房地产开发企业会计 第13章 费用

一、费用的含义
根据我国《企业会计准则———基本准则》的解释,费用是指企业在日常 活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利 益的总流出。它表示企业为取得营业收入所发生的经济资源的耗费,比如,房地 产开发企业为开发产品发生的工程建设支出、为组织日常经营活动发生的职工 薪酬支出、为销售产品发生的广告宣传支出、为开发建设筹集资金发生的利息 支出等都属于费用,费用发生表现为资产的减少或负债的增加,最终导致所有者 权益减少。
(三)期间费用支 出
(四)营业外支 出
二、明确开发成本核算的基本程序
三、合理确定成本核算对象
(1)对建成时点不同的分期开发项目,每期开发项目独立确定成本核算对象; (2)同一开发期内,按开发产品的使用功能不同,分别确定为不同的成本核算对 象,比如商铺、住宅、公寓、写字楼、车位等; (3)同一使用功能的开发产品,根据结构类型不同细分为不同的成本核算对象, 比如住宅细分为高层住宅、多层住宅和别墅等; (4)同一使用功能或结构类型的开发产品,根据建造标准不同细分为不同的成 本核算对象。比如多层住宅细分为精装修多层住宅、毛坯多层住宅等。
七、成本核算应设置的账户
图13-2 “开发成本”二级账户“建筑安装工 程费”各级细化账户图
一、开发成本归集与分配
房地产开发企业开发过程中发生的各项支出,按照会计准则及《企业产品 成本核算制度(试行)》的规定应确认为开发成本的,归集到开发成本相应的明细 科目,具体可根据业务所对应的政府收费文件、业务合同、工程结算报告、取 得的发票或成本发生确认文件等确定,于支出发生时或会计期末进行归集核算。
房地产开发企业归集开发成本之后,再将其分配到成本核算对象。可以在 每笔开发成本归集后进行,也可以在分期开发产品完工后一并进行。成本核算 对象可以通过设置开发成本明细科目或辅助核算项分配开发成本,也可以通过 设置成本计算表方式分配开发成本。为简便核算过程,一般是在分期开发产品 完工后,通过设置成本计算表的方式分配成本核算对象的开发成本。
(三)“销售费用”账户
• “销售费用”账户核算房 地产开发企业在销售开发 产品过程中发生的各项费 用。其借方登记企业发生 的各项营业费用;贷方登 记期末转入“本年利润” 账户的数额,结转后应无 余额。本账户应按销售费 用项目设置明细账户进行 核算。
四、确定成本分配的方法
占地面积法
建筑面积法
直接成本法
预算造价法
五、划清各种成本界限
(一)划清各期开发成本之间的界限
(二)划清开发成本与公共配套设施成本之 间的界限
(三)划清已完工开发产品成本与未完工开 发产品成本的界限
六、准确计算和结转完工开发产品成本
已完工开发产品成本的完整性在结算时应由企业各业务部门书面确认。在 复核开发成本的完整性时企业应重点关注行政事业性收费和项目后期待建的公 共配套设施。复核行政事业性收费时,应重点关注项目合同、政府收费调查资 料和项目预算明细。如发现有应付未付费用时,应根据相关收费文件和收费标 准规定进行成本预提。会计期末,当开发产品符合确认收入条件时,必须确认销 售收入,并结转销售成本。如果此时开发项目决算工作尚未完成,就需要对开发 成本进行预提。成本预提在“应付账款———预提费用”账户进行核算。按照 成本核算对象归集成本以后,需要确定哪些成本核算对象是开发产品,哪些不是 开发产品,不是开发产品的过渡性成本核算对象所归集的成本,应按照受益原则 分配到各开发产品中。经过上述分配处理,开发成本完全分配完毕,结转到“开 发产品”账户。
二、开发成本结转
开发产品完工后,通过“开发成本”科目归集的开发成本,应分配到各成本 核算对象,然后把各成本核算对象总成本结转到“开发产品”科目。借记“开 发产品———××产品”科目,贷记“开发成本”科目。
一、期间费用核算的内容
管理费用
财务费用
销售费用
二、期间费用核算应设置的账户及其会计处理
(一)“管理费用”账户
• “管理费用”账户核算房 地产开发企业为组织和管 理开发经营活动而发生的 管理费用。其借方登记企 业发生的各项管理费用; 贷方登记期末转入“本年 利润”账户的数额,结转 后应无余额。本账户应按 管理费用项目设置明细账 进行核算。
(二)“财务费用”账户
• “财务费用”账户核算房 地产开发企业在开发经营 过程中,为筹集生产经营 所需资金等而发生的费用。 其借方登记企业发生的各 项财务费用;贷方登记期 末转入“本年利润”账户 的数额,结转后应无余额。 本账户应按财务费用项目 设置明细账户进行核算。
二、房地产开发企业费用的主要分类
(一)开发成本
• 1.土地费用 • 2.前期工程费 • 3.建筑安装工程费 • 4.基础设施建设费 • 5.公共配套设施费 • 6.开发间接费用
(二)期间费用
• 1.管理费用 • 2.财务费用 • 3.销售费用
一、严格遵守国家规定的成本开支范围
(一)资本性支出
(二)投资性支 出
1.掌握房地产开发企业开发成本的核算内容、核 算要求和核算程序。
2.理解费用、成本的含义和分类,房地产开发企业 期间费用核算内容。
3.了解企业为取得合同发生的增量成本和减值应 设置的会计账户。
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费用 开发成本 土地费用 前期工程费 建筑工程安装费 基础设施建设费 配套设施费 开发间接费用 管理费用 销售费用 财务费用