2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷B卷附答案

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷B卷附答案
单选题（共20题）
1、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。

该建筑物的现值为（）。

A.2400元/m2
B.1200元/m2
C.1000元/m2
D.1500元/m2
【答案】 B
2、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。

A.不动产
B.物业
C.楼盘
D.房屋
【答案】 B
3、认识的最终目的是
A.指导实践、改造世界
B.达到理性认识
C.认识事物的本质和规律
D.抓住矛盾的主要方面
【答案】 A
4、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租
【答案】 B
5、下列关于奇经八脉的描述正确的是
A.冲脉为十二经之海
B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用
C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经
D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛
【答案】 A
6、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。

A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
【答案】 A
7、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续
时间称之为（）。

A.经济寿命
B.自然寿命
C.实际年龄
D.有效年龄
【答案】 A
8、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和
7万元，此后分别逐年递增2%和1%。

如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（）万元。

A.100
B.77
C.63
D.42
【答案】 A
9、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
【答案】 C
10、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.契税
【答案】 C
11、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价
【答案】 C
12、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。

A.6.37%
B.6.12%
C.6.02%
D.6%
【答案】 A
13、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项
B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付
【答案】 D
14、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。

A.1051
B.1096
C.1100
D.1147
【答案】 D
15、创“戾气”说的温病学家是
A.吴鞠通
B.叶香岩
C.薛雪
D.吴有性
【答案】 D
16、到达目内眦的经脉有
A.阳跷脉
B.膀胱经
C.肝经
【答案】 A
17、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。

A.世界估价组织协会
B.国际估价标准委员会
C.国际测量师联合会
D.美国估价学会
【答案】 C
18、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。

A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
【答案】 B
19、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。

A.评估价格
B.正常成交价格
D.交换价格
【答案】 B
20、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。

A.经济寿命
B.自然寿命
C.实际年龄
D.有效年龄
【答案】 A
多选题（共10题）
1、比较法可用于（）的求取。

A.经营收入
B.空置率
C.报酬率
D.土地用途
E.入住率
【答案】 ABC
2、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
【答案】 ABC
3、城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。

A.建筑高度
B.建筑结构
C.容积率
D.土地使用权来源
E.土地用途
【答案】 AC
4、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）。

A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况
C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况
E.利用方式限制情况
【答案】 ACD
5、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

A.原建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会
【答案】 AC
6、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。

A.住宅已设定抵押权
B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定
C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租
D.在建工程有拖欠工程款
E.高层住宅可观赏临近公园的景观
【答案】 ABCD
7、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。

A.走访房地产交易当事人
B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料
D.根据分析和经验得出客观资料
E.同行之间相互提供
【答案】 ABC
8、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况
【答案】 A
9、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
E.推测法
【答案】 ABD
10、房地产供给形成的条件有（）。

A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力
E.供给行为
【答案】 CD
大题（共3题）
一、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。

该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期
间贷款利率不变），每年等额偿还本息。

抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。

调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500
万元。

该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率
为8%。

请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市
场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的
购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购
买者一次性偿还剩余贷款后购买）。

（10分）
【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝
未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其
他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵
押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年
10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨
慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款
余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还
贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013
年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
二、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积
为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为
建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销
售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。

又知该建筑
物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500
万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。

由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重
置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装
费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常
月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能
耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同
时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。

当地该类房地产的报酬率为8%。

请计算该建筑物的现时价值。

（12分）
【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计
算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：
1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88
（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：
（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+
（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；
⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）
×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格
C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+ 467.208+1.05%C。

其次，计算总价①建安成本：
1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；
三、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积
为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为
建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销
售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。

又知该建筑
物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500
万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。

由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重
置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装
费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常
月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能
耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同
时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。

当地该类房地产的报酬率为8%。

请计算该建筑物的现时价值。

（12分）
【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计
算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：
1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88
（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：
（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+
（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；
⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）
×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格
C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+ 467.208+1.05%C。

其次，计算总价①建安成本：
1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；。