资产评估实验及答案

资产评估
实
验
指
导
书
编写：肖川林
实验一：资产评估在房地产评估中的应用
实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务： 计算分析题
1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1500万元。

专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。

方法提示：
1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
()
2
300020006
29752066()110%⨯⨯=+元
2)总建筑费用现值为：
()()0.5 1.5
100060%10000100040%10000
9190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元 3)专业费用：
专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)
4)租售费用及税金：
租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润：
投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280
6)总地价：
总地价=(29 75-551 400-l48)÷(1+20％)
=÷ =(元)
2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

该城市地价指数见下表：
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

1） 确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。

()()
()45
1
50
1
1110%115100106
100100800785.4/1110102109101100
1110%P -
+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米 ()()
()()()
()45
250
45
340
1
1110%115100106100100
850812.8/1111101112100101
1110%1
1110%115100106
100100760841.53/111010*********
1110%P P -
+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+-
+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米元平方米
()()()()45
445
1234
1
1110%115100106100100
780881.93/11101001009999
1110%785.4812.8841.53881.93830.41/44
P P P P P P -
+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+++++++=
==元平方米元平方米 2） 用平均法计算待估地评估值
3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为，拟开发建设为公寓。

土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。

建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。

假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。

试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位（取整）。

1） 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积：3200× = 8000(平方米)
② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
()471
1620000/8%118%19706113⎡⎤=⨯-⎢⎥+⎢⎥⎣⎦
=不动产总价（元） 2） 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%× = 地价 + 924000（元） 4） 计算利润
利润 = ×15% = 2955917（元） 5） 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
= 地价-92
地价 = 6994224/ = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = （元/ m 2） 楼面地价 = = （元/m 2）
该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。

经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部
分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。

假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。

方法提示：
1)建筑部分的重置成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×+800×40%×6%×+50+120=(万元)
2)建筑部分的折旧：
建筑部分的折旧：（）×8/50+18 = (万元)
3)装修部分的折旧：
装修部分的折旧:200×2/5=80(万元)
4)设备部分的折旧：
设备部分的折旧:110×8/10=88(万元)
5)总折旧：
总折旧:+80+88=(万元)
实验二、资产评估在机器设备评估中的应用
实验目的：进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用
实验任务：
计算分析题
1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。

调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。

该设备尚可使用年限为6年。

另外，该生产控制装置正常运行需要5
名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

方法提示：
1）估算重置成本
重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝（万元）
2）估算加权投资年限
加权投资年限＝10×÷ + 5×6÷ + 2×÷
＝年
3)估算实体性贬值率
实体性贬值率＝÷（＋6）＝%
4)估算实体性贬值
实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝×%＝(万元)
5）功能性贬值估算
第一步，计算被评估装置的年超额运营成本
（5－4）×12000＝12000（元）
第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本
12000×（1－33%）＝8040（元）
第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额
将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额
8040×（P/A，10%，6）＝8040×＝(元)＝万元
6）求资产价值
待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=－－
＝(万元)
2、某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。

现得到以下数据：①2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。

根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

方法提示：
1）估算重置成本
重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝(万元)
2）估算加权投资年限
加权投资年限＝4×÷ + 1×÷＝年
3)估算实体性贬值率
实体性贬值率＝÷（＋6）＝%
4)估算实体性贬值
实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝×%＝(万元)
5）估算功能性贬值
第一步，计算被评估设备的年超额运营成本
1000×12＝12000（元）
第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本
12000×（1－33%）＝8040（元）
第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额
8040×（P/A，10%，6）＝8040×＝(元) ＝万元
6）估算经济性贬值率
经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X] ×100%
＝[1－（60%÷80%）] ×100%
＝%
7)估算经济性贬值
经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率
＝（－－）×%
＝(万元)
8）求资产价值
待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝－－＝(万元)
3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于2006年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2011年5月20日的价值。

评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：①从2006年5月至2011年5月，该类设备的环比价格指数2007年为102%，2008年为101%，2009年为99%，2010年为100%，2011年为102%；②Ⅰ型机组在2011年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；④该机组经过检测尚可以使用7年；⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；⑥折现率为10%。

试评估确定该机组的市场价值。

方法提示：
1)运用市场重置方式(询价法)评估I型机组的过程及其结果
重置成本：
重置成本=100×(1+25%)=125(万元)
实体有形损耗率：
实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%
评估值：
评估值=125×(1-30%)=(万元)
2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果
重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=(万元)
实体有形损耗率=3/(3+7)×100%=30%
功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=×=万元
评估值=×(1-30%)=(万元)
3)关于评估最终结果的意见及理由：
关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。

因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。

实验三、无形资产评估
实验目的：掌握无形资产评估方法
实验任务：
计算分析题
1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。

该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。

专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。

通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产
量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。

折现率为10%，所得税税率为33%。

试确定该专利的评估价值。

方法提示：
1）求利润分成率
80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）] = % 2）求未来每年的预期利润额
第1、2年：（500-400）×20 = 2000（万元）
第3、4年：（450-400）×20 = 1000（万元）
第5年：（430-400）×20 = 600（万元）
3）求评估值：
%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+
+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5] = （万元）
2、某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。

该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。

该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。

折现率为6%。

试评估该企业的商誉价值。

方法提示：
1）计算企业整体价值
2）计算企业各单项资产价值
单项有形资产评估值为600万
估算出非专利技术评估值：
100×++++ = (万元)
3）评出商誉价值
商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)
=(600+=(万元)
3、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。

使用时间为5年。

双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。

根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。

假定折现率为14%，所得税率为33%。

试估算该商标许可使用权价值。

25%×（1-33%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5] = 295（万元）
4、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。

该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。

乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。

折现率为10%，所得税率为33%。

试确定该专利的使用权转让费。