目的招标要求并根据实情况制订，服务质量达到业主招标要求。

②我们将规定清运的时间、线路、顺序，按标准确性作业。

③保证路面无零星垃圾、无积泥、垃圾停留时间不超过30分钟；
④保洁人员在规定作业时间内不得擅自离开工作区域，应按要求进行滚动保洁和巡查须穿工作服作业；
⑤保洁人员须穿工作服作业上岗。

衣着整洁，行为规范，语言文明；
⑶严格质量管理，
严格作业质量检查和考核是做好本项作业的保证。

我们将从一
开始就非常重视本项工作。

公司管理本部将首先抓好质量立法，落实质量管理责任。

各作业组长和领班是质量责任人，对作业质量负责并承担经济责任。

同时，抓好质量检查管理。

各质量责任人每天要对作业区域进行质量检查，公司管理本部进行必要的抽查。

每月的适当时间公布作业质量检查情况。

全年进行适当频度的作业质量评比，奖优罚劣。

不断提高作业水平。

由于居民的意识也稍滞后，所以，难度会大些，特别是保持效果的难度也要大些。

我们将重视并关注这一点，并在实际操作寻求进一步对策以提高这些区域的环境质量管理水平。

㈣科学合理安排作业时间和作业强度
根据作业的特点，合理安排作业时间，应保证早晨作业区可视范围内基本整洁，给市民一个美好的开始，白天要适当进行不间断的保洁。

这样，就要求我们的作业时间与一般市民的正常上下班时间有较大差异，也就是说，我们的员工可能在别人上班之前需要完成一天当中的第一部分工作任。

我们将按如下原则安排本项目原作业时间：
⑴原则上分成三个作业间段
①早上7：30以前为第一作业时间段
该时间段市民尚未上班。

我们争取在这一时间段将巡视交将无主垃圾清运干净，给市民以一个美好的开始。

②上午为第二作业时间段
这一时段为巡查和保持时段。

垃圾转运人员将散落于其间的垃
圾进行拣集清理。

③下午为第三作业时间段
在该时间段进行无主垃圾转运。

根据需要安排晚间作业。

并留有适当机动时间用于必要的加班之需。

并在实际管理中及时调整。

⑵根据天气情况调整作业时间
由于室外作业与天气密切相关，所以，要根据气象情况，随时调整作业时间。

本公司将在保证职工的健康和正常休息的前提下，尽一切可能将作业进度往前赶，以便掌握时间上的主动权。

掌握和天气变化情况，事先根据台风等灾害性天气的气象预报，及时调整作业时间，在灾害性天气出现的前后，将时间抢回来，以保证业主方的时间要求。

我们一定尽力保证本项作业的顺利及时保质保量的完成，让业主方满意。